自從去年九月屯門青松觀千人搶購骨灰龕位引起混亂，骨灰龕短缺問題突然「蒲面」，不少投資者、投機者被這「商機」吸引一擁而上。

骨灰龕政策檢討的公眾諮詢，將於九月底截止，各路人馬都趁着政府規管方案未出台前，四出籌建骨灰龕，造成既成事實。家族在沙田寶福山投資中食髓知味的何超 瓊，也沾手殯儀業，與其信德集團在澳門氹仔骨灰龕建立一條龍服務；而早前宣布籌辦電台，素有「煲呔針」稱號的鄭經翰，也參與這場熱潮；而其他上市公司、鄉紳、黑幫等亦積極插手，炮製了一股骨灰龕泡沫。長生店一條龍服務

一向被視為本地殯儀業根據地的紅磡，近日行家們都議論紛紛，因為區內的核心地帶多了一股外來勢力進駐。這個正密鑼緊鼓裝修的連閣樓地鋪，位於必嘉街二十八號，投資者並非什麼殯儀老字號，而是何超瓊掌舵的上市公司信德集團。該鋪以殯儀及骨灰龕代理形式經營，旨在推銷明年第二季落成、於澳門氹仔先人紀念堂的五萬個骨灰龕位，實行祭祖、旅遊一條龍；行家稱鋪頭名為「德信」，以慈善為名做殯儀業，並給予信德集團員工家屬優先權辦理喪事。

信德去年在業績報告中曾提及，集團擁有七成九權益的氹仔骨灰龕項目，為買家提供一站式服務，部署在這股骨灰龕炒風之中挖一筆，骨灰龕現正興建中，並由新世 界旗下的協興承建。不過，這項投資信德集團董事總經理何超瓊並無親自出面，而是交由英皇集團主席楊受成胞妹楊寶莉（Polly）在前線「打骰」。 Polly曾協助哥哥打理英皇珠寶生意，如今轉戰骨灰龕市場，並不時在紅磡必嘉街出入。經營長生店逾五十年的周先生指，紅磡是唯一發出殯儀業牌照的地方， 所以要入行，先要在該區租一個鋪位，並得到立案法團批准，而信德這鋪位，前身亦是一間長生店，自然免卻不少麻煩。

五十億龕位待銷

其實何鴻燊家族並非首次染指殯儀業，本港大型紀念館沙田寶福山便可謂其代表作。公司大股東一直由海外公司持有，並由馮成出面經營，但公司另 有兩名董事蘇樹輝及禤永明，都是何鴻燊的馬仔。九十年代開始發展的寶福山，到○五年政府龕位零供應後，一些「靚位」價錢曾一度升至四十萬，「當時有好幾個 炒家用十二萬左右入貨，打埋律師費等成本都係十六萬，炒高咗倍幾，不過這些靚位，當然係同何家有關係的人士先攞到啦。」一位業內人士透露。而今次氹仔的項 目共五萬個龕位若以目前平均市價十萬完賣出，未計連帶旅遊收益，保守估計涉及金額亦達五十億元！以呎價計算回報更甚於「天匯」的投資。

骨灰龕的淘金者，名單上還出現綽號「煲呔針」的鄭經翰。政府目前正着手立法規管全港的骨灰場，要規管，自然有部分被取締，那些違規灰樓原有的先人骨灰便難 逃一次「大遷徙」。據了解，政府一直為此物色適合用地，其中西貢外島鹽田仔（又稱鹽田梓）是其中一個考慮。業內人士爆料，鄭經翰的如意算盤是在鹽田仔搞骨 灰龕場，部分用以接收被取締的先人骨灰，從而要求政府免補地價，替政府解決問題，自己又豬籠入水。

灰位豪宅兩相宜

鹽田仔位於西頁橋咀島以東的一個外島，有堤壩連接滘西洲，水清沙幼，風景宜人，還有現代罕見的海水曬鹽田，以及紅樹林等。原居於此的客家村民篤信天主教， 但後來村民大部分移民英國及搬出西貢，村落已荒廢二十多年，直至近數年重新開闢作保育景點，發展生態文化旅遊。北部有四十萬呎土地仍屬樹林，最大機會發展 成骨灰龕場便是這一塊。二千年，這幅地由一間名為沛潤發展公司購入，但○五年遭到法庭清盤，遂於○七年以一千三百多萬售予華明企業。

來往鹽田仔的街渡船家指鄭經翰半年前曾兩度到當地視察，並與一名擁有地皮部分地權的姓曾男子接觸，不過有村民表示這名曾先生是「超級經紀」，經常自誇認識 多名高官，又聲稱曾與美國副總統食飯，但其實已經破產，言下之意有人被騙。記者為此向大班查詢，他推說：「有人話想起豪宅，叫我入去睇下之嘛，最終都傾唔 成，其實我係去運吉。」他多次叮囑記者為他強調「最憎人做骨灰龕」，自己亦無興趣無錢做。但問到有關地段建骨灰龕場的可能性，他則頗有見解，認為地皮太 小，亦無陸路，並不適合，建議在迪士尼旁邊的陰澳興建，「陰澳連個名都啱埋」。

鹽田仔是本港罕有的客家天主教村落，吸引不少天主教徒朝聖，無獨有偶，與鄭經翰關係密切的特首曾蔭權兩年前亦曾私訪當地。由於這幅土地未納入規劃大綱圖， 亦未納入發展審批地區圖，土地規劃未有定案，彈性極大。正致力發展旅遊的村長陳忠賢亦認為建骨灰龕可行性不大，將美麗小島變成骨灰龕場，難以通過區議會及 原居民，不過若不影響生態環境，他的立場還是可以研究的。

