中國基建何以打入歐美：實力+全款現匯

中國基建何以打入歐美：實力+全款現匯

一財網 郭麗琴 2016-02-04 23:55:00

中國企業在海外收購的過程中，受到被收購方歡迎很重要的一個原因，就是全款現匯(down payment)。

“不能眼看資產縮水”，內地客全款哄搶香港豪宅

身處內地一線城市的李明(化名)在11月已經第3次到香港看房了。和很多高凈值人士一樣，他對人民幣幣值不斷走低有著深深的焦慮感。

“好像什麽都沒做，資產就縮水了10%。”李明說。

在朋友的介紹下，他找到了一位值得信賴的地產經紀，由這位經紀負責幫他在香港看房。“地段好”是李明挑房的首選，於是這位經紀幫他物色了香港地鐵九龍站和跑馬地的幾處豪宅，隨著人民幣貶值的速度加快，李明希望在本月能敲定房子。而他的最大目的，就是分散資產組合，並且可以收取較為可觀的租金。

李先生的策略大有深意。由於香港實行聯系匯率制，港元盯住美元，近期港元對人民幣的匯率也一路上行，最高至0.89；而在2014年初，港元對人民幣匯率曾下探至0.77左右。如果以1000萬元人民幣兌換為港元，一高一低之間的匯率損失已逾100萬港元。

香港某樓盤開盤時的認購人潮，購房大軍排隊排到了商場的地鐵口。

像李明一樣，近期赴港買房的不在少數。地產顧問公司萊坊的數據顯示，內地買家在香港的豪宅市場表現非常活躍，今年前10個月，價值達3000萬港元以上的一手豪宅交易中，內地買家占27%;同期，在僅計算最大金額的前30宗交易中，內地買家所占比例更大，達到47%!

除了愛買豪宅以外，地產界人士對《第一財經日報》稱，這些來自內地的“金主”們都傾向於一次性付全款(full pay)，其富裕程度更讓不少資深地產經紀直呼“太有錢了”。

一個新盤兩成內地人看房

就在11月30日，在奧運站附近，幾名地產經紀為了搶客在大打出手，他們都是代理恒隆地產(00101.HK)新推出樓盤“浪澄灣”的地產經紀。這一樓盤總共只推出183個單位，卻在過去5天收到了4333張認購意向書，而在看房的人群中，大約有20%是內地人。

而在旺角的另一新盤“麥花臣匯”，也出現了內地豪客的身影。這位“金主”一口氣買下5套房子，涉資超過5700萬港元，平均每平方英尺價格為17000港元。如果以這批單位的成交價計算，這位“金主”要交納1710萬港元的稅費。

長實地產(01113.HK)旗下的維港·星岸也非常誇張，最近獲一組內地客人連續購買兩個高層單位，成交價超過1.15億港元，按理新買家需要付30%的稅，大約3466萬港元。不過根據樓盤的優惠政策，長實地產將為新買家代付10.875%的印花稅，買家實際需付2210萬港元的稅費。

很多內地高凈值人士都跟風來配置港元資產

美聯物業住宅部布少明稱，內地人瘋搶香港房子的最大原因是人民幣貶值，由於這個因素還在不斷發酵，很多內地高凈值人士都跟風來配置港元資產。而港元采用聯系匯率制度，與美元掛鉤，可以達到分散資產配置的效果;另一方面，內地目前對於樓市有調控政策，所以令這些高凈值人士來香港買房。

令布少明倍感驚訝的是，不少內地人在買豪宅的時候，都是“付全款”，這讓從事地產行業多年的他也不禁感嘆，“他們真的很有錢!”

奇力地產董事李梓麟對《第一財經日報》記者稱，在他接觸的客戶中，有一半左右都是一次性付款的客戶，主要因為不少客戶資產不在香港，香港的銀行機構未必會批準這種跨境貸款，而要視乎買家的背景和財力來衡量。李梓麟在向內地客戶推銷房子的時候，也都會提醒客戶，要他們盡量預留一大筆現金，以防香港銀行不批準貸款。

樓價至少升31%才能回本

實際上，內地人在香港買房的成本非常高。從11月5日起，香港政府推出樓市新的調控政策，將住宅物業印花稅統一上調至15%，適用於所有個人或公司買家，只給首次置業和換樓性質的香港永久居民豁免。

此前，根據香港政府規定，所有非香港永久居民購買住宅物業都需要繳納“買家印花稅”(BSD)，這一稅率為15%。這意味著，內地人如在香港買房，光是交稅就要30%;加上律師費、經紀傭金大約1%，前期成本已經接近31%。換句話說，投資香港房產，未來價格必須升31%才能回本。

而更為誇張的是，香港政府為了打擊炒樓，特別征收了額外印花稅(SSD)——如果買家持有房產在6個月以內就要賣房，需要繳納20%的稅;如果在1年內但超過6個月要買房，稅率為15%;如果是3年內但超過1年，稅率則為10%，讓買家難以套現。

為何在這種情況下，還是會吸引如此多買家來香港買房?

