📖 ZKIZ Archives

15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

長和重組後後，長地（1113）專注房地產業，包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務，以及房地產相關的上市投資（如置富（778）、泓富產業信託（808）、匯賢產業信託（87001））。 置富產業信託（00778）指出，長實地產（1113）完成重組後，不排除有向置富注入資產的機會，惟目前未有相關計劃。 若置富向集團外進行收購，長實地產亦會提供幫助。

置富產業（0778）未來一兩年主力為天水圍及荃灣兩個大型屋苑商場翻新，總投資2.8億元。又表示未有打算仿傚另一隻本地房產信託基金領匯般改變策略兼營物業發展。 公司表示，由於租戶主要經營民生項目，所以不擔心自由行旅客消費力減慢，會對商戶收入構成太大影響。



■　 02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託（0778）於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後，將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。 該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。 置富產業信託（0778）的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。

麗城薈的翻新工程已於2014年9月開展，預計將於2015年年底前分階段竣工。 集團已著手規劃下一項於置富嘉湖展開的重大資產增值措施。






置富產業信託（0778） 中期業績

置富產業信託（0778）7月公布截至2015年6月底止中期業績，收益按年升13.4%至9.23億元，物業收入淨額按年升12.6%至6.54億元，可分派收益按年升12.8%至4.4億元，每單位分派按年升12%至23.38仙。

於6月底，旗下物業出租率為97.3%，去年同期為99.1%。上半年續租租金調升率於錄得22.1%。

於2015年6月30日，物業組合的平均租金為每平方呎38.4元，若不計及麗港城商場和盈暉薈，原有物業組合的平均租金按年上升9.5%。




發展 及 2015年目標

置富產業信託（0778）主席趙國雄指出，自由行旅客消費減少對旗下商場影響有限，因為主要的客群為社區客，主要為日用品消費，目前香港經濟穩定，能提供支持。目前加租水平沒受到影響，未收到租戶要求調整租金。

對於物業組合的資產增值，麗港城的資產增值措施進展良好，首期翻新工程已經完成，第二期翻新工程已於今年3月動工，預期將於今年底前分階段完工。該項目的資本開支總額約為8,000萬元，預期投資回報率為15%。

今年上半年，置富完成了兩宗交易，分別以19.18億元收購麗港城商場及以6.48億元出售盈暉薈。麗港城商場的收購價相當於淨物業收益率4.7%，而盈暉薈的出售價格相當於2.9%淨物業收益率，為基金單位持有人提升價值。展望未來，管理人將繼續推行有效的租賃和租戶重整策略及資產增值措施，推動收益增長。

置富產業信託（0778）主席趙國雄被問及會否參考其他房託基金在內地收購項目時，指置富的路線不同，以向投資者提供長遠穩定的回報為目標，國內物業未必能為投資者帶來信心。另外，置富仍集中於零售商場，不會考慮收購商廈。

他說，目前並無出售資產計劃，仍在物色適當的收購機會。他續說，公司目前槓桿率為30.6%，距離法定上限45%仍有很大空間。




財務管理

資金方面，置富2015年6月底的資產負債比率及總槓桿比率為30.6% （2014年12月31日：29.4%），加權平均債務到期期限為2.2年。

置富產業信託（0778）之49%（2014年12月31日：55%）的貸款的利率成本已對沖。



短評

置富（0778）主打平民商場及停車場，在經濟環境轉差下，大眾化消費的租金收入更有保證。 置富早前以6.48億元出售盈暉薈，作價較該物業估值有48%溢價，完成後，將錄得出售收益約2億元，負債比率將下降至約30.6%。 對於新加坡金管局宣布明年起降低REITs槓桿限制至35%，置富槓桿水平30.6%，仍有更多空間進行收購。 另外，長和系重組後，將來或再有更多高回報的收購機會推動其增長。




估值

估值比較，領匯房產基金（0823）現價收益率為4.2厘，另外本質與房地產信託基金相似的新意網（8008）收益率為4.6厘，電訊股的香港電訊（6823）收益率為4.6厘。 置富產業信託（0778）往績（2014年度）息率5.2厘，2015年度預期息率為5.7厘。

簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比，亦即是與美國加息速度預期成反比。 美國十年期國債收益率近月在2.2厘至2.4厘間水平徘徊。 人民幣「第二次貶值」所影響，令美國加息步履蒙上陰影。

如果假設5.0厘為公平息率，估值為9.16元； 如果假設5.5厘作為估值，目標價為8.3元； 如果假設6.0厘作為估值，目標價為7.6元。 筆者傾向於相信未來一年，除非有注入資產的行動或者美國加息步履的預期有較大的改變（say，推遲加息） ，置富產業信託（0778）的股價有機會繼續在7.6元和8.6元間徘徊。




預期盈利，市盈率，息率

置富產業信託（0778）2015年上半年可供分派予基金單位持有人之收益為4.42億元，增長12.8%。每基金單位分派為23.38仙，較2014年同期的20.88仙增加約12%。

置富產業信託（0778）2014年每基金單位分派0.4168元，按年升15.8%。 估計2015年度每單位可分派0.458元。 現價計算7.98元，預期息率5.7厘。




股價走勢

1年圖：



3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者並沒持有置富產業信託（0778）。


參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 賣產減債 置富：3核心策略未變
http://www.hket.com/eti/article/2ba992f3-50b7-4ac2-8463-a51a6bbe6c00-675551

