📖 ZKIZ Archives

拖到京東很簡單 erzhihe

http://xueqiu.com/6877375122/22142520
大部分人都很傻，都以為我是被迫應戰，只有我身邊的人知道，我一直在等，等著強東犯錯，沒有看清形勢之前我是不會出頭的。當年我等到黃兄弟犯錯，今天我等 到了強東犯錯。強東本只要保持略微的低價賣東西，慢慢擴規模，虧損不會很大，物流等基礎體系也可以發展，這樣我的可乘之機就不多。可是自從融了10億美 元，資方承諾2012年就讓京東上市，強東就頭腦發熱了，大幅降價，虧損換銷售額，機會來了。

強東給大家灌迷糊藥，電商天生成本低，所以 低價是正常的，這個話你可以相信，我和黃兄弟可不信，我們都有一堆謀士，這些人不是白吃飯的，以我們的成本核算結合amazon、bestbuy、噹噹的 成本，京東虧損率大概在5-10%，2011年虧了11.3億，2012年京東準備做到500億，按照10%的虧損率，京東2012年虧掉50億，強東的 如意算盤是上半年上市，下半年開始漲價，減少虧損，慢慢加強基礎建設，向amazon靠攏。吉人天相，2011年下半年就有人大喊：電商是騙局，皇帝身上 的新衣被揭穿了，京東不值錢了。進入2012我也準備得差不多了，4月份我就進場了，不僅是拖倒京東，而是要成為中國的亞馬遜。拖倒京東很簡單，不讓京東 上市，不讓京東漲價，京東憑者以往的客戶基礎，今年賣個300-400億沒問題，只要不漲價，京東虧個30-40億沒問題，融資的錢花完了，京東自然就消 停了。

我發現強東也聰明了，說美蘇聯合圍剿京東，這個時候低頭提價也不傷面子，道義上也過得去，給個台階就下吧！

價格戰 不是隨便打的，最高境界是打倒對手，自己毫髮無損，順便把下面的局也布好。這次價格戰我的目的就是不讓京東漲價，我巴不得京東多賣點，多賣點，多虧點。本 錢少了，以後能銷的貨也少了，市場自然讓給我了。我沒打算打降價戰，我要考慮將來，現在降得多了，將來漲價也是個大問題，你看看京東，一漲價，就被對手盯 著到處曝光，降價搶生意不是好主意，京東倒了，自然就輪到易購了，論基礎，沒人能超過易購。

最近黃兄弟又加入了戰局，沒有想到這麼狠，本 想通過同價讓京東、國美一起難過，誰想到黃兄弟在獄中把形勢看的這麼清楚，硬要全場同價，有點措手不及。黃兄弟還是很清楚的，美蘇一起同價，難受的是廠 家，畢竟實體店佔據了電器的80%以上的銷售額，美蘇降價，別的實體門店可就倒霉了，這些門店會讓廠家提高電商的售價。黃兄弟雖然參與進來，但他對電商沒 有明確思路，只是短期拉動銷售，別的就沒什麼了。

京東是我的對手嗎？不是，是我的試驗品，我不懂電商，有人願意當出頭椽子，那就當吧！把 生意不當生意做的人成不了事！以為美國有亞馬遜，中國也會照樣有一個的人錯了。歷史會一成不變的重演嗎？不會，因為後來者會從歷史中吸取經驗教訓，歷史會 變形重演。bestbuy的敗果擺在眼前，大家似乎以為我和黃兄弟從來不看國外同行。做電商對我們來說是個平衡過程，只要調整實體店舖的數量，保證在我實 體店舖體驗的人到我的電商下單就可以了。我也是電商，我也可以搶其他實體店的生意，我現在才8%的市場份額，為什麼我不可以有20%-30%的市場份額？

我 的對手是誰？當年的黃兄弟已經是過去了，我線上的對手是淘寶，亞馬遜在中國還是有點水土不服，暫時不考慮他，京東已經不是我的對手了，不是我一定要和京東 斗，是京東自己把自己擠死的。線下的對手？看看周圍，跟上我的步伐的人沒有了，黃兄弟這兩年屢屢犯錯，已經沒實力再跟了。我和黃兄弟的成功是歷史的機遇， 現在還能再出現第三個國美、蘇寧嗎？不可能了，家電行業的快速成長期過了。我想當沃爾瑪，沒人信，這幫傻基金，你看看中國的百貨、超市行業，有領頭羊嗎？ 沒有，這就是歷史的機遇，這些基金只能看見眼下的困難，看不到未來。這也正常，他們能看到，他們早該發財了。

對手是什麼？是幫助我成長的 加速器。沒有對手？沒有價格戰？這是國家隊的待遇。零售行業是個天天上演價格戰的行業，當年在南京被八大商場擠、被黃光裕討伐，比現在更凶險，我倒了嗎？ 沒有，戰爭是擴張地盤的最快手段。閃電價格戰是干掉弱小對手的手段，對勢均力敵的對手，是持久戰，比的是長期的成本優勢，誰的採購成本低，誰的運行效率 高，誰的成本就低，誰就可以活到最後。這些道理大家都懂，可以沒有多少人做到。為什麼，沒有長遠眼光，不願意為了投資未來捨棄現在的利益。

最近心情不錯，強東的微博營銷不錯，這個方式比廣告可好多了，除了新聞聯播，各大媒體，全方位報導我們的價格戰，今年我可花了幾億打廣告，哪有這個效果，強東也是人才，京東倒後挖到蘇寧做線上業務的經理。

