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25歲的墾丁凱撒，是墾丁最老也最貴的飯店，曾經獨領風騷，近年墾丁地區陸續出現新型飯店與6百多家民宿，3萬多個房間，讓墾丁凱撒備受壓力。

5年前，宏國集團斥資4.5億元整修，武祥生銜命從台北南下，為改裝後的飯店重新上膛。

墾丁夏季一房難求，冬季卻得跟落山風搏鬥，武祥生把1年分8段期，集中火力衝刺淡季，下殺3.5折，將以往只有4成的淡季住房率拉高1倍。就算是冬天，他也要引進陽光，讓業績暖起來。

武祥生小檔案

年齡：49歲

學歷：台灣大學EMBA商學組碩士、輔仁大學哲學系

經歷：墾丁凱撒業務總監、台北凱撒飯店副總經理、台北西華飯店業務部協理、溫哥華亞都溫華飯店中國市場業務代表、台北希爾頓飯店大廳副理

家庭：已婚，育有1女

最喜歡：聽周杰倫的歌、讀宋詞

最討厭：拒絕溝通的人

座右銘：結果不是結果，過程才是結果。

冬日，墾丁卻還處處蕩漾著夏末風情。晴空一碧的日子，我們才和武祥生結束一早的慢跑行程，還喘著氣，他便騎上腳踏車，在凱撒飯店四周緩緩繞行著。

老闆欽點 南下赴任

南 洋風的大廳正熱鬧，吃早餐、辦退房、逛精品店的，和逗弄二隻金剛鸚鵡的遊客，都在晶亮的大理石地板上交會穿梭。「客人到達凱撒，不同時間都有人跟他 check，一關一關走，非常smooth（流暢）。」武祥生大學時是辯論社要角，說話時，炯炯有神的眼，總在不斷飛舞的雙手後方盯著你。

交通部觀光局二○一○年十一月完成國內第一次星級飯店評鑑，墾丁凱撒、台北遠東、台北喜來登等八家飯店被評鑑為五星級。這個有二十五年歷史的飯店，二○一○年營業額將達五億五千萬元。

一九八六年開幕營業的墾丁凱撒，由日本青木建設向觀光局標下土地並興建經營，是台灣第一家國際級休閒度假飯店；一九九六年，已擁有台北希爾頓飯店（現台北凱撒）的宏國集團，向青木建設認購股權，並由副董事長林鴻道出任董事長。

墾 丁凱撒多年來始終是墾丁地區指標飯店，然而歷盡風霜，不時有客人詬病：「房價真貴，設施真老舊。」二○○五年底，宏國斥資四億五千萬元，全面翻修，客房數 從二四五間增加到二五四間，其中濃厚峇里島風味的花園客房最受歡迎，有十七坪大（一晚訂價一萬四千三百元），花園裡有按摩浴池，房間外有新泳池和庭園 B.B.Q區。

二○○七年，武祥生被林鴻道欽點，由台北凱撒業務總監，接任剛完成改裝的墾丁凱撒總經理。飯店業十幾年，他頭一回進入休閒度假飯店。

年分八段 衝住房率

墾 丁是台灣知名風景區之一，九二一地震後，中部遊客南移，墾丁遊客量一度超過五百萬人次，二○○八年遞減至三五○萬人次，拜電影《海角七号》風潮之賜，二 ○○九年又爆增至四九四萬人次。於是，除凱撒和福華二個老品牌外，南仁湖、統一、六福、福容等飯店集團都砸下銀彈，加上合法、非法民宿爭食大餅，飯店和民 宿多達六百間，總房間數三萬多間，但旺季生意做不完，到了淡季，業者只能喝西北風。

武祥生說：「在墾丁，住房率低於六○％的月分達半年。」他把三百六十五天打散，一年分了A到H八個段期，每個段期有不同的策略。

「暑假的禮拜六，這是A段，房價都一萬五千元起跳；最難經營的是十一、十二月的星期一到星期五，這是H段，一萬四千元的房間，我會用最低四千元不到的低廉價格賣，把住房率往上拉。」