骨灰龕這商機，甚至引起金融界人士拿來借殼上市。工程師林衛邦、會計師潘禮賢及劉志光亦看中此機會，○八年買入四十三幅新界舊屋地，並打算改裝成骨灰龕場，去年十月以十億八千五百萬元作價（其中八千五百萬元屬現金，八億五千萬元是可換股債券，一點五億元是票據），注入問博控股（8212）上市， 大炒骨灰龕概念，三人隨即成為問博管理層。股價在消息公布時由兩毫六仙炒至四毫七仙。直至今年七月問博才公布其中七幅位於元朗新圍村的地皮位置，該地注入 問博前，由林衛邦、潘禮賢及劉志光於二○○八年五月以一千萬元買入，去年年底動工改裝為骨灰龕，其中一幅地是門牌為新圍村六十號的青磚屋，並命名為明月 山。

各路人馬搶攻骨灰龕

特價賣「龕花」

明月山無論外部及內部都尚未完工，工人仍在挖水池、鋪地磚、修外牆，但靠近門口的大堂已匆匆擺上三千個龕位。上週四上午，本刊記者目睹銷售員帶着一行五人 的客人先到內部參觀，其後亦帶他們到附近的地方參觀近十分鐘，儼如睇樓團。上週五，年近三十歲的銷售經理郭子健出動專車接送客人。到達現場後，銷售經理郭 子健謂：「呢個係Phase one（第一期），有兩萬個位，我哋有六個Phase，打橫一路起過去。遲啲會有基督教、天主教，共有六萬幾個龕位。我哋係上市公司， 資金雄厚，你唔使擔心。」見記者未感興趣，郭子健再加一把：「而家未起好，最便宜的只要三萬多元，最貴十幾萬元。九月中第一批上位後，價錢會再加百分之十 五，而家係做緊promotion（推廣）。」事實上，明月山第一批的三千個龕位只賣出最便宜的一千個，每個約兩萬元。銷售經理賣「龕花」的手法就如賣樓 花，當問到龕場是否合法經營時，郭子健稱：「合法！不過未有牌，全港都未有發牌制度。」

骨灰龕場借殼上市

村民後悔賣地

明月山以上市公司之 名高調招攬生意，但村民卻大力反對。住在隔壁的七十七歲謝婆婆說該舊屋是全村第一間屋：「間屋有八十年歷史，去年年尾開始鋪晒網，五月拆網時我先知原來係 骨灰龕！」問博控股能如此輕易購入大批土地，因為土地的業權並非由一個家族擁有，其中一幅地的業權由七人持有，五名為加拿大籍人，謝婆婆說自己的太爺被 「賣豬仔」到美國，故相信該屋業主的後人也在外國。有份把地皮售予問博控股做骨灰龕的村民洪振文十分生氣，謂自己全不知情，而他媽媽則說：「我個仔只係去 簽個字，唔知賣咗俾咩人，價錢係二百萬左右。五月知道做骨灰龕場之後，好後悔，影響條村的風水。」

骨灰龕規管無法

現時，香港並沒有法例監管經營骨灰龕，政府只可以透過規劃、地政或消防等條例去規管。在規劃方面，城規會有法定圖則去管理土地的用途及發展，如規劃為靈灰 安置所，則此類龕場全屬合法。如顯示土地可以興建宗祠，興建骨灰龕亦未有違反法定大綱圖，屬灰色地帶。部分屬鄉村或綠化地帶，甚至是住宅，業主可以向城規 會申請更改土地用途，但需要補地價。

但城規會的執行權力只限於被納入發展審批圖的鄉郊土地，而一些新市鎮及市區，雖然有法定大綱圖，但城規會並無執法權，只能透過地政署監察有否違反地契。而 舊屋地在地契上「彈性」最大，這些「舊屋地」是根據1905年批出的集體政府租契內的地段，多數在鄉村範圍內，政府批出土地時並無訂明條款，如註明為屋地 者，只要業主沒有在土地上僭建或加建，甚少會違反土地用途，亦無補地價問題。如在六十年代後，以獨立合約批出的新批地，每份合約都列明批地條款，只要無違 反合約，政府亦無符。

淫業大王爭地搶廟

骨灰龕概念全城熱炒，連撈偏門的江湖中人也為之垂涎，有人甚至不惜使出種種恐嚇手段來掠奪寺院，建立骨灰龕王國。在油尖區名堂甚響的桑拿大王柳明心，七十 年代與親弟柳漢強以搞「魚蛋檔」色情場所起家，八十年代時轉戰旺角砵蘭街馬檻，從淫業賺到第一桶金後，兩兄弟分開經營不同生意。其中柳明心於八七年成立江 庫地產，主力新界村屋地的發展及買賣，近年便銳意變身為骨灰龕大王。他首先在○五年入主大嶼山延慶寺董事局，據延慶寺舊主持釋智誠透露，當時獲准柳加入董 事局，全因他許下承諾出錢維修寺院的斜坡，「邊個做董事，係睇佢有冇佛心，唔係睇有冇錢。」

柳明心以「善心」入主延慶寺後，開始逐步實踐他的發財大計，○五年十一月，他以二百五十萬購入延慶寺附近的一間小廟慧蓮寺及附近地皮，開始搞骨灰龕生意，至○九年又以三百五十萬元，再買入附近的悟徹寺院，打算擴展骨灰龕規模。

近半年骨灰龕生意炒得大熱，近月他終於大舉出手，全面洽談收購附近其他用地，有人更不惜以種種手段來吞併。延慶寺一帶的鹿湖禪林，歷年都是和尚及尼姑靜修之地，禪林區共有大小禪院及靜室三十八間，柳明心正有意納入自己旗下，建立比沙田寶福山更大的骨灰龕王國。

狠招嚇怕出家人

曾拒絕延慶寺收購建議的毘梨淨院，近月便離奇發生多宗怪事，如數度被爆竊，半夜時電話像「午夜凶鈴」般響個不停，更不時有身份不明的大漢在禪院徘徊，並語帶恐嚇地查問，連禪院看門口的小狗也不能倖免，一夜間兩度被來歷不明的惡狗咬至重傷。

