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大埔嵐山177呎戶 新界最細 每呎萬元計 料低於200萬可上車

1 : GS(14)@2014-07-11 16:11:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa1.htm






【明報專訊】長實(0001)荃灣環宇海灣累售逾1540伙後，部署本月接力推出的大埔鳳園嵐山I期，雖然以3房單位作主打，但最吸引市場目光的卻是為數196個、分佈屋苑全部6幢大廈的開放式單位，佔屋苑單位總數1071伙近18％，為新界區新盤中最細的單位類型，實用面積只由177方呎起，與坊間一般小型酒店房無異。雖然區內未有同類單位可作參考，但以鄰近淺月灣洋房實呎約1萬元計，該類開放式單位入場費有機會低於200萬元，預料可搶佔上車客和投資客兩大客源。


長實地產投資董事劉啟文表示，嵐山I期最快下周公布開價，並且對外開放4個示範單位。隨嵐山I期上載樓書，過往一直未有披露具體資料的開放式單位，終正式曝光。資料顯示，嵐山I期的開放式單位可分成三款，最細一款實用面積僅177方呎，另有面積略大的180方呎、以及194至196方呎。三款開放式戶單位，均設有13至19方呎窗台位，但卻未如其他標準2至4房般設有露台和工作平台；由於內籠袖珍，相信只適合單身貴族居住。





最快下周開價

近年長實多個新盤，包括馬鞍山天宇海、九龍塘堡及荔枝角一號西九龍，均有別致的圖則設計；是次嵐山的開放式戶面積則為新界新盤單位最細。目前市場上提供最細單位的新盤，為恒地(0012)去年9月推出九龍城曉薈的166方呎開放式戶。

新界對上一個提供開放式迷你戶的大型新盤，為新世界(0017)去年8月開售的元朗溱柏，實用272至314方呎單位。是次嵐山提供的開放式戶，分佈於第3、5、6、9座H室；第6、7、8、9座A室；以及7座D室。

只送冷氣機抽氣扇

與坊間很多同類全新開放式單位不同的是，嵐山I期除第6、9座部分開放式單位採用無火煮食的備餐間外，其餘大部分都屬設有梗牆作間隔的正規廚房。不過按樓書顯示，開放式單位只隨樓附送冷氣機和抽氣扇，但未有顯示附送雪櫃、煮食爐及洗衣機等配套設備。此外，全部開放式單位的浴室皆裝設浴缸，非如坊間一般開放式戶般只設淋浴間。

開放戶可打通相鄰單位

景觀方面，嵐山I期開放式單位以鳳園一帶山景、或會所園林為主，與其他標準單位相若。不過，第3、5座H室、以及第7、8座A室，大廳窗戶前臨毗鄰兩個單位的天井位，估計室內採光度會略受影響。此外，可留意的是，各款開放式單位與毗鄰的3房單位，並非由主力結構牆作分隔，意味買家如連環購入一個3房戶及毗鄰的開放式單位，有機會打通成為4房大單位。

明報記者 林可為、林尚民

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2 : GS(14)@2014-07-11 16:12:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】實用面積百多呎之蚊型樓，過往主要出現在市區，不過，今次卻出現在長實(0001)的大埔鳳園嵐山I期，有測量師指出，由於現時本港樓價水平高，發展商唯有把單位愈建愈細，以較低的總價吸引買家入市，既可保銷情之餘，亦可以較高之呎價賣樓。


測量師學會高級副會長何鉅業表示，無論市區或新界，現時新盤最重要是銀碼廉，本港樓價水平高企，並非人人可以負擔得起，但現時市場以用家主導，且不少為新家庭或年輕單身人士，他們的負擔能力不高，發展商唯有推出蚊型戶，以較低的銀碼吸引買家。





蚊型戶蔓延新界 料成趨勢

他續稱，新界區過往主要以呎價平作賣點，但由於近年新界區新盤呎價已累升不小，區內細單位已由過往的600、700方呎，縮細至400多方呎，現再出現實用百多方呎的開放式單位，蚊型單位蔓延至新界區，已是市場的趨勢。

事實上，近年細單位受市場追捧程度高，有發展商亦臨時把大單位改成細單位，如新地(0016)大圍香粉寮項目，近期便向城規會申請將可建單位由816個大增62% 、至1325個，每伙平均面積則由688方呎，縮細38%至424方呎，申請文件指是因應最新市場需要，調整單位數目及比例。

何又指出，若發展商以較高之呎價推出大單位，對銀碼的影響較為明顯，客戶的承受能力有限，相反，若是推出實用百多呎之細單位，即使呎價貴，對銀碼的影響不會太大，市場仍會有一定買家捧場。