創意專案 行銷淡季

擬訂了淡季攻堅計畫，武祥生把文宣上有熱帶氣氛的色彩拿掉，沒有沙灘，也沒有辣妹，取而代之的是三代同堂或秋日夕陽的照片。「我必須告訴消費者，凱撒不僅是夏季度假村。」

淡季攻堅奏效，墾丁凱撒冬天都有八成住房率，營收從二○○六年的四億元，成長到二○○七年四億六千萬元。隔年，墾丁觀光業趕上《海角七号》熱潮，對手夏都酒店因參與該劇拍攝，二○○九年營收達五．一三億元，已和凱撒在伯仲之間。

「夏 都有沙灘，喜歡夏都不一定喜歡我們，不必做競爭。」武祥生嘴裡誇說：「墾丁就是凱撒，凱撒就是墾丁，我們是領導品牌，不覺得有跟風潮的必要。」但電影太 紅，他還是不能免俗地推出「住『墾丁六號』（飯店地址），品嘗海角七号餐」的專案，還印了「恆春半島海角之旅」地圖送給住客。

開放員工 參與決策

大學主修哲學的他，把飯店業的正三角形管理模式，改成倒三角形，他要基層員工參與決策，員工犯錯，他先怪主管。「檢討人，太容易。如果不檢討流程和系統問題，保證還有人犯同樣的錯。」

「搞飯店這行，自己要先enjoy。」每個月，他讓員工免費帶家人來飯店吃一次飯，廚師研發出新菜，不僅要讓前檯服務生試菜，還得在一旁講解。「員工吃過後才會告訴別人，哪個菜好吃嘛！」

墾丁凱撒業務經理陳恆珣回憶：「接總經理前，他先兼任業務總監，短短四個月，從上到下打成一片。部門主管聚餐都邀他尬酒唱歌，活動組開發了新景點，會私下先找他走一趟，連房務阿姨都對他『笑微微』。」

然而傳統飯店業管理最講究SOP、紀律，不願具名的業者說：「武祥生讓基層參與決策，又不輕易責罰基層，這種管理的風險並不小。」

武祥生的好友、廣告圈鬼才范可欽，對他的管理風格不感意外：「大學時代，我帶他們參加辯論，打辯論不心狠手辣哪行？但這個人口才非常好，卻沒心機，根本不適合打辯論！」

基層做起 經歷豐富

沒心機，武祥生的飯店生涯卻很順遂。一九九一年，武祥生服完兵役後，到台北凱撒（當時的希爾頓）應徵，錄取後通過八個月見習，做過掃地、煮湯等粗細活後，分派擔任大廳副理。

幾年後，武祥生帶著家人移居加拿大，在溫哥華的亞都溫華大飯店覓了差。亞都總裁嚴長壽說：「把Jack（武祥生）放在不同的位置，他都能生存。」六年後，武祥生卻想讓女兒在台灣接受教育，因而搬回台灣，從西華飯店行銷經理幹起。

二 ○○三年SARS來襲，台北凱撒住房率跌到一三％。林鴻道把武祥生找回來當業務總監，他先和Yahoo!等各國最大入口網站合作，開發出網路市場客源，接 著把香港和日本客人「當正餐打」。但對服侍慣歐美客的凱撒員工來說，這無異是自貶身價，反彈聲轟隆作響，武祥生卻鐵了心腸硬幹，那年十月，住房率回到七成 六，他通過考驗。

愛妻知己 體恤甘苦

武祥生與太太Jessie，也結識在台北凱撒，當時Jessie是總經理祕書。武祥生說：「她對我的甘苦最了解。」范可欽說了一件事：「老闆要他去墾丁，我說，太太和女兒都在台北呀！結果他還是去了。他就是那種不跟老闆談條件，一聽指令就往裡鑽的個性。」

一個星期五的晚上，武祥生趁著從墾丁回台北的短暫時光，和太太陪著母親吃飯。這一家人不停交換著眼前的菜餚，感情非常好。

「他最怕人家看不見他用心的地方，有天馬凱（《經濟日報》總主筆）聽完他演講，告訴他：『我看得出你很用心。』他高興了好久。」太太Jessie說：「他需要的，就是這句話！」

後記

我向武祥生要了一些老相片，事先還聲明了，除了他的，還要太太和女兒的。他說：「這件事，我得先得到2個女生的同意才行！」

他的生命裡，3個女人的地位同樣重要。媽媽，39歲生他，2年後守了寡，咬牙把3個兒子帶大；太太，是這輩子忍讓他最多的朋友；女兒，遠在加拿大，每天上午都會用越洋電話跟他談心事的前世情人。

