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等待時間變金錢之 HK908 珠海控股 浪漫盧梭

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九州發展（HK908)研討資料更新9小時前九洲發展（hk908）研討資料更新。

2011-06-20 01:39

讓股市跌得再內疚些，讓那些買的人內疚買得太高了。讓那些沒買的人，內疚那麼低了卻還沒有買！股市的選擇是建立在對公司深厚的研究基礎上，然後在此基礎上，運用趨勢，技術，心理，情緒，膽量去操作。所以，對公司的研究，是一切行動的基礎。

一．908的歷史和背景介紹：

九洲發展（HK908）,前身是珠光發展（HK908）,是珠海市政府當時在海外的窗口公司珠光集團把旗下最優秀的旅遊資產在香港聯交所上市的旗艦公司。從1998年到2011年，這家上市公司經歷了非常曲折的發展過程，我把它分成三個階段。

第1階段：上市公司資產形成期（1998年---2002年）：

在公司上市之初，珠光集團將圓明新園和珠海度假村整體上市，發行價是1.13元，總股份數是4.2億股，整體市值是4.75億港元。此時的資產包括圓明新園的100%股權和珠海度假村酒店公司的100%股權。

珠海市政府承諾本公司將是或珠海市扶持並於聯交所及任何上市海外交易所上市的唯一綜合性企業。這就意味著，本公司被認定為珠海市唯一在海外上市的窗口企業。可以從事不包括基建外的多元化業務（包括但不限於旅遊業，商業，輕工業項目，高科技項目，海上客運項目，電訊及房地產。）

很快，在2000年3月，集團公司就注入了九洲港90%的股權和珠海高速客輪公司49%的股份，作價是3,3億港元，以5000萬港元現金和3.37億股份兌付（股票發行價是0.83）。總股本變成8.05億股，市值約為6億港元。

在1998年上市後，以及2000年3月注入港口和客運資產後，公司的業務發展相對平穩，而港航業務還在起步階段，所以盈利雖然波動，但是，潛力非常不錯的。大股東的注資預期，一直存在。

第2階段：大股東清盤造成的困擾（2003年---2009年）

2003年，一場突如其來的非典，壓垮了本來就風雨飄搖的大股東珠光集團，本公司表面上雖說不在風暴中心，可是圍繞控股股東的71%股份，有關方面展開了錯綜複雜的較量，上市公司的業務，完全處在隨波逐流的狀態。因為複雜，我們不去評判在這個事情的過程中，誰對誰錯，我們也臣服於社會和歷史給我們股東造成的創傷，國家有難，匹夫有責！九洲發展的這六年，在外部環境的劇烈變化以及股東身份不確定的背景下，任何公司都不可能有很順暢的發展的。

作為國有控股公司，作為負責任的珠海市人民政府，作為九洲發展的大股東的珠海國資委，一直在不懈地努力。

2004年12月，將上市公司名稱由「珠光發展」更名為「九洲發展」，公司的主導方由清盤中的珠光集團轉為運轉正常的九州港集團。

2006年12月，國資委控制的珠海國源，將珠海度假村的土地以超級優惠的價格賣給上市公司。（2006年12月的評估價1.59億人民幣，賣出給908的價格是9090萬元人民幣），這充分表達了珠海市市政府，珠海市國資委對908公司的大力扶持，大股東的支持就是上市公司發展的力量，是公司壯大的源泉。

2009年9月25日，珠光集團債務重組成功，困擾九洲發展長達六年的股東定位問題，終於落下帷幕，這標誌了九洲發展作為一家股東健全的公司，已經完全擺脫了大股東的困擾。為此，我們很高興地看到獨立核數師終於在2009年的年報中，取消了後面那段可嘆的「意見」！（有關段落很長，請股東自行查閱2004年-2008年的年報獨立審計師意見項。）

第3階段：邁向新時代的腳步

在珠光集團債務重組完成之前，珠海發生了一件很大的事情：2009年6月24日，珠海橫琴島被國家批准為國家級金融改革試點區。因為橫琴被劃為特區，而珠海在歷史上形成的相對於深圳的落後局面，這必然讓珠海成為珠三角的窪地。2016年，港珠澳大橋將建成通車，而今年，廣珠城際列車也將到達拱北。珠海，這座粵西的龍頭城市，必將煥發異彩。所以，九洲發展的歷史問題得到解決，也讓這只多災多難的股票，丟掉了沉重的包袱，像一張白紙那樣，可以繪出最美的圖畫。

