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面對陸客來台的龐大商機，台灣旅行社卻陷入低價搶團的惡性競爭，賠上國家形象、台灣旅遊業生機及陸客權益，兩岸政府恐怕要拿出魄力整頓，才能改變這三輸的局面。

撰文‧許瓊文、賴琬莉

這是一個奇特詭異的現象，打破了「人潮就是錢潮」的做生意定律。

二○○八年開放大陸旅客，每年來台人數遞增，今年更估計帶進逾二百萬人次、一千五百億元的商機，陸客來台要吃、要住、要消費，業者算盤怎麼撥，應該都是一盤賺錢的生意。

但四年下來，我們看到接陸客團的華曜旅行社倒閉、導遊要上街頭抗議、遊覽車老闆哀嘆賠錢，連搶賺鳳梨酥商機的老闆，也打算改做本地客人生意。至於陸客，就是從頭到尾的購物行程……。

這是台灣旅遊業的普遍現象，「陸客來得愈多，我們愈賺不到錢。」造成業者哀鴻遍野的源頭，其實就是「台灣旅行社低價搶客」造成的惡性循環，鳳凰旅遊董事長張金明就感嘆：「台灣旅行業者降價，賠錢做生意。」造成台灣旅行社賠錢做生意的源頭在於「供需失衡」。大陸辦理來台旅遊業務的「組團社」，由最初三十三家，雖然已陸續增加為二一六家；而台灣辦理接待陸客業務的「接待社」，卻已高達四○八家。在競爭者眾的情況下，只得低價搶客。

由觀光局出面

降低接待社數量

中華民國旅行商業同業公會全國聯合會理事長姚大光認為，「陸客團的接待社多得離譜，自然就會競爭。」但台灣是自由經濟市場，要業者自律太難。

台灣租車旅遊集團總經理徐浩源提出具體建議，他認為應由觀光局出面成立平台，然後按照今年各業者接陸客團量比率，決定明年接團量，並要求大陸旅行社出團前匯清團費到平台，再分配給台灣旅行社，採取配額統一管理；同時，每半年針對服務品質評鑑，增減各業者接團量。

立法委員羅淑蕾則認為，追根究柢必須將此問題納入兩岸談判的重點，由陸委會與海基會列入重大議題的議程中，進入協商，「要求對岸組團社，一定要付給台灣地接社至少每人每天六十美元的基本團費。」羅淑蕾說。

旅行業品質保障協會理事長，也是天海旅行社總經理曾盛海則建議，行政院修改︽大陸人士來台從事觀光活動許可辦法︾，與移民署達成協議，將「先付款」列入簽證送件標準，避免台灣接待社收不到錢的風險。

旅遊資訊透明

增加產品差異化

今年十月中，傳出中南部有黑道業者介入水果攤生意，坑殺大陸旅客；士林夜市賣出四顆要價近二千元的鳳梨釋迦給陸客。東南旅行社副總經理許永裕認為，相關單位應將團體旅遊相關行程、餐費、賣店商品等，公開定價，例如飯店分級制。

姚大光更提出政府立法，規定官方景點採取收費制度，可以有效達到市場分流。

「我們到九寨溝、北京故宮，都必須繳付高額門票，為什麼大陸人來台灣觀光，台北故宮很便宜，慈湖、中正紀念堂、太魯閣都不用收錢？」姚大光說。若政府能在各大旅遊景點收費，不僅能增加稅收，也會促使旅行社排行程時，因成本差距不大，更有意願選擇其他民間景點，如：小人國、九族文化村等，且達到總量管制，維護自然環境。

台北市導遊協會創會理事長林德仁則建議，觀光局應該與文化部資源整合，配合各縣市的節慶民俗活動，包裝台灣旅遊行程，讓陸客認識台灣的地方風貌與美景。

事實上，陸客來台殺低價的現況，過去也曾發生在國人赴泰旅遊的市場上。許永裕認為，開放自由行人數限制，讓市場可以有更多元的選擇，旅行社不一定只能做團客，也可以提供自由行行程，讓旅客有更多選擇。

回歸市場機制

提高自由行比率

觀光局業務組組長楊永盛表示，若以過去泰國觀光市場為前車之鑑，「最大關鍵在於兩地政府都願意積極管理自家業者。」換言之，他建議大陸有關單位應更加重視「低價團」的亂象。

