| ||||||
第1招 抓住稀有標的，轉手就賺徐州路學區華廈》獲利率70％買入時間：2003年 坪數與總價：40坪2戶，約2,880萬元貸款成數：85%，自備款約420萬元 ? ? 獲利：約250~300萬元考量與評估：高中、大學都在附近生活，觀察到西門町一帶，房仲很多、要賣的房子也很多，但是「紅單貼出去，被撕下來的很少」，研判西門町房子不好賣。但徐州路一帶，很少看到房子要賣，「稀有性」是一大特點。當時手中僅有150萬元，自備款不足，跟2位姊姊商借270萬元，10個月獲利出場。 第2招 管理員帶路，省下仲介費大安路巷子搶手華廈》獲利率88％買入時間：2005年 坪數與總價：32坪，約1,200~1,250萬元貸款成數：85%，自備款約187萬元 ?? 獲利：約160萬元考量與評估：從仲介處得知有標的物要賣，2個星期內與不同房仲去看4次，發現房子很快就賣掉，且成交價跟開價差不大。從「時間及價格」判斷，大安路巷子裡的房子是很容易脫手，如果有物件釋出，應該就可以投資。每次看房都主動跟管理員聊天，請喝飲料，跟管理員混熟後，從管理員處得知，另有屋主要賣房，沒有委託仲介，最後由管理員帶著去，自己找屋主，成功買下房子，省下仲介費。對管理員沒用的訊息，對你可能很有用，多交朋友，與人為善，朋友等於機會。 第3招 調閱謄本，掌握冰山下資訊敦化南路宮廟隔壁公寓》獲利率55％買入時間：2004年 坪數與總價：37坪，約1,100萬元貸款成數：75%，自備款約275萬元 獲利：約150萬元考量與評估：從仲介處得知和平東路一樓有公寓要出售，但此公寓隔壁的隔壁有個宮廟，一般人會認為，房子旁邊有個「宮廟」會不好賣，就不去碰，進而轉換到其他的標的物。但他思考：「為什麼一個宮廟，會在大安區敦化南路的巷子裡」，於是主動蒐集資訊（調閱謄本），得知這宮廟因有債務被假扣押限制登記，推測宮廟有可能會被拍賣，加上遠企地點不錯，房子可以放長，因為有做功課而握有別人不知道的訊息，所以敢低價買入別人不敢買的。 第4招 搭一座樓梯，住家變店面忠孝東路4段2樓華廈》獲利率91％買入時間：2006年 坪數與總價：35坪，約1,650萬元貸款成數：80%，自備款約330萬元 獲利：約300萬元考量與評估：看到忠孝東路附近很多住家變成店面以後房價3級跳，所以當房仲通知忠孝東路4段附近有2樓的住家要賣時，他特別留意。他發現這位於2樓的房子，屋主是用住家來賣，但這戶住家旁有個約8公尺的防火巷空地，他靈機一動想說：「大概有機會可以搭樓梯，就變2樓店面」，他之後與鄰居打聲招呼，打好關係後，把「住家」變「店面」，「創造價值」。 第5 招 破舊老公寓，打造成超商民生社區1樓住家》獲利率103％買入時間：2006年 坪數與總價：32坪，約1,450萬元貸款成數：70%，自備款約435萬元 ? ? 獲利：約450萬元考量與評估：原本是1樓破舊的住家，平淡無奇，但他發現附近一帶沒有便利商店，該物件是老公寓沒有公設，所以靈機一動，覺得一樓、又沒有公設，可以「做便利商店」。於是找來先前在補習班授課認識的超商擴店朋友，將舊房子重新裝潢得很漂亮，一下子「老舊住家變成明亮的便利商店」。包裝成「便利商店」之後，房價就不是原本住家的價格，肯動腦筋，就有機會創造翻倍價值。 第6招 鎖定精華區法拍屋，有機會撿便宜國父紀念館法拍豪宅》獲利率N/A(目前仍持有)買入時間：2013年 坪數與總價：61坪，約5,912萬元貸款成數：77%，自備款約1,360萬元 ? ? 獲利：0元（尚未脫手）考量與評估：去年下半年房市轉淡，投資觸角也伸向法拍市場，只要台北市精華地段有適合標的出現，就會前往參與投標。此案是去年年底，從司法院法拍查詢網看到的案件，原以為房市轉冷清，參與人會減少，沒想到仍吸引7組人投標，最後換算每坪約96.9萬元。以目前週遭相似案件，最新實價登錄成交行情每坪約130萬元來看，算是相當漂亮的一次出手。當房市處於盤整階段，鎖定法拍市場精華地段的好物件，有機會撿到便宜貨。 註1：以上標的持有期間大約落在8個月到1年。黃坤鍵現在資金比20多歲時雄厚，改以中長期投資，大部分以收租為主，不進行短期買賣。註2：本表獲利率計算方法為，（獲利÷自備款）×100％。獲利部分已扣除仲介費用，由於持有時間短，故未計入貸款利息及手續費 | ||||||