由於釋永聰法師堅拒禪院被收購，之後怪事便有增無減，如禪院門前樹下，無故被埋放一堆骨頭。最近，有人還將鹿湖上游水源截斷，令鹿湖一帶的寺院缺水，造成 生活上不便。連串恐嚇後，部分在鹿湖寺院禪修的善信及主持等，為免麻煩及惹禍，均紛紛搬離。上週記者到鹿湖的寺院採訪，一眾法師均三緘其口，不敢多言。不 過有尼姑私下向記者申訴，指出延慶寺未搞骨灰龕生意前，鹿湖一帶本是天下太平，自從延慶寺變身骨灰龕場後，鹿湖就此永無寧日，「延慶寺法師及尼姑都係假， 佢哋夜晚會穿回便服離開延慶寺，最離譜係班尼姑，將紅色胸圍底褲掛出窗口曬晾，寺院係莊嚴地，點可以咁樣o架。」該尼姑咬牙切齒地說。

鹿湖村村長黎孟豪透露，他曾向地政總署投訴延慶寺非法霸佔另一寺院智積林，但地政總署回覆說，因收不到業權人的投訴，故暫不跟進此事，「都離晒譜，延慶寺 啲人話，見智積林冇人用，所以將佛像擺放入去，之前延慶寺已霸佔好多公家地擺放佛像，擺擺吓又當係佢地方，智積林個業權人長居外國，咁點叫佢老人家返香港 投訴？而且依家有啲寺院已被搞到十室九空，屆時唔知又會唔會被人霸佔。」黎也承認，自延慶寺向周圍輻射性地併購寺院及地皮後，鹿湖的治安就大不如前。

四成佣搶客

隨着各路人馬進佔骨灰龕生意，合法、非法、游走灰色地帶都有，這看似遍地黃金的行業生態近年亦起了變化，這傳統被視為偏門甚至門外漢不敢入行的邪門行業， 在前幾年經濟不穩尤其多人入行，行內更不乏從律師、會計師、警察、消防員、保險經紀等轉行的人士，其中灰位經紀大量出現。

「以前做殯儀係一條龍服務，由買位、做文件、儀式到上位都要陪住個客，但依家好多人只係為咗賺個佣，全無職業道德可言。」一名業內人士透露，近一、兩年大 量私人骨灰龕場推出，但事實上並非外界想像般好市，龕場為了吸引買家，不惜以高佣金制招攬代理促銷龕位，一般佣金高逾兩成，最高更可高達四成，以一個二十 萬元的龕位為例，每單代理佣金八萬元，難怪人人轉行。

除了以銀彈籠絡代理，不少龕場亦以豪宅包裝出售，一於陰宅當豪宅賣，以往常見的園林景色之外，還推銷環保物料、引入天然光等近年的樓盤賣點，就連以往較簡 單的小冊子現在亦設計成售樓書一樣，附有平面圖、設計師介紹等。不過這些厚疊疊的「龕書」，一般代理都不會隨身攜帶，因為只要一個電話，灰樓便會有專車接 載到現場參觀，極盡氣派。

離世化身鑽石

人離世，塵歸塵，土歸土，只要豁得開，是否還需要佔一個盒子大小的位置，其實值得商榷。香港基督教殯儀服務處陳振哲指，火化後除了放在龕位予後人供奉，隨 着近年加強宣傳，海葬、撒灰等「較瀟灑」的方式亦開始流行，「政府每個月都有船提供海葬服務，但依家好多人都自己訂船出海，因為可以多啲親友上船，限制亦 較少。」

市民思想逐漸開放，市場上亦開始出現衍生產品。「政府海葬淨係有條管俾你倒落個海，外國就出咗呢種再造紙貝殼，將啲灰放入去，佢會响海面浮十分鐘，親友旁邊撒花瓣，跟住隻船圍住繞一圈泛起漩渦，貝殼慢慢下沉，成件事就莊重好多。」浩園石坊有限公司近年引入多種新穎的殮葬產品，負責人翁愛恩表示，外國講求環保，即使火化後，亦鼓勵埋在地下後骨灰要自然溶入泥土，所以骨灰盅亦會選用天然易分解的物料。

除了「塵歸塵，土歸土」系列，還有一些令人意想不到的另類選擇。有些人會將部分親人的骨灰鑲嵌作吊墜等飾物作留念，本港近日有公司推出將骨灰加入其他物質造成類似石膏質感的擺設放家中，但仍以寵物骨灰較多。近年人造鑽石技術漸趨成熟，瑞士一間公司就專幫人在骨灰中抽取碳來種鑽石，除了有出廠證明書，還會取得GIA證書評定顏色及級數，「種一粒鑽石四分一至一卡拉，價錢由三萬至十五萬元，比真鑽石還要貴，所以推出以來只做成一單生意。」翁愛恩稱，韓國近來還新推出以骨灰提煉彩色的琉璃珠，會待技術成熟再引入。

炒燶市成「龕蟹」

隨着骨灰龕供應源源不絕，以及另類骨灰處理漸流行，龕位便不再只落到用家手，骨灰龕泡沫有見頂回落一觸即破之勢。「個市被人煲到好似好緊張，當年寶福山有 得炒係天時地利人和，依家無呢支歌唱啦，好多人入咗貨依家坐緊艇！」這名業內人士透露，市場的需求一向有七成來自福壽位買家（即為自己或家人預留龕位）， 但自從龕位價格被炒高，這類買家已轉觀望。私營灰樓務求盡快「填滿」部分龕位，以在政府規管私營骨灰龕前，造成既定事實，有場主不惜以平價龕位作招徠。位 於荃灣老圍三疊潭的永盛園，被滿山骨灰龕場包圍，去年中老闆以三千萬買下鍾氏大宅，原計劃改建成私人別墅出售。去年底，骨灰龕鬧得熱哄哄，即花三千萬元改 建成骨灰龕場，永盛園其中一個老闆梁兆基坦言，起初遇到零星村民反對，遂將其中一成龕位以「慈善形式」發售予村民，只賣五千元，其餘九成龕位將以市價（二 萬元以上）出售。此舉成功贏得大部分村民支持，原反對的村民亦「唔好意思與全村為敵」，他又免費送贈龕位予長生店多年無人認領的骨灰，令這競爭更趨白熱 化。

