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上海外灘，短短大約一千公尺的路 程，國際級精品一字排開，將古典華麗的上海十里洋場化身成為國際精品的奢華舞台。 一棟一百一十年歷史的輪船招商總局大樓，出現唯一一家來自台灣的品牌。外灘九號，這棟全外灘獨一無二的紅色建築物，也只有它是一棟一品牌的建築。站在夏姿 上海外灘旗艦店前，夏姿執行董事王子瑋宣示夏姿二○一二年的店數規模將成長八○％，展開夏姿進軍中國以來規模最大的一次開店行動。 不走加盟不搞批發客群夠才展店，七年只開十二家 在世界各國旅客、中國各省遊客必遊的上海外灘擁有自己的店面，夏姿是國際精品以外的唯一，為何夏姿能夠站穩中國市場的舞台，跟國際精品卡地亞 （Cartier）、亞曼尼（Armani）、D&G（Dolce & Gabbana）在外灘同台演出？ 「我們花五年打品牌，到了二○○九年才開始賺錢，」王子瑋說，夏姿做的是品牌，在外灘賣一件人民幣八千元（約合新台幣四萬元）的衣服，不走加盟也不搞批 發，要是那樣做，一年可開一百個點，一年隨便也可做人民幣十幾個億元，但這樣做的下場是品牌也毀了。 第一個策略，不像台灣其他品牌，在中國用加盟等方式快速擴大市場與營業規模，夏姿堅持國際精品設計師的路線。 所以夏姿在中國走得非常慢，堅持每個點有足夠客人，足以支撐市場與品牌，才開第二家店；所以，二○○四年夏姿在上海開了第一家店，到了二○一一年才十二個 據點，光是上海外灘這家店，從二○○四年初開始跟輪船招商總局談，整整談了一年半，到二○○五年十一月底才開店。 為了「搶」這棟建築物，夏姿還擊敗根據地在香港的中國本土品牌「上海灘」，一家跟夏姿風格雷同的中國風設計師的品牌。 夏姿跟上海灘有何不同？為何中國願支持來自台灣的品牌，答案是夏姿堅持走設計師路線，努力讓自己成為國際精品品牌。 從二○○七年以來，夏姿連續三年在巴黎時裝週做了七季的秀，在全球最重要的一百多個品牌中，夏姿是法國巴黎時裝公會唯一的大中華區正式會員，要在這裡作秀 並不簡單，好的設計是必要且基本的。 店要開在成功的點大陸顧客會看地點認品牌等級 「每場要花五十萬歐元（約合新台幣兩千萬元），但七季下來，夏姿的海外接單並沒有顯著成長，還是努力堅持在巴黎作秀、做品牌，當成夏姿全球化的一環，未來 還要持續辦秀。」王子瑋說。 夏姿更在巴黎香榭麗舍大道上開了分店，在全球觀光客朝聖、掃貨的精品時尚大道建立一席之地，這也是夏姿比上海灘更有優勢進駐外灘的原因之一。 第二個中國策略是，成功的店必須開在成功的點。中國市場並沒有像台灣這種街邊店業態，消費者喜歡到購物中心買東西；王子瑋說，當時國際精品都到外灘展開設 點計畫，所以夏姿原本也想到外灘十八號開店，但對方不願意給夏姿，後來決定自己拿下一整棟樓。 為何非得在外灘開一家店不可？這是夏姿在中國站穩腳步的一個原因。王子瑋說：「精品不到位，不開店，」每一家店要談兩、三年，中國只要有好的購物中心要 開，就去談判，要好的位置，夏姿每一家店都要跟國際精品開在一起。 這是中國市場奇特的地方，定位為國際精品品牌，夏姿只能跟國際精品在同一個區塊上，消費者也是這樣認品牌。 但馬上遇到的問題是，講品牌知名度、講單店營業額或是講抽成比率，夏姿都未必比得上國際大品牌集團。王子瑋說：「別人看上我的，我看不上人家，我看上的， 人家看不上我，」坦白講出在中國擴點的難度，只能靠談判跟交涉，去告訴別人夏姿到底做了什麼。 更讓王子瑋震撼的是當前的中國奢侈品市場，全球一線精品品牌都加大力道衝刺中國市場，見到了國際精品集團對中國企圖心與實力；王子瑋說，時尚雜誌一打開， 嚇死了，大品牌是瘋狂砸錢做廣告與行銷，金額是夏姿的十倍以上，以人民幣上億元起跳。 