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

14 Aug 15 - 博耳電力(1685) 中期業績

近日騙案猖獗，騙徒所用的手法層出不窮，就連「衛斯理」倪匡也不能倖免，成為騙徒目標。 倪匡除了賠了時間，和被拍了大量照片外，別無損失，反得水果一籃，價值可能近千。

倪匡盼「騙徒」 知難而退

■　 http://www.am730.com.hk/article-277021

電話騙案數字在近月不斷上升，當中很多均涉及內地戶口和由內地致電來港。 上個月，不少市民都收到中聯辦總機電話號碼發出的語音來電，，並以粵語讀出：「中聯辦事處提醒你，你有一封緊急刑事公文，今日最後一次語音通知，如有疑問請按『0』，由專員為你諮詢。」 另外，香港郵政亦接獲市民查詢，指收到有顯示香港郵政熱線電話號碼的語音來電，聲稱當事人有郵件待領取，要求提供個人資料核對，香港郵政證實來電偽冒，呼籲市民提高警覺。 另外，亦有當事人偽裝速遞公司呃錢，稱當事人涉嫌洗黑錢，或所寄郵包藏有一批懷疑偽造身份文件，然後要求匯款至指定內地銀行戶口。



另外，有在某些上市公司公告業績前，沽空公司嘗試首先沽空股業，然後借用內地網站發放負面消息，製造市場恐慌，趁勢壓低股價，並把握機會在低位平倉，從中獲利。 這個個人意見文章聲稱訪問了某城市的某五位沒有透露名字的銷售經理，又以某些似是而非的數字和數據，以疑問形式來定下結論，得出一個超低估值，並暗示公司在股市圈錢。 據知，發表個人意見文章的同時，該文章的作者發出個人電子郵件往各大券商，試圖引起關注。

博耳電力（01685）即時發出澄清公告回應不實文章，逐一反駁及澄清提述一份於2015年7月31日發出之個人意見文章（「該文章」）。 博耳電力（1685）指出該文章中所總結陳述之討論是基於不公允的計算，混淆概念，形成誤導性的主觀及有偏見的臆想。 基於此等假設之數字進行預測及計算的估值是完全錯誤的。

公司上市多年沒有配售過新股，在兩年前開始派發特別股息，財政健康，加上非執行董事張化橋在今年6月至7月以14.5元至17.0元增持。 回看事後，投資者趁股價回落低吸，沽空金額亦在數日後下跌。 另外，多間大行發表報告，指出回調提供買入良機，並維持博耳電力（1685）「增持」評級，目標價保持21.0元至23.6元不等。 目前，博耳電力（01685）股價已經返回至出沽空報告前的價位。



哦，不知道這家沽空公司補倉後，是否亦只是損失一籃生果呢！

博耳： 財務穩，造假報道失實 內地雜誌《證券市場周刊》旗下網站證券網，刊登一篇題為《警防博耳電力價值陷阱》的個人觀點文章，指博耳的毛利率遠高於行業水平、核心業務正在萎縮及高水平的應收帳款並不合理。 博耳電力管理層與分析員在分析員會議中表示，公司上市5年，財政非常健康，批評內地文章失實，懷疑有沽空機構惡意中傷。管理層又指，現時公司人數有1,400多名，當中生產員工人數今年雖減少12人，但研發和銷售員工分別增加75及37人，因此並非如文章所指減少人手。另外，管理層指，公司會維持每年派息及不會減少派息比率。 ■　 http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0810/LTN20150810217_C.pdf

博耳電力（1685）8月12日公布截至今年6月底止中期業績顯示，錄得純利2.6億元人民幣（下同），按年升43%；每股盈利35分；派中期息26港仙。上年同期無派息。 博耳電力（01685）業績符合預期，加上增長前景平穩，瑞信發表報告，維持「跑贏大市」評級，目標價23.0元。

■　09 Mar 15 - 博耳電力(1685) 全年業績
■　20 Nov 14 - 博耳電力(1685) 中期業績
■　07 Mar 14 - 博耳電力(1685) 中期業績
■　05 Jan 13 - 博耳電力(1685) 中期業績
■　19 Oct 10 - 博耳電力(1685)

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

博耳電力（1685）

博耳（1685）主要從事設計、製造及銷售綜合配電系統及方案，當中包括智能配電系統及節能方案，亦製造配電設備的零件予客戶。 集團與歐洲相關龍頭企業施耐德及ABB有長期合作關係，獲授權製造附有「施耐德」品牌連同「博耳」品牌的配電系統，以及「ABB」品牌的中壓和低壓配電系統，這些產品佔集團收入近七成。

博耳（1685）客戶主要是基建、電訊、供水與醫療行業的著名企業，例如基礎設施建設、電訊、供水及污水處理、水泥及醫療的龍頭企業，包括麥當勞、中移動（0941）的十省一市項目、中國中鐵十局、中材股份（1893）、寶鋼、寧波港、Lafarge、德利滿及威立雅OTV。另外，公司亦會全力進入國內極高增長的鐵路及港口行業。

以收益計算，博耳（1685）在國內配電市場排名第六。






博耳電力（1685）中期業績

博耳電力（1685）於8月公布截至2015年6月底止中期業績顯示，錄得純利2.6億元人民幣（下同），按年升43.0%；每股盈利35分；派中期息26港仙。上年同期無派息。

期內，營業額9.72億元，按年升34.35%；毛利3.94億元，按年升32.84%。 其中，來自智能配電系統方案（iEDS方案）銷售之營業額增37.5%至5.86億元；來自節能方案銷售（EE方案）之營業額增47.6%至2.95億元；來自元件及零件業務銷售之營業額減少2.9%至0.90億元。