飯店是一個陰盛陽衰的工作環境，我們拍了很多照片，發現不論在飯店、在旅展，或在台北的辦公室，武祥生都被一群漂亮的女生圍繞著，好比眾月拱星。同事戲謔地說：「很危險啊！很危險啊！」

如果聽了他絮叨過的3個女人的故事，覺察他的用心，也許可以少擔這種心。

第一排景觀、每年有多達二百七十多種水鳥在這裡過境或過冬，不必出門，站在落地窗就可以賞鳥……，這樣的訴求相信很多人看了都會心動；但如果這樣的美景，需要緊鄰國家級的重要溼地，會是什麼樣的景象？

龍鑾潭緊鄰著墾丁國家公園，是南部最大的候鳥棲息地，南台灣最重要的一片肺葉。到這裡賞鳥的遊客很難想到，潭面東岸一大片平地，已被永豐棧集團看上，預定投資三十億元，打造全台唯一緊鄰國家重要溼地旁，「潭面第一排」就可賞水鳥的國際級生態度假觀光飯店，這個開發案，正面臨籌設許可「最後一關」的審查。

九十八年六月，永豐棧拿到觀光局推薦函之後，進入到屏東縣政府非都市計畫開發計畫審查委員會，永豐棧打算在這裡蓋一間占地約八．○二公頃，一百八十三個房間、三十二間Villa的全台唯一水鳥生態飯店。

但因為飯店環境區位緊鄰龍鑾潭，在審查委員一再質疑下，頻頻觸礁，由於開發地區的土地還未從農地變更為可蓋飯店的都市用地，因此至今都還沒拿到籌設與開發許可。

今年四月永豐棧再度提出第六次開發計畫書，從厚重的計畫書中看到，前次（第五次）審議會參加的委員八成都對開發案有意見，案子遲遲過不了審議委員那一關。

但這個開發案審議委員會的組成成員，在今年年中出現大換血，多位委員都沒接到續聘通知，新任委員最近已經到任，接著第六次的審查會即將在近期召開。

這個案子，為何需要六度闖關，其中存在什麼樣的爭議？

爭議一：許可未過，就掀炒地歪風

案子還沒拿到開發許可，但附近一帶農地，已經以舉辦熱氣球活動為由，搶先一步暗地進行整地。《商業周刊》記者與屏東環保聯盟理事長洪輝祥，站在距離永豐棧墾丁度假飯店預定地旁不到一百公尺處，遠遠望去屬於開發案旁一帶的農地已經被填平，農地上不斷有推、壓土機來來回回的把從其他地方運送過來的填土給壓平。洪輝祥說，這些農地都沒有經過土地變更就先整地，已經違反《農業發展條例》以及《非都市計畫土地使用管制規則》。

「你們是要來看土地的嗎？」跟上來的民眾問著。緊接著這位民眾比著右前方一大片地說：「那有三甲地最近賣了，左前方也被高雄的金主買了，你們如果要買動作要快，因為有飯店的開發案要過了，到時候大家都不想賣，你想買也買不到啦！」

根據當地民眾說法，這裡原本一甲三百萬元的農地，現在已經喊到上千萬元。為何台灣最南端的土地可以一下子大漲？「若飯店的案子過，旁邊其他的土地也一樣可以開發，農地即將變建地，當然先炒再說。」一位熟悉土地仲介買賣的不動產經理人說。

龍鑾潭西岸以及潭本身都屬於國家公園範圍內，不得任意開發，東岸雖然不屬於國家公園範圍，但因為地勢低、沼澤遍布、微生物豐富，是農委會認定相當優良的國家一級農地。

但目前龍鑾潭東岸的土地，大部分已被財團或金主相中或買下，接下來勢必面對開發角力的宿命，而永豐棧就是東岸開發的第一個指標性案例。

一旦永豐棧的案子過，一連串土地變更開發案子勢必接踵而來，等於宣告「龍鑾潭將死」曾經擔任國家公園計畫委員、長期關心國內溼地環境的蠻野心足生態協會秘書長林子凌說。

爭議二：政策矛盾，中央地方互踩

其實為了維護國家重要溼地的生態多樣性，墾丁國家公園管理處這幾年來相當的用心，以賞鳥為例，民眾想進入到西岸賞鳥，必須先將車子停在外頭停車場，再徒步穿越大約兩公里的樹林小徑才能進到賞鳥亭，怕的就是會驚動到對於環境相當敏感的季節水鳥跟候鳥。

