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投資香港股市，外國股市，地產，樓市之(壹參贰)發達三大要素之：買甚麼？(第一一七回) 阿牛

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=2072

投資地產：國內樓市

最近上海樓價又發癲，喺踏入『金九銀十』之前，偷步成交大增，樓價更一周上漲了5.69%。北京同廣州亦有蠢蠢欲動嘅形勢。中銀監統計部立即出嚟講嘢，副主任葉燕婓話；要嚴格執行宏觀調控政策，堅決遏制投機，在控制風險的前提下支持保障性住房建設。佢又話；房地產市場同房地產貸款對國民經濟、國計民生至關重要。

先旨聲明，上面呢幅喺葉生舊年嘅相。呢幾日咁熱，如果佢仲著住羊毛衫番工，肯定令人懷疑佢精神有問題。

人民日報又有文章表態，話房價仍然處於歷史高位，遠高於普通購房者嘅購買力；當前房地產調控已到關鍵時刻，必須繼續堅持調控，目前推出進一步的調控措施，條件適宜，而且銀行對樓價下跌進行的壓力測試比較樂觀，減輕政府調控時的壓力。

呢段嘢原來講左三件要事，

第一，就喺即將有進一步調控出台。

第二，就喺早輪國家叫銀行做壓力測試，原來唔喺靠嚇同埋玩嘅，喺要知道調控時落重藥得唔得；會唔會連銀行都隊冧埋。而得出嚟個答案喺，銀行頂得到嘅，可以嘅。

第三，喺國家唔喺想個樓市平穩，喺想『隊冧』個市，要佢下跌，而壓力測試已經講左，預左最惡劣時跌四成。

我地祖國而家崛起，準備要行嗰條路，喺從來都未有人行過嘅，所以毫無章法可言，千祈唔好諗話外國都冇乜乜乜，又或者人地都乜乜乜，我地國家將唔會跟隨任何一條人地走過嘅後路去走嘅，而阿牛都好佩服領導層做嘅決定。一言蔽之，so far so good。我有啲感覺，國家直情喺想將樓房產業，好似德國咁做，永久推倒，作為一種社會穩定嘅基礎。喺德國，炒賣樓宇屬犯法，要罰嘅。

點解國內要走咁極端嘅一條路呢？我認為，首先喺國內從未試過大規模冧樓市，唔知冧起嚟有幾杰，搏唔過。其次喺國內冇公屋俾啲冇能力嘅人住；啲窮人租唔起，買唔起樓住，就只可以瞓街，所以樓價一失控向上，貧富懸殊就會好凸顯，有機會天下大亂。

咁點解國內炒家冇呢個insight呢？照計佢地了解國情，一定多過阿牛，點解仲去炒呢？

1)因為佢地見慣國家攪運動，以為運動過後，就炒樓照舊。

2)因為地方政府都唔願意見到當地樓價跌，亦都希望捱過左個運動就一切照舊。所以可能會派啲定心丸俾炒家。

3)佢地未見過樓價大跌，對經濟同民生嘅沖擊，所以唔明點解國務院咁有決心。

阿牛又喺度諗緊，會唔會國家調控國內樓市，一劑重過一劑之後，上面樓市顯著下跌，跟住拖累香港樓市順便爆埋，成為駱駝背上的最後一根稻草呢？

投資香港股市，外國股市，地產，樓市之(壹參參)發達三大要素之：買甚麼？(第一一八回) 阿牛

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=2077

投資樓市：唔賣地，可以點？

如果政府明白阿牛尋日嗰個論點，就知道齋賣地喺唔掂嘅。等如你成家都肚餓，你去攞晒啲珍藏鮑魚，花膠俾老婆，又話啲靚嘢點計點計，扣番幾多家用，咁冇用㗎喎，你喺度做緊乜嘢呀？

要有用就要老婆盡快煮啲嘢俾大家食。鮑乜嘢魚啫！

問題就在於『盡快』兩個字。

要發展商盡快，就要學祖國；俾個限期佢起屋，如果過左期起唔到，就當屯積土地，輕則罰錢，重則收番塊地。

一招攪掂。

政府一賣左塊地，就應該立刻公報，呢塊地兩年後有幾多千個單位供應。最好連土 地可建多少單位都粗略固定，而且起好仲要攞晒出嚟賣，唔准留貨尾，唔准擠牙膏；例如平均八百呎一個單位，除到條數，假設塊地可以起千五個單位，賣地時附帶 條件，就喺規定佢起夠千五個。如果發展商鍾意起大單位，咪由得佢起囉，咁佢咪起番啲四百呎嘅細單位，戥勻條數，總之起好就要啱數。