香港福位商會副會長黎孝仁估計，目前全港有數以十萬計先人骨灰等候上位，單是紅磡有逾五萬個，未來兩年和合石及華人永遠墳場的近十萬個龕位供應，雖然未必 完全趕及每年約四萬的死亡率，但相信加上私人市場供應，價格將很快回落。他又推算，目前全港有超過五百間大小廟宇，既符合土地用途，本身亦可能一直有存放 骨灰，只要納入規管，可用龕位隨時高達一百萬個。私人骨灰龕在市場短缺之前，一般一萬元有交易，相信屆時被炒高的龕位價格，隨時比當年「八萬五」跌得更慘 烈。

另類選擇

1. 土葬：本港食環署及華人永遠墳場等一直有墓地供應，後者數量更可在網站查詢，未如想像般短缺。

2. 海葬：政府每月有包船到東龍州以東提供海葬服務，收費二千元，包祭品、鮮花等，七名家屬可免費上船。

3. 花園撒灰：南丫島、歌連臣角等八個紀念花園供人撒放骨灰，由食環署管理，費用全免。

4. 製成擺件飾物：有生產商抽取骨灰部分物質製成人造鑽石、琉璃珠、擺件等，亦有將骨灰鑲入飾物當中。

臨近農曆年，打工仔都等提早出糧 過年關，幫襯財務公司應急的大有人在。除了在坊間知名的第一信用財務及AEON信貸財務 等，過往一眾城中富豪，如大劉劉鑾雄，有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋等，都成立私人財務公司在 友儕間貸款。直至近月，市面突然冒起一批自組財團成立財仔的生面孔。當中有印傭公司老 闆，亦有山頂物業資深投資者。根據公司註冊處資料， 這三個月申請放債人牌照的公司，較前年同期急升二、三成！財務公司多 如雨後春筍，與過去一年金管局收緊按揭有莫大關係。為打壓樓市炒風，過去金管局不斷出招，包括將豪宅按揭收緊至樓價五成等。大批大失預算的炒家，唯有將物 業抵押予財務公司，借年息高達三十多釐的短錢應急，甚至將「財仔數」冚「財仔數」，拖得 就拖。這股熱潮亦殺入上市公司，部分主要業務並非經營貸款的，若有閒錢都以高息向外借。 其中最活躍者，要數近月由澳門賭廳放數人入主的天行國際（993），去年放的十筆貸款額達六億元，遠較公 司的兩億七市值為高，全城陷入一片財仔熱。

過去一年銀行閂緊水喉，市場不少炒家，以至豪宅買家，因為向銀行借不到錢，都要向財務公司敲 門借一按上會及借二按。如年屆七旬、有「東涌富婆」之稱的投資者唐穎耀，在這一、兩年間，花逾四點五億元掃入瓏璽、尚御、名城及銀湖天峰等新盤，實力似非 常豐厚。不過，本刊在土地註冊處發現，唐婆婆手上的單位，無論一按、二按，大部分都找來「財仔」造按揭，如她手頭的五個尚御單位，其中四個單位的一按及二 按，於去年八月向一間叫環球信貸的財務公司借入，另一個單位則向另一間名為易提款財務的公司承造一按。

名人財仔

劉鑾雄人稱「大劉」的華人置業（127）主席劉鑾雄，在多間財務公司出任董事，包括律豐 財務、浩城投資、廣生行財務及瑞福信貸財務等，另有五間過期未續牌。而由賭廳廳主洪漢文掌舵的上市公司結 好控股（64），數年前開始涉獵財務，亦引入大劉成為其中一名股東。冼國林離開永亨銀行後，○七年自立門戶成立第一信用財務。去年十二月以配售形式在創業 板上市，掛牌首日，股價最多升兩倍，成為逆市奇葩。蕭若元蕭若元任主席兼大股東的無限創意（8079），涉足樓按。旗下的易還財務上月以年息約二十八釐， 借一千萬元予炒家唐耀穎（東涌婆婆），唐耀穎以一間大埔比華利山豪宅單位作抵押。姚君達米蘭站（1150）老闆姚君達，兩年前與友人創辦財務公司發達太太，本來是讓闊太用名牌手袋抵押借錢套現，但近月開始沾手樓按。張松橋有「重慶李嘉誠」之 稱的張松橋，旗下中渝置地（1224）持有確利達財務。他在財仔界中極為活躍。楊受成楊受成為英皇集團主席，旗下公司有英皇鐘錶珠寶等。傳聞他曾成立私人財仔公司， 承造名錶及珠寶抵押。鄭錦標、鄭錦超兩人為鄭裕彤姪仔，亦為廣生行財務的董事。這間廣生行，早於一九八一年成立並涉足財仔市場，並以BVI註冊。

財仔數冚財仔數

直至上月，這名東涌富婆再把早於○七年買入的大埔比華利山單位連車位，抵押予易還財務承造二按。這間易還財務屬蕭若元持有的上市公司無限創意（8079）旗下。上月無限創意發出公告，透露是次二按的借貸金額為一千萬元，月息二點 三三釐，即年息達二十八釐，供款年期為一年。這筆一千萬元的救命錢，相信有助唐婆婆償還早前借落的財仔舊債，但蕭若元這筆數她每個月亦要還九十七萬元。現 時她手頭只剩奧運站帝峰皇殿一個單位無借財仔，形勢險峻。本週一記者致電唐婆婆，她只道：「我同朋友食緊飯呀，唔得閒講住，拜拜！」除了唐婆婆，來自重慶 的「富商」安晉辰，亦不斷借財仔吊命。他以五點四億元買入的舂坎角赫蘭道獨立屋，早於去年八月向渣打承造一按，同時間即向一間名為國泰集團的財務公司借二按；而早於○七年以一千七百萬元買入的凱旋門單位，於去年八月亦向亨運財務借二按，記者致 電這間亨運財務，其職員指現時這類樓按年息要三十至三十六釐！根據最新的土地註冊處資料顯示，安晉辰於兩個月前，再將兩年前購入、賣不出去的君匯港複式單 位，向財務公司國匯信貸借二按，一個月後還清，再向報住遼寧的陳憲清再造多一次二按。最 近，市場傳出安晉辰為「撲水」，欲找「財仔」借埋三按。