在擴點開店上，夏姿也遇到了國際精品品牌的競爭，因為最好的品牌全都來了，最好的店（位置）都被大品牌拿走了。 舉北京新光天地為例，夏姿在新光天地開幕時就進駐，開在精品區的一樓店面，但隨著北京新光天地成為全中國第一百貨購物廣場時，新的大改裝即將進行，世界級 大品牌往往都是一、二樓直接打通貫穿的超大店面，例如香奈兒（Chanel）等，於是夏姿從一樓被移往了二樓。 一線精品只在最好的位置開店，但當沒有最好的位置時，退而求其次，在最對的位置開店，王子瑋接受了北京新光天地的要求到二樓開店；即便其他檔次較低的購物 廣場願意給夏姿更好的位置與條件時，夏姿還是堅持只跟國際精品開在一起。 堅持打國際級的仗每款四種尺寸，只做一百五十件 在中國打國際級的仗，不僅選店難，就連開店也是大成本，夏姿每一家店都用印尼籍設計師賈雅（Jaya Ibrahim）的設計，一張原圖要價新台幣近百萬元，夏姿還要養自己的設計團隊再進行細部規畫。 就連設計之後的施工也是國際團隊，安正時尚集團總裁特別助理黃浩然說，這就是國際精品的規格，從店面到室內施工都是國際級水準。還要抓住中國奢侈品消費者 愛限量與訂做的癖好，夏姿每季設計二百五十到三百款的衣服，每款四種尺寸只做一百五十件。 黃浩然說，夏姿在中國贏在市場定位，只求金字塔頂端市場，且再細分出國際設計師品牌，走融合中國元素的精品品牌路線，這個定位是國際精品集團做不到的。 但對外經濟貿易大學奢侈品研究中心執行主任周婷卻不這麼認為，國際精品集團挾資本與市場優勢，對夏姿這樣的設計師品牌造成壓力，使夏姿處在三明治的夾層 中，面臨來自上下品牌的壓力，往上被國際精品占據，往下又有追兵在後面追趕。 周婷說的壓力，就是類似法國精品品牌愛馬仕（Hermès）投資的品牌「上下」，一個完全由中國設計師團隊設計並手工製 造，只在中國銷售的設計師品牌，目前在中國只有一家店面，位於上海淮海中路香港廣場。 背後有愛馬仕這樣的「富爸爸」，「上下」在中國備受矚目，被認為是夏姿最大的對手。但「上下」還在起步階段，據點也有限，對夏姿尚未形成大威脅。 明年夏姿在中國將展開大擴點計畫，北京、上海、南京、深圳、瀋陽與成都都將開店，過去七年開十二家店，未來一年將開十家店，目標是成長八○％。這也是夏姿 第一次深入南京、瀋陽這些二、三線城市。 當然，夏姿一口氣能開這麼多店，主要原因還是回到王子瑋的基本策略，有好的購物中心、有國際精品要進駐開店，夏姿才會跟進開店，例如成都是因香奈兒也計畫 到成都開店，夏姿才跟著投入在同一家購物中心開店。 「LV都開到了內蒙、海南島與外蒙古，」王子瑋說，就以北京的新光天地為例，每個一線城市有十個北京新光天地，二線城市有三到五個新光天地。三線城市有一 到兩家，全中國有一百個類似北京新光天地的購物中心並不算多。 當中國正從世界工廠變成全球最會花錢的市場，從台灣起家的夏姿預計到二○二○年將在全球開兩百家店，中港澳有一百六十家，光中國預計開一百家店，成了夏姿 在全球中最重要且成長目標最大的一塊市場。
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甫升任世新大學新聞傳播學院院長的彭懷恩，在學術圈赫赫有名，許多人不知道，他除了作育英才、出過三十本書，還是房地產投資高手，交易房地產多達四十餘次，光在台灣就超過二十次。 更甚者，他除了在國內買房，觸角還遠達美國與英國。靠著「價值投資法」與「資產重估」兩招，讓他投資房地產無往不利，賺進數千萬元。 他一頭栽進投資房地產，是從「被騙」開始。當時，他買了位在台北市杭州南路的房子，實際只有二十坪，卻被灌了高達十五坪的虛坪，底價一百八十五萬元的房子，卻賣他二百三十五萬元。他跟對方爭取半天，對方只肯退他二十萬元。