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高租金嚇走小店 東區商圈掀退租潮 強者進駐！忠孝東路四段變「快時尚」一級戰區

2015-09-28  TWM

房東天價招租，寧願空置也不願降價，口袋不夠深的品牌很難在此插旗，商圈「國際化、連鎖化、大型化」的趨勢已然成形。而個性化小店，不是轉戰西門町，就是搬進小巷求生。 台灣GDP面臨一％保衛戰，除了出口表現欠佳，占國內經濟總額比重最大的內需市場，也呈現疲弱態勢，連一向被視為全台店面市場一級戰區的東區SOGO商 圈，也掀起房客退租潮，不僅營業三十年的金石堂書店吹熄燈號，「頂好名店城」內的小店鋪也出現大量待租物件，景氣差、消費力不振的衝擊，讓東區SOGO商 圈正上演一場行業淘汰賽。 「現在是一排整齊的牙齒，突然蛀掉好幾顆。」在東區擁有好幾間店面的投資客蕭先生形容，目前東區店面空置情況嚴重，至少有二成以上，包括頂好名店城一樓的 女鞋店Steve Madden今年初退租後，至今仍找不到租客，走進頂好名店城內，隨處可見原本賣服飾、3C配件的小店拉下鐵門貼上招租紅紙條。 房東出價硬 速食店、書店被迫搬家 蕭先生說，現在東區店面一旦退租後，至少要再花好幾個月以上才租得出去，不似過往一釋出立刻就有房客上門洽租；但詭異的是，目前租金仍文風不動，房東仍不 願降租，最主要的原因，是這幾年東區店面售價狂飆，接手的投資客都買在高檔，為了維持二％投報率，房東不得不調高租金，而過高的租金也讓零售業者打退堂 鼓。 這波東區店面淘汰賽最具指標的，就是去年初老牌速食店「頂呱呱」由忠孝東路第一排，退至忠孝東路四段一八一巷內，原址由Swatch錶店以每月一百八十萬元租金進駐。 今年中，近延吉街口的金石堂書店也在租約到期後，不再與房東續租，速食店與書店的退場，也見證東區零售業形態的大幅轉變，「國際化、連鎖化與大型化三大趨勢已成定局，口袋不夠深的品牌很難在東區插旗。 」戴德梁行總經理顏炳立說。 國際化趨勢 月租三千萬 快時尚照買單高力國際總經理劉學龍說，五年前，UNIQLO進駐明曜百貨後，吸引國際快時尚品牌進駐卡位，這些品牌共同特徵是價格在五百元以下，除了少量 多樣因應快時尚機制，平價是吸引年輕人搶購主因，這一波平價時尚價格戰已衝擊到網路平價服飾，甚至年輕人最愛的松山火車站前的五分埔市集業績。 大型快時尚服飾品牌挾規模經濟與低成本優勢進駐東區風潮愈演愈烈，連「韓國UNIQLO」之稱的韓系第一大服裝集團衣戀E-LAND也不缺席，該品牌去年 底租下微風忠孝二館千坪賣場後，旗下兩大主力品牌SPAO、MIXXO，受惠於韓星代言加持，今年中開幕以來，每月營業額高達新台幣一億元，創下國際平價 服飾品牌來台之最，也難怪每月租金高達三千萬元，衣戀集團仍舊付得起。 在快時尚磁吸效應下，首當其衝的，不只包括東區獨立服飾店，連百貨公司都受波及，「近年東區百貨公司要拚業績成長不易，以今年上半年為例，SOGO百貨的 上半年營收也只有成長二％，除非是利基型行業，否則在信義計畫區與西門町兩大商圈夾殺之下，很難突圍。」