樓市分析(124)：荃灣地算不算賤售？

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樓市分析(124)：荃灣地算不算賤售？

來源: http://notcomment.com/wp/?p=27168

荃灣市中心最後一幅大型地皮，楊屋道商業及住宅綜合地皮，由稀客億京地產以39億奪得，樓面呎價3,693元，據稱比市場估值下限還低13%。鄰近的屋苑如爵悅庭實用呎價過萬元，名逸居也接近一萬元，相比之下樓面呎價就表現水了。

可是人們卻忽略了地皮不是純住宅，有一部份面積是屬於商業用途，可以作為酒店或寫字樓，雖然商業樓面也有一定的價值，但區域性的影響就十分之大。比如酒店，放在市區和放在新界分別就有很大，而近年很多工廈都改裝為酒店，單是青山道荃灣段，就有一間。而最近公佈的統計數字，訪港旅客增長率已跌至單位數字，業界計數之時，當然是以穩當的估計來計數。

至於商廈，位置的就影嚮更大了，而荃灣區缺乏成片的商業地帶，況且不像觀塘九龍灣那樣有政府政策扶助，發展商的估值亦不會高。以億京多年來發展商廈的經驗，相信他們已是眾多發展商當中，心水最清者之一。

而純粹以地皮的位置計算，與港鐵站有一段步程，無論是荃灣站、荃灣西站或大窩口站都有一段步，住宅還可以折價出售，但對於依賴租客的商業物業來說，就不能不加以考慮。
隨著海盛路和柴灣角街一帶陸續重建，假以時日都可能形成一個商業物業版塊，問題是楊屋道地皮，是孤懸於外，並沒有多大的協同效應。

平情而論，即使單以3,693元計算，加上3,000元的建築成本，賣一萬元利潤仍然在合理範圍之內，而所謂賤賣的論調，是一些超越時空之論調。建築費難以回到以前，樓價雖升也只是寸進，發展商就只能出這口價了！

作者網誌：http://blog.tokuhon.org

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