此外，期內的毛利3.94億元，按年升32.8%。毛利率由41.0%微降至40.5%。

於2015年6月底，公司所持現金及等價物為9.70億元，銀行貸款3.95億元；存貨周轉期增加12天至44天，主要是由於集團期末正在進行的項目比去年多。 期內，未交付的合約達27.75億元。

項目	內容
營業額	上升34.3%
毛利率	由41.0% 降至40.5%
毛利	上升32.8%
股東應佔期溢利	上升43.0%至2.60億元

發展 及 2015年目標

國家發改委、能源局印發了《關於促進智能電網發展的指導意見》，明確提出目標到2020年初步建成安全可靠、開放兼容、雙向互動、高效經濟、清潔環保的智能電網體系。 根據國家電網公司計劃在2009年至2020年實施的《國家電網智能化規劃總報告》三階段智能電網計劃，2016年至2020年電網建設總投資額將達到2,400億美元，當中19%將投資於智能電網基建，包括計量表的升級。

步入智能電網年代，國家致力推動智能電網建設，「十三五」電網規劃並訂立目標要到2020零年將城市智能配電網自動化的覆蓋率提升至達80%目標，以及通訊、數據中心、醫療等行業的快速發展為集團的iEDS及EE業務提供偌大的發展空間。中央拓展智能電網，博耳（1685）的業務涵蓋電力系統中的配電、系統控制、智能電網應用及終端用戶最終使用階段，受惠於投資發展智能電網的政策。



博耳電力（1685）積極參與多個城市的基礎建設，包括供應無錫地鐵一號及二號綫智能配電設備、參與中國移動、中國聯通通訊集團各家分公司的大數據基地建設工程，以及參與全國33家新醫院建設及現有醫院智能節能系統工程等。

博耳電力（1685）6月成功開拓石家莊市場，目標於石家莊地區向近兩萬戶用電客戶推廣雲服務，針對用戶端的配網設備，利用雲平台實施實時遠程監控、故障預警、故障快速定位及處理、數據及時傳輸及儲存和能效分析管理等服務，預計今年底可覆蓋300個用戶，至2017年增至3,000個用戶。



博耳電力（1685）主席兼行政總裁錢毅湘表示，有信心迅速於全國範圍內推廣雲服務。目標在今年底前將雲服務推廣至全國10個區域中心城市，3年內覆蓋全國60個城市，其中15個城市客戶規模超過2,000戶。此外，公司亦計劃將雲服務推廣至經濟開發區及大型連鎖商業企業等目標客戶領域。



未交付合同

截至6月底，未交付的合同約為27.74億元，包括iEDS方案、EE方案和元件及零件業務分部的合同，主要是數據中心、通訊、醫療服務、基礎建設及零部件分銷商等客戶。 大部份未交付的合同預期在今年年末前完成。

張化橋

博耳（1685）在2011年11月 委任獲有「民企之父」之稱的張化橋為非執行董事。



應收帳款，應付賬款

博耳電力（1685）藉著的資本實力，為客戶提供綜合金融解決方案，幫助客戶解決發展過程中所遇到的財務及資金問題。 博耳電力（1685）通常授予客戶的信貸期介乎1至12個月（取決於產品性質），上升幅度大致與營業額同步。

▪　　2012年12月底止，應收賬款 = 11.0億元。
▪　　2013年6月底止，應收賬款 = 13.4億元。
▪　　2013年12月底止，應收賬款 = 11.0億元。
▪　　2014年6月底止，應收賬款 = 16.2億元。
▪　　2014年12月底止，應收賬款 = 16.5億元。
▪　　2015年6月底止，應收賬款 = 19.7億元。

平均應收賬款周轉天數由2014年年中的310天減少7天至2015年年中的303天，主要由於集團對應收貿易賬款的管理更為有效所致。 平均應付貿易賬款周轉天數由2014年年中的349天增加4天至2015年年中的353天。

▪　　2012年12月底止，平均應收賬款周轉天數 = 297天。
▪　　2013年12月底止，平均應收賬款周轉天數 = 271天。
▪　　2014年6月底止，平均應收賬款周轉天數 = 310天。
▪　　2014年12月底止，平均應收賬款周轉天數 = 303天。
▪　　2015年6月底止，平均應收賬款周轉天數 = 303天。



股權

基金方面，Capital Group Companies 於2015年6月以17.43元減持至6.97%。

▪　　主席錢毅湘 持有66.77%股權。
▪　　The Capital Group Companies 持有6.97%股權。
▪　　非執行董事張化橋 持有0.43%股權。

非執行董事張化橋於2015年6月至7月共4次增持，由0.30%增持至0.43%，增持價由14.55元-17.00元不等。





短評

在國策致力推動環保下，大力發展新能源有助改善生活環境，其中建設智能電網亦可促進節能減排，符合環保原則。國務院發布《關於加快推進生態文明建設的意見》，當中指出要加快核電、風電、太陽能光伏發電等新材料，新裝備的研發及推廣；發展分布式能源，建設智能電網。 這個政策涉及能源互聯網概念，要將新能源串聯起來，開展用電管理，節能用電服務，以及推進節能減排，包括工商業節能及新能源交通運輸裝備等，而開展生態文明建設，需要可再生能源的大規模接入，讓智能電網等相關公司如威勝集團（03393）及博耳電力（01685）受惠。