劉學龍指出。 走進小巷求生 服飾店立足 只剩網拍街 在東區經營服飾店已二十年的林立嫻，早年全盛時期曾在大安路、忠孝東路四段巷內開五家分店，但去年開始，受到網拍服飾與國外連鎖快時尚紛紛進駐東區的衝擊，她已經收掉好幾間，現在只剩一間在經營，生意還是不如以往。 據了解，東區唯一勉強可以撐得下去的服飾店只剩敦化南路一段一六一巷的「網拍街」，女裝網拍業者一方面透過網路大量行銷，實體店面只要設立小型空間讓客戶取貨或試穿，每月租金只要十萬元內，節省龐大成本，包括OB嚴選、小三美日等網路知名商家都選擇在巷內設店。 相較之下，無知名度的服飾店不但沒有快時尚的價格優勢，又受到高租金擠壓獲利，林小姐嘆氣地說，可以感受到台灣景氣明顯轉差，雖然東區逛街人潮看似不少， 但提袋率很低，以前她一間店一個月可以做五十萬元營業額，現在腰斬只剩一半，如果房東再繼續調高租金，不排除把店收掉。 事實上，東區租金飆漲源自六年前中資亨得利鐘錶以每月四百萬元天價租下忠孝東路、敦化南路口的原台灣中小企銀分行，替東區高租金行情起漲揭開序曲，此後就以一年一成的漲幅飆升，帶動周邊店面售價水漲船高。 以忠孝東路四段屈臣氏藥妝店為例，原本月租金約二百八十萬元，一年前房東調高至三百九十萬元，原本H&M有意承租，但該店為屈臣氏全台業績「店王」，最後仍咬牙吃下，為的就是東區無可取代的廣告效益。 不過，並非每間店面命運都如此順利，亨得利鐘錶一○年以九億餘元買下原安泰銀行分行店面，是首家中資在台購買的店面，曾轟動一時，但是在安泰銀行租約到期 後，立刻調高三倍，以每月二百五十萬元對外招租，不過因租金開價過高乏人問津，後來一度淪為寢具短拍賣場，直到去年亨得利將店面轉賣給金生儀鐘錶才解套， 目前該店面分割為二間，其中一間由服飾店承租，另一間仍待租中。 東區店面退租潮儼然已成趨勢，背後的原因也與台北精華商圈悄悄移轉至信義計畫區與西門町有關。 前台灣房屋智庫執行長邱太煊分析，這兩年西門町平價旅館如雨後春筍般開設，不少自由行陸客因為住宿方便性，也直接在西門町逛街，去年東區投資客林世昌就逢高賣出忠孝東路四段的ALDO（加拿大品牌鞋店）店面、頂好名店城店面轉戰西區，顯示東區店面已瀕臨高點。 人多租金合理 小型店鋪 轉戰西門町 邱太煊說，台灣長期以來普遍存在房屋價格上漲速度高過租金漲幅，東區店面目前剛好就卡在房客對租金承受度的臨界點，相較之下，西門町因為人潮多與租金合理，也讓商圈熱度重返往年風光。 「商圈沒有變，是屋主心態改變了。」東區投資客江醫師說，部分忠孝東路四段的店面因空間坪數太小，廣告效益不佳，無法吸引國際品牌進駐，但房東依舊開出每坪三萬元的天價招租，自然吸引不到可以負擔高租金的租客，若短時間景氣復甦力道弱，東區店面空置率還會維持一陣子。 東區店面換手潮肇因 1.租金高漲，租客無力負擔投資客房東買在高點，為維持2％投報率，不會輕易降低租金。 2. 西門町商圈崛起，人潮移轉中國遊客眾多，加上當地租金相對便宜，吸引店家進駐。 3. 店面廣告效益不佳，乏人問津空間坪數太小，無法吸引國際品牌，但小店家又無法承受高租金。 撰文 / 梁任瑋

