公立醫院創收潛規則
http://www.infzm.com/content/98222
綿陽市醫內部人士透露,所謂「調整」主要是不再出台紙面文件,但創收的基本精神沒有變,院長反覆要求要把經濟指標「記在心裡」。
為了遏制醫院靠賣藥創收的衝動,衛生部門設立了「藥佔比」指標考核醫院,醫院很快找到對策:通過給病人多做檢查來「沖藥比」。
把經濟指標「記在心裡」
在部分醫院職工看來,綿陽市人民醫院(以下簡稱「綿陽市醫」)「過度醫療」現象背後,是由來已久的創收機制,該機制以「經濟指標」為核心,把職工收入與病人收費掛鉤,是醫院運轉的核心機制。
在業內人士看來,這一機制不僅僅存在於綿陽市醫,多數公立醫院都存在類似問題。
綿陽市人民醫院的創收機制,在上世紀90年代初建立,在王彥銘的前任已經初具規模,在王彥銘時代則運轉嫻熟。
2004年綿陽市醫的幾份院內文件,詳細描述了這一機制。
在「2004年績效工資核算方案」(以下簡稱「方案」)中,綿陽市醫明確規定,2004年全院的「經濟指標」為6500萬元,比上一年增長28.96%,其中藥品收入佔到2242.2萬元。在承擔任務的各臨床、醫技科室中,指標最高的科室為「外一科」,為630萬元。蘭越峰當時任主任的超聲科為150萬元。
方案還給出了「住院病人床位編制床日指標」、「藥比指標」、「門診工作指標」等其他考核指標。比如「外一科」,月藥比指標要求在30%以下,月床位使用率要求在95%以上。蘭越峰對南方週末記者說,在「指標」壓力下,綿陽市醫部分科室會通過給現金回扣的方式鼓勵醫生收病人住院,通常一次為50元。
同樣在2004年,上海某二級公立醫院出台一份「勞務(獎金)發放實施細則」,基本精神是「開單提成」,比如在檢查費中,超聲科這樣的醫技科室提成比例為總收入的10%,臨床科室的提成比例則為3%。由於「提高了工資效率,起到了預期效果」,次年該醫院又進一步加大了提成比例。
醫院管理專家閻惠中對南方週末記者說,對於國內絕大部分公立醫院而言,給科室下「經濟指標」現象從上世紀90年代就已出現,它是公立醫院「以創收論英雄」政策的直接產物,「沒有指標(壓力)就沒辦法實現高創收」。
主持制定2004年「方案」的時任綿陽市醫院長劉敦永,曾於2006年獲得「中國醫院優秀院長」稱號。
涪城區聯合調查組承認,2004年綿陽市醫的確給業務科室下達了經濟指標,但在當年下半年衛生部發文後,便對考核方式進行了調整,從2005年起未再向業務科室下達經濟指標。
2004年以來,原衛生部數次發文禁止醫院搞「創收指標」,2013年11月26日,新任國家衛計委副主任孫志剛再次強調「醫院不能將創收指標層層分解到醫生頭上」,但實際效果如何,業內普遍認為不容樂觀。
綿陽市醫內部人士透露,所謂「調整」主要是不再出台紙面文件,但創收的基本精神沒有變,院長反覆要求要把經濟指標「記在心裡」。南方週末記者在蘭越峰的工作記事本上發現,醫院幾乎在每次中層幹部會議上都要強調創收,而且多是會議的首要內容。
如果沒有給醫生設指標壓力會怎樣?綿陽市醫幾名受訪人員估計,醫院的收入將下降不止一半。
績效工資:從病人身上賺更多錢