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新地也「縮則」 屯門建200呎戶

1 : GS(14)@2014-08-25 10:18:56

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140825/news/ea_eaa1.htm\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n【明報專訊】細價樓當旺，發展商紛紛部署興建迷你單位，上半年已有至少4個大型項目申請「縮則」，涉及單位高逾9000伙；其中繼長實(0001)大埔嵐山設不足200呎開放式戶後，原來另一龍頭發展商新地(0016)旗下涉逾千伙的屯門掃管笏星堤2期，亦向城規申建實用面積不足200方呎開放式戶，該類開放式戶佔近一成，預料將成為未來新界另一個設有開放式戶的大型新盤。\r\n\r\n青山公路一帶近年來新落成住宅及招標地皮，單位主要是大型單位及洋房，絕少細單位供應，如已入伙的新地星堤分層及洋房項目、創新界區獨立屋新高的同系青龍頭海瀧珀獨立屋，以至早前由會德豐(0020)以13.8億元投得的掃管笏地皮，發展商早前亦透露有意打造低密度住宅項目，設獨立式洋房及分層豪宅，反映發展商及買家均看好區內大單位前景。\r\n\r\n上半年4項目「縮則」 涉逾9000伙\r\n\r\n不過，本年至今，有數個位於新界原屬低密度發展項目，紛紛向城規申請「縮則」，包括屯門掃管笏星堤2期、大圍香粉寮項目及元朗南生圍項目等，當中星堤2期項目興建細單位圖則上顯示，上址共提供406個實用面積小於431方呎的細單位，當中包括開放式及1房戶，根據發展商向城規申請的圖則顯示，分層單位設有約110個面積約200方呎的開放式單位，佔項目單位總數近一成。\r\n\r\n有業界亦認為，近半年發展商提出的「縮則」申請，公眾亦傾向支持發展，以上周五截收意見的新地南生圍項目為例，就接獲逾百個支持申請意見，當中不少人士均認為增加供應可紓緩市場住屋需要。\r\n\r\n開放式廚房設計成趨勢\r\n\r\n測量師學會副會長何鉅業指出，發展商紛改則轉而興建細單位，相信主要為迎合市場需求。有業界稱，以近期長實大埔新盤嵐山開放式細單位極受市場歡迎，可見細單位甚至約200方呎「蚊型」單位亦有市場，陸續令發展商「試水溫」式引入新盤之中。\r\n\r\n另一個大趨勢，就是在新盤中大量引入「開放式廚房」。以星堤2期為例，項目中不少單位均以開放式廚房取代傳統的廚房間隔，無論是開放式單位、1房甚至部分2房戶，都設開放式廚房；比例方面，分層單位共設450多個2房戶，4成單位設開放式廚房，而分層單位設開放式廚房比例高達58%，為市場上罕見。\r\n\r\n何鉅業則認為，近年來市場漸見有蚊型地皮推出，由於剪裁所限，發展商為求設計靈活，故多提供細單位及開放式廚房，增加室內空間感之餘，即使改為明火煮食及加設灑水系統亦不會令成本大增，故發展商樂於採用。\r\n\r\n明報記者 劉詠怡\r\n\r\n 下一頁 》

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2 : GS(14)@2014-08-25 10:19:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140825/news/ea_eaa2.htm
現貨改細則 發展商早先機
2014年8月25日

【明報專訊】事實上，有發展商已早先機，為旗下已落成的物業申請「拆細」，以迎合市場需求。卓能(0131)旗下薄扶林趙苑2期餘貨已獲批「拆細」圖則，單位由原來的逾3000方呎，拆細至1000至2000方呎，有測量師認為新樓轉細則，由於銀碼細發展商面對的風險亦較低，預料未來新盤中細單位比例將成主流。

卓能旗下趙苑2期，屬分層物業，據了解共有24伙，面積由3000方呎至4500方呎不等，早前該公司主席趙世曾透露由於單位面積較大，項目餘貨已獲屋宇署批則拆細，相信改則後較易租出。

趙式芝﹕趙苑2期或再拆細單位

卓能董事趙式芝回應指出，2期中有3個單位已獲批出新圖則，分別為1座1樓B室，2座地下A室及1樓A室，單位面積由原來的3429方呎至3717方呎，拆細為6個單位，面積介乎1336方呎至2282方呎。她又提及涉及單位將根據市推出，或分拆更多單位。

