房價和房產稅的金融學之解 xuyk
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昨天一位博友發表了一篇講到房地產的文章，引起了大家一番討論與交流。討論的核心問題是：房價是不是由供求關係決定的？ 有的朋友認為：房價上漲是因供給不足，「供求關係」是根本原因，所以增加供給，房價可降。
有的認為：房價上漲是「預期收益與風險」決定的，「供求關係」不適用於房價問題，所以要用金融手段——建立房產稅制度，來降房價。我是持這一觀點的。
如果房價真是由供求關係決定的，那麼十幾年來，一方面不斷大量增加供給（供給增加），另一方面又竭力限制購買（需求減少），為什麼房價反而越漲越厲害呢？即使空置房越來越多，交易量大大萎縮，怎麼也不見房價下跌呢？
顯然，普通商品的「供求關係」這一經濟學原理解釋不了這個現象了。
現在的房子除了滿足居住需求外，越來越成為了重要的投資品，其金融資產屬性似乎遠遠大於商品屬性。買房子是為了以後能夠升值，這房子就變成了金融資產。而對於任何金融資產，決定其價值的根本力量是「預期收益與相應風險」，而不是「供求關係」，其定價是預期收益與風險均衡的結果。只要人們預期房子會漲，房價就難以下跌，不管供應充足與否。
房產稅為什麼對房價具有抑制作用呢？
你先拍拍腦袋設想一下吧，假如每年要繳納5%的房產稅，還會有那麼多人去買那麼多房子嗎？有多余房子的人恐怕連拋售都來不及呢！
現用文縐縐的金融學原理來作類比解釋：現在不是要推出股票期權交易了嗎？你買房不就是看好它未來的升值嗎？那好，我們不妨把房子看作是一隻股票的看漲期權，每年繳納的房產稅就相當於是這只股票向外分紅。由於分紅會降低看漲期權的價值（這是因為股票價值等於其預期未來全部現金流的現值總和，分紅就是將其中一部分以當前價值兌現，結果便降低了股票價格），隨著分紅數量連年累積增加，這份看漲期權的價值也就會越來越低，這也就意味著房子的價值隨著繳納房產稅勢必下降，從而促使房子投資人預期收益下降，最終房價也就受到抑制了。
說到這，我突然想起巴菲特的伯克希爾·哈撒韋公司的股票。巴菲特很喜歡收到紅利，但他自己卻極不願意向外分紅，這是因為如他所說：「我們不分紅，因為我們認為我們能夠將我們賺到的每1元錢去賺更多的錢。」結果他50年不分紅，使得他公司的股價翻了1萬多倍，高達15萬美元一股，成為世界上最昂貴的股票，讓所有股東儘可能地獲得最大收益，伯克希爾·哈撒韋公司也成為了世界上最有價值的公司之一。
當然，中國房地產問題絕非這麼簡單，它極其複雜，已經不單單是個經濟領域裡的問題了。這裡我只從金融學一個狹窄的角度來說說而已。