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荒謬都市 馬沙筆記 Char Blogger

來源: http://charblogger.blogspot.hk/2014/10/blog-post_22.html


佔中已經踏入第三個星期，好多支持佔中嘅人，尤其係一班有學識嘅中產，特別喜歡指責反佔中人士反佔中係為咗搵錢、為咗保持同國內做生意而唔肯支持佔中！馬沙在會計界，甚至比一眾支持佔中嘅會計師老屈，搖身一變，成為冷血、涼薄、為錢而盲撐中共嘅五毛！

正如上一篇文所講，依家香港社會已經變成非黑即白，正所謂夏蟲不可語冰，同班自命有高尚情操嘅佔中友講多都嘥氣。本來都唔想多作回應，不過睇完上周警務處前高級助理處長鄧厚江上TBB講清講楚嘅訪問，即刻覺得有必要寫返篇文。因為鄧Sir 完全講出一班反佔中人士嘅心聲。

鄧Sir 一開始就指出，依家佔中嘅現象好唔正常，有啲荒旦，甚至荒謬！其理由有三：-
（1）點解有啲大學教法律嘅學者，會呼籲啲市民走去違法；
（2）點解其中一部分負責立法嘅立法會議員，要求警方唔好執法；
（3）點解一啲本身違法嘅示威者會要求警方保護佢地繼續去違法示威。

以上三點，在一向以法治為核心價值嘅香港，根本就係一連串荒謬嘅事情！如果社會各界唔好好反省、反思依家呢種利用感性去代替理性嘅思考方式，未來將會見到更加多荒謬嘅事。

若果你說要公民抗命，只要唔影響到其他市民，我個人絕對唔會反對。但當你影響到其他市民，呢個就非常之可笑。何解要犠牲某一社群嘅利益，去達成你班 友嘅政治理念？你地要記住，你地並不代表所有香港人，至少不代表我！如果佔中人士因為某種政治原因可以抗命，咁究竟以邊條粉腸嘅標準作為將來行動嘅根據 呢？

講咗不知幾多次，依家佔中人士明明犯法霸佔路面。如果你班友唔需要警方保護，咁就請隨便啦。但當你班佔中人士需要警方保護，而你班友佔中根本係一個 違法嘅行為的話，依個就正正係今日香港社會荒謬嘅地方。當社會各人有不同理念，今次你可以抗命，聽日佢都可以抗命，咁法治基礎究竟係邊到？

鄧Sir 特別提到一個社會觀點，點解要你啲學者控制社會嘅發展，點解黑社會就唔可以走嚟控制社會嘅發展，反正大家都在用犯法方式去爭取社會嘅發展方向！依家攪到社 會各界無止境嘅爭論，以往用咁多時間去發展出嚟嘅法治精神，香港最重要嘅基石，就咁樣就沖散咗，大家係咪好開心？

其實公民抗命只不過係美化咗嘅犯法行為，所謂「和平佔中」，亦都係美化咗嘅犯法行為，警察唔係睇你班友美唔美化，而係睇你犯唔犯法。「和平佔中」即 使幾和平都好 (而依家事實擺在眼前一啲都唔和平)，係咪理性合法呢？包裝係點樣都好，但需要獨立思考。因為你拆開咗包裝紙之後，要明白裡面嘅含意係乜，唔好因為包裝美 麗，買返屋企之後先發覺連累了自己和整個社群。

有人不斷以佔中係和平非暴力去申辯，要知道好多犯法嘅事係唔需要暴力。鄧Sir就舉出一個例子，訛騙案從來無使用暴力，咁係咪唔用暴力嘅案件，警察以後都唔好執法呢？

最後，鄧Sir 提出兩個值得大家反思嘅問題：-
（1）我地希望個社會係守法嘅社會，定係依據某一啲人自己嘅意願去決定，社會係應該守法定不守法？
（2）我地更加要想一想，警察要因政治因素不執法，還是不理政治因素嚴格執法？

至於星期六有個自稱住係蘭開夏道嘅女作家王迪詩係其専欄話「有些人認為民主不重要，自由不重要，重要的是有錢賺。在這些人眼中，香港的核心價值就是「搵 食」，跟一頭狗的核心價值沒有分別。」，阿王大作家妳知否絕大部分唔支持佔中嘅人核心價值唔係「揾食」，唔支持佔中亦不代表佢地認為民主不重要，自由不重 要，佢地唔支持佔中只係要守護香港法治精神呢個核心價值。不過，即使有人掛住搵錢又點，人地靠雙手努力賺錢養活妻兒，妳憑乜話人係一頭狗？在我看來，妳自 己先跟一頭為取悅讀者而狗口沒有長出象牙嘅Bull Terrier沒有兩樣！話時話，講到自己咁支持佔中，又唔覺妳呢隻經常著住Jimmy Choo 嘅Bull Terrier係佔中現場出現？快啲同妳啲讀者落去佔中現場影返張相啦，散咗場就補唔到飛！

(2014年10月21日刊於 全民媒體)

一星期女友 (三） 馬沙筆記 Char Blogger

來源: http://charblogger.blogspot.hk/2014/11/blog-post_13.html

做咗咁多年人，雖然我唔係第一次睇一個美女沖涼，但此情此景，相信係男人都應該估到我當時嘅反應。無錯，當時我係著住一套踢死兔，企係浴室玻璃牆前，對住Queenie 立正升旗敬禮，個腦仲不其然奏起國歌…..「起來….起來…起來…… 」。