「但西岸這樣的用心維護，東岸竟然可以把飯店就大剌剌的蓋在面潭第一排，這簡直荒謬至極，」墾管處技士蔡乙榮說。對於屏東縣政府一直想開發龍鑾潭以東這塊地，蔡乙榮覺得「很無奈」。

蔡乙榮在墾丁住了四十多年，有墾丁鳥類守護者之稱，一直到現在，他每日清晨五點起床到社頂公園「數鷹」，假日也會帶著一大群年輕朋友賞候鳥，甚至會為前來龍鑾潭賞鳥的小朋友們進行鳥類生態解說，長久以來他記錄著恆春一帶鳥類生態，當地找不到第二個比蔡乙榮更懂鳥類的專家。

過去龍鑾潭是可以捕魚的，但是國家公園成立後，為了維護溼地完整不被破壞，墾管處用人民的納稅錢從水利會手中把魚權買回來。經過多年維護與努力，現在終於看到成果，根據墾管處調查，龍鑾潭的鳥類已從二十多年前的一百多種增到今天的二百七十多種。

然而生態復育腳步蹣跚，但另一端開發之手已經忍不住伸進來準備大興土木。「如果東岸真的可以蓋飯店，那墾管處二十多年來在龍鑾潭周遭投入的心血都將全部付之一炬，」蔡乙榮說。

蔡乙榮的憂心並非空穴來風。過去二十多年來他長期記錄著高雄澄清湖（大貝湖）以及龍鑾潭水鳥的變化，他很清楚的知道當年澄清湖是怎麼從「南部候鳥最重要棲息地」演變到現在「一隻雁鴨都不願意來」的一頁滄桑史。

根據蔡乙榮紀錄，七十四年高雄鳥會在澄清湖舉辦第一屆「大貝湖水鴨觀賞季」時，還有上千隻水鴨，但是十年後（八十三年起），澄清湖水鴨從千餘隻減少到只剩下零星幾隻，種類則只剩下一種，「觀賞季」辦不起來只好改為「生態季」。

而導致澄清湖水鴨數量及種類大幅減少的主要原因就是，棲息地的破壞、覓食地的消失及水公司缺乏保育觀念。過去二十年來，澄清湖周圍建築物、高樓大廈一棟棟的蓋起來，大家都想要搶占「水岸第一排」的想法，讓澄清湖水不再清澈，鳥也不再來，南部重要雁鴨度冬地的稱號成為歷史。

與澄清湖的對照組就是位於墾丁國家公園境內的龍鑾潭。蔡乙榮說，在七十四年以前龍鑾潭度冬的雁鴨數量不到千隻，但經過了十幾年，到了八十六年，每年都有上千隻的雁鴨在這裡度冬，而且種類都在十種以上，雁鴨數量及種類仍持續在增加。

當年因為澄清湖的過度開發，破壞雁鴨的棲息地，讓過冬的雁鴨全部都飛到龍鑾潭來，目前的龍鑾潭，鳥類多樣性、生態系相當完整，已是南部最重要的雁鴨度冬地。說到這裡蔡乙榮話鋒一轉，「如果沒顧好，過去澄清湖的悲劇，很快的就會在龍鑾潭上演」。

爭議三：破壞滯洪功能，恆春恐淹水

但是龍鑾潭東岸的土地開發，只會影響到鳥類？對當地居民公共利益、居家安全不會造成影響？

整個恆春半島的出海口，就在海生館一帶，而龍鑾潭以及周邊的土地，就是恆春半島最低的地方， 「龍鑾潭是恆春半島一帶最重要的滯洪池。」屏東科技大學葉一隆教授說。他說，龍鑾潭溼地就像海綿，先吸收地上多餘的水儲洪，之後再慢慢把地面多餘的水排到大海，既能調節水量、補充地下水，又能減輕當地的洪害。