綿陽市醫2004年「方案」要求,各科室根據各自指標,按不同比例上繳醫院一部分(30%至60%之間),剩下的部分減去科室成本,大體就是本科室的「績效工資」。
與其他公立醫院類似,在綿陽市醫,每月由醫院財務部分根據收支等因素計算出科室的績效工資總額,各科室再製定相應的績效工資基數,根據崗位、職稱、職務等因素確定績效工資係數,便可確定每個員工的績效工資。
績效工資類似企業員工的獎金,是醫生正當收入的重要組成部分,數額一般要高過基本工資(來自政府財政撥款)。以蘭越峰為例,她所在的超聲科績效工資基數近年來多在3000元左右,作為科主任,係數在2左右,這樣她的月績效工資約為6000元,年薪則可達10萬。而在被「待崗」期間,僅發基本工資,作為副高職稱的她月收入平均為2462元,扣除三險一金等費用後僅餘不到1600元。
因此,即使沒有紅包、回扣等「灰色收入」,在綿陽市醫,像蘭越峰這樣的中層幹部本來早過上了體面的生活。據蘭越峰介紹,在綿陽市醫,科室主任與普通醫生的收入差距拉大是最近十多年來的事。十多年前,科室主任的待遇僅比普通職工每月多幾十元的電話費。
科室主任高收入的前提是其為醫院的經濟創收做出較大貢獻。綿陽市醫的另一份文件《2004年度科主任目標管理責任書》明確要求科室主任「應適應市場經濟的要求,具備經濟管理的能力和手段」,「不斷尋求新的經濟增長點,真正做到『管理出效益』」。醫院年底還將對各科室主任全年完成目標管理任務情況進行全面考核,好的給予獎勵,反之,則會受到經濟處罰甚至撤職處分。
由於科室實行「二次分配」,且強調「必須打破平均主義」,創收壓力最後被轉嫁到每個醫生頭上。醫生想提高自己收入的惟一辦法就是:從病人身上賺更多的錢。
醫院院部與科室之間的這種類似企業「承包」的創收機制,被閻惠中認為是中國絕大部分公立醫院由來已久的潛規則,且沿用至今。即使創收指標被喊停,由於績效工資仍主要取決於科室的創收能力,沒有指標醫務人員也得創收。
值得一提的是,綿陽市醫制定的「承包」式核算方案並不能完全落實。蘭越峰早就發現,由於財務不透明,醫院可以隨意控制科室的績效總額。比如有一個月,超聲科工作量和經濟效益翻了一番,但績效工資反而低了。她去財務科查賬發現,原來在成本核算時,超聲科的水電費和「公攤」被多扣了數千元。
綿陽市醫某外科主任認為,不管什麼方案,科室的績效工資基本還是院長說了算。比如他所在的科,2013年實現創收一千多萬,但科室分到的績效工資還不到5%。
因為不公開,綿陽市醫院領導的績效工資係數一直是個謎。有多位員工透露,在王彥銘擔任院長時,把院領導的績效工資係數提高到6~8,也就是說他們的獎金至少是普通醫務人員的6~8倍。綿陽市醫計財處處長陳雪雄否認了這種說法,不過,他並沒有透露院領導的具體績效工資係數及數額。
大做檢查應對「藥佔比」
在綿陽市醫的創收體系中,超聲科等輔助檢查科室具有特殊地位。從上世紀九十年代起,「以藥養醫」模式開始在中國公立醫院中盛行,為了遏制醫院靠賣藥創收的衝動,衛生部門設立了一項針對醫院的考核指標——「藥佔比」,規定公立醫院醫療收入中藥品份額不得超過一定比例(通常是40%左右),否則將給予處罰。