萊坊高級董事和估價及咨詢部主管林浩文告訴《第一財經日報》記者，在2011年的時候，在人民幣還有很高升值預期之際，內地人更傾向於把錢留在內地，那時內地人買一手房的占比只剩下10%至15%。但隨著人民幣的貶值，確實是讓很多資本趁政策沒有完全收緊的情況下，趕緊“跟風”赴港買房;另一方面，很多香港的發展商承諾給予內地買家稅務優惠或補貼，或直接在樓價上打折，變相減輕了內地買家的購買成本。

布少明透露，目前香港的開發商給的補貼幅度大約在8%至15%之間。此外，由於買賣二手房手續複雜，除了要看房，也可能還要討價還價，不適合很多只想一次買幾套的內地豪客。

李梓麟則認為，在如此高的成本下，來香港買房的內地人會越來越少，目前來香港買房的內地客戶已經越來越謹慎，他預計，這一買房浪潮可能會在聖誕或者農歷新年後退去。

供需失衡推高香港樓市

內地豪客在“撒錢”，那麽究竟香港樓市未來能不能升值40%呢?林浩文給出了一個讓人深思的答案。

林浩文預計，明年香港樓價整體波幅為5%，由於市場需求非常強大，中小型住宅的房價不可能跌，除非外圍環境有很大的挑戰，如金融風暴、股市大跌。從現在的情況來看，香港樓市比較穩定，但是成交量非常不健康，對香港的地產發展非常不利。

萊坊預計，今年總住宅銷售量大約只有50000宗，而香港政府在今年11月將雙重印花稅提高至15%，以壓抑投資者需求，讓樓市的成交量進入一個不健康的狀態。因為相比過去每年十幾萬宗的成交量，每年5萬宗的成交量已是被“腰斬”。

在這種情況下，香港的中產人士無法成功買樓，會令社會的流動性減慢。“這對香港的經濟非常不利，對香港的整體社會發展也不利。”林浩文憂心忡忡地說，這種做法只會讓更多的人排隊住香港公屋，變相讓香港特區政府承擔更大的壓力。

目前，香港的公屋等待期已經達到5年或更久。樓市價升量跌，讓香港的中下階層承受了最大壓力，他們的所有積蓄都只能用作租金支出，對香港的持續性發展也有很大影響。而林浩文最擔心的情況，就是不論是公屋的供應量還是私人住宅的供應量、土地供應量，都追不上現有的龐大需求量，這種供不應求的局面只會令香港的房價繼續上升，導致長期失衡。除非有“黑天鵝”事件發生，否則這種局面很難逆轉。

值得高興的消息是，暫時沒有內地買家哄搶剛需盤。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，香港中小型住宅市場，以香港本地買家為主;第三季度樓市回升，吸引香港本地買家大量入市，但並沒有見到內地買家大舉南下買樓。2016年三季度，整體中小型私人住宅市場，已知內地個人買家占成交宗數比例7.3%，占金額比例8.2%，環比減少約0.6個百分點，占比也是一年以來最低。

廣州：增城從化有兩套房 市區再買房需全款

人民銀行廣州分行等多部門昨日召開會議，強調“認房又認貸”的原則，其中，“認房”指借款人在廣州本地的住房情況，“認貸”指借款人在全國範圍內的住房貸款情況。

據《廣州日報》報道，會議同時明確了差別化住房信貸政策在全市範圍（含增城、從化兩個非限購區域）統一執行。有銀行人士明確：

1.廣州戶口在從化增城有兩套房貸款已經還清的，在廣州市區購房需要全款；

2.外地戶口在增城或者從化有一套房，不管貸款是否按揭完，在廣州市區購房需要全款；

3.廣州戶口在增城或從化有一套房還在按揭中，在廣州市區能買兩套房，但只能貸款購買一套市區房，首付七成，第二套市區房需全款。

會議特別強調，不得以任何形式對購房者首付款發放貸款或變相發放貸款。

報道稱，按照廣州3·17新政，如果名下無房，有貸款記錄，則首付最低為四成。若名下有房無貸款記錄，或者首套房貸已經還清，則首付最低為五成。

大源按揭公司總經理鄭大源指出：“按照‘認房又認貸’的信貸要求，認房的範圍為廣州市，意味著如果在增城、從化有2套房，不管貸沒貸款，還沒還清貸款，在廣州再買房，都要全款。”

關於首套房貸利率，廣州工行、農行均表示，目前暫無上調計劃。

買房必須全款？歧視商貸和公積金的開發商，終於有人治你們了！

從去年10月開始，全國絕大多數樓市熱點城市都接二連三出臺了“限購限貸”政策，從購房資格、首付比例、貸款資格等多個方面，對投機客圍追堵截。可是，還有人不甘心，想盡辦法炒房。

而這個周末，投機客們肯定過得很煎熬。先是9月22和23日，重慶、南昌、南寧、長沙、石家莊等城市發布樓市限售政策，而西安則出臺新政規定商品房在調整價格前，須向物價局進行價格申報。