珠寶名錶做抵押

這類千奇百怪的借錢個案，在近年成交的新盤豪宅中比比皆是，引發財仔商機。一直以來，城中都有一批有閒錢的富豪，如大劉劉鑾雄、有「重慶李嘉誠」之稱的張 松橋及楊受成等，在友儕間高息放數。較平民化的，亦有Aeon及邦民財務等，但近一年坊間多了一批生面孔的新力軍。翻查公司註冊處最新發放的放債人持牌名單，香港現時有八百二十九個持牌放債人，較一○年多百分之六，而過 去三個月申請做財仔的個案較前年同期大升四成二。本刊將新申請的放債人（即財務公司）名 單起底，發現背後股東各適其適，當中有證券商僑福金融前行政總裁許照中、香港印傭協會主席梁慶基、上市公 司永義實業主席鄺長添、上市公司財華社主席勞玉儀，以至一些報住公屋又或 內地各省市的不明人士。今年六十四歲的許照中，有四十年資深證券及投資經驗，曾任聯交所理事會理事及副主席，及多間上市公司如六福集團的獨立非執董，他笑說：「由去年十月開始，我唔再獨立啦，在六福集團由獨立非執董轉做 非執董了。」原來他正幫六福珠寶行政總裁黃偉常及一班股東，成立六福金融服務有限公司， 開創證券、期貨等業務，並且申請放債人牌照。行內人估計在香港有三十一間珠寶金行分行的六福集團，背後一眾股東是想傚法英皇集團的楊受成，成立可抵押珠寶 的財務公司，讓名太富豪可以抵押名錶珠寶借錢套現。「好多人想做珠寶抵押，但唔識分真 假，佢哋做開珠寶金行嘅，就可以一條龍。」不過許照中否認並緊張解釋，公司主要業務絕不 是「放數」，會專注在金融業務，「證券公司申請放債人牌照好正常呀，如果唔係，批客只可 以借貨做孖展，借唔到現金，我哋咁做都係方便啲客。」

財仔運作圖解

印傭大客仔

至於開設僱傭公司的香港印傭協會主席梁慶基，同樣想做「一條龍」。原來外籍傭工在家鄉的中介公司，會向外籍傭工收取七、八千元的介紹費，通常由中介公司借出，但收取年息超過一百五十釐，所以即使現時香港財務公司向他們提供年息達四十八釐的貸款，菲傭印傭也爭著借，望能盡快「贖身」。梁慶基就看準這二十萬的 外籍傭工市場，正在申請放債人牌照，「印傭一定要借錢，因為要俾培訓費用，他們在外地等候受聘已開始計算培訓及中介費。」他表示，正申請成立的印尼海外信 貸財務公司會跟其他財團合作，他自己會作為一個中間人，賺取介紹債仔的佣金。他還計劃多 多，會繼續擴張生意，包括開印尼餐廳和做網購生意，「印傭好鍾意買好多嘢寄返鄉下，我哋可做埋呢方面生意。有財力物力，就商機無限！」

不受指引限制

從事借貸財務逾廿年的冼國林，○七年離開永亨銀行，與友人組成第一信用財務公司，一個月前在創業板上市，現為第一信用控股（8215）主席。他指近年財務公司的數目不斷增加，競爭激烈，這與金管局去年收緊按揭有莫大關係。現時香港可貸款出去的放債人分為 「接受存款公司」（DTC）及「放債人牌照持有人」，「接受存款公司」大部分由銀行擁有或與銀行有聯繫，同時從事信用卡業務、貿易融資及私人貸款等，並由金管局監 管，而「放債人牌照持有人」則只受公司註冊處及警務處監管，不受金管局及其指引限制。近 年金管局為壓抑樓市炒風，多次要求銀行收緊按揭成數，如把千萬元以上的物業按揭成數調低至五成，並要求銀行對於持有多於一套物業按揭的借款人，考慮調低他 們的按揭成數，結果銀行關水喉，令過去一年銀行承造的樓按下降。金管局資料顯示，樓宇按揭佔總貸款額的貸款比率，由兩成多下降至一成六。但香港銀行去年頭 十個月全年貸款總額達四十七萬億，較前年同期上升兩成七，而貸存比率亦由一○年尾的七成六升至去年十一月的八成五。有關商業貸款（commercial loan）的金額亦由六百億上升兩成三至七百四十多億，反映銀行其實有水可放，只因受金管局指引限制未能放水，造就市場上對資金有需求的貸款人，轉向不受 金管侷限制的坊間財務公司借錢。有些財仔為撈生意，更承諾可借出樓價市值的百分之一百一 十，吸引一眾莫財買家。

