陸振球﹕樓價再跌一成 負資產或飈升數十倍
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GS(14)@2019-02-03 12:18:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4114&issue=20190202
【明報專訊】不經不覺狗年將逝，而要迎接豬年，差餉物業估價署日前公布了2018年12月最新的樓價指數，去年首7個月差不多升了一成，但之後5個月便幾乎打回原形，如仿效股巿的陰陽燭，將樓價指數繪畫成年線圖的陰陽燭，便是在高位形成了墓碑形態，屬可能轉勢的利淡信號，要加以小心。
昨日也是狗年倒數第二個港股交易日，港股原是高開，但昨日公布的中國財新製造業PMI連49也守不住，見近3年低位，反映在中美貿易戰下內地經濟急速惡化，昨早港股恒指期貨隨即由高位急插，雖在午後反彈但收巿仍要微跌；而美國聯儲局日前議息後宣布不加息，議息聲明指美國經濟表現良好，但就差不多暗示不再加息，縮表也會審慎，近日美股其實已回穩，為何聯儲局卻急於放鴿？實在耐人尋味，從陰謀論角度思考，美國不加息，也可能未必是好事。
說回差餉物業估價署的樓價指數，截至去年12月較高位跌逾9%，隨即香港重現負資產，當然有分析指暫時只有200多宗，與香港2003年時曾有超過10萬個負資產有極大差距，暫仍不會因此而衝擊樓巿，但之所謂燎原之火，總由星星火屑開始，而樓價再跌多一成，相信負資產數字不會只升一兩倍，可能會以幾十倍的速度飈升！
大戶低吸物業 愈買愈平
早前新地（0016）再以高價投得啟德住宅地，為樓巿好友增加信心，但本周政府公布啟德的一幅商業地再度流標，又似反映發展商仍然審慎。啟德的商業地皮雖然流標，但朋友湯文亮的紀惠集團卻繼續逆巿吸納優質商廈，月前以每呎約3.1萬元買入中環中心的低層全層單位，上周本來約了他吃晚飯，他卻臨時甩底，原來他又再簽約添食買多一層，這層較之前買入的那層單位高約8層，每呎價格反而低了約一成，那究竟是之前他買貴了要呻笨，還是能夠以更廉宜的價錢增持而應該開心？
湯文亮撰文解釋他為何他明知樓價下跌仍然去買樓，「我買的是樓宇質素，並不是買升勢，在樓市下跌時才可以有機會買到優質單位，又可以鋤價；當樓市上升，並不是不可能買到優質單位，但要付出很多溢價。當樓市下跌，那些買家就變成輸家，如果付了溢價仍然買不到優質單位，就是大輸家。我現在雖然是『輸家』，不過是暫時性的，總有一日我會是贏家！」
投資另類資產成新趨勢
看來，樓巿高手大戶的投資思維往往和一般散戶極為不同，散戶通常喜歡高追，但大戶卻愈買愈平，更是愈平愈買！另外，投資物業，除了大家熟悉的住宅和商廈，其實可會考慮投資「另類資產」？仲量聯行最近發表的《香港另類資產類別：轉向組合多元化》研究報告，值得參考。
仲量聯行指出，住宅、寫字樓、商舖及工廈等傳統地產的資本值自2008年環球金融風暴過後大幅上升，但同時各類資產的租金回報率跌至歷史新低（圖1），投資者從投資傳統物業獲得理想回報愈益困難。「我們察覺投資者對投資另類資產的興趣增加，原因是投資者可賺取的投資回報較傳統物業高出50至75點子。」
報告指出，共居空間的投資價值，可參考根據香港政府的推測，香港於2018/19年的學年將缺乏13,600個學生宿位，共居空間在短期內可趁宿位供應不足的機會而滿足市場需求，並有潛力吸引年輕的專業人士投入此居住模式。
另香港城市大學城市研究小組訪問了18至25歲的香港市民，發現有82%的受訪者與自己的父母或伴侶的父母居住。相信租金的負擔能力是此情况的主要原因，一般而言，年輕專業人士若希望在私人市場租屋，要把每月收入的最高八成用作支付租金。共居空間則可以提供另一價格相宜的居住選擇，月租可低至3000元。
共居空間最低月租3000元
此外，香港有龐大的外籍專業人士，以短期或長期合約形式留港工作。共居空間不但能為外籍僱員在陌生的城市提供一個社交空間，更不用簽署長租約，因此極具吸引力。
另外，香港人的平均家庭居住面積愈來愈細（圖2），令到買入工業大廈改作自存倉可收取的租金愈來愈高。
自存倉租金上升 數據中心需求增
至於數據中心，仲量聯行指在可見的將來，香港數據中心的需求將愈益增加。國際數據資訊研究機構IDC預期，2017至2025年，全球數據將以每年26%的升幅增加，意味數據總存量每3年會增加一倍。視像串流服務、線上遊戲及社交網絡等日益普及的趨勢，將大幅增加市場對數據儲存和處理的需求，以至有關物業近年的租金亦不斷上升（圖3）。
香港在發展成數據中心樞紐方面擁有天然優勢，可免受地震等天災影響，經營環境是否穩定是營商的重要考慮因素。
香港的電訊網絡發展健全，設有12個海底電纜系統與其他國家（不包括中國內地）連接，2020年將有額外5個系統投入服務。然而，香港要擴展數據中心市場的最大困難是土地不足。
另一種「另類資產」為較多人熟悉的車位。香港政府以車位供應限制私家車的數目，在2007至2017年間私家車位的數目由613,000個增加9%至668,000個，然而，期內領牌的私家車數目大增48%，由409,000輛增至606,000輛。車位短缺帶動其價格於過去數年間上升，市場並錄得多宗創歷史新高成交（圖4）。
[陸振球 樓市解碼]