山西首富张新明事件再调查：四段人生隐现煤商黑金非典型路线

1 : GS(14)@2010-11-21 11:32:13

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101118/2061366.shtml

　　每经记者 黎光寿 发自太原 上海
　　张新明究竟在那里？这个谜一样的问题不仅困惑着通缉他的警方，在他神秘消失后煤炭江湖又成这个冬天的热点，这个热点的源头正是煤商黑金路线。
　　10月25日，《每日经济新闻》记者经查询证实，以31亿元身家跻身2010年胡润百富榜的山西金业煤焦集团（以下简称金业集团）董事长张新明因涉嫌骗取出入境证件，已被通缉，悬赏金额500元。
　　张新明的经历在坊间被直白描绘成“从矿工到山西首富”再到被通缉，而他离奇致富轨迹背后又有怎样鲜为人知的秘密？他如何完成煤商黑金路线的布局？
　　2010年10月底到11月初，《每日经济新闻》记者再赴山西调查。
第一段人生：从矿工到地方首富
　　◎题记：出身穷苦，通过努力，逐渐建立了自己的王国。张新明的第一段人生是典型的奋斗史。
　　2010年10月31日，《每日经济新闻》记者来到山西省古交市吾儿峁村的大山，山脚下小溪上拦河建起来的水池让这个严重缺水的村庄看起来稍微有点生气。这里是张新明的老家。
　　吾儿峁村村民称，张新明家庭贫寒，为人豪爽，头脑灵活，行事胆大，上世纪80年代后期，他是一个挖煤的矿工。
　　1995年，张新明32岁。他成立了山西华北黄金实业公司，专门做煤炭的铁路运输生意。
　　3年之后 ，张新明的弟弟张星亮成立了“山西华北金业房地产开发有限公司”，同年底张新明成立“山西金业物贸有限公司”（以下称金业物贸），法人代表是他的大哥张新跃。由北京来的孙有义任总经理，而张新明并没出现在公司股东中。
　　张新明以公开的身份正式介入金业物贸有限公司是2001年3月1日。当时张星亮、张新跃、孙有义和张新明四人决定对公司注册资本、法定代表人和章程进行变更，注册资本从原来的800万元变更为8000万元，张新明成为公司股东，担任公司执行董事。
　　2001年3月，金业物贸名称变更为“山西金业煤焦化集团有限公司”，增加经营范围为焦炭生产。另外，据资料显示，张新明建设的100万吨焦化项目和180万吨洗煤项目获得古交市政府的支持，被列为山西省重点工程，并在2002年底投产，赶上了山西焦炭的黄金时期。
　　2003年和2004年，焦炭价格的快速上扬，使金业集团赚了许多钱。金业集团随即开始投入了更大规模的焦化厂建设。
　　在2003年度的年检资料中，金业集团总资产迅速膨胀到489317.16万元，负债总额也增加到181546.04万元，净资产总额为297771.11万元，分别是2002年的大约4倍、3倍和5倍。
　　2006年，张新明家族以16.8亿元的财富位列福布斯中国富豪排行榜第163位；2006年和2007年其本人也以10亿元和14亿元的财富总额位列胡润中国富豪排行榜的第324名和第554名。
第二段人生：官商勾结谋财富
　　◎题记：这是在他的灰色财富背后交织在一起的官商生态。
　　张新明迅速发家在煤老板的圈子里并不算什么奇迹。据熟悉张新明的人士透露，金业物贸成立后，张在1999年认识了一位自称在武警总队有相当人脉资源的人，收购了几辆旧卡车，挂上军牌，跑起了煤炭运输，同时还运焦煤，发了一笔横财。其实这只是有关张新明灰色发家的说法之一，因他目前不知所踪，也无从考证。
　　另据与张新明关系密切的人士告诉记者，早期张新明赚钱的途径主要是通过贿赂获取银行贷款。
　　山西太元律师事务所出具的“晋泰元审【2006】0021号”审计报告显示，该年度金业集团的长期债务中，属于太原市商业银行的长期借款为4亿元，短期借款为1.4795亿元，应付票据为 4.8亿元；2009年度晋商银行年报摘要显示，金业集团是其最大贷款客户，尚有7.8115亿元贷款未归还，占该行核心资本28.2亿元的24.9%。
　　上述人士表示，2000年到2001年，张新明结识了太原市商业银行（晋商银行前身）行长吴元，当时吴元的儿子吴冰因涉嫌杀人被太原市北城公安分局抓获在押，张便介绍吴元结识了时任太原市北城公安分局局长的邵建伟。张新明和邵建伟合谋让吴元儿子吴冰从看守所越狱逃跑，张随即安排吴冰躲到了福建，吴冰在福建又一次犯案被当地公安机关抓获，后被处决，邵建伟因此被判刑9年。
　　经过吴冰的事件后，张新明和吴元关系便十分密切。张开始谋划从商业银行贷款事项，2002年，张新明伪造了假财务报表和假评估报告，将自己仅有的几百万元资产评估为4亿多元，先从商行贷出一亿元资金。
　　两个月后，张办理了金业第一焦化厂建厂手续，在未建厂的情况下，又以焦化厂作抵押，通过吴元从商行又贷款2亿元，后吴元陆续从太原商行各支行为张贷款，总计达12亿元。作为回报，张向吴元行贿2000万元。
　　该人士表示，2004年7月，公安部门和中纪委查办太原商行行长吴元受贿一案时，张提前一天得知中纪委要双规自己，便指使自己的财务科长焦某和吴元的女婿王某起草了假借款合同，重新伪造了财务凭证，用吹风机将新贴的借款合同和财务凭证吹成黄色做旧，欺骗了当时的办案人员，吴元因其他问题被判刑17年却逃避了受贿2000万元的重罪处罚，张新明则逃避了行贿罪处罚。