新財仔大起底

申請做財仔公司老 闆身份六福財務（香港）董事許照中為六福集團（0590）非執董，六福財務背後股東是六福珠寶行政總裁黃偉常等一班財團老闆。東方明珠財務背後股東是東方 明珠集團，話事人黃煜坤就是人稱「大廚坤」的黃坤，乃東方明珠創業（632）大股東及董事，公司從 事物流業並聲稱投資能源。印尼海外信貸股東梁慶基開海外僱傭公司，是香港印傭協會主席。 鉅時股東謝振宇，為資深物業投資者，手頭持有多個貴重物業，包括山頂倚巒15號、山頂加列山道71號E號屋等，實力雄厚。城中國際股東為BVI公司，董事鄺長添是上市公司永義 實業主席兼首席行政總裁。財華財務股東勞玉儀為財華社（8317）主席及股東之一；另一股東姚永禧亦是財華社 董事。萬里國際香港股東叫落合是光，屬過江龍，為日本萬里集團副總裁，旗下公司包括萬利 錢。富高財務（亞洲）股東羅志賢為金孚汽車董事，公司登記地址為金孚汽車於灣仔告士打道 地鋪。將軍證券顧問股東為BVI公司，董事徐秉辰是從事殯儀業務的仁智國際（8082） 主席。富昌財務股東郭俊偉為佳兆業金融集團（中國）有限公司董事。註：資料來自公司註冊處去年12月的「放債人牌照持牌人及放債人牌照申請人目錄」，申請牌照公司涉及九十二間，現只列出部分公司。

借銀行放數

受此吸引而成立財務公司吸樓按的，有「才子」蕭若元。 蕭若元旗下的易還財務，去年才成立，近月開始接觸樓按借貸，如去年年底就借出一千萬元給超級水緊的「東涌富婆」唐穎耀應急。另外又貸過千萬元給其他物業買 家，收到的扺押物業有日出康城及天璽等單位。記者向蕭若元查詢，他直言銀行低息加上金管局收緊樓按，造就借貸市場越做越大，「大家一齊做嚇，分啲嚟做 啫！」對於樓按，他專做細價樓而不做豪宅：「我唔要優質貨，最好一、二百萬樓仔，呢啲反而唔使驚佢走佬同有壞賬。」

事實上，財務公司的資本亦來自銀行貸款，股東通常有持貨多年、已多番升值的物業揸手，並抵押予銀行借貸，「呢啲 物業會借OD（overdraft）line，即透支額度，通常息口是P+1，即約六釐。」冼國林說，借貸息率六釐，但放數卻可賺超過廿釐以上高息，相當 和味。而申請放債人的門檻非常低，「幾百萬元就開得檔，只要股東和董事背景清白，有做銀行或財務經驗，一般都可以發牌。」

財務公司成行成市，為財仔與債仔提供中介服務的顧問公 司自然亦應運而生。有些非法的會向財務公司「敲竹槓」，提供介紹與收數 「一條龍服務」，但要求收取貸款額五成的費用，即要對分，行內俗稱「天一半、地一半」。而坊間正規的介紹公 司，只會收取貸款額百分之一的介紹費，其中規模較大的中介公司包括 AEON及Daily Credit Management（DCM）等。

走數高危息口重

財務公司審核是否批出貸款，主要看還款能力，故走數及壞賬率愈高者，年息亦愈高。

外傭易走數

債仔逾期兩個月唔還錢，財務公司普遍會找收數公司「尋人」，行內較大型的收數公司包 括Aeon信貸及雅倫信貸管理及香港城市服務中心國際等，銀行如滙豐、恆生等都有幫襯。冼國林指出公司的 壞賬率會控制在百分之五以下，「借唔借主要睇還款能力，借錢人一定要在職，並好靠貸款主任（loan officer）嘅經驗。」根據慣例，走數最高的是外籍傭工和收入不穩定人士，壞賬率有百分之三至五，故借貸息率亦較高，達年息二十多至四十八釐。而最好 借是機師，冼國林指從未試過走數，故借貸年息只需十至十五釐。若內地人敲門，則一定要在香港有物業作抵押，而免失蹤走數。一間位於旺角的財務公司職員表示：「最近就湧出一批地產代理借錢，佢哋最叻炒樓都搞唔掂，呢啲都係高危。」

除了物業，手錶、珠寶及名牌手袋都有得當。米蘭站主席姚君達，兩年前跟友人成立發達太太財務公司， 主力讓女士們抵押名牌手袋來借錢應急，包括三至四成「當到盡」的客人，手袋更可放在店舖出售，實行一條龍服務，「最勁有個客拎咗幾個Hermès手袋，借 咗一百四十萬。」但手袋價格會因應款式和潮流而浮動，通常三個月要重新估價和做加按。他指出，每當經濟逆轉就會有很多財務公司或貸款生意出現，即使同行越來越多，他強調財務公 司不像銀行要鬥低利率去爭客，「財務生意真係長做長有，市場需求好大，只有做唔曬，現時每個月至少有廿宗抵押手袋生意。」發達太太亦做樓 按，當中四成為內地人，「專做豪宅同優質貨，如果二按、三按仲有水位都會做，但審批嚴格啲，除非樓市大跌，否則冇得輸。」他已成立發達先生財務公司，準備大造手錶及汽車按揭生意。

上市公司都轉型

財仔熱更殺入上市公 司，有行內人透露：「上市公司容易配股集資，水源一定充足，一有水源到就 可做財務。」現時在香港「講到明」做財務的，有一個月前才上市的第一信用財務，及已上市十七年的AEON信貸財務（900）。AEON過去兩年利息收入達 十億，年度溢利亦達二億五千萬元。其他本身有業務的上市公司，近年有閒錢亦開始投身財仔 行列，漸漸變成風氣。翻查資料，過去一年，上市公司如太平洋實業、深圳科技及中國置業投 資等，都做埋財仔，而最活躍進行放貸的上市公司非天行國際（993）莫屬。過去一年，天 行國際發了九次通告，透露放債予不同人士，涉及資金逾六億元，碰巧天行新任的行政總裁是一名叫紀曉波的人士，他亦已入股天行。天行主要股東是持股兩成半的 佳元投資，而佳元四成股份已易手予紀曉波。有接近紀曉波的人士指出：「佢活躍於澳門，行內人都叫佢做小波，佢係現時澳門賭廳最大放債人，背後資金好有實 力。」根據天行國際的通告指，去年十一月底新委任的執行董事及行政總裁紀曉波，自稱企業家，於內地幾間企業集團出任董事長及董事，過去積極參與私募股權投 資，活躍於房地產、採礦、能源工業等產業。紀曉波年紀輕輕，只有三十二歲，近年在行內因忽然「疊水」極速冒起，去年年三十晚更被網民拍到他與內地女星黃奕 親密放煙花。