在這個無乜香港人識嘅小人國，除咗公園，還有機動遊戲遊樂場。我同Queenie 就好似返老還童，不斷地排隊玩那些看似好低能嘅機動遊戲如旋轉木馬。我必須承認，有Queenie 呢個女朋友在一起，和我原先諗住一條友周街行的確有顯著嘅分別。

常言道，快樂不知時日過。眨眼間已經到咗4點，因為要去飲Krystal 嗰餐喜宴，雖然Queenie 話想玩多一次旋轉木馬，因為要先回酒店換過飲樣，只好趕去搭公車返酒店。在公車上，Queenie 大概玩咗一日見攰，上車無耐就依偎著我睡著了。呢個時候，我終於可以細心欣賞Queenie 面容，「好靚」呢兩個字不其然在我心底裏說出來。我望住Queenie 10分鐘，終於按耐不住在Queenie 額上輕吻咗一下。大約個多小時車程，我將Queenie 緊緊抱在懷中。

回到酒店樓下，本來諗住Queenie 會自行離開，點知Queenie 話因為在公車上睡著了，堅持要上酒店陪我多一陣，直至我離開酒店去參加婚宴。係咁嘅情況，邊有男人會say “NO”。上到酒店，由於已近晚上6點，我好快咁沖咗個涼，之後拎出禮服準備裝身。

正當我忙於裝身冇時間理會Queenie 時，Queenie 忽然同我講…

Queenie:「我可以在這裡洗個澡嘛？」
馬沙：「妳請隨便吧！」
Queenie 笑住講：「那我不客氣啦！」
馬沙：「別客氣！別客氣！」


我掛住裝身，本來都無乜點理會Queenie，但當我換完套禮服之後，先至醒起我酒店個浴室係用透明玻璃做牆。換句話講，我係可以淸淸楚楚咁望到正在沐浴嘅Queenie，呢一點Queenie 無理由唔知！

死火！咁即係話頭先我沖涼時，Queenie 同樣已經睇過我全相？為咗公平起見，我下意識向浴室一望，果然清楚見到Queenie 正在享受淋浴中。做咗咁多年人，雖然我唔係第一次睇一個美女沖涼，但此情此景，相信係男人都應該估到我當時嘅反應。無錯，當時我係著住一套踢死兔，企係浴 室玻璃牆前，對住Queenie 立正升旗敬禮，個腦仲不其然奏起國歌…..「起來….起來…起來…… 」。

正當我兩兄弟興高彩烈唱緊國歌時，Queenie 突然發現我望住佢，我本來以為Queenie 會比我嚇到大叫，點知佢竟然臉帶笑容同我揮手。比著係你，有個好似《明珠生活》主持張曦雯咁索嘅靚女，一絲不掛咁笑住向你揮手，你會有乜反應？大概應該會 即刻跳去國歌最後一句……「前進…前進…前進….進…..」吧！

好可惜，我又再一次讓大家失望。我當時嘅反應係嚇到走回房間一角坐下，靜靜地等Queenie 沖完涼著返衫出嚟。之後我地就離開酒店，Queenie 自行回家，而我就自己一個人去飲。成個婚宴發生過乜我毫無印象，因為成餐飯我腦海不斷浮現Queenie 剛才笑住同我揮手嗰一幕。今天回想返當日情境，我必須承認，我當日之所以有咁嘅反應，絕對係因為「我恐懼、我錯判、我愧疚！」。


飲宴完咗即回酒店，臨瞓前收到Queenie WhatsApp，內容如下：

「沙，好想你噢！今晚早點休息，明天我帶你去出火 ^_^」。

出火咁激？唔L係掛！收完Queenie 呢個WhatsApp，更加成晚瞓唔著…….。張曦雯話帶你去出火喎，點瞓得著呀大佬！

 (2014年11月12日刊於 全民媒體) 

一星期女友 (四） 馬沙筆記 Char Blogger

來源: http://charblogger.blogspot.hk/2014/11/blog-post_25.html

終於等到第二朝，熱切期待Queenie 帶我去出火。

走落酒店coffee shop 嗱嗱聲食個早餐，差不多食完，就見到Queenie 嚟到，Queenie 今日一身背心熱褲，對腳長到呢……又令我不自覺地諗起佢尋日沖涼嘅情景………

Queenie:「Tony，昨天休息夠嗎？」
馬沙：「成晚瞓唔著，成晚想住妳!」
Queenie: 「你真識說謊耶！」
馬沙：「沒騙妳，成晚想住妳洗澡時向我揮手時妸娜多姿啲模樣！」
Queenie: 「Tony 你好衰耶！」
馬沙：「昨晚妳說今天帶我去邊？」
Queenie:「帶你去出火耶，巧不巧？」
馬沙：「好！當然巧！」

Queenie 帶咗我去坐火車，佢話要坐成3個鐘，我心諗去出火駛唔駛去咁Q遠呀？不過既然有美相伴，仲係去出火，遠啲都無所謂啦。

Queenie:「Tony，你有沒有去過出火？」
馬沙：「沒有！從來沒有！」
Queenie:「你知道嗎，其實出火最有趣的玩法，就是要在黑黑的環境四處找洞洞，然後插入去，之後「嘿咻」一聲咁噴哂出嚟，真的超爽耶！」
馬沙：「妳説話倒真的直接！」
Queenie:「呵呵，這才叫出火嘛！」

搭咗唔知幾耐車，終於到埗。一落車，我終於明白Queenie 所謂出火係乜嘢意思！我內心按耐不住，講咗@#%*# 十連發！原來Queenie 所講嘅出火係一個叫「出火」嘅旅遊景點，而唔係我所諗嗰樣。呢次真係瘀爆，如果比Gabriel 知道一定日日比佢係我耳邊笑Q我。