現在，我們來看看九洲發展的現狀；公司在2009年9月25日珠光集團債務重組成功後，儘管還有些遺留的手續沒有辦好，但是，總的資本架構已定。現在公司還面臨一些問題，主要有以下兩個方面：

1.                         PIV持有的30.1%的908股份，還沒有過戶到九洲旅遊集團旗下的LW公司帳上，目前的PIV已經在香港取消清盤，但是，在英屬處女群島還沒有取消清盤。所以，從名義上來講，九洲旅遊集團還不能算908的控股股東。

2.                         珠海國資委旗下的珠海國源的土地賣給珠海度假村酒店公司（908旗下100%控股公司，全部資金9090萬人民幣已經完畢，但是，土地證過戶仍在進行中，從2009年9月25日計算起，已經超過530天。）

二，908現在的資產：

1.                  珠海度假村酒店公司：這是一家珠海最具規模，最歷史悠久，也可以說是最高級別的五星級酒店，當然，由於年代悠久，就不是最豪華的酒店，但是，他們的天海樓，一直是中外國元首到達珠海幾乎必住的地方。因為度假村酒店也是市政府的接待酒店。公司佔地20.66萬平方米，總建築面積是5.4萬平方米，容積率是0.26！（我想，佔地310畝的酒店，中國是不是獨一家？），在2010年末，珠海度假村的帳面淨值是37352萬（港元，下同）。淨盈利是71.4萬，資產盈利率是0.19%，珠海度假村的土地和固定資產都已經全部屬於908。但是，有17萬多平方米的土地手續正在辦理當中，完成時間指日可待。

2.                  圓明新園旅遊公司：這也是一家100%屬於908的公司，主要經營圓明新園主題公園，圓明新園的土地和建築物的所有權都全部屬於908所有，賬面價值是31366萬，土地面積是592201平方米，土地性質屬於旅遊用地，為888畝，其中包括50%的山地。2010年，圓明新園的淨利潤是：207.9萬，資產利潤率是0.66%，這塊資產包括夢幻水城等。圓明新園的土地在1998年的購入價格是21911萬人民幣，相當於每平方米370元。

3。                  九洲港公司和高速客輪公司：908擁有90%的九州港公司，和49%的高速客輪公司，兩者2010年的淨利潤分別是2881萬和2683萬，資產淨值分別是9367萬和14159萬。資產利潤率分別是30.75%，18.95%。這兩塊資產可以說是目前908擁有的最能產生盈利的資產。其五年的資產和盈利狀況為平均每股0.05港元

從這裡我們可以看出：假如將這部分908所擁有的九州港公司和高速客輪公司作為一個獨立的上市公司，根據公司五年來的發展歷程和財務狀況，給予12倍的市盈率，那麼股價將達到0.6港元。

4.                  公司其他的資產；包括儲備的現金和短期投資，賬面價值是：39655萬，分類業績是-3587萬，這其中包括2008年9月公司在購買一家公司的3000萬港元的誠意金撥備。

5.                  但是，我們也應該看到；在所有的136601萬的資產中，真正能掙錢的，就是港口和客運公司的資產23256萬，公司的珠海度假村不掙錢，圓明新園也不掙錢，公司手頭擁有的達5.8億的現金，也根本不掙錢。而公司所擁有的潛在價值，其實最主要的還是在珠海度假村和圓明新園這兩塊土地上。旅遊用地變更為商業用地，需要補地價，但是，並不需要招拍掛。因為，公司的用地已經有了合法的土地證，而且交足了地價，如果，需要變更土地用途，那麼首先要符合城市規劃，再要補足級差地價。這個級差地價，通常來說，要遠低於拍賣的價格。這就是908真正的價值所在。

6.                  我們看到，908的主要資產是非常透明和安全的，公司共80萬平方米城市中心的土地潛在價值，加上5000萬的穩健盈利，是無容置疑的，

A．             我們按照市盈率法跟公司來估值，以現價來計算，公司扣除非經常性損益的淨利潤約每股0.035元，現價市盈率是0.53/0.035=15；

B．             按照淨資產評估估值，土地價值估算80萬*2000=16億，現金3.96億，港航資產按市盈率估算6億，則總價值是近26億港元，以現市值6億估算，折價為77%，即10元資產賣2.3元價格。