內地致力發展再生能源及節能減排，今年國家電網的建網投資額更逾3,800億元，南方電網亦預計投資額近850億元，對智能配電及節能方案的需求日增，均有利博耳（1685）業務保持高增長。 基礎建設和通訊集團的智能配電系統建設的需求正在增加，但要與中國移動、中國聯通等通訊集團做生意，較長的信貸期，供應商需要強勁的現金作為後盾，這也是行業的護城河之一。 博耳電力（1685）於2010年上市後財力的増強，應付較長的信貸期、購買設備、擴展的上游元件產能、擴展於中國的下游銷售渠道來支持業務擴張。



博耳電力（1685）2015年上半年錄得營業額9.72億元，營業額按年上升34%，強勁的增長主要由於來自於通訊、數據中心、醫療、電網等投資增長的行業客戶向市場提供的產品服務因而升級，集團之科技實力加強，收入增速高於預期。 集團之應收帳款高，風險包括呆壞賬的增加。

截至2015年6月30日，未交付的合同約為人民幣27.11億元，大部份未交付的合同預期在2015年完成，收入有着保証。



步入智能電網年代，國家致力推動智能電網建設，「十三五」電網規劃並訂立目標要到2020零年將城市智能配電網自動化的覆蓋率提升至達80%目標，筆者相信行業與公司的估值提升未完。

港股近期市況走勢疲弱，淡友散播謠言沽空，博耳電力（1685）的股價在一輪震蕩後，竟然可以在兩個星期內升回之前的價位，股價堅挺。 這可以看出市場對該「個人意見文章」投了反對票，對博耳電力（01685）高速增長態勢投了贊成票。

非執行董事張化橋於在6月至7月以14.5元至17.0元共4次增持，這或可暗示市場低估了行業和公司的長線投資價值。 集團2014年營業額按年上升51%，除稅前溢利上升5成以上，並定下2015年業務增長30%的目標，也在支持這觀點。 博耳（1685）的業務發展空間未來數年前景亮麗，瑞信的目標價為21.0元，麥格理的目標價為22.0元，傑富瑞（Jefferies）的目標價為23.6元，中金公司（CICC）的目標價為24.1元。 筆者相信或可以使用瑞信的目標價為2016年3月的目標。




市盈率，股息

博耳電力（1685）2015年的業務增長目標為30%，筆者初步估計年營業額按年上升3成，盈利上升2成半至3成，每股預期盈利0.96港元。 現價15.50元，今年預期市盈率16.1倍。

博耳電力（1685）去年和前年派發特別股息，今年是首次派發中期股息0.26元，筆者將全年股息預期由0.42元上升至0.50元，現價預期息率3.2厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有博耳電力（1685）。


近年業績摘要

營業額 (人民幣)	上半年	全年
2009年 營業額	--	4.91億元 (增長21.0%)
2010年 營業額	4.33億元	9.11億元 (增長85.5%)
2011年 營業額	3.62億元	10.15億元 (增長11.4%)
2012年 營業額	4.44億元	12.21億元 (增長20.4%)
2013年 營業額	5.11億元	13.54億元 (增長10.9%)
2014年 營業額	7.24億元	20.48億元 (增長51.3%)
2015年 營業額	9.72億元	--

盈利 (人民幣)	上半年	全年
2009年 盈利	--	0.76億元 (增長48.2%)
2010年 盈利	0.90億元	1.87億元 (增長146%)
2011年 盈利	1.04億元	2.53億元 (增長11.0%)
2012年 盈利	1.00億元	2.94億元 (增長16.3%)
2013年 盈利	1.30億元	3.45億元 (增長17.3%)
2014年 盈利	1.92億元	4.59億元 (增長33.0%)
2015年 盈利	2.60億元	--

每股盈利 (人民幣)	上半年	全年
2009年	--	$0.1358
2010年	$0.1556	$0.2983
2011年	$0.1339	$0.3270
2012年	$0.1308	$0.3847
2013年	$0.1718	$0.4600
2014年	$0.2408	$0.6100
2015年	$0.3500	--

參考:

1. 博耳電力 1685 業績

http://boerpower.todayir.com/attachment/2014082518045717_sc.pdf
http://boerpower.todayir.com/attachment/2013082715483117_sc.pdf
http://boerpower.todayir.com/attachment/2013041710563517_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0812/LTN20150812165_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2015/0306/LTN20150306804_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0912/LTN20140912455_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0819/LTN20140819130_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0428/LTN201404281462_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0326/LTN20140326374_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0826/LTN20130826098_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0423/LTN20130423400_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0326/LTN20130326210_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0824/LTN20120824142_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0425/LTN20120425425_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0327/LTN20120327191_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2011/0826/LTN20110826119_C.pdf

2. 博耳電力 1685
http://www.boerpower.com/traditional/tzzgx.asp?relation=all

3. 智能電網 市場規模增速快
http://www.hket.com/eti/article/d62a86a0-24a8-406e-8a16-26c8fa777d5f-490078

4. 博耳電力獲傑富瑞首籲買入 潛在升幅達六成
http://www2.hkej.com/instantnews/market/article/1108468

5. 博耳：財務穩 造假報道失實
http://www.hket.com/eti/article/52190629-d42c-4525-87e0-296299986b30-389091

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

恒指歷史PE變化 (1994-2008) (29 Aug 2008)

(News / Report consolidated by www.redmonkey.hk)

(節錄自iMoney)

2007年中國主要銀行貸款業務分佈 (29 Aug 2008)

(News / Report consolidated by www.redmonkey.hk)

(節錄自iMoney)