Queenie 好鬼開心拖住我去買咗好多爆米花、沖天炮就入去玩。不過Queenie 話其實最好玩係周圍搵凹陷的洞洞，然後試下點火，會有「轟」一聲冒出火來……… 。其實唔駛點火，我已經無名火起三十萬丈。不過既然一場嚟到，the show must go on! 我唯有即刻調整心情，投入呢個出火之旅。

玩到咁上下，Queenie 大概見我個樣怪怪，就問…

Queenie:「這裡不好玩嗎？」
馬沙：「幾有趣。只是…」
Queenie: 「只是什麼？Tony你快説噢！」
馬沙：「妳知道在香港，出火是什麼意思嗎？」
Queenie:「不知噢！快說！」

於是我係Queenie 耳邊細細聲咁講比佢聽， Queenie 聽完之後臉都紅哂咁係我耳邊講咗句：「Tony 你好衰耶！」。

說實話，出火呢個地方其實幾特別，尤其入夜之後，大家去開臺灣可以去玩下。不過點去就唔好問我，因為我到今日都唔Q知出火係邊，只知出火離臺北好Q遠。正正因為咁，當晚離開出火嘅旅遊景點之後，己經無乜可能返到臺北酒店，唯有係附近求其搵間酒店過一晚。

今次呢間酒店個浴室正常過正常，出咗成身汗嘅我第一時間走去沖涼。正當我享受緊淋浴時，浴屏突然被打開。Queenie 失驚無神走咗入嚟從後攬住咗我，並在我耳邊佻皮地問我：「港式出火比較好玩吧…….」。

矛盾 馬沙筆記 Char Blogger

來源: http://charblogger.blogspot.hk/2014/11/blog-post_17.html



女人之所以還是單身，是因為她們的愛情世界裏，理想與現實之間存在著好大矛盾。女人希望男人付出無條件嘅愛，之但係男人叫女人無條件咁愛人呢？No way！

究竟呢個宇宙有冇無條件嘅愛呢？

有！當然有！之但係當一段關係未開始，將無條件嘅愛設定成擇偶條件之一，那就正正將整個關係變成有條件。

女人另一個令其長期單身嘅地方係口是心非！口裏說擇偶無乜要求，身體卻非常誠實。一般說不介意男人是否富有，只求五官端正又不比自己矮小就是，但現實去結識男人時卻往往嫌三嫌四。

當男人搵錢不及別人多時，她不會跟搵得最少的去比較。當發現搵得最少的好有情趣，她就嫌搵得較多的男人不夠情趣。女人喜愛將各人最好的優點併合在一起，放在擇偶一事上，要目標男人一個打十個，鬥贏所有人。

只可惜每個男人，其實都是各項優點及缺點集於一身的混合怪胎，呢一點女人未真正試過、失去過，未必能夠明白。

大多數女人其實唔知道自己想要乜，但骨子裡非常介意人地點睇自己，於是生出雙重標準，對身邊男人只有要求，卻欠缺咗一份發自內心對男人嘅欣賞及感謝。

對於男人，妳要試過、愛過，到妳發掘出男人嘅錯誤、缺點時，若果妳仍然愛著這個男人，那就是真愛。

先放下矛盾，才有可能找到另一半。好男人其實唔多，仲買少見少！

 (2014年11月14日刊於 全民媒體)  

佔中被捕真係可以「慳稅」四成? 馬沙筆記 Char Blogger

來源: http://charblogger.blogspot.hk/2015/01/blog-post.html

尋日明報有一篇題為「佔中被捕「慳稅」四成」嘅報導，馬沙作為資深流氓會計師，當然要認真了解一下點解佔中被捕，即係走去犯法被捕，竟然可以「慳稅」四成咁正!

癲倒是非 馬沙筆記 Char Blogger

來源: http://charblogger.blogspot.hk/2015/02/blog-post.html


嘩嘩嘩! 大家知唔知乜嘢叫癲倒事非呀? 尊貴嘅會計業界代表梁繼昌竟然用「會計師公會24個理事中，3個是官員、3個是政府委任，而四大會計師行代表亦較親政府」做理由，話政府逼他轉軚袋住先！

係討論之先，馬沙必須指出會計師公會理事會嘅組成。

根據《專業會計師條例》，公會理事會最多由23名成員組成，包括14名當選理事、上屆會長、2名增選理事、2名當然理事（即財政司司長或其代表，以 及庫務署署長或其代表），以及4名由香港特區行政長官委任的業外成員。 即係話，會計師公會理事會係絕對唔會出現梁繼昌所講有24個理事，因為23個已經係理事會成員組成嘅上限! 更加唔係尊貴嘅會計業界代表梁繼昌所講，理事中有3個是官員、3個是政府委任！正確應該係2名當然理事（即財政司司長或其代表，以及庫務署署長或其代 表），以及4名由香港特區行政長官委任的業外成員。

先唔講四大會計師行代表，尊貴嘅業界代表梁繼昌無理由唔知，會計師公會23個理事中常設2個當然理事及4個政府委任的業外成員之目的何在！在會計師 公會理事會中加入2個當然理事（財金官員）及4個政府委任的業外成員嘅目的，係提高會計專業的規管制度，使之公開、有效、具透明度及讓投資者有信心，而唔 係為咗幫政府在會計業界內進行拉票！

再講 ，馬沙個人認為，會計師公會如果不在業界代表投票之前，就政改進行最新一輪民調，聽取三萬八千名會員意向先係極之不負責任。而家會計師公會想聽取三萬八千名會員意見，反被業界代表指不是 ，真係唔知尊貴嘅業界代表梁繼昌乜嘢邏輯！