　　上述人士还表示，张从商行贷出的12亿元款项因当时采取了欺诈手段，没有抵押物，商行多次追讨，张宁可把非法经营获得的巨额利润拿到境外赌博，也没有归还银行之意，目前连本带利十几亿元都成为呆账、坏账，致使国家蒙受巨大损失。
　　据报道，2006年12月21日，太原市人大常委会通过人事任免，决定接受张新明辞去省人大代表职务的请求，其2005年获得的人大代表资格就此结束。
第三段人生：借壳找钱终失败
　　◎题记：失去了银行这棵摇钱树，张新明想到了资本市场。
　　2008年全球金融危机突袭，金业集团的营业数据应声下降，仅2008年12月份，金业集团利润总额、所得税和净利润为-5477.02万元、-2986.29万元、-2490.73万元。
　　香港某媒体2009年2月19日的报道显示，2008年山西安全事故频发，加之受全球金融风暴冲击，山西煤矿关停，古交等产焦县市的地方中小煤矿几乎全部关停，作为山西最大焦炭企业的金业集团面临“断粮危机”。
　　经营告急，银行融资受阻，金业集团就逐渐曝出意欲借壳上市的传闻。
　　2007年9月19日*ST威达火速发布重大事项停牌公告，称与金业集团讨论有关重大事项；8天后，*ST威达公告称，因尚不具备实施定向增发、资产重组等重大事项的条件，与金业集团有关资产置换、定向增发等重大事宜将终止。
　　2007年11月6日，金业集团曝出第二次欲借壳上市消息。*ST泰格发布重大事项停牌公告，确认金业集团参与该公司重组。2008年2月20 日，*ST泰格对外公布定向增发方案，拟以不低于8.65元/股的价格向金业集团定向增发7.28亿股，用于收购其煤焦化相关产业，全部资产价格预估值不超过63亿元。
　　然而，2008年9月11日,金业集团函告*ST泰格称,由于证券市场发生较大变化,无法按照协议完成重组，借壳*ST泰格一事告终。
　　梦断*ST泰格之后，2008年12月4日下午，金业集团与大通燃气的控股股东大通集团就重大资产重组事项进行了协商，大通燃气的股票从12月5日开始停牌。
　　当时的重组方案为：由金业集团以其自有资产对该公司进行重大资产置换,并以相关资产认购公司股份的形式对大通燃气进行重组。但由于市场的不确定因素增大，大通集团决定终止此次重大资产重组事项。金业集团第三次借壳上市告吹。
　　银行融资难，资本市场无望，张新明采取了第三步：“卖身求全”。知情人士透露，在三次借壳上市告吹后，张新明开始筹划变卖资产，先后与西山煤矿、大同煤矿集团、阳泉煤业集团等几大煤炭集团接触。
　　多家媒体报道显示，2009年6月3日，太原市委、市政府与同煤集团召开“关于同煤集团重组古交金业煤焦化集团及古交市地方煤矿兼并重组规划”会议，决定由同煤集团对古交金业煤焦化集团进行重组，并购价格为80亿元左右。
　　但该重组最终没有实施。《每日经济新闻》记者今年11月2日采访同煤集团太原办事处，但该办事处人员表示，负责人不在，不能回答记者提问。
　　在坊间广泛认为同煤集团将重组金业时，2010年2月9日，金业集团与华润电力控股有限公司签订企业重组协议，共同组建“太原华润煤业有限公司”。华润电力2010年中期业绩报告显示，2010年5月31日，由太原华润煤业有限公司与金业集团签订了10份兼并重组的资产转让协议，此次转让包括原相煤矿、中社煤矿及红崖头煤矿，还有两家焦化厂、一家洗煤厂、一家煤矸石发电厂、一家运输公司、一个铁路发运站及一家化工厂，其煤矿的总储量和可采储量分别为 4.57亿吨和2.55亿吨。
　　对这场收购，华润集团的2010年中期业绩报告中并没有透露收购价格，而业内人士估计在100亿元以上。
　　在太原华润煤业的股份构成上，《每日经济新闻》记者注意到，太原华润煤业的注册资本为人民币40亿元，山西华润联盛能源投资有限公司和中信信托投资有限责任公司分别出资19.6亿元和12.4亿元，拥有太原华润煤业49%和31%的股权，而金业集团以其原相煤矿折价8亿元入股太原华润，拥有20%的股权。
第四段人生：漫漫潜逃路
　　◎题记：曾经的辉煌正在远去，这辉煌背后的真相有待解开。
　　2010年9月27日，在百度太原吧和古交吧突然出现张新明被通缉的留言。称其“因涉黑、伪造护照非法出境等被通缉在逃”。
　　10月22日，张新明因伪造出入境证件被公安机关以500元通缉的事件公诸于世，通缉令由河南省公安厅发出。
　　《每日经济新闻》记者曾就此联系金业集团，公司办公电话起初是一位女士接听，但听闻是关于“张新明被通缉”后，该人士表示“不清楚”。此后办公电话无法再接通。
　　“全国在逃人员资料库”信息显示，张新明因在河南化名朱磊办理身份证和护照，频频前往阿瓦图等地，涉嫌骗取出入境证件，被河南省公安厅网上通缉。
　　知情人士表示，张新明伪造出入境证件只是表象，真正的问题是张新明涉嫌私挖乱采、黑社会敲诈、倒卖煤炭资源等行为。随着国家反腐和打黑力度的加大，纪检和公安部门不断在调查其涉黑和煤焦领域腐败问题，他极度恐慌，伪造证件频繁出入境目的是转移财产。
　　对于张新明的问题，坊间有三种说法：
　　一是两年前，金业集团所属煤矿发生矿难，多名河南籍矿工遇难，张新明将矿难隐瞒未报；
　　二是在金业集团持有股份的一位河南籍煤老板，在张新明与华润电力签订重组协议后未拿到相应补偿，最终向河南省公安厅报案；
　　三是今年初张新明向与其交往了20多年的老友下手，逼迫作为中间人的老友归还别人的赌债，后被老友举报。