這次教訓讓他下定決心，把書局裡有關於房地產的書全部買回家，仔細研讀、做足功課，看了上千間的房子，成了房地產專家。 挑別人不要的：專攻二樓，改善管線缺點為房價加值 他有一套獨門挑選物件的方法，那就是以「自住」為考量，並且專挑別人看不上的物件。 「房地產一定要先從自住的角度考量，我不會跑到什麼桃園青埔、三峽、淡水去買。」他認為，這樣的做法相對安全，萬一價格買在高檔，大不了自己住，等到房價上揚再脫手，比較不容易低價殺出。所以，他買的房子集中在台北市與新北市，和工作相關的地方。 四年前，他的夫人就讀佛光大學管理研究所時，每週六、日都要到宜蘭上課，每個月花五千元在當地租套房。他偶爾陪讀，順便考察當地房地產市場，三個月後，他以一百四十二萬元，在礁溪買下一間權狀十四坪房子。 「付利息的錢比租金還少多了，」買下這間房子，每個月付息四千多元，比租金便宜，如今這間房子漲到三百多萬，帳面利益超過一倍。 同時，他還專買一般人不喜歡的二樓。一般公寓或大廈的二樓，通常都是管線經過的地方，容易有管線滲漏問題，大多數人會盡量避開，但別人眼中的缺點，在他眼中成了優點。「我會重新建管線，把管線移到外面，」經過改裝的房子，缺點少了、價值就被凸顯出來，脫手變得容易，也容易賣到好價格。 價值分析法：挑選中古屋，土地持分才高 要出手買房子時，他還有一套「價值分析法」。「房子值錢的是在土地，不在於房子。很多人都以為要買新房子，但新房子土地持分少，舊房子就是土地持分越多，還有越矮（指樓層），持分越多。」房地產最有價值的地方是土地，只要房子價格比土地便宜，他就會出手。 此外，在大多數人買房指定要買新屋時，他卻偏好中古屋，而且內部越破爛越好，理由很簡單，「價格比較便宜、持分也高，以後都更時分配回來的坪數也多。房子內部沒有裝潢，才知道真正的屋況，不會被已經裝潢好的房子給騙了。」逆向思考，讓他可以買到價格合理又實在的好屋。 他並善用「資產重估增值」，利用房屋增值套出更多的現金。 他以曾經擁有的青島東路房子為例，當年，他以六百六十萬元買進，後來孩子到國外念書，他手上的現金不夠，就把房子拿出來重估價值並重新貸款。由於房價提高，銀行貸款的金額也增加，從中獲得更多現金，雖然要負擔的利息增多，但解決手中現金不夠的窘境。 後來為了買目前在深坑的自住房，他出售這間房子，扣除仲介費與其他成本後，淨賺一千四百四十萬元，兩個孩子的學費、海外置產的錢，都是靠這棟房子貢獻。 而套出來的現金，他就繼續投資買房，利用資金滾動，目前在深坑與宜蘭共擁有四間房。他鎖定買進總價一千萬元附近的產品，還劃定區域，從低總價的物件入手，「總價低，未來房子要脫手也容易，」他說，「差不多應該跌到一個程度的時候就要進場，因為你不曉得反彈的程度。」 觀察打房政策：不急進場、等「多殺多」機會 面對政府打房，他也沒閒著，還是到處看房，準備找尋適當時機，在宜蘭買第二間房。「現在當然不是好時機呀，」他密切觀察利率和政策動向，一旦出現變化，就是出手時機。「利率還是很低，游資很多，另外就是政府的稅還並沒有真的打到要害，實價課稅絕對有用。實價課稅就是賣房賺多少，課多少錢，一毛錢都跑不掉，才能真正讓買盤縮手、房價下跌。」他說。 投資房地產長達三十五年的他，正等待「多殺多」（編按：賣方競相砍價出售），一旦法拍屋出現二拍還沒有人要買，就可以下手，或是用實價登錄打八折還價，都是不錯的進場點。 【延伸閱讀】私推薦好房區 》針對雙北的東、西、南邊，看好的區域：●東邊：五堵、七堵、八堵，可搭公車直通東區●西邊：關渡，有風景、可惜價格略高●南邊：三峽、中和、土城，有捷運環狀線 》不看好新北：淡海、林口。林口供給量多，地處丘陵、冬天冷又潮濕；淡海冬天有東北季風，太冷 | ||||||