另外，我理得會計師公會23個理事係親中定反共，三萬八千名會員都係專業人士，又唔係白癡，民調只需簡單叫會員在「支持袋住先」/「反對袋住先」中 二擇其一，結果就必定相當清晰。如果真係有逾半甚至六、七成支持袋住先，尊貴嘅業界代表梁繼昌無理由唔投支持票，此乃順應民意，唔係叫轉軚！

相反，若果有逾半會員「反對袋住先」，我相信會計師公會三萬八千名會員 （包括我） 都相當樂意支持尊貴嘅業界代表梁繼昌就政改投下反對票，因為專業會計師都應該會尊重同業主流意見！

(2015年2月13日刊於 全民媒體)

為咗吹大個問題，可以去到幾盡？ 馬沙筆記 Char Blogger

來源: http://charblogger.blogspot.hk/2015/01/blog-post_22.html

成日話儲唔到首期嘅人, 就以上述家庭月入得$24,000為例, 買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000? 如果得, 即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓, 因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 (用$300萬計)!


今日睇咗一篇題為「港人不吃17年 方能置業」嘅文章，幾值得大家討論一下。

首先，文章內用家庭年入息中位數同樓價中位數去計算，家庭年入息中位數月入得嗰 $24,000，乜最盡可以買到樓價中位數$489萬嘅樓咩？

我先用會計同業瓜瓜今日am730「誰放棄了靑年」篇文入面個計法︰

『現在樓價高企，在新界買個二手上車盤，怎麼樣也要300萬元左右（但朋友說已經很難找了），假設向銀行借足九成按揭並加借按揭保險，而且購買的樓 宇樓齡不 太舊，還款期可以拖至最長30年期，以目前最優惠利率5.25厘減3.1厘計算（即是2.15厘），每月供款額大約要10,545元。可是，要成功取得按 揭，還需要通過金管局要求的壓力測試，即以現行利率加3厘計算，而每月供款額必須低於其每月入息的60%。按此計算，最低每月入息至少要25,443 元。』

依上述計法，家庭月入得$24,000 ，點買300萬樓，更枉論「港人不吃17年 方能置業」篇文章內用樓價中位數 $489萬嘅樓去計17年呢個低B答案！

如果有人家庭月入得 $24,000又夠膽死諗住去買 $489萬嘅樓，第日跌市燒炭都真係唔駛可憐！其實以一家2大1小家庭，如果月入得 $24,000，供 $300萬嘅上車盤都好辛苦！
馬沙今日再講以下一些絕少人提出o既現實問題︰

首期︰成日話儲唔到首期嘅人，就以上述家庭月入得$24,000為例，買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000？如果得，即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓，因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 （用$300萬計）！ 如果唔得，咁比你上咗車又如何？你點應付每月供樓$10,545條數？都未同你計每月差響、管理費、水電煤，呢啲每月$1,500坐底，即係每月供樓負擔至少要$12,000！

供款︰再諗落去，上咗車之後要供30年！ 家庭月入$24,000一個人揾定兩個人揾？ 若果一個人揾,，突然失業又點？好彩兩個人揾，突然其中一個失業，剩返嗰個份糧又頂唔頂得順？

利率︰ 瓜瓜條數係用2.15厘計，若果短期內加息5厘去到7.15厘，大家知唔知每月變咗要供幾多錢？答案係 $18,236！供完樓 ($24,000-$18,236) 得返$5,764, 再交埋差響、管理費、水電煤 ($5,764-$1,500) 得返$4,264, 日子應該點過自己問下自己！

樓價︰現在$300萬可以買到乜樓？私樓大約15-30年內舊樓，10年內半新樓唔駛諗。 呎數一般300-400建築呎 (實呎210-280)， 呢類單位買咗要你住一世，你接唔接受？ 生小朋友又夠唔夠住？ 唔好同我講之後upgrade 換樓，即使你買完樓價無再升，upgrade 換樓樓價每多一百萬你人工要加$9,430 先合乎按揭標準。 若果你買完樓一個唔好彩，再次發生樓劫樓價跌3成即係你即時負資產$60萬，如果樓價再次跌5成即係你即時負資產$120萬！唔供樓要破產，跌5成死供等 樓價升返上$300萬即係樓價要升一倍，咁你應該要住一世無得upgrade！

有網友問︰「馬沙，你未計買樓前要租樓呢。」, 老實講，我睇唔到點解想儲首期嘅人，會嘥錢走去租樓而唔係同屋企人住。我識得又靠自己買到樓嘅人，差不多全部買樓前都係同企人住。 唔好同我講乜鬼屋企唔夠地方住呀，同屋企人唔啱呀，呢啲係abnormal case！

又有網友問︰「之前有個印度佬同我講…..任何時候都係買樓時候…」。 無錯，誠哥之前幾年都係咁講 (值得註意係誠哥今次已經無再講），我都好認同，只不過呢個講法只適用於有足夠實力嘅人！ 咁點為之有足夠實力嘅人？

馬沙個人認為，俾足至少三成 （最好四成） 首期，按揭只做15年，每月供款佔家庭入息3成！點解？即使二人當中有一人失業家庭入息少一半，剩返嗰半供完樓仲有原本家庭入息2成頂住。二人當中有一人 長期失業或轉做家庭主婦，剩返嗰半頂唔順，可以加長按揭年期至20年。 再唔好彩遇上加息周期，仲可以加長按揭年期最長至30年或増加按揭成數最高至9成！如此，即使第日樓價大跌5成，呢類人好難同負資產拉上關係，更枉論破 產、燒炭！