建細銀碼單位風險較低

對於發展商部署推出更多細單位，測量師學會副會長何鉅業認為，皆因地皮成本及建築成本增加，部分發展商對後市取態亦較審慎，如果主力發展大型單位，則未來推售的物業涉及銀碼較大，市民較難負擔；即使未來樓價下跌，市民仍有能力購買細單位，反之主力興建大單位，則發展商面對的風險較高，考慮到成本及風險因素，料未來新發展項目會以細單位為主。

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嵐山177呎戶散賣 177萬起

1 : GS(14)@2014-08-26 10:38:15

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140826/news/ea_eaa1.htm\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n【明報專訊】長實(0001)大埔嵐山7月推出迄今累售逾660伙、套現40億元後，終正式宣布開售21個實用面積不到200方呎開放式戶；雖然此類蚊型戶平均加價14％至15％、個別加幅更達33％，惟由於單位內籠「的骰」，即使實用177方呎單位加價逾三成，但計及發展商提供的一籃子最高15％折扣後，折實入場費只約177萬元(呎價9998元)，比不少西九龍豪宅車位價錢還要低，亦是繼長實同系天水圍慧豪廷2009年4月以入場費低至125萬餘元作招徠後，過去5年來入場費最低的大型新盤單位。\r\n \r\n\r\n嵐山現時部署散賣21個開放式單位，分佈於3座H室、6座A、H室，以及9座A室，實用介乎177至195方呎，是早前「1+親」組合內，沒有被購買毗鄰900餘方呎大戶買家一併選購的餘貨。據昨日上載的新價單顯示，今批21伙的加幅14％至33％；以長實提供的一籃子最高15％折扣計，此批單位折實後實呎介乎9998至1.1萬元。\r\n \r\n入場費不夠買西九豪宅車位\r\n \r\n至於入場費最低單位，為3座8樓H室(177方呎)，折實入場費177萬元，是繼信置(0083)紅磡御悅、2012年2月以入場費190萬元作招徠以來，銀碼最低的全新一手單位；惟御悅只屬小規模的單幢盤，如以大型屋苑計，嵐山開放式戶是次折實入場費，更是繼2009年慧豪廷以來的5年新低。\r\n \r\n若買家承做九成按揭，即一成首期約18萬元，加上律師費及其他雜項開支，估計20餘萬元可以上車；反觀若以相若價錢購買車位，最多只可承做一半、即五成按揭。 \r\n\r\n九成按揭 首期低至18萬\r\n \r\n區內代理估計，嵐山此開放式戶月租料約5500至6000元，以樓價177萬元計，估計租金回報接近4厘。\r\n \r\n對嵐山個別開放式單位的加幅超逾三成，長實地產投資董事劉文回應時指出，加價是參考現時市場細單位的樓價，並指加幅合理，短期內將作獨立發售。不過，相關開放式單位雖已上載新價錢，惟仍未公布銷售安排。\r\n \r\n另原價加推108伙\r\n \r\n另嵐山昨加推108伙，涵蓋開放式至4房戶(開放式戶39伙)，折實呎價7186元至1.23萬元不等，，價格與早前開售的同類單位相若，但目前未知這批開放戶稍後會否可獨立發售。 長實昨上載銷售安排，周五再開售26伙，包括10個7座實用795方呎單位(昨日開價)、另8套「1+親」組合單位(早前已開價)。\r\n \r\n明報記者 方可兒、林可為

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2 : GS(14)@2014-08-26 10:38:49

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140826/news/ea_eaa2.htm



蚊型戶散賣大幅加價 助促銷「1+親」組合


2014年8月26日





【明報專訊】長實(0001)大埔嵐山7月登場至今，一直以「1+親」組合推售實用百餘方呎開放式戶，限定900餘方呎單位買家，方有權購買毗鄰開放式戶。在嵐山累售逾660個單位後，長實終公布散賣21個開放式戶，但價格上調14％至33％；本周五推出8套「1+親」組合，其中開放式戶未見加價。因開放式戶加價後銀碼仍偏低，料吸引上車客；「1+親」維持舊價，估計獲換樓客垂青，令長實處於雙贏。


「1+親」購開放式戶 呎價低兩成

嵐山個別加價最進取的開放式戶，加幅達三成，折實呎價逾1萬元，較標準3房戶折實呎價8000餘元高約兩成；即使加幅進取，但銀碼依然約170餘萬元，勢吸引上車客。買家若透過「1+親」購入開放式戶，折實呎價僅7000至8000餘元，即較獨立購入開放式戶價低兩成，料此舉將變相刺激「1+親」組合銷情。