更新@11 Aug：重新上路

目前組合：

股份	比重		買入重點
Hutchison (13)	14.4%		業務國際化，上半年業績理想
Oriental Overseas (316)	11.7%		航運業應進入復甦周期，剛公佈業 績理想
Sinotrans (598)	10.4%		物流及重組概念、首季業績理想
China Power (2380)	8.3%		受惠煤價下跌，估值相當吸引
FE Consort (35)	7.6%		年度業績理想，股價對資產淨值 仍有大額折讓；澳洲房地產資產仍可令人憧憬
China Resources Gas  (1193)	7.3%		燃氣股，近日股價重拾動力，且估值 仍在相對合理水平
Huadian Fuxin (816)	7.2%		首季業績理想；多元化的發電項目 、核電會是未來看點
China Taiping (966)	6.0%		保費增長良好，早前已發盈喜、估值 相對便宜。二線內保股的表現遠跑贏一線內保股
NCI (1336)	5.8%		保費增長良好，早前已發盈喜、估值 相對便宜。二線內保股的表現遠跑贏一線內保股
United PV (686)	5.1%		光伏發電，早前的盈喜預告業績將 理想
Cash	16.2%

 Year to date 回報：4.1%

今天收到元征(2488)的紅股，終把這隻流通性甚低，並拖累近月組合表現的股票甩掉。雖則仍實現了近20%的利潤；但和高峰時期的逾倍利潤相比相差一大截，當是發了一場夢（之前紅股未到手，眼看股價急升後急跌，但當中根本沒辦法沽出）。

近一個月組合落後大市甚多，在整頓組合後，加入較周期性及和大市相關性高的股票。對中港股市能否擺脫持續數年的上落市形態，展開中長線升市仍有保留。但有時要適度尊重市場，調整自己看法。至少以環球及中線投資角度而言，資金從太平洋的彼岸移往大中華區的趨勢是頗明顯的。


重點 watch list：
安踏(2020)及其他體育用品股　－　安踏的中期業績已反映行業正踏入復甦途中

華電國際(1071 )　－　受惠煤價下跌，估值相當吸引；早前盈喜已表示中期純利有逾55%增長，母公司有注入資產的可能性

太陽能股　
興業太陽能(750) －　受惠政策上對光伏安裝目標的提高
順風光電(1165)　－　光伏發電量明顯增加，近日的企業併購動作較多，中期業績將轉虧為盈

合生元(1112)　－　留意抄低的機會

洛陽鉬業(3993)　－　國際鉬價回升，擬收購力托位於澳洲的Northparkes銅金礦80%權益，中期業績理想

大家樂(341)　－　正積極拓展其他餐飲品牌線

融創中國(1918)　－　在內房股周期下滑期間，銷售表現仍出眾

AIA(1299)　－　中期業績良好，新興市場有不俗增長動力（今天已購買）
 

09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績

房地產投資信託基金（REITs）和收租股業務性質同樣以租金收入為主，但是投資風險、回報穩定性卻大有不同。 收租股與房託業務性質類似，大家同樣是收完租後派息，但股東的投資回報卻可以相差很遠。 根據證監會規定，房託的派息比率不可少於可供分派收入的90%，明文規定之餘，股息細水長流。

反觀，收租股的派策比率會因應公司對現金的需要、經營環境來調整，可以每年不同。 以希慎（0014）為例，公司早幾年重建希慎廣場、翻新物業，需要的資金較多，故2011至2012年的派息比率僅約一成，之後幾年的派息比率才見回升至逾二成至四成水平。

另外，相比房託，本地收租股多行高檔路線，以九倉（0004）的海港城、希慎（0014）的希慎廣場為例，它們都是本港數一數二的高檔商場，與領展（0823）、置富（0778）的屋邨或屋苑商場所走的路線截然不同，投資風險亦迵異。經濟好景，碰著「自由行黃金十年」，收租股當然能夠受惠，惟一旦經濟轉差，它們的防守力便不如貼近民生的房託。

本地房託，置富產業（00778）主打屋苑商場，其商場定位比領展略高，但同樣貼近民生，亦可視為安全之選。 除了商業，寫字樓亦是熱門投資物業。本港甲級寫字樓供應有限，租金走勢硬淨，空置率全球最低。 冠君產業信託 （02778）持有「花園道三號」（前稱花旗銀行廣場）及朗豪坊商場及寫字樓，租金收入有一定保證。反觀，富豪產業（01881）物業組合全部為本港酒店，面對自由行放緩，入住率下降，房客收入下跌，防守力略為遜色。

置富產業（0778）近日公佈中期業績，總收益及物業收入淨額分別按年上升 6.1%及 7.9%，可供分派收益按年上升 6.7%。 2016 年上半年的每基金單位分派按年上升 6.0%至 24.78 港仙。



■　 11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市，現於香港作第一上市及於新加坡作第二上市。

置富產業信託（0778）目前在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。物業組合包括約318萬平方呎零售空間及2,713個車位。該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展，已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工。 置富產業信託（0778）已展開和富薈的資產增值措施，翻新工程預期將於2016年第三季完成。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值，投資額逾1.2億元。







置富產業信託（0778） 中期業績

置富產業信託（0778）7月公布，截至2016年6月30日止六個月的可供分派予基金單位持有人之收益為4.7億元，按年升6.7%；每基金單位分派24.78港仙，按年增6%。公司收益為9.791億元，按年升6.1%，物業收入淨額7.059億元，按年升7.9%。資產負債比率為29.8%，按年跌0.3個百分點。

報告期間的營運開支為2.51億元，按年升幅控制於1.3%的水平。於2016年6月30日，公司物業組合由17個分佈於香港多個區域的零售商場及物業組成，其中包括約318萬平方呎的零售樓面及2,713個車位。