(2015年1月22日刊於 全民媒體)

樓價痴線系列 馬沙筆記 Char Blogger

1 : GS(14)@2010-07-31 21:28:47

http://charblogger.blogspot.com/2010/07/blog-post_27.html
好耐無寫過關於香港樓市嘅睇法,對於目前嘅樓市,馬沙只能用一個「貴」字去形容。

記得對上一次寫樓市時,馬沙仲夠膽大大聲叫有實際住屋需要嘅準買家,只要認真計掂供樓條數,唔買所謂假豪宅,不妨入市。始終200幾萬6-700呎自住樓,進可攻、退可守。不過近呢幾個月,樓價越升越有,馬沙就開始有啲擔心。

首先,現時開賣的新盤,不論坐落何處,都話係豪宅,叫價無1萬都8,000蚊一呎。嘩,計一計,一個一家四口小家庭,若要加一個菲傭,建築面積700呎,實用面積得4xx呎,已經算係必須。但市區一個咁嘅新建成單位,叫價竟超過500萬。

現今香港夫婦合共月入6萬肯定唔算少,但要儲30%首期連雜費200萬(計及150物業首期、厘印費、律師費、裝修及家俬電器等等),談何容易? 即使攪掂份首期,上會350萬,在如此低息環境,月供2萬餘,已經不是輕鬆。若然他日不幸加息3、4厘,情況著實令人擔心。

坊間有專家話年底或明年前無加息空間,就算加息,升幅都只會好輕微。但世事難料,事問97年以息率10厘以上供樓嘅業主們,又可曾想到今時今日,供樓息率竟然可以低過1厘?

所以,在當前市況,買樓作投資用途及作自住用途要分得好清楚。買樓投資者,即係炒家,既然做得出呢種超高孖展玩意,後果自負。自住用家,尤其第一次置業者,緊記要計好條數,特別要做好壓力測試,例如先假設將來收入下調2成,供樓利息上調至5厘。要記住,香港好多97高位入市自住用家,能夠經歷樓價跌去一半以上,直到今日見到家鄉都未死,全因佢地過去10幾年,在數次股災樓劫,SARS及經濟低迷的環境下,仲持續有能力一直供樓。

最後,對於真係有住屋需要嘅首次置業者,究竟應否現在高追,則有時間再另文再談。

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2 : GS(14)@2010-07-31 21:29:13

http://charblogger.blogspot.com/2010/07/blog-post_28.html
上文提到,馬沙對最近火熱嘅樓市越來越檐心。理由係政府早前已經試圖利用口術,再加所謂行政手段「九招十ニ式 」去撲火,但樓市不但未有因此而降溫,在高價賣地後更如火上加油,多區呎價再下一城,更已有多個大型屋苑如太古城呎價超越97。

有人話好多地區跟97價仍有距離,所以未算泡沫。但問題係97距今已經13年,若計入13年物業折舊及將要面對的維修成本,其實好多比較高齡嘅大型屋苑, 例如太古城、美孚、德福及淘大等等,個人認為現呎價以經超越97價。試問13年前(97時)已經30年的物業高峰賣$7,000一呎,今日43年樓仲值$7,000一呎嗎? 位處傳統豪宅區及極具發展商收購價值的物業可能可以除外。

另外,馬沙近月亦留意到越來越多「本來無想過要置業」、「本來未準備好置業」、「從未試過炒樓」及「本來無想過買樓收租」人士,突然四出睇樓,仲越睇越貴,好似啲樓唔駛錢咁。佢地突然趕住買樓,心態不外乎兩個。第一係啲樓越升越有,依家唔買,遲啲驚買唔到。第ニ係趁樓價仲未見頂,反正啲錢放係銀行又無息收,倒不如加入炒樓,或是買樓收租,一兩年後樓價升三兩成,再放出財息兼收。

實際例子,另文再講!

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3 : GS(14)@2010-07-31 21:30:54

http://charblogger.blogspot.com/2010/07/blog-post_29.html
馬沙老友最近就先後做出以下動作:

老友A本來跟家人同住,其實暫時無乜實際住屋需要。早3、4年樓市起步之初,馬沙及其他老友都曾經勸老友A先買入一個市區小型單位,租出等租客幫佢供住先,到有需要結婚時收回自住或賣出另購新婚居所。老友A一直不為所動,直到今年初,眼見樓價日日係咁升,而本來可買入一個市區小型單位的價錢,現時只能買入一個市區500呎居屋單位。老友A生怕遲啲連市區500呎居屋單位都買唔到,即時買入一個市區17年樓齡500呎居屋單位自住。

老友B於2003年結婚,婚後一直於青衣區租樓住。當年馬沙問佢既然有能力,青衣區樓價尚算合理,點解唔買? 老友B當時答曰:「見過97樓價係咁跌,都唔知跌完未,真係怕伯!」。老友B於06年生咗第一個小朋友,馬沙再問佢老哥會唔會買樓,佢話要再睇定啲先,如是者一租就7年。早兩個月,老友B終於出手,係青衣區買入一個11年樓齡近千呎單位自住。

老友C同女友拍拖多年,都係時候結婚。雖然資金不多,不過考慮到在低息環境下,計掂條數,供樓同租樓差不多,加上怕依家唔買,以後都買唔到。早幾個月在深水埗區以150萬以下買入一個近20年樓齡的小型單位自住。

老友D眼見將軍澳某大私人屋苑自住物業升咗成100萬,上月走去銀行加按,吐現80萬。上周以近250萬買入一個800幾呎將軍澳居屋單位作自住。而本來自住的私人屋苑物業將以約1萬元租出。經過悉心安排,往後扣除租金收入後,每月供樓淨支出降至3千多元。