借錢食埋殼

向天行國際借錢的客戶，行內人指是在澳門賭廳輸大錢或股票市場炒燶股的大債仔。根據通告內容，天行於去年十一月與Skillgreat Limited訂立貸款協議，貸款金額為三千萬，為期六十日，年息三十釐，對方用北京物業抵押。翻查美國上市公司BONA，即內地影視公司博納 國際影業最新一份年報，當中就明確寫明集團主席於冬全資擁有BVI公司Skillgreat Limited。於冬活躍於電影界，曾投資出品的電影包括《父子》、《長江七號》、《竊聽風雲》、《龍門飛甲》等，這筆貸款天行聯合證券還收取了四十五萬 元的安排費用。而另一名叫劉佳的內地人，亦用持有超過五成嘉輝化工（582）股份的宏漢公司作 抵押，年息二十四釐，但該女士已兩次延長還款日期。另外還有一間公司以兩億股人和商業 （1387）股份抵押借錢一億元。這類貸款協議令天行國際手揸五間上市公司的股份抵押， 若債仔不能還款，這些股份亦可斬倉，債主不致渣都無。部分殼價已達兩億的細價股更可易手，歸於天行手中。

有錢，固然想買磚頭保值；但當屯門都無三百萬銀碼單位，香港人，已經玩唔起香港樓。在資金持續氾濫下，城中各路人馬，遂買入各類資產，並劏細拆契，包裝成「迷你磚頭」出售。當中有葵興師奶，買入工廈單位拆成迷你倉，每個入場費只需三十多萬，可謂「平」。豪宅天匯車位（嗱，係車位咋，唔好搞錯），一個賣四百萬！引來多個市區車場亦陸續分拆，可謂「靚」。而揸刀劏豬嘅「凍肉大王」佳寶，已兼做埋劏商場，往績全城最抵買，可謂「正」。不過在「平靚正」背後，暗藏殺機！師奶拆迷你倉回報無兩釐

近月記者在各報章上，都發現一則分類廣告，表示葵興有精裝迷你倉出售，回報高達五釐，兼且首創「智能監控系統、全新鮮風空調系統、高級牆磚連密碼鎖及電子感應開關」，相當高科技。記者以顧客身份放蛇，負責推銷的卓豐物業代理職員溫小姐表示，業主為吸客，還推出了「首年五釐回報保證」。「即係一個售價三十多萬嘅迷你倉，約九十呎，頭一年每月保證收到一千三百多元租金。之後一年開始，管理公司會幫你搵租客，回報都差唔多o架。我哋已賣咗一部分，有些客說三十零萬不是很多錢，願意一筆過付款。有些客則寧願借銀行，留些錢做流動資金。」代理聲稱找到大眾銀行為迷你倉造按揭，即買家付十多萬元就可「上車」揸磚頭，可謂全城最平「上車盤」。其後記者跟隨代理溫小姐參觀，原來這個「上車盤」位於葵興貴盛工業大廈，樓齡四十多年，升降機與外牆已相當殘舊。走入迷你倉，每個迷你倉都安裝大門，如一個個獨立房間，開了門就是八、九十呎空間及四面牆。不過廣告說的「智能監控系統」，只是家用監察外傭用的CCTV、「全新鮮風空調系統」即是冷氣、「電子感應開關」就是燈掣。據經紀透露，不少投資者貪這些迷你倉「細細粒容易食」，開售個多月來，共四十多個迷你倉已賣了十多個，業主套現約五百多萬。

業主娥姐：「只係有啲錢！」

翻查土地註冊處資料，諗出這條拆售迷你倉絕橋的，原來是三個師奶：姚利娥（娥姐）、許愛菊（阿菊）及葉燕嫺（阿嫺）。她們去年以八百多萬元，買入這個約四千呎的工廈單位，再改裝成迷你倉出售。而每個約九十呎的迷你倉，入場費三十二萬，部分「靚位」，更開價四、五十萬。若全數拆售成功，相信三人可套現起碼千五萬元，賺近一倍。三人於一二年開始，投資葵興一帶工廈，部分持有出租，部分則分拆成幾百呎的辦公室單位出售，收入可觀。現時這些辦公室的用途，也包括拳館、band房等。眼見分拆辦公室已屆水尾，她們進而大玩迷你倉，還大膽提供二按服務。不過行內經紀對她們所知不多，記者找到報住紅磡海名軒的娥姐，早年與丈夫投資住宅的她，坦言對迷你倉毫無認識，全數交由投資經理人負責，「我哋呢啲唔識乜嘢o架，只係有啲錢，俾人幫手做吓投資。」她又指自己最新的投資項目，是錦上路一帶農地，「我哋想買入農地分契，再賣予經營有機菜種植的商人。」