公司指，儘管因和富薈資產增值措施而出現短暫的空置，物業組合出租率於2016年6月30日仍維持於96.4%。2016年上半年續租租金調升率為13.3%。物業組合的平均租金按年上升7.8%至每平方呎41.4元。續租率於2016年上半年為85%。和富薈資產增值措施項目預期將於2016年第三季完成。

公司表示，將密切注視不斷增加的外部風險，包括英國公投脫離歐盟所增添的不明朗因素；且致力優化物業組合表現，同時審慎地為長遠持續增長物色合適的投資機會。




發展 及 2017年目標

置富產業信託（00778）上半年物業收入淨額增幅降至單位數，主席趙國雄指，上半年消費信心有所減弱，主要因為市民擔心加息，但近期英國脫歐離歐盟，引發金融市場波動，令美國今年加息機會不大，而資金亦回流亞洲，相信本港可從中得益，有助本港消費信心，而本港經濟穩定，就業情況良好，商場消費有增加，餐飲行業明顯較好。

趙國雄料下半年續租租金增幅可維持低雙位數，整體出租率亦將提升，故收入將錄得增長。

行政總裁趙宇補充，下半年仍有18%店舖需續租；上半年續租租金升幅為13.3%，而平均租金按年增7.8%。 趙氏指出，北角「和富匯」上半年進行大裝修，相信下半年隨着裝修完成，集團出租情況有輕微改善。他談及網購趨勢，難免影響百貨公司等零售行業，現時商場會引入較多特色小食店，配合消費需求。

置富曾於年初表示將繼續收購商場，趙氏認為，現時地產價格相對較高，集團沒有特定收購目標，但有100億元資金可以動用，相信有合適項目都可以很快「行動」。 趙國雄提到，集團未來會持續物色回報收益達4%至5%的商場，主要仍以屋村商場為主，不會興建或收購寫字樓。



資產增值措施

置富產業信託（0778）已展開「和富匯」的資產增值措施，涉及將一個大型超級市場重整間隔為較小型店舖，以迎合餐飲、家品以及教育機構的需求。翻新工程預期將於 2016年第三季完成。目前租賃反應理想，至今和富薈的承租率已達 81.6%。

財務管理

資金方面，置富2016年6月底的資產負債比率為29.8%（2015年12月31日： 30.1%），平均實際借貸成本為2.39%。

於報告期間，借貸成本為1.40億港元，較2015年上半年增加 8.6%，主要是由於 2015年第三季度增加之利率對沖。




短評

置富產業（0778）過往多年持續為旗下商場進行優化及加強推廣，以維持競爭力，並增加物業的回報。 置富產業（0778）將著手推行「置富嘉湖」的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值。 自由行旅客消費力減慢，受遊客減少放緩的主要為街舖及旅遊購物中心，置富產業（0778）旗下商場超過60%是以民生為主，對公司業務影響不大。

面對加息的可能性，集團通過利率掉期，對沖66%債務的利率成本，是借貸成本為增加8.6%的原因，拖低了可供分派收益。 消費信心有所減弱，限制了租金的增幅，但空置率偏低，支持租金的議價能力。 筆者估計集團2016年度股息上升5%左右，現價預期息率5.1厘左右。

集團未來數年的收益上升將會跟隨北角「和富匯」裝修完成，「置富嘉湖」的資產增值措施所帶動。

■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■　 02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績



置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，過去12年透過收購（由最初5個物業發展至現時17個物業）及翻新商場（資產增值措施），提升租金回報率。 以股息收益率而言，比較以下同業，置富產業（0778）的收益率位於中間位置，收益率稍學高於冠君產業（2778）。

▪　　領展房產（0823）現價55.65元， 息率3.7厘。
▪　　冠君產業（2778）現價4.68元， 息率4.3厘， 2016年度預期息率4.9厘。
▪　　置富產業（0778）現價9.74元， 息率4.8厘， 2016年度預期息率5.1厘。
▪　　泓富產業（0808）現價3.55元， 息率5.0厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.86元，（2015-16年度預期）息率5.1厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.85元， 息率6.3厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.54元， 息率7.5厘。
▪　　匯賢產業（87001）現價3.38元人民幣， 息率8.0厘。

置富產業（0778）現價計算，2016年息率僅上升30個百分點，升幅低於過去數年。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。美國十年期國債收益率現時為1.6厘左右，未來美國加息步伐緩慢，會低於未來數年置富產業（0778）的股息上升速度。




資產淨值，派息

置富產業（0778）近年的每股股東權益每年平均增加1.1元左右，加上近年平均派息0.42元，股東每股收益每年平均1.5元以上。 用現價相除，6.5倍。 置富產業（0778）現價市盈率7.4倍，這個數字接近6.5倍，亦反映了近年的「平均市盈率」。

年度	每股資產淨值 (港元)	派息 (全年)
2010年	6.18元	0.2435元
2011年	7.85元	0.2630元
2012年	8.81元	0.3235元
2013年	10.26元	0.3600元
2014年	11.93元	0.4168元
2015年	12.76元	0.4688元
2016年	--	0.2478元 (中期)

預期息率

置富產業信託（0778）2016年度中期可供分派收益按年上升6.7%，每基金單位分派0.2478元，按年升6.0%。

筆者估計集團2016年度股息上升5%至0.496元。 現價計算9.74元，預期息率5.1厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160725184731543418460_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160725184731243418460_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542433092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0725/LTN20160725289_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0121/LTN20160121323_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 收租股風險回報大不同
http://invest.hket.com/article/1475125/?ref=edm