昨天（9月23日），武漢的樓市新政沖擊力更強，直指“全款的進，貸款的等，公積金回去”的怪象，規定全款買房也要排隊！

武漢：“必須全款”和“全款優先”被叫停

9月23日，武漢市房管局下發通知，進一步規範全市商品房預售管理，設置選房購房限制條件等5類行為將被認定為違規，相應開發商會面臨暫停項目網簽等嚴厲處罰。

其中，在銷售商品房時，開發商不得以要求購房人一次性付款，或采取一次性付款優先選房等方式，拒絕購房人正常使用住房公積金個人貸款購房。

同時，武漢市房管局明確，將保障購房者公平選房的權利。具體來看，購房人使用住房公積金貸款購房，應享有與一次性付款或其他付款方式選擇房源的同等權利。房地產開發企業不得以任何形式增加限制條件或附加條件，確保公平選擇房源。

此外，變相收取購房費用、變相囤積房源、以購房人自行提供房產信息作為購房前置條件等也都被叫停。

據長江網-長江日報23日報道，武漢市房管局相關負責人表示，開發商存在這五類違規銷售行為的，武漢市房管局將責令立即整改，拒不整改的，依法予以行政處罰，記入房地產開發企業信用檔案，向社會公示。在整改完成前將暫停項目網上簽約和預售資金監管賬戶的資金撥付。

五類違規銷售行為將受處罰：

一、在取得《商品房預售許可證》前，不得自行或委托第三方企業，以認籌、預訂、吸納會員、購買基金或者理財產品等方式向購房人收取購房定金、預訂款等費用。

二、在取得預售許可證10日內，應一次性公開全部準售房源，在銷售現場醒目位置明碼標價，“一套一標”，公示銷售進度控制表，不得捂盤惜售或變相囤積房源。

三、在銷售商品房時，不得以要求購房人一次性付款，或采取一次性付款優先選房等方式，拒絕購房人正常使用住房公積金個人貸款購房。

四、購房人使用住房公積金貸款購房，應享有與一次性付款或其他付款方式選擇房源的同等權利。房地產開發企業不得以任何形式增加限制條件或附加條件，確保公平選擇房源。

五、開發企業在銷售商品住房時，應按照我市住房限購政策的相關要求，在網簽備案系統進行購房資格核查。不得將購房人自行提供相關住房核查資料作為購房的前置條件。

“哪來那麽多可以付清全款的人”

此前，很多城市都出臺了“限貸”政策，以控制過熱的樓市。貸款不好辦了，投機客和部分開發商就想到了全款優先的辦法。於是，在很多城市出現了“全款的進，貸款的等，公積金回去”的現象。

據中國經營報今年7月報道，在廣州，普通的三成首付比例幾乎絕跡，而高首付比例或全款買房的客戶則成為了樓盤的首選群體，在買房上可享受多重“優待”。

有銷售人員明確對記者表示，接下來出售新房，將依據首付比例高低來決定客戶買房的先後。

同樣的案例在杭州也有。據錢江晚報今年7月報道，杭州城北某樓盤還沒開盤，購房者就排起了隊。而開發商則根據首付額度給購房者排序，全款優先。同樣在杭州的吳先生就提出了質疑：“都知道房子好賣，要搶，但是哪來那麽多可以付清全款的人？”

事實上，面對開發商“全款優先”的規定，很多人都是通過消費貸湊夠的全款。據新華視點消息，在一些地方，個人經營性貸款和個人消費性貸款經過層層包裝，違規進入房地產市場。在一個樓盤，記者稱湊首付有點難度，中介幹脆地說：

（首付）只要不超過100萬元，我們來幫你搞定。

消費貸款“曲線”流向樓市的現象已引起監管部門的重視。每經小編（微信號：nbdnews）註意到，近期江蘇、北京、深圳、廣州等銀監局和人民銀行分行先後發文，提示轄內銀行個人其他消費貸款大幅增長，存在部分資金違規流入房地產市場的風險，並要求加強個人消費貸款管理，防範信貸資金違規進入房地產市場。

最近，各等地對消費貸款流向房地產下達的通知來看，細則並不相同：

北京嚴查個貸違規購房細則要求銀行自查對象為單筆20萬以上消費貸款，並著重關註房抵貸、短期內辦理兩筆及以上消費貸款、貸後短期回流至借款人賬戶等7項特征。

深圳細則明確將個人消費貸款最長期限縮短為5年。

江蘇細則則要求各商業銀行建立大額消費信貸投向監測機制，按月向人行和銀監局提交報告。

廣東則規定個人消費貸最高100萬最長10年。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉表示，消費貸正以“房貸化”（即按揭貸款）的趨勢，成為居民在樓市“加杠桿”的新渠道。截至今年7月份，居民短期貸款（即消費貸）余額達到10.6萬億元，超過居民中長期貸款（90%是房貸）的1/3，同比增長27%。今年以來，居民短期貸款月均新增達1560億元，去年月均新增不足500億元。

目前，武漢是第一個對“全款購房”下手的城市，禁止開發商要求購房人一次性付款或采取全款優先的銷售方式，這樣就意味著，不論你再有錢，該排隊還得排隊。

每經編輯 王嘉琦

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