長實將獨立賣的開放式戶加價，變相令早前透過「1+親」入市的買家，手持開放式戶升值。不過，「1+親」必須以單一份買賣合約及轉讓契購買，將來若拆售該開放式戶，需做拆契手續，受加強版額印(SSD)影響，業主3年內轉讓均需付最高相等於樓價20％的SSD，這都需留意。另長實仍未上載銷售安排，即未敲定具體開售日期及推售數目，不排除長實見開放式戶獨立賣銷售反應熾熱，會再度提價的可能。

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天璽千呎戶3990萬沽 業主實蝕近700萬元

1 : GS(14)@2016-05-07 23:28:14

http://property.mpfinance.com/cf ... 0505/paa01/lac1.txt


【明報專訊】經濟不景下，市場持續錄得蝕讓成交。九龍站天璽連錄「流血」成交，繼早前有單位蝕逾千萬元，獲太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明家族承接後，再有業主損手近700萬元沽貨。

土地註冊處資料顯示，天璽皇鑽璽高層D室，實用面積1091方呎（建築面積1454方呎），上月以3990萬元售出，實呎3.65萬元（建呎2.74萬元）。原業主2011年6月購入價為4408萬元，帳面蝕418萬元，若連同釐印費及佣金等各項使費，估計實蝕約690萬元或16%離場。

維港灣3房損手50萬

另外，代理消息指，奧運站維港灣1座極低層實用面積647方呎A室（建築面積869方呎），屬3房1套間隔、望街景，以820萬元易手，實呎1.26萬元（建呎9436元）；相對原業主2013年初830萬元購入價，帳面蝕10萬元，估計連各項洗費實蝕逾50萬元或6%。

尚匯業主5年賺2.5%離場

「半新盤」灣仔尚匯有1房業主持貨5年微賺離場。中原區域營業經理張永泉表示，尚匯一伙中層F室，實用面積663方呎（建築面積924方呎），享維港海景，以1880萬元售出，實呎28,356元（建呎20,346元）。原業主2011年中以1749.6萬元一手買入，惟扣除各項使費後，料僅賺約45萬元或2.5%。

太古城4月約25宗成交

踏入5月，港島東太古城已錄兩宗成交，美聯營業經理龔彥峰表示，屋苑海天花園海天閣低層H室，實用面積759方呎（建築面積876方呎），屬3房套房間隔，減價40萬元後以1160萬元售出，實呎1.52萬元（建呎1.32萬元）。原業主2005年以441萬元購入，帳面獲利719萬元或逾1.6倍。代理指，太古城4月總成交量約25宗。

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都薈Metro 28不足百呎戶 79萬「摩」出

1 : GS(14)@2018-05-11 10:17:19

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5244&issue=20180511
【明報專訊】迷你工作室受追捧，中原工商部副營業董事何芳稱，位於葵涌葵豐街28號業豐工業大廈B座9樓的都薈Metro 28錄「摩貨」（成交前已轉讓）易手個案，該單位B130室面積約98方呎，新近以約79萬元獲承接，呎價約8061元。原業主今年3月以約69.58萬元，持貨僅約兩個月帳面賺約9.42萬元或13%。

另中原寫字樓部營業董事陳偉良表示，上環永宜商業大廈12樓A室現放售，項目意向呎價約10,700元，意向價755萬元，物業將以交吉形式出售。業主2009年以約205萬元購入，若成功以755萬元售出，帳面獲利550萬元或2.7倍。現時大廈呎租約31元水平，租金回報約3.5厘。

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納米樓租值升幅跑贏豪宅 嵐山不足200呎戶 3年累升近三成

1 : GS(14)@2019-03-19 09:27:23

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8939&issue=20190319
【明報專訊】納米戶近年成市場熱話，雖然供應不絕，但無論樓價及租金升幅都跑贏大市，如大埔嵐山II期一個實用165方呎細單位，差餉租值最新按年升約一成，並連升3年共約三成，反觀「亞洲樓王」山頂MOUNT NICHOLSON租值，過去3年來均無任何升幅。

明報記者 林尚民

據差餉物業估價署最新資料顯示，嵐山II期2座低層A室，屬實用165方呎的開放式單位，2015年開售時為全港最細新盤單位，新一年度租值為7.088萬元，比本年度租值6.372萬元高出9.98%，較上年度的7.27%升幅有所增加；若對比2016/17年度的5.376萬元，3年累升約三成。

資料顯示，近期屋苑一個開放式單位租務成交，位於9座高層D室，實用181方呎，月租8500元，若以2015年開售時售價約170萬元水平計，租金回報約6厘。除嵐山外，西營盤AVA128一個實用227方呎的中層C室，新一年度租值15.264萬元，按年亦上升7%，兩年來亦累升約15.6%。