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績

聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）昨晚在Jackson Hole銀行家年會發言，指加息理據在近數月加強，惟沒提到何時加息，僅稱應循序漸進。 分析員認為，根據耶倫想市場有準備今年內加息，是今年9月或12月加息機會轉高。 筆者傾向於認為，聯儲局去年啟動了加息的第一步，每年行多一小步，每年加多一次是較難避免的。 但是在其他國家力爭減息的環境下，美國聯儲局加息的步伐有多快，仍然是可以預料的。

除了耶倫的發言，最近長實放盤的傳言亦令市場關注，李澤鉅早前提及有意拓展業務至其他領域，不願言明新業務類型及所涉範疇，更稱除了總部長江中心之外，其他物業均可以出售。 市場最近盛傳長江實業地產已靜悄悄地將旗下的中環中心放盤，作價350億港元，為時6個月。 一旦交易成功，中環中心將會是香港最昂貴的單一物業交易。 長實地產發表澄清表示絕無此事，亦表示沒有所謂放售清單。

長實旗下的泓富產業信託（0808）能否有機會從母公司收購商廈，暫時是未知之數。 或許，長實旗下的一小部分非核心物業泓富是够能力的，但中環中心肯定是「太大件」了。



中資機構對本港寫字樓需求殷切，本港甲級商廈空置率僅1.2%，屬全球最低，可支持租金升幅，冠君產業（2778）受惠較明顯。 甲級寫字樓佔泓富（0808）物業收入5成半，亦同樣受惠。

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）等。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

長實旗下的泓富產業信託（0808）於本港非核心商業區擁有八項多元化之物業，包括甲級商廈、商用物業、工商綜合物業及工業物業。

■　 09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績




泓富產業信託(0808)

泓富產業信託（0808）於2005年上市，擁有八項多元化之物業，包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪　　三座甲級寫字樓: 都會大廈，泓富產業千禧廣場，創業街9號
▪　　兩座商用物業: 海名軒（部分），泓富廣場
▪　　兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心，創富中心（部分）
▪　　一座工業物業: 新寶中心（部分）

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，以非核心商廈為主，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

泓富產業信託(0808）中期業績

泓富產業信託（0808）8月公布截至6月底止，物業收入淨額按年增10.70%至3.45億元，全年可分派收入按年增9.81%至2.54億元，每基金單位末期分派8.97仙。

期內，收益同比增長3.3%至2.229億港元；物業收入金額同比增長3.1%至1.76億港元；平均單位實際租金同比增長4.8%至每平方呎23.47港元；租用率減少1.8個百分點至96.7%。

每基金單位資產淨值5.12港元，同比增長2.8%;資產負債比率減少0.7個百分點至26.5%。

資產負債比率26.5%，對比2015年12月底止為27.2%。





業績摘要

於報告期間，泓富（0808）錄得 9.6% 的租金調升率，租用率亦保持於 96.7%的穩定水平。 泓富（0808）物業組合的平均單位實際租金錄得 4.8%的增長，達每平方呎 23.47 港元。

收益及物業收入淨額分別按年增加 3.3% 和 3.1% 至 2.229 億元和 1.76 億元。 而未經審核可分派收入為 1.314 億元，每基金單位分派為 0.0906 港元，按年增長 4.0%。

集團在九龍東的物業投資組合佔總物業收入淨額的 35.4% 。而在觀塘的一座商用物業 - 泓富廣場，其收益及物業收入淨額分別按年增長 13.2% 和 25.9%。




財務管理

資金方面，泓富（0808）負債比率由2015年底的27.2%下降至26.5%。

泓富公布，已與銀行就一項定期貸款融資訂立一份融資協議，涉及提供本金總額為8億元之定期貸款，息率將按香港銀行同業拆息加1.05%年利率計算，且將於提取日起計五年到期及須予償還。

根據資料，泓富於2014年融資，為按香港銀行同業拆息加年利率1.35%至1.50%不等。 在2019年11月之前並無重大再融資的需要。




短評

泓富產業信託（0808）2016年上半年物業收入淨額按年增3.1%，可供分派予基金單位持有人之收益上升5.3%，每基金單位分派上升4.0%，業績符合預期。 今年股價上升2成後，現價預期息率5.1厘，預期息率仍略高於被視為高息（扣除股息稅後）、派息正在逐步減少的內銀股。

■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績

在本港上市的眾多REITs（房地產信託基金）之中，泓富產業信託(0808）以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808）近年物業組合的調升歸功物業翻新及工廈活化，置換租客和行業，令租金明顯提升。 租金調升率過去2年急升後，今年上半年幅度放緩至9.6%，未來租金增長將取決於整體市場情況。 根據資料，泓富於2014年完成再融資，為按 HIBOR 加年利率1.35%至1.50%不等，2019年11月之前並無重大再融資的需要。 泓富近日訂立的8億元定期貸款，息率將按 HIBOR 加1.05%年利率計算，將有助集團減低財務開支。

本港甲級商廈空置率僅1.2%，屬全球最低，泓富產業信託（0808）資產以非核心商廈為主，雖然不及冠君產業（2778）受惠，亦同樣受惠。 泓富（0808）較不受本港零售市道疲弱打擊，且本港寫字樓供應緊張，租金收入有更佳保證，擁有抗逆能力。