C．             按照現金流貼現估值，公司因為主要是旅遊資產的服務，以現金收入為主，在不考慮新增投資的前提下，公司每年包括盈利和折舊等，會產生6000---7000萬港元的現金。每股即0.06港元。如果公司增加新的投資，則剛好盤活現有資產，增加更多的現金流。

2012年4月18日，908發表了一則公告：公司擬購買主要從事高爾夫球場營運及持有中國

珠海發展房地產權利之集團（「目標集團」）成員公司之主要權益http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2012/0418/LTN20120418765_C.pdf …

在九州旅遊集團的網站上，可以看出，這就是高聯公司和隆益公司對應的外方股權。

珠海市高聯實業有限公司和珠海經濟特區隆益實業有限公司分別投資的兩家中外合作企業，其土地資源位於珠海北區，在珠海城市總體規劃中，該區域被定位為發展高等教育、高新技術產業、新型服務業的唐家灣新城，高爾夫房地產開發條件非常優越。

目前的信息，總交易額是16.5億港元，就908的總資產來說，新交易將超過現公司的總資產和淨資產，更加遠遠超過目前的908市值（約9.5億港元，最低曾低至5億港元）。公司準備通過現金和發行新股支付，還不知道是直接支付給目標股東，還是配售給其他戰略投資者。但是，新股的價格，資產的盈利性質和資產的屬性，對我們都相當重要。

可以說，這是908股東和準備投資908公司的投資人的關鍵時刻。這樣的機會，也屬投資少有!

幾個建設性問題：

1.小股東歡迎公司買資產，因為這也是發展的一部分。

2.買入的資產不但要考慮他的資產評估價值，也要考慮他的贏利能力。所以，在買入高爾夫資產的同時，有沒有考慮同時建立房地產和高爾夫資產方面的戰略合作關係？甚至是戰略投資者。

3.買入資產的同時，內部的資產要考慮怎麼協同，怎麼取捨，怎麼發揮現有資產的最大價值，或者賣出公司目前現有資產，以便平衡公司的業務轉型？

4.買入的價格是否合理，在買入的時候，要充分考慮老股東的利益，買入資產的總價，發行股票的價格，這事關老股東能否從交易中獲得利益。否則，買入資產又有何必要呢？

5.大小股東的溝通很重要，特別這個買入是相關於大股東持有股權的公司。

2013年10月30日的更新：
1. 16.5億的資產買賣已經完成，公司的業務內容已經脫股換胎。這次買賣主要是重組翠湖高爾夫地產的土地，通過16,5億獲得該78萬平方米的土地的60%的權益，並在政府的紅頭文件下完成土地性質的改變，最後形成的情況如下：得到一塊77.8萬平方米的輕軌上蓋商住地，樓面地價約6000元（人民幣）每平方米，還有潛在的約100萬平方米的其他用地。並引進國內知名的綠城集團來主導開發。預期在2013-2018年完成開發，平均售價將會超過25000元每平方米，利潤空間在65%以上。
2.圓明新園已經成功開放式經營，政府提供兩年超過現有利潤的補貼，將來更可能會以政府回購的方式完成這個旅遊景點的使命。
3，珠海度假村酒店的產權全部完成，下一步將是雷同於翠湖高爾夫的補地價，建商住樓的規劃，這塊地，位置更好，產權明晰後·的地價差會很低，因此潛力巨大。
4.高速客輪公司通過大股東轉讓股權的方式完成了上市公司的並表，增加了業務量。
5.大股東的股權完全集中了。名義上的麻煩也沒有了。
6.政府的支持表露無遺，橫琴的長隆碼頭已經交給上市公司合資經營。
7.股本，股價和市值：股本增加到16億，股價到1.5，市值從最低的5億增加到24億。
展望：百億市值肯定能達成，股價的空間仍然好得很。

中紀委：今年“天網”行動已追回908人，追贓23.12億元

“截至11月，今年‘天網’行動共從70多個國家和地區追回908人，其中外逃國家工作人員122人，追回贓款23.12億元，‘百名紅通人員’19人。”12月9日，第13個“國際反腐敗日”到來之際，國家預防腐敗局副局長、中央紀委國際合作局局長劉建超接受采訪時表示，“中國正在以自身追逃追贓的實踐引領國際反腐敗執法合作。”