醫院很快找到對策:通過給病人多做檢查來「沖藥比」。不過,在被動應對「藥佔比」考核的過程中,醫院很快嘗到了甜頭:藥品的利潤僅15%左右,而檢查費的利潤可以高達70%-80%。於是,醫院開始有意識地購買設備、大做檢查,而且,越貴的設備往往越受醫院歡迎。
超聲科這樣的檢查科室也由此成為綿陽市醫的「賺錢大戶」。其員工的收入水漲船高。在綿陽市醫,超聲科員工的績效工資多年來一直在全院職工中名列前茅。根據涪城區衛生局2010年就蘭越峰事件的一份調查報告,經抽查綿陽市醫2010年上半年各科室的月平均績效工資,超聲科位居第一,為2553元,比最後一名的外四科高1165元。
不過,這並不能改變超聲科在醫院的邊緣地位。超聲科仍然「留不住人」。在蘭越峰看來,雖然績效工資較高,但因沒有紅包、回扣等灰色收入,超聲科醫生的實際收入在醫院醫生中並不算高。
蘭越峰說,在創收制度刺激下,超聲科希望臨床醫生開單越多越好,為了鼓勵後者開單,超聲科自1990年代開始執行一個政策——給開檢查單的臨床醫生回扣或提成,以鼓勵多開單,便於科室完成指標。比如彩超初期每例的回扣是5元。據她介紹,CT等基本檢查項目也都有各種方式經常變換的回扣和提成。
蘭越峰承認,她本人並非反對「過度醫療」的英雄。很長時間以來,在創收的鼓勵和壓力下,她和其他醫生一樣,成為「過度醫療」的參與者和受益者。她所揭露的案例大多發生在婦產科,而超聲科所做的檢查中,來自婦產科的開單約佔一半。上述涪城區衛生局調查報告稱,「由於醫院各科業務增長較快尤其是婦產科,帶動了B超室等醫技科室業務的極速發展」。
「聯動」政策
在擔任綿陽市醫超聲科主任期間,蘭越峰每月例行統計超聲科的收入、檢查人次、陽性率等數字,從這些統計數字中,可以看出更多問題。
比如,2006年3月,超聲科的B超人次突然由上月的2314次增加至3032次,增長幅度高達30%,之後數月均在3000人次上下浮動;再比如:2007年,政府出台惠民政策,病人檢查費用大幅減免,但超聲科的收入卻不降反升,比上年增長45%。
對於這種不正常增長,蘭越峰稱之為「異動」。據她透露,每次異動背後,往往都意味著醫院出台了新的力度更大的「聯動」政策,以進一步鼓勵臨床醫生開單。
在這些政策中,最極端的一種是「雙算」。比如是臨床科室開出的檢查單,既算超聲科的指標,又算開單臨床科室的指標,這等於醫院管理層鼓勵臨床醫生開單,聯動效應更加明顯。如此一來,醫院在取消了由檢查科室給臨床開單醫生回扣和提成的政策後,經濟效益反而「飛躍」。
值得一提的是,超聲科的「陽性率」指標也出現「異動」。陽性率指的是病人檢查結果中陽性比率,通俗地說就是在病人所做檢查中查出有病的比例。陽性率指標是管理者為防止臨床醫生對病人濫做檢查而採取的一種考核手段。南方週末記者注意到,在2002年,綿陽市醫超聲科的陽性率穩定在43%-46%之間,然而到了2003年,卻突然增至約60%,但病人檢查人次卻跟上年水平相當。到了2006年,陽性率更是普遍達到70%以上。這一年病人做超聲檢查的人次,要比2002年多出將近一倍。一方面檢查人次多了,另一方面陽性率卻不降反升,個中原因何在?