展望未來，九龍東地區繼續為核心商業區之企業遷址的選擇。 隨著新一批高規格寫字樓供應在九龍東推出，加上香港政府的基建規劃，投資者對九龍東轉型為香港第二個核心商業區（「CBD2」）的長遠前景，依然充滿信心。 在東九龍已持有不少物業的泓富產業（808），料將有利於旗下物業租金表現。 雖然訪港旅客人數下跌、零售仍弱，但現時寫字樓的出租空置率持續下降，推動租金上升，投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求放緩程度。 2015年6月底的租用率98.5%， 2015年12月底的租用率96.4%， 2016年6月底的租用率96.7%， 物業組合租用率自2006 年以來均在95%以上， 投資者需要觀察租用率會否穩定維持。

泓富（0808）的資產負債比率為26.5%， 與REITs 上限45% 有一定的距離，公司目前可動用併購資金達20億元，集團對上一次是2014年收購創業街9號。 由於收購物業需找回報達4至5厘的項目，才不會拉低整體回報，集團仍在尋找收購目標。 李澤鉅說除咗長江中心之外，乜嘢物業都可以賣，子公司的泓富能否從長實地產（1113）收購什麼資產，暫時是未知之數。



泓富(0808）現價計算，2016年上半年租金收入增長放緩，按年只上升4%，升幅低於過去數年。 如果沒有新的物業加入組合，除非經濟下行幅度厲害，相信未來數年的派息只會每年增加3%至9%，不會有什麼驚喜，但卻是穩穩陣陣。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。美國十年期國債收益率現時為1.65厘左右，未來美國加息步伐緩慢，會低於未來數年泓富(0808）的股息上升速度。

▪　　領展房產（0823）現價56.50元， 息率3.7厘。
▪　　冠君產業（2778）現價5.00元， 息率4.0厘， 2016年度預期息率4.6厘。
▪　　置富產業（0778）現價10.14元， 息率4.6厘， 2016年度預期息率4.9厘。
▪　　泓富產業（0808）現價3.61元， 息率4.9厘， 2016年度預期息率5.1厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.92元，（2015-16年度預期）息率5.0厘。
▪　　越秀房產（0405）現價5.14元， 息率6.0厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.46元， 息率7.7厘。
▪　　匯賢產業（87001）現價3.41元人民幣， 息率7.9厘。




資產淨值，派息

泓富產業（0808）近年的每股股東權益每年平均增加0.25元左右，加上近年平均派息0.15元，股東每股收益每年平均0.4元左右。 用現價相除，9倍。 泓富產業（0808）現價市盈率7.5倍，這個數字算是接近9倍，亦反映了近年的「平均市盈率」。

年度	每股資產淨值 (港元)	派息 (全年)
2011年	3.62元	0.1202元
2012年	4.24元	0.1354元
2013年	4.57元	0.1495元
2014年	4.70元	0.1630元
2015年	4.98元	0.1768元
2016年	--	0.0906元 (中期)

預期息率

泓富產業信託（0808）上半年度分派9.06仙，按年上升4.0%。

筆者初步估計，泓富產業信託（0808）2016年度派息按年上升4%，預期股息0.1839元。 現價3.61元計算，預期息率5.1厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績

http://www.prosperityreit.com/files/IR16_Press_Release_Chi__20160810_v4_final.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/1H16_Presentation_Chi_final_.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0811/LTN20160811224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0303/LTN20160303434_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/

3. 傳長實50物業放售 涉逾1180億 包括1881 Heritage商場 中區貴重商廈
http://paper.hket.com/article/1490423/%E5%82%B3%E9%95%B7%E5%AF%A650%E7%89%A9%E6%A5%AD%E6%94%BE%E5%94%AE%20%E6%B6%89%E9%80%BE1180%E5%84%84?

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

5 Aug 2017 - [業績公布] 中國心連心化肥(1866)財務分析摘要分享

業績公布期會較忙，所以未有足夠時間為大家作出大部份業績的文字分析分享，但也可將做好的財務分析摘要分享，大家可自行詮釋。

中國心連心化肥(1866)於8月4日收市後公布至今年6月上半年業績，現在分享業績財務分析摘要。 

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大 




---------------------------------------------------------------
我與Larry Hung已成立「博立資本」，提供股票組合管理服務，有興趣可按此作進一步了解。
---------------------------------------------------------------
(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，並沒持有此股) 

 (以上純屬個人研究心得分享，並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)  

5 Aug 2017 - [業績公布] 珩灣科技(1523)財務分析摘要分享

------------------------------------------------------------- 
我與Larry Hung成立的「博立資本」，會適時與不同上市公司管理層會面，並分享所得資訊，讓大家可對相關公司了解得更深入，有興趣可按此作參考。
------------------------------------------------------------- 
業績公布期會較忙，所以未有足夠時間為大家作出大部份業績的文字分析分享，但也可將做好的財務分析摘要分享，大家可自行詮釋。

珩灣科技(1523)於8月1日收市後公布至今年6月上半年業績，現在分享業績財務分析摘要。 

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大





---------------------------------------------------------------
我與Larry Hung已成立「博立資本」，提供股票組合管理服務，有興趣可按此作進一步了解。
---------------------------------------------------------------
(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，並沒持有此股) 

 (以上純屬個人研究心得分享，並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)  

6 Aug 2017 - [業績公布] 福耀玻璃(3606)財務分析摘要分享

業績公布期會較忙，所以未有足夠時間為大家作出大部份業績的文字分析分享，但也可將做好的財務分析摘要分享，大家可自行詮釋。

福耀玻璃(3606)於8月4日收市後公布至今年6月上半年業績，現在分享業績財務分析摘要。 

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大 





--------------------------------------------------------------- 
我與Larry Hung已成立「博立資本」，提供股票組合管理服務，有興趣可按此作進一步了解。
---------------------------------------------------------------
(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，並沒持有此股) 

(以上純屬個人研究心得分享，並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)