台灣房東不繳稅、租屋市場淪地下經濟，是業界公開秘密，蔡英文的新政從稅制下手，能讓隱形包租公浮出枱面？ 美濃大地震衝擊購屋信心，加上房地產景氣疲軟，房市掀起「轉買為租」風氣。然而，租屋這個年產值高達兩千億元的市場，今年將有重大變革。過去長達半世紀沒有專法管制，淪為「地下經濟」；現在，準總統蔡英文的房市政策，首要之務就是揭開這一大黑洞。 根據新政府的房市政策白皮書，未來房地產政策的四大補帖，包括都市更新、物業管理、租屋市場與社會住宅，每年總產值含金量高達一兆元，約GDP七％。其中，看似無關痛癢的租屋市場，潛藏嚴重漏洞。舉例來說，北市一戶三十坪老公寓出租，租金兩、三萬元，單筆稅收金額小、市場經濟規模不大，卻是租稅市場的毒瘤。房東逃漏稅、房客難以依法申報租金扣繳稅額，長此以往，貧富差距越大。 過去，缺乏專法國庫稅收每年少約一百億 「這個(租屋政策)影響最大，關係到房東跟房客，有房子、沒房子的，至少一、兩百萬戶受影響，」蔡英文的房市政策白皮書執筆人、民進黨智庫土地及住宅政策小組召集人花敬群說。 蔡英文推出的租屋新政，最大變革就是調整租金稅收制度與制定「租賃專法」。 經營租屋市場二十餘年的永勝租售市場執行長徐銘達說，台灣房東不繳稅、租屋市場淪為「地下經濟」，已是業界公開的秘密，除非出租商用不動產，租客必須向政府登記營業使用，房東才會如實申報;否則，這些個體戶房東多半認為租金是淨收入，報稅能躲就躲。據永勝租售市場訪談租客，發現至少九成以上的出租住宅都沒報稅。 房東坐收租金不報稅，遭殃的除了國庫，還有房客。政府提供房客每年最高十二萬元的所得稅房租支出申報扣抵，以及部分縣市政府提供租金補貼，若有意申請，須提供租賃契約與匯款紀錄等資料。崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲分析，有些不誠實報稅的房東，甚至要求房客簽名畫押「不申請報稅」，若堅持申報，就要漲房租，等於變相轉嫁稅金。雖然此舉牴觸現行稅務法令，若真鬧上法院，房客仍站得住腳;但多數房客擔心漲租金或是與房東鬧翻而無家可歸，仍可能乖乖就範。 據財政部統計，全台擁多屋者不在少數，擁兩棟以上房產有兩百萬戶以上、三棟則有近七十萬戶、四棟以上有近二十八萬戶，甚至九棟、十棟都還有兩萬戶左右。這些住宅是否出租？租金多少？都欠缺管理機制。 未來，擬採租金單獨課稅稅率降至5％，逃稅重罰 地下房東猖獗主因在於，目前租金收入與綜合所得稅合併課徵，所得高的包租公，稅率最高達四五％，但查核機制並不嚴謹，沒被抓到就一毛錢都不用付，讓房東抱持查到再繳的僥倖心態。 台北市國稅局副局長王階琛畑三口，國稅局在轄區設置有稽核單位，但面對無所不在的個體戶房東，受限人力，實在很難挨家挨戶逐一訪查。目前對租金逃漏稅採「例外管理」，每年五月報稅結束，稽查稅務發現申報租金明顯不符合當地行情，或接獲舉報，才會發文要求到局說明。 「沒有人喜歡逃稅，只要稅課得合理。不然一看到這麼高，很多人乾脆不報了，」花敬群表示，未來將釋出租稅優惠，預計將租金從綜合所得稅中分離出來，租金扣除出租成本後，以實際獲利的五％到一0％課稅，比原本併入綜所稅的五％到四五％來得低：但同時提高持有稅，打擊大量囤房者。 此外，未來出租住宅的房屋稅與地價稅，也打算比照自用住宅的稅率課徵，前者與最高稅率相比，只剩原本的三分之一：後者剩原本的五分之一。花敬群表示，這兩項稅收政策改變，都是為了讓房東願意浮出枱面，提高閒置空屋出租意願，以活絡租賃市場，舒緩目前社會住宅供不應求的困境。 「現在房價這麼高，有一群人就是永遠買不起房子，鼓勵愛心房東把房子拿出來租，至少讓更多人租得起、租得到房子嘛!」徐銘達認為，此舉若奏效，政府將從原本收不到稅，到至少多收回一百億元稅收。但棍棒與胡蘿蔔必須同時啟動，提高租稅誘因外，還須搭配重法。他建議，設立房客檢舉獎金，提倡房客主動檢舉房東，逃稅者重罰。 但新政易引發「稅金轉嫁租金」的風險，崔媽媽基金會執行長呂秉怡說，短期內確實可能造成租金調漲的「必要之惡」，但長期仍將回歸供需原則，房東想開高租金，也要看市場埋不埋單。地下房東能不能浮出枱面，影響的不僅是稅收，也關係到蔡英文開出的房市第一槍，能不能命中目標，解開租屋市場不合理的「常態」，還給租屋者公道。 撰文者王柔雅 | ||||