老友E手持百萬元現金,近日聯同兄弟姊妹合資買入一個市區物業,準備放租3幾年後賣出,期望到時能財租兼收。

老友F一家四口連工人現住一個已供完的物業。由於現居根本不夠地方用,想換一個過千呎單位改善生活質數。睇樓數月,計算過風險後,已放棄睇那些過千萬假豪宅。取而代之,努力於何文田及窩打老道山一帶尋找實用率極高的過千呎近40年樓齡舊樓。上星期本已睇中一個盤,惟於落定時遭賣家反價而交易告吹。現仍努力睇樓中。

老友G夫婦最為進取,上月本準備以300萬作半自用及半投資方式買入何文田上車盤俊文苑細單位。佢地準備先租出物業,直到遲啲有小朋友後收回自住或在同區換樓,享受該區名校校網。不過早兩日聽朋友講開,老友G夫婦近日越睇越豪,早兩日已經睇緊廣播道近千呎單位。如果真係成事,風險都咪話唔高。

以上老友們在交易前,除非直接開口問馬沙個人意見,否則馬沙都唔會主動開口比意見,費事阻人發達。再講,買樓唔同買股票,買股票比錯意見輸極都有限。買樓睇錯市分分鐘輸身家,萬劫不復,97年真係見唔少。況且大多數嘅人,你比啱意見絕對唔會感謝你,因為係佢地自己好眼光。相反,比錯意見呢,分分鐘講足你一世及怨足你一世,仿彿自己完全無責任。

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4 : Wilbur(1931)@2010-08-02 13:35:08

身邊唔少朋友借95%,供30年

理由都係1個,

係供樓息率1%(hibor plan)既情況下,

供樓仲平過租樓,所以去馬.

小弟不敢多言,只叫佢地留意加息對供款既影響.

朋友話利率"每次加1/4厘,加得幾多?"

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5 : GS(14)@2010-08-02 20:43:21

我覺得昨日財經透視那教師好大膽，如我手上都有這筆錢，我不會買的。

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6 : Wilbur(1931)@2010-08-03 10:15:50

5樓提及

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我覺得昨日財經透視那教師好大膽，如我手上都有這筆錢，我不會買的。

佢個blog

http://hk.myblog.yahoo.com/misssheep-sheep/article?mid=4

佢好自豪自己係80後,而可以靠儲錢買到樓,

簡直係地產發展商恩物

之前已經接受壹仔訪問

blog post 文末:
"睇完我呢篇文，如果想話我"xx"，則可免，我唔會為你一兩句而有咩損傷，但可憐你依舊係一隻無殼蝸牛。"

買唔買(到)樓,各人有各人既因由,為何要嘲諷他人為"一隻無殼蝸牛"?

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7 : 黃金蟲(1617)@2010-08-03 10:52:30

說真的 我頗認同她

她只是放棄享受來換取磚頭
加上找到和她想法一致的另一半

是一件非常幸福的事情

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8 : GS(14)@2010-08-03 21:31:17

6樓提及

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5樓提及

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我覺得昨日財經透視那教師好大膽，如我手上都有這筆錢，我不會買的。

佢個blog

http://hk.myblog.yahoo.com/misssheep-sheep/article?mid=4

佢好自豪自己係80後,而可以靠儲錢買到樓,

簡直係地產發展商恩物

之前已經接受壹仔訪問

blog post 文末:
"睇完我呢篇文，如果想話我"xx"，則可免，我唔會為你一兩句而有咩損傷，但可憐你依舊係一隻無殼蝸牛。"

買唔買(到)樓,各人有各人既因由,為何要嘲諷他人為"一隻無殼蝸牛"?

他有cashflow頂到，我無咁多...

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9 : 龍生(798)@2010-08-04 01:44:14

因為需要依靠話人係無縠蝸牛....才證明自己有殼....
才有快感吧.....

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10 : 自動波人(1313)@2010-08-04 14:00:38

相信呢到好多人都有能力成為業主

不過大家也明白,做按揭其實係"孖展",而將所有現金做晒"保證金",一有事起上黎,就蟹了!

當然,有起事上黎都"仲有層樓",有個兜,但亦可以變成負累,每個月供樓,管理費,水電煤等等,如要將層樓套現,除左可能蝕差價之外,仲有家中所有物品,心機,時間..........


而且樓價用低息支撐,缺乏基本因素,market雖然可以由人手"控制",但需求始於在"散戶"身上,假如一有風吹草動,黎多個浪,要跳船真是咁易嗎?人手還可以托住樓價嗎?


大家還記得"裁員潮"嗎?

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11 : 自動波人(1313)@2010-08-04 14:02:39

4樓提及

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身邊唔少朋友借95%,供30年

理由都係1個,

係供樓息率1%(hibor plan)既情況下,

供樓仲平過租樓,所以去馬.

小弟不敢多言,只叫佢地留意加息對供款既影響.

朋友話利率"每次加1/4厘,加得幾多?"

如借95%是為了留多D現金,我不反對,雖然要俾多D燕梳,但有個錢徬身始終較安心

但因不夠錢而去借95%,那是十分糟糕的事

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12 : GS(14)@2010-08-04 22:08:27

11樓提及

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4樓提及

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身邊唔少朋友借95%,供30年

理由都係1個,

係供樓息率1%(hibor plan)既情況下,

供樓仲平過租樓,所以去馬.

小弟不敢多言,只叫佢地留意加息對供款既影響.

朋友話利率"每次加1/4厘,加得幾多?"