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四段情史：拖鄺文珣斷正

1 : GS(14)@2016-05-08 14:53:58

鄺文珣


昨日再婚的鄭敬基，曾經因偷食被前妻發現致離婚，回復單身的他多次被撞破與女星約會。



前妻Winsome

1988年認識當時任職地勤空姐的前妻Winsome，二人於泰國結婚，婚後他多次被前妻發現有第三者，直至誕下女兒後，前妻忍痛提出離婚。




鄧萃雯

1998年被拍到跟鄧萃雯在其寓所樓下咀嘴，惜拍拖一年便分手。



鄺文珣

2000年，與鄺文珣被發現拖手漫步蘭桂坊，拍拖兩年，因聚少離多而分手。



DJ瑪姬（張卓賢）

前年被指戀上DJ瑪姬，二人被拍到外出約會，在鄭敬基寓所附近買外賣，之後更一齊返寓所。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160508/19602354

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四段婚姻三段為革命　兩度棄子

1 : GS(14)@2017-02-08 22:31:21

黃慕蘭一生有四段婚姻，與後三位丈夫均是「革命婚姻」，為革命需要，更兩度拋棄襁褓中的孩子。然而黃「奉命脫黨成婚」的說法被一些中共黨內人士反駁，稱是她與陳志皋戀愛違反紀律，被組織放棄並下了脫黨結論，成一生心結。


曾於香港產子

黃慕蘭16歲由父母包辦嫁給了個吃喝嫖賭的二世祖，結婚一年就逃走獻身革命。1927年與共產黨人宛希儼結婚，兒子出生三天，宛就被調贛西，率農民武裝革命時犧牲。黃被調上海，將未斷奶的兒子送婆家撫養。在上海期間黃與中央委員賀昌在周恩來批准下結婚。1929年6月她在罷工運動中被捕時已有孕，被囚一百天出獄後，黃隨賀昌調香港履南方局書記職務，1930年3月在港生下二兒子賀平。賀昌再接命令調天津，黃隨行，兒子被交給接任南方局書記的盧彪認養。後賀被貶，去江西與毛澤東一起打游擊。而黃1931年受黨組織命令脫黨，以書香世家小姐身份接近上海律師陳志皋，營救被捕共產黨人，陳父陳其壽是法租界唯一華人法官，有權勢地位。1935年黃陳大婚，黃稱是黨組織授意下才接受求婚。不久，賀昌命喪長征途中。1950年陳志皋離滬赴港，黃堅持帶着二人子女留在大陸。直到1988年陳在台北病逝，兩人未再見過面。澎湃新聞網




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170208/19921368

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