發展商如果唔肯投地，咁仲好，等個樓市知道唔喺咁向好，自然就會冷卻少少；如此類推。

今時今日，死喇，賣左地，人地 hold 住等下一朝再高啲樓價先推出，咪又喺遠水不能救近火。

日本學者大前研一話，香港人個大問題，喺『原全冇遠見，淨喺睇到前面三呎，再遠啲嘅嘢，完全唔睇，完全唔諗。』。

靚地就買少見少，我睇你將來點。

阿牛都冇嘢好再講囉，所以今日篇Blog到此為止。

明日篇Blog好長，敬請收看。

謝謝。

下面隻蟹喺留番明日用嘅。

投資香港股市，外國股市，地產，樓市之(壹參肆)發達三大要素之：買甚麼？(第一一九回) 阿牛

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=2078

投資地產：仲有乜招數

有

喺乜？

息口。

港幣要甩鈎喇。

當年信心危機，英國人將港元掛鈎美元，至為明智。當時人民幣不成氣候，不能掛。英鎊瓜田李下，不能掛。歐洲未有歐羅，散收收不能掛。一籃子貨幣太複雜，趕唔切安排。美元最穩定，最流通，最有公信，所以喺首選。

但針冇兩頭利，掛鈎之後，匯價同利率都要跟足人地，無自主權。1997嗰朝已經首先試過喇，亞洲就金融風暴，美國就經濟繁榮，所以最優惠利率喺十幾厘；如果唔喺掛左鈎，當年港元就可以減息嚟救經濟。但當時剛回歸，有實際困難，呢樣嘢唔怪得董建華。

呢兩年，美金不停跌，幾年間對人民幣已經跌左二十幾%。我地衣食住行都靠用國貨，即喺啲日常生活品貴左二、三成，對低下層市民影響尤深。啲嘢一喺加價，冇加到二、三成嘅嘢，就即喺換左低質素啲嘅次貨俾我地用，生活質素無論如何喺低晒。但喺呢個道理因為複雜少少，冇人提起，政府就當冇事，提都唔提，話知你水深火熱，橫豎啲低下層都唔知發生左乜嘢事。唔知，咪即喺冇事囉。

所以幾多錢最低工資都冇用喇，如果一甩鈎，大家啲錢就升幾成；你唔甩鈎，美金有排跌呀。如果你開間茶餐廳，一甩鈎，啲食品價格就跌幾成，毛利升番；俾多少少人工洗碗呀嬸都冇所謂。洗碗阿嬸亦覺得啲日用品平番，生活好左。

相反，而家鈎住美金，對人民幣不停跌。老闆成本貴，賺得少，加人工就一定冇可能，只好將兩個洗碗嘅炒咁一個，留番一個一腳踢。洗碗阿嬸亦冇好日子過，攞左最低工資，喺多左少少錢，番工就做到抽筋，但啲日用品就不停貴，生活艱苦。到下年最低工資又檢討，又話要加，啲食品來貨又加，佢老細自然會發覺開餐廳又辛苦，又冇錢賺，就會執埋檔嘢，炒埋洗碗阿嬸，租埋間舖俾美聯物業做地產。

當然，貨幣眨值，有利出口。但喺你話阿牛知，香港出口乜嘢？

影響旅遊業？円又夠貴喇，你仲去唔去日本吖？仲有，你希望個樓市爆煲吖，定喺少幾個嫌貴，唔嚟香港玩嘅遊客吖。

如果而家港幣有自主權，加番3/4厘息，我估個樓市立刻冷卻。乜都唔駛攪。香港其實比較容易，銀行放嘅款大部份同物業有關，工商貸款唔喺主流。其他地方就話驚加息，拖冧埋工商業啫，香港驚乜呀？話加息就可以加息。

咁樓市咪唔駛爆，捱耐啲，希望長玩長有囉。

香港史料披露，當年信心危機，英國人兩日就拍板將港幣掛鈎 ；而家我地政府攬住個 7.8 當正金科玉律，唔好話甩鈎，叫佢改高改低都驚到賴尿。話唔駛改嘅理由就梗喺多喇，但喺退一萬步諗吓，有冇可能香港貨幣同美金嘅比例，二十年來乜都冇變過，一模一樣唔駛調整吖？

其實當年個 7.8 喺隨便定出嚟；阿牛睇過電視專訪，始作俑者話：定做 8 又好似齊頭冇乜科學性，咪整個小數點大家覺得高檔啲囉！呢啲先叫做氣魄加幽默感。

你睇吓我地富士康，人地郭先一陣風搬晒去河南，當地政府倒履相迎，問題迎刃而解。你睇吓朱鎔基總理，上任時千頭萬緒，七萬幾個問題；佢話乜都唔怕，最多訂定棺材，同大小問題惡鬥，大不了最多喺死！可敬也。

香港，真喺一蟹不如一蟹囉。