如借95%是為了留多D現金,我不反對,雖然要俾多D燕梳,但有個錢徬身始終較安心

但因不夠錢而去借95%,那是十分糟糕的事

這個是我一直認為對的觀點，手上有現金才去借錢買樓才是好一點的方法...

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13 : 龍生(798)@2010-08-05 01:15:40

以上的說法...我不同意呢...

我去過我朋友雀仔庭的單位
看見那氣魄宏偉的大堂, 美輪美奐的會所.....

膚淺的我....覺得真的好重要啊~~~
哈哈哈哈

雖然管理費要2蚊尺, 住500尺己經一千蚊
泳池每次計錢, 好似20蚊次, GYM ROOM 都係
雖然屋企係用黎住的
但認為會所不重要的人, 忽略了擁有物業的其中一個重要功能
就是物業其實還代表了你的身分及地位

大家試想想, 如果單身住在雀仔亭,
496 尺的單位吧
樓價約200萬

首期只需20萬(借9乘)
如果再配部爛鬼2 手寶馬...(E90)
踏入了那膚淺的雲石大堂, 服務員為你開門
年輕的姑娘在櫃台後跟你微笑點頭
你回應, 然後經過那玻璃門回家...

是多麼威風有型的事啊......

是誰說會所不重要啊

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14 : 自動波人(1313)@2010-08-05 12:17:35

14樓提及

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以上的說法...我不同意呢...

我去過我朋友雀仔庭的單位
看見那氣魄宏偉的大堂, 美輪美奐的會所.....

膚淺的我....覺得真的好重要啊~~~
哈哈哈哈

雖然管理費要2蚊尺, 住500尺己經一千蚊
泳池每次計錢, 好似20蚊次, GYM ROOM 都係
雖然屋企係用黎住的
但認為會所不重要的人, 忽略了擁有物業的其中一個重要功能
就是物業其實還代表了你的身分及地位

大家試想想, 如果單身住在雀仔亭,
496 尺的單位吧
樓價約200萬

首期只需20萬(借9乘)
如果再配部爛鬼2 手寶馬...(E90)
踏入了那膚淺的雲石大堂, 服務員為你開門
年輕的姑娘在櫃台後跟你微笑點頭
你回應, 然後經過那玻璃門回家...

是多麼威風有型的事啊......

是誰說會所不重要啊

E90都仲話爛鬼..?
咁我渣E36....咪要拎去堆田....?

(最後無去堆田,係湯左,上年尾的事)

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15 : passport(1491)@2010-08-05 16:34:10

14樓提及

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以上的說法...我不同意呢...

我去過我朋友雀仔庭的單位
看見那氣魄宏偉的大堂, 美輪美奐的會所.....

膚淺的我....覺得真的好重要啊~~~
哈哈哈哈

雖然管理費要2蚊尺, 住500尺己經一千蚊
泳池每次計錢, 好似20蚊次, GYM ROOM 都係
雖然屋企係用黎住的
但認為會所不重要的人, 忽略了擁有物業的其中一個重要功能
就是物業其實還代表了你的身分及地位

大家試想想, 如果單身住在雀仔亭,
496 尺的單位吧
樓價約200萬

首期只需20萬(借9乘)
如果再配部爛鬼2 手寶馬...(E90)
踏入了那膚淺的雲石大堂, 服務員為你開門
年輕的姑娘在櫃台後跟你微笑點頭
你回應, 然後經過那玻璃門回家...

是多麼威風有型的事啊......

是誰說會所不重要啊

正呀
我都係想買爵仔庭
hahha

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16 : GS(14)@2010-08-14 16:36:36

http://charblogger.blogspot.com/2010/08/blog-post_09.html

講到假豪宅,馬沙相信普天之下,真係香港獨有。發展商由最初市區的屋苑式物業,求其冠以乜乜「豪園」、「豪庭」、「灣」、「半島」,到市區單幢式所謂精品豪宅,繼而深入不毛,依家遠至上水鄉郊,新開售嘅物業都會叫做豪宅。

個人認為,叫得豪宅,地點好一定係首要條件。例如港島半山、南區,九龍加多利山 、何文田山、窩山,新界九肚山之類。而呢啲所謂傳統豪宅區都有一個共通點,就係唔會有港鐵直達,出入主要依賴私家車、專線小巴或的士。亦由於呢個原因,呢啲地方正常來講,除咗住客之外好少外人出入。相對地,呢啲地方私穩度就比較高,環境亦異常清靜。特別係零辰時份,專線小巴停駛後,馬路連車都唔多架,條街呢? 真係鬼影都唔多隻。

除咗地點要好之外,真正豪宅其中一個特色就係地方要夠大。傳統嘅豪宅,面積至小1,000至1,500呎,即室內可用空間850至1,300呎。以現今超級縮水嘅新樓計算,即建築面積至小1,300至2,000呎。真係有啲錢嘅人,即使1個人住,絕對唔會屈居於一個建築面績600呎,實用用面積400呎,扣除環保露台、超大窗台後可用面積可能唔夠300呎嘅假豪宅。

再講,一個真正豪宅,必須配備嘅唔係一個超豪會所,而係足夠比例嘅車位數目。住屋仔嘅固然之有自己車房,住屋苑式呢? 個人認為單位對車位數目比例最好達到1:1,即每戶至少能配備一個車位,就算無1:1, 至低限度都要1:0.8。試諗下買完間所謂豪宅,搬入去先發覺有錢都無車位泊車,真係人都癲。