楊永盛歸納兩地政府可從三點著手，第一是先從本地業者自律開始，雖然未能有效遏止，但政府呼籲購物店、餐廳、飯店業者，不要接受旅行社的賒帳，至少可稍微降低旅行社欠款、代墊過高的應收帳款的風險。第二，兩岸積極透過各種管道討論、研擬解決方法，建立資訊公開的平台，讓兩岸的旅遊資訊更加流通。

最後，觀光局對來台旅客，應更積極地投入宣導旅遊、消費的正確觀念，「業者就是抓住大陸剛開放觀光，陸客的旅遊經驗普遍不夠成熟。」楊永盛說，「一定會買，而且買很多」，成為旅行業者投機的機會財，透過更多宣導教育，讓市場盡快達到平衡狀態。

陸客來台商機確實漸漸在台灣發酵，兩岸相關單位應更重視制度上的缺失，盡可能讓市場回歸常態，產生正向循環，讓大陸人民來台旅遊有保障，台灣旅遊業者也能吃到陸客商機。

梁任瑋

含金量超高的台北市永康街，近年房地產身價也跟著水漲船高，不僅全台最貴的店王在此成交，連全台最貴的老公寓也隱身於此，一條小小的街道，為何有辦法同時拿下住宅與商店身價雙冠王？

撰文‧梁任瑋

近年來因國外觀光客彙集而聲名遠播的台北市永康街，生活機能方便，又充滿濃厚人文氛圍，雖然躍上媒體版面的消息，大多是店麵價格創新高，其實區域內居住的名人同樣大有來頭，包括央行總裁彭淮南、台北市長擬參選人柯文哲、宏碁創辦人施振榮、藝人蔡琴、胡因夢、媒體人陳鳳馨，以及已故烹飪名師傅培梅與她的女兒程安琪等，皆是當地老住戶。

不同於台北市其他兩大商圈「忠孝東路四段」、「西門町」，永康商圈是典型的住商混合區，但相對於幾年前因住商對立議題而鬧得沸沸揚揚的師大商圈，這裡的住商關係顯得融洽許多，更增添其獨特色彩。

人潮帶錢潮！

鎖定三角窗店面，一坪破千萬不手軟《今週刊》調查，永康街不動產大致被兩種地主掌握，第一種是長期持有的店面投資者，像信義路二段的紅櫻花食品與永康公園內的回留素食餐廳，就是由置產客黃振榮十一年前趁房地產低檔購買，不過，持有最多者，還是台北市永康國際商圈協進會理事長李慶隆，包括在永康街上的髮廊、比利時咖啡廳、麗水街上的晧雅生活館、全聯福利中心與信義路上的一之軒麵包店都是他的，而且全部是「三角窗」。

從李慶隆的置產手法，不難看出他獨鍾「三角窗」的投資偏好，形容「走進永康街就可聞到鈔票味道」的他認為，三角窗兩面臨路，廣告效益大，人潮彙集的能力較強，即使房價相對較高，但只要大趨勢不變，買了就會賺。

李慶隆買店面之前，一定都會先向區域消息集散中心——里長「拜碼頭」，從中瞭解賣家缺不缺錢、急不急著賣，作為日後與屋主談判的參考。尤其他這十五年來深耕永康商圈，對於每家店家的情況瞭若指掌，使他比別人擁有更多店面買賣的訊息。

含金量超高的永康街，年產值將近一五○億元，當地不動產市場也因商家生意暢旺，身價跟著水漲船高。一年前，位於名店「冰館」隔壁一間只有一．六八坪的「無骨夢幻鹹酥雞」店舖，悄悄以總價二七六○萬元轉手，換算每坪高達一六四三萬元，價格之高令人咋舌，堪稱「全台最貴店面王」。

此外，這裡許多知名的店家本身也是地主，例如以芒果冰聞名的前冰館舊址，二○一二年，美而美連鎖餐飲集團董事長賴瑞麟以每坪一千餘萬元向王姓屋主買下這間店面，並以「思慕昔」品牌經營芒果冰；去年底，他又出手買下麗水街前芒果皇帝店面，賴瑞麟企圖搶下永康街芒果冰霸主地位的心態，不言可喻。