蘭越峰解釋,這主要是因為衛生部門對醫院陽性率的考核標準更高了。超聲科為了達標,不得不「人為」提高陽性率,比如,會把婦產科體檢的孕婦的超聲檢查都統計為陽性。因為陽性率如果不達標,科室會被扣分,職工績效工資會受到不小的影響。
在王彥銘任內,綿陽市醫的創收突飛猛進。2010年至2012年三年間,業務收入就翻了一番。不過,在綿陽市醫紀委書記謝一民看來,綿陽市醫收入的增長速度與其他醫院「差不多」,目前其收入總水平在綿陽僅排在「五六名」。
4寸iPhone能創收55億?別忘了它的對手是iPhone 7
來源: http://www.iheima.com/space/2016/0304/154549.shtml
導讀 : 4寸iPhone能達成幾十億美元的創收?iPhone 7將成關鍵阻礙因素。
日前,種種消息表明,4英寸的iPhone5se將在今年3月推出,據悉,iPhone5se采用的是4英寸小屏,2.5D弧面玻璃等設計,搭載A9處理器,但總體來說,iPhone5se也只是在iPhone5s的基礎上的常規的性能升級。據臺灣媒體DigiTimes指出,預計蘋果公司長期供應商富士康及後來者緯創科技將負責處理該公司即將推出的4英寸iPhone的組裝工作。目前來看,蘋果對iPhone5se寄望頗深。而對於iPhone5se的未來銷量,分析師也充滿了樂觀情緒,認為形勢一片大好。
比如根據不久前瑞士銀行旗下分析師SteveMilunovich的預測, 3月中旬後銷售的iPhone5se預期將可在未來一年內銷售達3000萬臺,同時可能將以500美元區間價格上市銷售,並預測iPhone5se在上市一年後帶來高達19.5億美元營收利潤。而加拿大皇家銀行資本市場分析師艾米特.達亞納尼(Amit Daryanani)更樂觀,認為蘋果新款4英寸手機iPhone 5se將幫蘋果創收55億美元。
但在筆者看來,恐怕iPhone5se的未來銷量可能會讓這些分析師失望了。我們知道,此前根據市場調研機構Garnter最新發布的智能手機市場數據顯示,iPhone銷量在2015年第四季度出現史上首次下滑。即iPhone銷量從前一年同期的7483萬部下降到7153萬部,並由此導致蘋果智能手機的市場份額從前一年同期的20.4%下滑到17.7%。而蘋果目前受制於銷量與盈利不符合市場預期等多重因素博弈的影響,導致蘋果的股價在持續波動,在2016年的前3個交易日,蘋果股價連續下挫,市值損失近500億美元。
因此,蘋果的考慮是急需一款手機在iPhone7之前的時間空檔,挽救投資人的期望與整年度更加平穩可持續性的盈利預期,要知道蘋果最新一季財報里iPhone的比重高達68.06%,iPhone6s為蘋果帶來的持續性收入即將觸及天花板,這可能對蘋果股價有極度不利的影響。
但我們知道,隨著美元指數的穩定,對蘋果盈利造成影響的匯率因素降低,iPhone7則極度有可能會拉升蘋果股價重回峰值,有分析師預計2017年iPhone銷量將恢複7%的增長,達到2.51億部。但受制於iPhone7發布時間是在今年秋季,距離目前依然漫長,但蘋果又需要迅速力挽頹勢,而且目前來看,未來2個季度,iPhone6s的銷量持續不佳或已沒有懸念。所以,在這個時候,iPhone5se就成為一款救場的產品。因為在華爾街的分析師看來,iPhone5se如果能銷售更多的配件、完成更多的Apple Pay交易,則可能使蘋果公司的股價進一步上漲。所以,iPhone5se這款只是性能常規升級的產品卻被蘋果寄予太多使命,它不僅要在短期內止頹推動鐘愛小屏幕用戶更新換代,同時要點亮蘋果業績推動股價上揚。
但我們有一個疑問是:市場等待的是蘋果拿出創新型的產品,還是一個小屏的配置升級版iPhone?市場總有一個悖論,盡管蘋果推出大屏手機才使得iPhone的銷量與市值達到前所未有的高峰,但市場總認定小屏有著巨大的市場需求,這種需求是真實存在的還是一種臆測?