抽 根煙，休息一下，考慮一下是不是需要賣些地換點錢，現在房地產一路向下，那些非商業地產項目可以考慮賣了，畢竟現在的價格還不錯，房產稅不遠了，做房地產 沒有多少錢可賺了。蘇寧的股票現在反而是個機會，定向增發我是12元買的蘇寧，現在6元，投資這個比蓋房子賺錢，我也需要在地產上收收手了。

房產稅和中國房地產公司 erzhihe

http://xueqiu.com/6877375122/22202808
房產稅，我現在所指的是對房屋的評估市值按比例每年徵收的稅收，國外比較普遍，稅率1-2%，高的有3%。房產稅是個非常公平的稅賦，你有錢，喜歡享受， 那就住大房子，交高稅；沒錢、節儉，那就低稅，難得的好稅種。順便說一下，有錢人只要本身生活不浪費，那就是大好人，因為他的錢會用於實業，幫助別人勞動 致富，即使是投資和存銀行，這些錢仍然會最終流向實體領域幫助別人。
     我相信中國一定會對所有的房子徵收房產稅，10年內就可以見到，不征可能性為零。原因：1房產稅本身的優點，如上  2財政支出剛性較大，賣地收入大幅下降，需要別的收入填補空缺，不收房產稅就是和我們廣大公務員的生活水平過不去。3抑制投機，防止房價大幅波動，算是 自動穩定器。目前的輿論就是為開徵造勢，讓大家適應這個割肉刀。
     房產稅對持有成本有多大影響，可以計算一下：
cpi持續為6，貼現率6%，房屋60年使用壽命。房產成本中30%是土地成本，70%是建築成本，土地每年增值6%，建築市值每年由於折舊減少1/60，同時由於通脹升值6%。計算房產的每年市值。如下圖：

  查看原圖
      60年後，這棟房子大約升值到10倍。根據每年的市值計算每年的房產稅，按照6%貼現計算現值，1%稅率大約增加購買成本38.65%，2%稅率大約增加成本77.3%。哈哈，厲害吧，現在買房子的將來面臨著最少額外30%的成本。

     接著聊聊房地產公司，房子漲跌難說，但房地產開發行業肯定是下坡路。

      中國的房地產未來是什麼樣？應該是隨著房子的增多，每年的新增房屋逐漸減少，一直到中國人口數量穩定，每年新增房屋僅是每年更新必須的數量，假如中國 2030年人口15億，大約需要5億套住房+20%的冗餘=6億套住房，住房使用壽命60年，每年更新只需要1000萬套的新增房屋。根據我的估 算，2011年中國城鄉的新增房屋大約是2000萬套。未來每年新增房屋會有個峰值，之後每年新增房屋數量將逐步下滑。那麼這個拐點在什麼地方？我從兩個 方面論證：

    從人均住房面積上，我們可以看看發達的國家是什麼樣？ 歐洲國家的人均住房面積為40至45平方米。美國人均住房面積大約為中國的三倍左右，也就是92平方米左右。（這是網上找到的200x年的數據）個人認為 人均40平方米應該是很好的條件了，無論人均gdp多少，一家100平方米左右的房屋應該夠用了。中國的數字如圖，2010年城市人均建築面積31.6 平、農村人均建築面積34.08平，中國最近10年城市每年人均面積增長4.5%，農村年增長3.2%，達到人均面積40m2,城市需要5年，農村需要5 年。到了40平，應該差不多了，中國的人均gdp全球排名90多位，相當於美國的1/10，和歐洲也相差很大，不能要求住房和那些發達國家一樣。我相信中 國的每年新增房屋數量峰值已經過去了或者會在5年內達到。（人均建築面積數據在2010年的人口普查中顯示人均大約少了1平方米。）

查看原圖
      再從另一個角度看，什麼時間中國房地產業會走下坡路，住房剛需一般就是婚房和改善住房，婚房算是新增需求，改善住房不能算新增，因為舊房會賣給其他人。現 在中國的平均婚育年齡是23歲，我們再從人口結構上看看，數據根據2000人口普查數據（2010年普查數據不詳細，但結論差不多）倒退而來如下圖：
查看原圖
     圖中紅線是官方統計數據，2000年之前數據根據2000年第五次人口普查數據倒推而來，2001-2008是官方數據，不是很準確。藍線部分的數據來 自2000年普查數據的推算，從2001年開始。從1978到2007年，夫妻2人生育1.5人，藍線數據=23年前人口*1.5/2,。圖中顯示，此次 生育最高點是2013年，之後逐年快速下降，考慮到生育前就買房，那麼2012年可以算是房地產的最後輝煌，從此之後居住房剛需市場將會越來越小。我不明 白那些看好房地產公司的人邏輯何在？

      中國對房地產業的種種限制可以說酶考慮多少民生，現在的限制，是對房地產業的最大保護。假如沒有限制，以中國人的賭性，在2010年的房地產大漲效應鼓勵 下，房地產開發將會有大量的新手，每年的新增房屋數量將不是2000萬套，可能膨脹到一年3000萬、4000萬，最終的結果就是快速到達峰值，然後泡沫 破裂，所有的參與者都損失慘重。房地產的放鬆政策，大家不必期望，放鬆就是將房地產推向死路。

      順便說說認為城鎮化帶來經濟增長和住房需求的觀點。這個純粹扯淡，城鎮化是由於經濟增長，城鎮出現新的就業機會，而且居住城市淨收益（收入-生活成本）大 於農村時，才會出現遷移到城鎮的現象。中國的農村人口的已有知識水平很難大規模遷移城市，只有那些接受教育的年輕人才能適應今後中國對勞動力的需求了，這 個需求還是會繞到新增人口上。