專家指：「回報低！」

不過，記者見他們聲稱拆售的迷你倉，根本仍未分契，買家現階段付錢有一定風險。而對於聲稱的高回報，曾買入她們「迷你辦公室」單位的洪先生「呻笨」說：「我用一百五十萬，買入佢哋改裝成嘅辦公室一個單位，原本業主話可以租到四千八蚊一個月，依家減到三千四蚊先有人租﹗」時昌迷你倉老闆時景恒，亦踢爆葵興區是迷你倉重災區，他開倉時已避得就避，「嗰度貨倉太多，競爭大，而且居民的平均收入亦不高。」他認為，當頭一年的五釐租金保證回報過後，根本難以每呎十六、七元租出，「依家市場最貴嘅迷你倉，市區都只係每呎十五、六蚊，有啲仲平，已頂爛市。」他指出沒有統一管理下，就會出現減價戰，「各個迷你倉業主唔會有共識租幾錢，隔籬單位業主減價，就個個都減。到時就無咁高回報。」而且市場上集團式經營的迷你倉，有倉務員管理，服務較好，拆散了的迷你倉競爭力相對較低。再計計數，業主收租金還有不少開支。一個持九十呎迷你倉的業主，每月要交一百三十多元服務費，另安裝閉路電視、每月上網費及網絡監控費，又要近二十元，水費及不定額電費，估計數十。正式分契後，差餉每呎約一元，即共九十元。假設閣下幸運地能以八百元租出，七除八扣後，實際回報少過兩釐。只不過在現時水浸下，仍有不少傻瓜落疊！扑傻瓜指數：★★★★★

癲價車位下行風險最大

講到現時全港最貴的車位，非西半山豪宅天匯莫屬。其位於停車場五樓的五○七號車位，於三個月前以四百二十四萬元成交！計計數，以合理回報為四釐計算，這個車位便要每月有一萬四千元的租金收入！花萬多元租一格車位，傻的嗎？車位的業主，正是○九年以九千多萬購入樓上住宅單位的富婆陳錫濱（Susan），當年她是唯一一個無撻訂的買家。而該個車位就如她所購的天匯單位一樣，沒有承造按揭，現兜兜俾錢，水源充足之極。天匯住宅共有六十六個，車位卻有九十九個。不過富貴人家，一戶人點只一輛車。想不到天匯停車場的保安，較住宅更嚴密，記者未能走入車場，一睹全港最貴車位「真身」。不過根據車場平面圖，格局、規模，與坊間停車場無異；既無高智能電動裝置、亦不是「易轉彎」。而且一律標準車位，即一百三十五呎。四百萬「天王車位」的唯一優勢，就是「對正升降機口」。而與其一個車位之隔的五○九號，「只」需二百八十萬元，皆因近年發展商恒基及培新為吸客，推出買樓可七折買車位優惠。無論如何，發展商在車場「間」些白格仔，屬低成本製作；若全數售出，套現可達三億！

生手拆車場

眼見車位有價有市，近月拆售停車場的熱潮，於是由豪宅殺到入工廈。這個月位於葵涌碼頭、位置偏遠的永得利廣場，亦拆售一百三十個車位，售價四十八萬至九十多萬元。同樣細細粒、容易食，兼有提供首兩年的五釐租金回報保證，結果不足兩小時便被搶購一空。然而五日後，市場就傳出賣方退票，原來該工廈地契條款中訂明，車位買家必須為持有該廈業權的業主。看來不單投資者盲搶，原來停車場業主亦盲拆！根據土地註冊處資料，該停車場於去年八月，由投資者陳家揚旗下公司以八千八百萬購入，再於近月分拆車位出售。行內指陳家揚從事物流，名不見經傳，拆場亦屬新手。最後他想出，每個車位「附送」一份士多房的「業權」，藉此避過地契問題。大部分買家都接受，繼續交易。回顧車位市場，雖然香港向來車位供應不足，回報相對穩定；但經濟下行起來，跌幅一樣得人驚！例如車位需求熾熱的半山區，一個豪宅嘉雲臺的車位，九七年賣一百八十萬元，○三年時亦跌至只有五十萬元。經濟差要縮皮，房車屬非必需品，便會首當其衝。

劏售商場個個死場

這半年來，在資金無出路下，已有七個商場拆售，牽涉達八百多個「鋪位」。這類俗稱「劏場」，愈來愈多投資者分一杯羮，最新一個是「凍肉大王」佳寶超市的老闆林曉毅（毅叔）。去年底他以三億四千萬元，向華懋買下屯門華樂大廈一樓及地鋪，放聲氣要玩拆售：「哈哈！之前未試過，我見咁多人拆，咪想試吓囉！而家向屋宇署入咗則，都未知批唔批，批就即刻賣。唔批嘅，都只係花咗廿幾萬嚟入則啫，可以自己用番，開餐廳又得！開超市又得！」反應比毅叔更快的，是北角區經紀兼投資者蔡志忠。今年三月他以一億四千萬，買下北角英皇道一個大鋪位，今個月已劏出一百五十三間細鋪，並改名「英皇大道廣場」出售。根據價單顯示，該場面積大於一百呎的鋪位，只有十二個，最平九十七萬元的一樓鋪位，建築面積不到三十呎，實用面積更僅得十五呎，一般新盤的窗台比它還大！扑傻瓜指數：★★★

三對一硬銷

上週五，「英皇大道廣場」大搞開放日兼開售，不足一百呎的展銷廳逼滿人，惟留心一看，發現滿滿的盡是經紀，其中三名出盡力向記者硬銷，「遲啲呢個位就會有電梯！百幾萬投資商鋪，真係無可能咁抵！」經紀陳講到七情上面，「頭兩年管理公司會搵客，如任天堂一類公司，保證五釐回報。集友銀行仲肯提供按揭，買家申請最多四成按揭，利息兩釐半，最多分十至十五年還，真係好抵買呀！」負責銷售的美聯旺鋪聲稱，已賣出九十間鋪，並有一宗摸貨成交。過往曾劏場拆售的資深投資者黎永滔，坦言不是個個場都劏得，死場處處有：「呢類場最難搞，係管理及形象，過往無乜成功例子。當兩年保證回報期一過，租金的落差會好大。而且鋪位間得太細、得一張枱咁點做生意呀！」他指，劏場成本費用高，可過千萬，但利潤更高，一定賺凸，吸引不少投資者試拆場。他一再提醒有意買劏場的準買家：「喺閙市都無用。過去好多拆場失敗例子，如旺角東京銀座、尖沙嘴首都廣場、深水埗深之都等。買之前，去望吓啲死場先，望吓就知咩事！」扑傻瓜指數：★★★★