都更效應夯！

建商紛紛插旗養地，小面積推案也熱賣除了店面搶手外，永康街住宅背後所隱含的長期價值同樣驚人，因此，永康街第二種地主，則是以土地開發為目的的建商。

「幾年前，還可以透過投標國有地取得土地，但隨著政府禁賣土地後，建商多半是透過一戶戶買下店面等待都市更新。」一位上市建設公司土地開發人員指出，幾乎叫得出名字的建商都曾經在永康街插旗土地，只不過面積都在一百坪以下，需要長時間養地擴大範圍。

房地產業者指出，永康街因為地點夠好，即使是小面積推案，也有塑造百萬房價的條件，光是區域換屋族，就可以有效去化。所以連三重幫宏盛建設早在二○○六年就率先卡位，取得信義路二段與連雲街巷弄的土地，這塊面積總共只有二一四坪的土地，因為插旗早，每坪取得成本僅二五六萬元，雖然至今尚未有開發動靜，但未來推案獲利相當可觀。

去年十二月，泛大同集團的上市公司新美齊，也以每坪六五二萬元，向中工買下信義路二段的土地，換算這七年來，永康商圈土地漲幅高達一五五％；此外，璞園建築團隊旗下的璞石建設，也在信義路二段鼎泰豐旁興建住宅大樓，不動產估價師預估，完工後每坪房價上看二百萬元。

永康商圈一地難求，根據內政部實價登錄統計，永康街十七巷內有一戶四十五年老公寓，每坪已出現一一○萬元的成交行情，可說是台北市最貴老公寓的地段，光是八千萬至一億元以上的住家戶數，就高達六百戶。

「現在永康街的老公寓，一戶至少要四千萬元以上。」永康裡里長黃學貴說，○二年九月到○三年六月ＳＡＲＳ︵嚴重急性呼吸道症候群︶結束之前，是永康街房地產價格最低迷的時候，當時永康街二巷的四樓公寓，只賣八五○萬元，現在有買方開價四千萬元，屋主還不賣。

明星學區多！

雙語教學虎媽最愛，老公寓照樣搶手都更效應之外，明星學區的推波助瀾，也是永康街房價居高不下的主因。台北市最熱門的明星學校新生國小與金華國小，學區的範圍，剛好坐落在永康街商圈內的整個永康裡與福住裡，學區內周邊房價已達到每坪一○七萬元，平均單價甚至比大安區平均每坪九十一．六萬元還高，價差將近一成。

持續成長的人流，讓永康街成為連鎖服務業的一級戰區，永康街與信義路交叉的最精華兩個三角窗，原本被聖瑪莉麵包、Mister Donut甜甜圈佔據，但隨著租金不斷上漲，幾年前Mister Donut退租後，已轉由毛利更高的服飾業者進駐。

永慶房屋東門店店長劉錦峰說，永康街店面釋出量少，許多老店面多半都是子女繼承取得，所有權人分屬四、五人，像永康公園對面的沁園茶莊、小胖花藝，目前是郭氏五兄弟持有，正待價而沽找買主。

「永康街的三角窗，永遠都是市場上最搶手、租金最好的位置。」劉錦峰表示， 台灣房地產景氣不確定性，雖因國際政經因素與政府政策而攀升，但在「人潮等於錢潮、稀少性等於保值」的考量下，看來只會更凸顯永康商圈店面與住宅的價值！

永康街四大店面王，坐擁多處三角窗

賴瑞麟

思慕昔芒果冰

地址：永康街15號

坪數：4坪

前芒果皇帝

地址：麗水街16號

坪數：25坪

黃振榮

紅櫻花食品

地址：信義路二段

坪數：35坪

回留素食餐廳

地址：永康街31巷

坪數：30坪

郭氏五兄弟

沁園

地址：永康街10-1號

坪數：23坪

小胖花藝

地址：永康街10-２號

坪數：24坪

李慶隆

全聯福利中心

地址：永康街7巷

坪數：110坪

Panos Cafe

地址：永康街13巷

坪數：60坪

AVEDA

地址：永康街31-1號

坪數：62坪

晧雅生活館

地址：麗水街8號

坪數：27坪

一之軒食品

地址：信義路二段226號

坪數：34坪

永康街三大租金王出列！

屈臣氏整棟

地址：永康街２號

月租金：120萬元

成交金額：6.8億元

高記整棟

地址：永康街１號

月租金：140萬元

成交金額：5.2億元

LORANZO ROMANZA

服飾整棟

地址：信義路二段188號

月租金：65萬元

成交金額：屋主自有