對於蘋果來說,小屏是一項正在消失或者說正在衰退的業務,但蘋果對於小屏則始終有著最初的情懷,尤其是喬布斯當初對於3.5英寸的堅持,讓蘋果對於小屏手機始終抱有極其強烈的情感。但這種情感容易使得戰略偏離理性,在《品牌相關性》一書中有個觀點就是:我們始終要相信數據而不是感情,因為正在衰退與消失的業務具有巨大的情感動力。我們更加需要關註銷量、價格、市場規模、數據走勢是如何顯示的,否則很容易陷入到戰略失調的困局。
而分析師的邏輯是,許多用戶喜歡小尺寸iPhone,但由於蘋果一直不更新,他們中許多人依然在堅守老舊的iPhone 5c和5s。一旦蘋果推出小尺寸iPhone,這部分需求將極大釋放。因為我們知道,喬布斯多年前的一個論調是沒有人會喜歡3.5英寸以上的手機,這個觀點雖然被iPhone6的高銷量擊碎,但分析師也有他自己的邏輯:蘋果在2015年的4寸機種iPhone5s、iPhone5c累積銷售達4660萬臺,約占整體iPhone銷量的20%,因此蘋果推出iPhone 5se預期將能吸引這些市場需求換機。
但事實真的如此嗎?堅持小尺寸iPhone的人們之所以不換機,就一定是在等待另一個小屏?事實上,小屏用戶之所以堅持不換機可能並非源於屏幕大小的因素,而是iPhone6以及iPhone6s在創新上並沒有達成他們的預期,而5s相對而言又更具性價比。他們堅持用小屏不僅僅在等待的另一個小屏,而是在等待另一次重大的創新,用戶早已厭倦了蘋果系新品僅僅只是性能升級的常態。
而目前各種關於iPhone7的內幕曝光則讓用戶更加期待iPhone7可能帶來的重大創新。比如日前,科技媒體 AppleInsider披露了蘋果申請的幾項新專利。這些專利顯示,iPhone或許會在未來搭載全息顯示屏。也有消息人士曝光了iPhone7的設計圖,設計圖顯示蘋果為其增加了許多新特性和新材質,而且iPhone 7可能采用Super AMOLED顯示屏。此外,消息稱iPhone7去除了3.5毫米耳機插孔,蘋果將提升Touch ID速度,並將首次具有防水以及防摔功能,而且蘋果加大了專利的儲備與投入,為iPhone 7的新功能應用儲備專利基礎,包括應急模式專利、眼球追蹤技術和防水性能等相關專利。甚至,iPhone 7可能增加無線充電功能,蘋果如今為iPhone7正在中國大陸尋找符合蘋果更高質量要求的電池iOS設備供應商,另外,早前有消息指出,蘋果供應商富士康計劃斥資在臺灣建造藍寶石玻璃工廠,以取代GT Advanced Technologies的地位,應用新屏幕材質等等。
在這些關於iPhone7的各種邊角料的渲染與推動下,許多用戶對iPhone7的期待已經達到了一個峰值。iPhone7可能會存在的重大創新使得許多潛在用戶持續觀望。而另一方面,有換機需求的用戶是恒定的,一般來說,多數有換機需求的用戶會在iPhone5se與iPhone7之間二選一。如果對iPhone7有購機需求的用戶越多,意味著iPhone5se的潛在用戶將持續減少,糾結猶豫的情緒更濃,而且也有調查數據也顯示了這一點。
根據市場調查機構Baird公布的一組新數據,他們在美國對超過1000名消費者進行網絡調查的結果顯示,iPhone 7的人氣比兩年之前的iPhone 6更高。調查顯示有7%的受訪者表示他們有購買iPhone 7的打算,而兩年前計劃購買iPhone 6的人數比例只有4%。據了解,目前持有iPhone 6或6 Plus的用戶群體有20%計劃購買iPhone 7,這是一個相當高的比例。
而讓人吃驚的是,該項調查顯示小屏用戶對iPhone7的期待更高。調查顯示,持有iPhone 4s又或者是舊iPhone的小屏用戶群體有23.9%計劃購買iPhone 7。所以某種程度上,iPhone5se在小屏市場不是沒有對手,它的對手恰恰是iPhone7。即便是從市場定位來談,iPhone5se也有點不合時宜。眾所周知,亞洲市場偏愛大屏,而有需求的歐美市場是高端市場,性能配置更弱的4寸小屏手機來打對性能與品位要求更高的高端市場同樣是一種定位上的錯位。筆者曾談過一個觀點,未來iPhone5se的推出,可能會在歐美與亞洲兩個市場定位發生錯位,這對iPhone的銷量與庫存周轉能力、對成品率、供貨情況都會造成影響,繼而或給iPhone帶來整體利潤上的壓力。前面提到,分析師認為,蘋果在2015年的4寸機種iPhone5s、iPhone5c累積銷售占五分之一,因此蘋果推出iPhone 5se預期將能吸引這些市場需求換機,但我們分析可知,這部分用戶更可能倒向iPhone7,iPhone7的市場預期與需求才是可能壓制iPhone5se的需求釋放與銷量增長的核心因素。