換句話說，龍鑾潭除了是水鳥的最愛，對於減輕恆春地區的洪害也是功不可沒。但這幾年龍鑾潭「滯洪池」的功能逐漸在退化當中，因為東岸的土地已經大量被填起。

蔡乙榮就說，這幾年龍鑾潭東側溼地陸續有一大片農地遭到以大量土方填平、墊高，大量土方填入農地，已經直接毀了農地及季節性調節恆春縱谷平原地表逕流的滯洪功能。

根據統計，過去幾年南瑪都颱風、莫拉克颱風，因從各地流過來的水一下子宣洩不及，造成整個台二六線沿線大淹水，去年天秤颱風，恆春創下百年最大雨量，龍鑾潭周邊及恆春一帶再度淹水，「龍鑾潭東岸的民宅全部淹水，水深約有一公尺，水甚至都已經漫流到恆春鎮上了。」洪輝祥說。

「但現在一大片一大片的溼地、農地陸續被填土永遠的改變，恆春縱谷平原的滯洪區持續的減少，未來東岸若蓋飯店，土地只會越墊越高，但水不會消失，只會往其他地方跑，到時候飯店蓋起來，淹水的地方就會變成是恆春街上的一般居民。」對於恆春一帶、地質、水文相當有研究的台大地質系教授陳文山提出警告，且飯店基地距離恆春斷層很近，由於恆春斷層是活斷層，陳文山提醒這一帶恐會發生規模七．一級的大地震。

度假村開發案影響到龍鑾潭溼地，影響到恆春地區滯洪，甚至位於核三以及斷層地帶卻不用環評，這點在過去數次審議會中，不斷有委員提出質疑。

爭議四：開發免環評，難服眾

屏東縣政府特別在七月二十二日，找來中央的觀光局、環保署官員及該案的審議委員，在縣府召開行政會議，進一步釐清「永豐棧墾丁度假村到底需不需要環評。」但根據了解，當天會議後中央與地方初步定調是「此案不需要環評」。

不過根據九十八年十二月修正通過《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》第三十一條，位於國家重要溼地，或開發基地邊界與溼地邊界之直線距離五百公尺內，就須進行環評，因此林子凌表示，以龍鑾潭開發案的位置來看，若免環評，簡直是悠活案翻版，顯示中央、地方都在放水。

對於環保人士的說法，永豐棧經理陳育琳表示，這個案子是九十八年六月送審，當時觀光局告知非都市計畫範圍內農牧用地規定十公頃以上才須環評，並送屏東縣府審查，法令更改是在送件審查之後，所以免環評是一切依法，且在一○一年八月十三日第四次審查會，也已再次確認不用環評。

環評主管機關環保署綜合計畫處葉俊宏處長則認為，業者是九十八年六月向交通部觀光局進行興辦事業計畫土地變更等事項，開始審查程序，後來雖然環評法子法修正，但依新舊法令交替過程中，以有利當事人的「從優、從寬」原則，此案應可免環評。

不過熟悉環評及相關法令的律師詹順貴則質疑，永豐棧墾丁度假村拿到的僅是觀光局的同意推薦函，到現在都還沒有拿到同意籌設及營運許可，「難道推薦就等於許可」？以「程序從新、實質從優」原則，現在整個開發案的行政程序都還沒走完，詹順貴認為，環評主管機關環保署，應該從嚴認定「需不需要環評」的時間點，而不是輕易的就拿「同意推薦」讓業者過關。

但陳育琳強調，這是私人土地的合法開發權益，且他們一切照規定來，甚至做了環境監測，就是擔心影響到附近生態。幾次的審議都在需不需要環評上打轉，讓他們很困擾。

兩造之間的說法，顯示這一場「維護全民賞鳥勝地」與「私人水鳥度假飯店」之間的戰爭，不會那麼輕易平息、落幕。究竟是保護水鳥和國家級溼地優先，還是開發第一排景觀讓人們休憩娛樂重要，環保署、屏東縣政府之間的拿捏，將會影響重要環境資源的保護原則該如何走下去。

【延伸閱讀】開發龍鑾潭3疑慮！

1、滯洪功能重要，開發影響民生

龍鑾潭一帶，是屏東恆春地區最重要的滯洪池，一旦周邊大舉開發填土，恐造成恆春市區淹水。

2、地處敏感區位，開發影響生態

飯店基地緊鄰龍鑾潭溼地，此處鳥類、植物等生物豐富多樣，鳥類約275種，爬蟲類約17種，其中還包括保育類的食蛇龜。

3、臨近危險地帶，開發影響安全

緊鄰恆春斷層（不到100公尺），且距離核3廠不到2公里。

註：此圖淹水區域為南瑪都颱風淹水範圍資料來源：永豐棧墾丁渡假酒店開發計畫書