就以早前馬沙睇過嘅大角咀皇宮為例,該皇宮一共有964單位,但車位只有136個,即單位對車位數目比例1:0.14。換句話說,平均每7戶才分配到一個車位。如果同時有幾架靚車嘅車主,住係嗰到都咪話唔煩。

或者你會話,我個豪宅位於乜乜港鐵站上蓋或甚麼黃金圈,交通四通八達,出入方便,駛乜揸車? 如果係咁就真係夏蟲不可語冰。

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17 : GS(14)@2010-08-14 16:36:51

http://charblogger.blogspot.com/2010/08/blog-post_10.html
上文講過大角咀皇宮嘅車位問題,不妨再深入講下呢個盤嘅問題。老實講,呢個盤馬沙由佢平整地盤開始,一直睇住佢起,直到今年起名大角咀皇宮。所以上月去開奧海城飲茶,當然順道去參觀一下呢個吹到幾乎天上有地下無嘅皇宮示範單位。

當日馬沙接過樓書後,打開睇睇項目基本資料,見到住客車位得136個,覺得好鬼奇怪。一來大角咀皇宮唔似得最近熱賣嘅北角單幢樓項目「楂爬」咁,根本無乜位起停車場。二來大角咀皇宮話哂都係有6座樓嘅大型項目,其基座望落去無6層都應該有5層,無理由得咁少車位。

要了解多啲,當然又要睇吓本樓書。翻閱本樓書,初步確認基座共有6層(無4樓及唔計地下嗰層),詳情足本寫比大家睇下:-

6/F   會所
5/F   住宅大堂/會所
3/F   停車場/政府設施
2/F   停車場/政府設施
1/F   停車場
UG/F 商業用途/住宅穿梭電梯大堂
G/F   商業用途/住宅穿梭電梯大堂

認真啲睇,原來超過100個車位設於1樓。2及3樓主要係商用車位共約40多個。你又可能會好似馬沙咁好奇,想知私人皇宮基座2及3樓嘅規劃中,究竟可以有乜政府設施。咁就要揭開本樓書第11項有關「公共設施」一欄睇睇。

喺講大角咀皇宮嘅 「公共設施」之前,馬沙有必要先強烈建議各新樓準買家,喺作出買樓決定前,必須認真細閱樓書有關「公共設施」一欄,因為好多時「魔鬼細節」盡在此欄中。

又講返大角咀皇宮嘅 「公共設施」,究竟係乜嘢呢?

登登登.....答案係發展商及地產經紀都必定隻字不提嘅......「安老院舍」! 即係話,大角咀皇宮屋苑基座嘅 2及3樓,每層之中有約1/4樓面必須根據賣地條件興建一座安老院舍,並在2010年9月30日或之前完成及入伙。相信呢個都算第一個「據5大港鐵站、西九龍核心黃金圈」嘅後宮式老人院。難到發展商係方便班新業主,入伙時能夠安排家中老人順道遷入「後宮」安享天年?

仲有一樣,就係屋苑高層地下(UG/F),要24小時開放一條公眾免費行人通道,以方便公眾人士步行通過兩條(分別接駁現有行人天橋及接駁奧海城)全天候行人天橋。以後呢條行人通道必定24小時都人來人往,果然係「據5大港鐵站、西九龍核心黃金圈」嘅 西九黃金圈地標皇宮。

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警訊系列 (三) 馬沙筆記 Char Blogger

1 : GS(14)@2012-09-17 23:43:34

http://charblogger.blogspot.hk/2012/09/blog-post.html
今時今日係香港地,拎$500萬出嚟買新樓,已經好難可以搵到好嘢。即使你可以好似電視Law霸咁,肯住係深水埗呢啲所謂平民區,同一價錢,以為可以住大小小,一個唔小心,亦好容易中伏!
以下呢個坐落係深水埗嘅盤建築面積588呎, 呎價夠膽死開$8,400, 即係要$500萬! 不過發展商開$8,400/呎唔奇, 奇就奇在竟然有人肯買! 特別要留意嘅係,呢個盤嘅管理費高達$3/呎, 即係呢個盤嘅管理費每月已經係$1,7xx。
咁比咗成$5球買呢個近600呎嘅新樓, 究竟比返咩級數同環境境你呢?
自己睇:

呢間嘢話就話成600呎,實際得6成7即係395呎, 實用呎價即係要成$12,5xx/呎,係深水埗喎......
個廳超細唔在講,話就話有對流窗,問題係有咗呢對對流窗之後,點放電視及梳化呢? 飯枱睇怕更加無處容身!
我到依家都唔明白,點解香港有人肯拎$500萬出嚟,買間咁嘅屋返嚟住,唔通香港人特別喜歡虐待自己同家人?

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甘比棄用Hermes過年　轉投新牌Me Char懷抱

1 : GS(14)@2016-02-09 03:35:11

大劉女友甘比長年拎Hermes、間中換愛牌Chanel，前日她facebook上po了拎新手袋的相。甘比企在綠油油草地的新相，著了Fendi粉紅裙、外披Chanel呢絨褸，一派提早過年feel。今次她無用Hermes，改拎方形別致clutch，clutch來自紐約新牌Me Char出品，徐子淇、劉嘉玲、賭王千金何超盈、林健岳女兒林恬兒、Nikki Reed等都是用家。
Me Char設計師及創辨人Charmaine Ho，畢業於Parsons School of Design，手袋設計以簡約線條為主，加入edgy touch和幾何元素，玩味拼色及拼皮，走中價路線。設計師最愛用銀色，她曾受訪表示銀色靈感來自Andy Warhols工作坊的銀牆。更多時尚新聞，即上：http://add.appledaily.com





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160208/19484117

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