而iPhone5se的產品推出另外一個負效應是,導致iPhone供應鏈零部件生產的壓力增長,可能導致iPhone7的產能遭受影響,據此前Digitimes報道,臺灣不久前遭受的6.4級地震對臺積電生產設施的破壞程度超出想象,而臺積電又可能是蘋果A10處理器的獨家供應商,雖然臺積電最初表示,該地震對2016年的產量產生約1%的負面影響,但在對破壞程度展開細致研究後,發現實際遠超出預期,可能會影響到iPhone7的芯片供應。
而iPhone5se的推出有可能使得iPhone7的產能進一步受到影響,目前蘋果芯片供應商Cirrus Logic和Analog Devices也在要求他們的代工廠和服務提供商保留可觀的產能,為iPhone7做準備。消息透露,蘋果也正計劃將緯創科技培養成iPhone裝配商,並為蘋果處理一部分5.5英寸iPhone 7 Plus的組裝工作。可以看出,因為iPhone5se的生產,使得iPhone7本已存在的供應鏈端的壓力進一步加劇。蘋果過度投入太多時間與機會成本到iPhone5se則不利於確保iPhone7的性能創新、產品生產的時間周轉、庫存與良品率。
所以,對於技術驅動型產品來說,時機顯得非常重要,蘋果推出iPhone5se應該選擇一個更早的時間點來取悅這部分未滿足的小屏市場用戶,雖然小屏手機的市場需求的確存在,但畢竟是一個小眾的市場,過小的利基市場可行性不足的原因在於運營與營銷與生產成本太高。加之在iPhone7發布的關鍵時間風口,iPhone5se 的提前發布並不利於制造整年度的利潤與銷量增長曲線擡高股價,反而因為iPhone7的用戶需求過於強烈而壓制了僅僅是性能升級的iPhone5se的需求釋放,iPhone5se想達成幾十億美元的創收,但iPhone7將成關鍵阻礙因素。iPhone5se一旦銷量不佳,其負效應則是導致蘋果持續偏離業界與投資人的期望,屆時蘋果股價預計將更加不容樂觀。
趨勢與潮流才是用戶購買蘋果的驅動因素,如果過度臆測並假想了並不存在需求並作出反潮流的需求臆測,則可能會導致產品大量積壓的致命後果。我們知道,過去兩年,蘋果新發布的產品多數未達成用戶與業界預期,蘋果利潤率與股價上漲也缺乏想象空間。在而利率、稅收以及蘋果依賴關鍵科技創新轉型的催化劑要素已成為過去的時間當口,蘋果應全力打磨爆品謹慎發布過渡性的新品,但由於急於滿足投資人預期與拉升股價的焦慮,使得蘋果不得已試圖再回過頭去取悅偏愛小屏的小眾群體,這可能導致對趨勢的誤判。
這里說句題外話,美國有個著名導演比爾考斯,曾通過獨具風格的情景喜劇作品大獲成功。後來在一次新片發布會上,有記者想請他談談成功的秘訣,他說:我不知道成功的秘訣是什麽,但我卻知道失敗的關鍵在於:試圖取悅所有人。蘋果可以借此自勉。
版權聲明:
本文作者王新喜,文中所述為作者獨立觀點,不代表i黑馬立場。推薦關註i黑馬訂閱號(ID:iheima)。
上半年土地收入1.3萬億 部委稱賣地成地方“主要創收”
當前土地市場到底火爆到什麽程度?官方統計顯示,全國超七成的省份土地收入在增長,其中浙江、安徽、海南、廣東增幅較大。
國土資源部近日發布數據顯示,今年上半年全國土地出讓面積9.15萬公頃,同比增長0.1%。土地出讓合同價款1.32萬億元,同比增長24.8%。
第一財經記者發現,從上述數據可以看出,在土地出讓面積幾乎未變的情況下,土地出讓合同價款卻增加了24.8%,也說明今年上半年的土地價格有了較大幅度的上漲。
三大原因導致地王頻出
一位國土部專家表示,受宏觀金融貨幣政策向寬松方向調整影響,今年上半年全國土地出讓面積和成交價款出現“雙增”,超七成省份價款增長。