MOUNT NICHOLSON 3年租值不變

若對比豪宅屋苑，目前仍為亞洲最貴屋苑式洋房的山頂MOUNT NICHOLSON 2號洋房，新一年度租值為773.28萬元，有關數字是自2016/17年度以來，一直維持不變。另外，恒生銀行（0011）前副董事長兼行政總裁李慧敏持有的山頂傲璇單位，租值已連續5年維持在440.76萬元的水平。

全港私樓估值按年上升5.4%

事實上，在上月差估署公布新一年租值時，全港私樓估值按年上升5.4%，其中實用752方呎以下小型單位按年升6.3%跑贏大市，而實用753至1075方呎中型單位則升4.7%，實用1076方呎以上大型單位升幅更只有2.8%，當時差估署助理署長（差餉及物業估價事務）葉百強亦指出，細單位租金對比中、大單位租金較平，即可以負擔到租金的人較多，競爭大所以租值升幅亦較高。

學者料細單位租賃需求將持續

香港中文大學市場學系教授冼日明認為，雖然沒人會願意住一間細單位，不過，與買樓一樣，即使大單位呎租較細單位平，但總價始終較高，故只能夠支付細單位的租金，令細單位的需求較大單位高。另一方面，就算部分人是有能力租住大單位，但租樓人士中不少為有意買樓人士，他們均希望租住細單位而把多餘資金儲蓄作首期，即使無意買樓，亦有部分人會寧願租住細一點單位，亦不希望降低生活質素。

因此，他認為除非樓價下跌三四成，否則短期內細單位的租金走勢，仍然跑贏豪宅物業。

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惠州200萬購千呎戶 1小時高鐵直達

1 : GS(14)@2019-03-28 18:21:17

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5264&issue=20190328
【明報專訊】自《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出台後，大灣區多個城市的房地產再被看高一線，而提起大灣區置業，中山、珠海、佛山都向來是港人的熱門之選。作為「滄海遺珠」的惠州，亦是僅約1小時的高鐵車程即可到達。

明報記者 張允亭

惠州主要共分為7個區域，其中惠城區和惠陽區同屬惠州市的市轄區，惠城區較接近市中心，社區發展成熟；惠陽區距離高鐵惠州南站更近，亦有較多新落成的樓盤項目。當中，位於惠陽區淡水的星河丹堤，毗鄰亞公頂森林公園，距離高鐵站僅10分鐘車程。其中一個G區高層的二手樓盤，樓齡約兩年，建築面積約1345方呎，叫價約193萬元（人民幣‧下同）（約226萬港元），建築呎價約1440元（約1689港元）。發展商以小區形式建設項目，社區內設有學校、超市、食肆、商場及各式各樣小商店，可滿足居民日常生活所需。據當地地產經紀透露，項目的港人買家大多購入作退休生活之用。

不乏港人自置物業退休

除惠陽區之外，惠州的大亞灣經濟技術開發區亦有樓盤項目於近年相繼落成。位於區內的一個大型項目龍光城，總建築面積達500萬方米，距離深圳約有1小時車程，項目戶型涵蓋分層住宅、洋房及獨立屋等，而預算200萬元內的新樓盤亦不乏選擇。其中一個兩房單位，建築面積約1065方呎，售價約148萬元（約173萬港元），建築呎價約1394元（約1630港元)。單位客飯廳以長形開則，廚房和客廳對出均設有一個露台，而主人套房空間寬敞，設曲尺形玻璃窗，採光度十足。項目現時已分階段落成，社區配套充足。

非本地客限購一個住宅物業

惠州素來有「深圳後花園」之稱，惠州中原地產銷售發展高級經理盧珊珊指出，由於深圳樓價高企，居住壓力漸大，人口亦向惠州等的周邊城市分散，目前於惠州置業人士約有八成來自深圳，港人目前只佔少數。此外，置業貸款要留意，當地並非所有銀行都會為港人承做按揭，而且規限較多，所以一般而言，港人到惠州置業都需要全數付款。

另外，受政策所限，現時港澳台地區人士在內地只能購買一個住宅物業。Q房網深圳東董事副總經理楊樂表示，港人可在惠州購買一手或二手的住宅物業，惟購入前須獲由公安機關簽發的居住證。另外，公寓及商舖只能以公司名義購入。他續稱，在稅制上，一手物業涉及的稅項會較少，二手物業牽涉的稅項則相對較多。

[樓市VAR]

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