受新一輪調控政策影響，2017年以來，一二線城市樓市開始進入下行通道。
作為一家後起之秀、以豪宅為主要產品線的地產商，截至目前，泰禾集團今年以來的銷售增速顯著高於同業。
今年一季度，泰禾實現銷售額241.2億元，同比增幅達235%，排名上升至全國第14名。此外，泰禾還成了北京市場一季度唯一成交額超過百億的房企。
然而，在限購限價限簽日益嚴厲，地產商融資通道被各種封堵的市場環境中，豪宅開發商受到的壓力可能更大，泰禾將如何生存？
銷售隨行就市
主打中式豪宅的“院子”系列，是泰禾主流產品的代表。
今年一季度，泰禾在北京的麗春湖院子項目以23.3億的銷售額成為全國別墅銷冠。面市後百天，認購金額高達65億元。作為“9·3新政”後上市的純新盤，這一成績已不錯。
迄今為止，泰禾已在14個城市布局了22個院子項目。
據泰禾內部人士介紹，目前包括麗春湖院子、杭州院子、姑蘇院子在內的泰禾多個豪宅產品仍受到購房者追捧，一季度銷售超過了200億。
這得益於上述項目早在調控前便取得了預售證，在一季度的銷售窗口期內，可售貨源比較充足。
而在產品定價方面，也很隨行就市。比如麗春湖院子地價2.8萬/平方米，銷售均價約6.5萬，依然有22.46%毛利率。
面對愈演愈烈的調控，泰禾亦通過區域布局、產品結構、降低土地成本等多重途徑平衡風險。
在京滬深等熱點城市外，泰禾近年同時在京津冀、長三角、珠三角等城市群內部及福建本土市場的其他城市多點位布局。
接近泰禾的人士認為，在熱點城市紛紛限價限簽的背景下，非熱點城市較低的拿地成本和寬松的定價空間，有助於使泰禾的利潤率保持在一定水平。
同時，其產品線亦呈現多元化趨勢。除豪宅外，泰禾還進入了商業地產、自持物業等領域，並在特色小鎮、影視文化、智慧城市產業新城等領域發力。
泰禾的商業地產項目主要分布於北京、上海、深圳、東莞及福建，定位高端。截至目前，泰禾已在三座城市布局六個商業綜合體項目“泰禾廣場”。
國信證券指出，已經開業的三家泰禾廣場客流不斷增長，商業經營活躍，並保持較高的出租率，為公司貢獻了穩定的租金收入。
在土地獲取方式上，泰禾改變了此前高舉高打的拿地風格。
去年以來，由於土地市場競爭日益激烈，除傳統招拍掛之外，泰禾更多地采取股權收購及合作開發模式拿地。“公司去年在公開市場上沒拿一塊地，70%-80%的土地都是收購得來，今年會繼續去年的作風，少參與公開拍賣，至少不拿地王。”泰禾集團董事長黃其森曾這樣表示。
泰禾近期更多地通過並購、受讓等間接手段拿地以降低土地成本。今年3月，泰禾連續通過三宗並購獲得了濟南、杭州的13宗地塊，新增土地儲備約85.36萬平方米。
數據顯示，截至去年末，泰禾已拿地未開工建築面積達727萬平方米。據估算，其總貨值超2800億元，其中位於三大城市群範圍內的貨值達2153億元。
中原地產首席分析師張大偉認為，泰禾擁有清晰的戰略、充足的土地儲備、獨特的產品，令其可以對抗未來的市場下滑。
展望後市，國海證券指出，泰禾2016年所銷售項目多位於漲價幅度較大的一、二線城市，包括麗春湖院子等核心項目相繼進入結轉周期，預計公司2017年地產結算收入及凈利潤均將有明顯提升。
關註資金鏈
進入2017年，金融監管去杠桿，通道類業務大幅收縮，多個流向房地產的資金通道被掐斷，房地產行業普遍面臨融資難題，泰禾也不例外。
值得註意的是，在去年銷售大增之下，泰禾的杠桿水平仍在升高。年報顯示，去年泰禾資產負債率較2015年提高2.53個百分點，進一步上行至82.40%。
據廣發證券測算，2016年泰禾的銷售回款率僅為52%。該機構指出，這一數據在行業內偏低。相比之下，一線房企的銷售回款率多在80%以上，龍頭房企甚至能達到90%以上。
泰禾的資金需求比龍頭房企更加迫切。5月22日，泰禾公告稱，其總金額70億元的兩筆中期票據已獲準註冊。但去年底以來，房企發債已非常困難，泰禾這兩筆中期票據最終能否上市仍是未知數。
21世紀經濟報道記者梳理泰禾近期動向發現，今年泰禾的資金來源或將以合作開發、再融資、銷售回款為主。
泰禾2016年財報顯示，公司去年開始采取了聯合開發的模式以節省資金成本。
公開資料顯示，去年泰禾共有8個項目系通過合作方式獲取。其中，麗春湖院子、上海院子、姑蘇院子、汀溪院子等項目分別與北科建、信達、華發、世茂等房企合作開發。
而在公司債、券商資管、房地產信托等債權融資通道收縮後，股權融資重新受到房企關註，泰禾同樣在尋求股權融資。
去年泰禾曾公布定增預案，華泰證券指出，受證監會再融資進程影響，泰禾的70億新定增（定增底價18.2元/股）預計將於2017年一、二季度發行，其中控股股東泰禾投資擬認購10%-30%。
但截至目前，泰禾仍未完成這一定增的發行。
在當下市場，銷售回款成為房企獲取資金的主要渠道，對銷售回款率的管控，或許將成為泰禾解決資金問題的關鍵。
國海證券預測，泰禾目前貨值超過2000億，2017年銷售額有望達到700億。若銷售回款率達到80%，則泰禾今年可能獲得超過500億的現金。
國海證券稱，泰禾2017年一季度末的短期借款與一年內到期的非流動負債之和上升至267億元，有效負債率亦上漲至73.6%，考慮到2017年公司項目熱銷將產生大量的現金回流，疊加手中貨幣資金271.5億元，整體財務水平仍保持穩健。
（來源：21世紀經濟報道 記者 張曉玲 實習生 盧靖陽）