上半年,全國土地出讓面積和成交價款分別為9.15萬公頃和1.32萬億元,同比分別增加0.1%和24.8%,而去年同期二者降幅均超過30%,與今年第一季度相比,出讓面積同比由負轉正,出讓價款同比增幅擴大。全國31個省(區市)中,有22個省份土地出讓價款同比增加,浙江、安徽、海南、廣東增幅較大,其余9個省份同比均出現不同程度下降。
近期,南京、合肥等部分二線熱點城市出現房屋銷售火爆現象,土地市場進而出現連續高價成交的情況。
從“異常地塊”的大幅增加也可以看出當前土地市場的火爆。所謂異常地塊,在國土部門眼中,是指招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創新高的房地產用地。
截至2016年6月30日,2016年二季度各地上報異常交易地塊75宗(其中一線城市上報了18宗,二線城市上報了20宗,三四線城市上報了37宗),比上季度增加了30宗,漲幅為67%;比上年同期增加了37宗,漲幅為97%。平均競價輪次為111次,比上季度減少了6次,比上年同期增加了58次。
今年第二季度上報的異常交易地塊中,成交單價創新高的11宗,較上一季度翻番,是2014年以來,單價創新高地塊出現最多的季度。
上述國土部專家認為,究其原因,一方面是在貨幣寬松政策影響下,房企的融資成本下降,資金充裕;另一方面,在整體經濟結構轉型過程中,新產業發展不可能一蹴而就,各級政府面臨較大的財政壓力,土地出讓收入成為了政府階段性創收的主要來源。此外,部分國企迫於行業整合壓力,也促成了過度競爭拿地的局面。
高價地塊並不僅僅出現在一線城市,二三線城市也開始頻頻出現地王。
中原地產研究報告指出,上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市,蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗,可見二線城市已成為2016年“地王”出現最多的區域。
上述專家建議,下一步,要繼續關註宏觀經濟發展態勢對土地市場的影響,一是要關註宏觀調控政策變化對土地市場運行的影響;二是堅持“供需雙向調節”的房地產市場調控基調;三是堅持分類調控,提高房地產市場管控的有效性。
房地產供地還在下降
除了土地出讓數據“搶眼”外,其他土地供應方面的統計則依然處於下降通道中。
今年上半年,全國國有建設用地供應20.15萬公頃,同比下降2.3%。其中,工礦倉儲用地5.54萬公頃,同比增長7.9%;房地產用地4.56萬公頃,同比下降2.9%;基礎設施等其他用地供應10.05萬公頃,同比下降6.9%。
上述國土部專家表示,受宏觀經濟指標持續改善影響,上半年全國土地市場“逐步回穩”,上半年國有建設用地供應總量20.15萬公頃,同比減少2.3%,降幅較1季度略微擴大2.2個百分點,但與去年同期降幅相比,已經明顯收窄。近五年(2012至2016年)上半年土地供應同比變化分別為27.3%、3.6%、-5.5%、-21.4%、-2.3%,總體呈現“先增後降、降幅收窄”的態勢。
該專家稱,需要關註的是,在建設用地供應總量中,存量建設用地12.87萬公頃,占總量比例63.9%,高於去年同期3.5個百分點,顯示在節地制度和政策日益完善的背景下,“控總量、挖存量、擠流量”逐步成為各地節約集約用地管理的共識。
自2015年“330新政”和年內五次降息、五次降準以來,房地產市場寬松政策持續不斷,全國重點省會城市的房地產市場在需求持續釋放下大都有所複蘇明顯,房地產用地供應也呈現持續回調的特征,同比降幅不斷收窄。
上述專家稱,上半年全國房地產用地供應4.56萬公頃,同比減少2.9%,其中,住宅用地供應3.07萬公頃,同比減少3.8%,房地產和住宅用地供應降幅較1季度均有所收窄。從2014年以來房地產和住房用地供應累計同比變化曲線看,當前房地產用地供應處於連續下跌後的“修複期”,用地供應有逐步企穩跡象。
從五組數據看真相:地價越來越貴 政府創收越來越多
近期多地接連出現"地王",土地市場仍然熱度不減,筆者梳理了來自官方和非官方的五組數據,都在證明當今土地價格越來越貴,未來房價呢?
第一個是國土資源部數據,今年上半年全國土地出讓面積9.15萬公頃,同比增長0.1%。土地出讓合同價款1.32萬億元,同比增長24.8%。
從上述數據可以看出,在土地出讓面積幾乎未變的情況下,土地出讓合同價款卻增加了24.8%,也說明今年上半年的土地價格有了較大幅度的上漲。
一位國土部專家認為,近期部分二線熱點城市出現房屋銷售火爆現象,土地市場進而出現連續高價成交的情況,究其原因,一方面是在貨幣寬松政策影響下,房企的融資成本下降,資金充裕;另一方面,在整體經濟結構轉型過程中,新產業發展不可能一蹴而就,各級政府面臨較大的財政壓力,土地出讓收入成為了政府階段性創收的主要來源。此外,部分國企迫於行業整合壓力,也促成了過度競爭拿地的局面。
第二個是財政部數據,今年1-7月累計,全國國有土地使用權出讓收入17288億元,同比增長12.1%。
簡單來看,12.1%的增幅並不是很大,但要考慮到2015年全年土地出讓收入同比下降了21.4%,從大幅下降到重新出現兩位數的增長,這個扭轉的力度還是很大的。
第三個是國家統計局數據,今年1-7月份,房地產開發企業土地購置面積11167萬平方米,同比下降7.8%;土地成交價款3848億元,增長7.1%。
從這個數據也可以看出,房地產企業拿地的面積在下降,但所耗費資金卻在增加,說明土地價格出現了較大幅度的上升。
除了上述三家官方數據,還有一些市場研究機構也在及時跟蹤全國土地市場的交易情況,從已經發布的數據來看,一方面是土地出讓收入總額在增長,同時土地的單價也在大幅上漲。
據中國指數研究院數據,2016年上半年全國300城土地吸金1.08萬億,同比增加34%,樓面價的同比漲幅達35%。
而中原地產研究中心統計數據也顯示,截止到8月22日,全國賣地最多的50大城市出現了賣地面積未漲,但土地成交額爆發的現象。
具體情況為:50大城市合計成交土地建築面積為69489萬平方米,相比2015年同期的69461萬平方米基本持平。50大城市土地出讓金累計達到了1.39萬億,相比2015年同期的9342.8億,上漲幅度達到了49.22%。
中原地產的數據顯示,截止到8月22日,上海、杭州土地出讓金已經超過千億,另外蘇州、南京、合肥、武漢、天津、鄭州也超過了500億。
以上五組數據足以證明當前土地市場的火爆,且有一個共同的現象,就是土地的單價越來越貴,進而帶來地方政府土地收入的增加。
前述國土部數據還顯示,今年上半年全國31個省(區市)中,有22個省份土地出讓價款同比增加,浙江、安徽、海南、廣東增幅較大,其余9個省份同比均出現不同程度下降。
按照現行制度規定,除了按規定繳納稅費外,土地出讓收入幾乎全部歸於地方政府。