2016年，我國的反腐敗國際合作深入推進，取得了令人鼓舞的成果，杭州G20峰會通過《二十國集團反腐敗追逃追贓高級原則》《二十國集團2017-2018年反腐敗行動計劃》、在華設立二十國集團反腐敗追逃追贓研究中心。“天網2016”啟動，包括楊秀珠、閆永明在內的19名“百名紅通人員”歸案，新增外逃人員人數進一步下降……

追逃決心堅不可摧

黨的十八大以來，習近平總書記高度重視反腐敗國際合作，多次對加強反腐敗國際追逃追贓工作作出重要指示，為追逃追贓工作的深入開展指明方向。按照黨中央的決策部署，2014年以來，我國設立中央反腐敗協調小組國際追逃追贓工作辦公室，先後開展“天網2015”“天網2016”專項行動，從70多個國家和地區追回2442人，其中國家工作人員397人，“百名紅通人員”37人，追贓金額85.42億元。

沈甸甸的成績單對外逃腐敗分子形成了強有力震懾，也向國際社會彰顯了中國反腐敗的堅定決心。俄羅斯《獨立報》發表評論稱，中國的“打虎”行動不會“虎頭蛇尾”，相反，它將成為中國一個長期的行動計劃，以達到讓官員們“不敢貪”的目的。

“現在，我和外國同行提到‘老虎蒼蠅一起打’，不用再作過多解釋，它已經成為國際反腐敗領域中大家都明白的語言，這說明我們的理念、措施和實踐逐漸被國際社會認識、理解和接受。”劉建超說。

G20反腐敗追逃追贓研究中心主任、北京師範大學刑事科學研究院教授黃風表示，近年來中國推進反腐敗國際追逃追贓，不僅解決自身問題，也成為國際社會的典範，“腐敗分子外逃和腐敗資產外流是所有國家都要面臨的嚴峻問題，一些國家專門來學習我們的工作舉措和經驗。”

追逃機制更加完善

11月7日，距離楊秀珠歸案還有大約一周的時間，中央追逃辦各成員單位及浙江省追逃辦的同誌正緊急召開協調會議，討論楊秀珠歸案前的準備工作。時值北方的初冬，屋內關於任務分工、細節把控、註意事項的討論卻熱火朝天。正是在中央追逃辦的統籌協調和科學指揮下，一個個外逃貪官相繼歸案。

中央追逃辦是一個什麽樣的機構?

2014年，中央反腐敗協調小組設立國際追逃追贓工作辦公室，包含中央紀委、最高法、最高檢、外交部、公安部、安全部、司法部、人民銀行等8家成員單位。成員單位既各司其職、肩負起自身的責任，又發揮各自的優勢、渠道和手段協同作戰。

“反腐敗國際追逃追贓不僅中央有力度，省市一級也在發力。”黃風說。據了解，目前，全國31個省區市均已建立省級追逃辦，一個縱橫交錯的立體化格局已經形成，逐漸釋放制度優勢。

中央紀委駐中國社科院紀檢組副組長高波認為，“中央追逃辦和省級追逃辦的成立，改變了過去缺乏執行力和協調力的被動局面，我們對外溝通協調的效率、對內執行政策的能力煥然一新。”

為全面掌握外逃貪官的信息，中央追逃辦編織了內外兩張信息收集網，制定黨員和國家工作人員外逃信息統計報告制度，從中央到縣一級層層建立外逃人員數據庫，及時更新、動態管理。同時，在中央紀委監察部網站設立反腐敗國際追逃追贓舉報平臺，接受海內外公眾對外逃貪官的舉報線索，為開展追逃追贓工作提供有力支撐。

“追逃追贓是一個綜合工程，隨著體制機制日益完善、隊伍得到鍛煉、手段更加豐富，我國的追逃追贓能力不斷增強。”劉建超說。

追逃防逃步步深入

11月12日，“百名紅通人員”閆永明從新西蘭回國投案自首。中新兩國執法部門就緝捕閆永明、追繳其違法所得一直進行密切合作。在法律威懾和政策感召下，閆永明最終選擇認罪，退還巨額贓款，繳納巨額罰金並回國投案自首，對閆追逃追贓工作實現了“人贓俱獲、罪罰兼備”的目標。

反腐敗國際追逃追贓工作拉開序幕之初，就始終堅持兩條腿走路，追逃和追贓同步進行。據中央紀委國際合作局追逃追贓處負責人介紹，“對於轉移至境外的腐敗資產，我們同有關國家開展合作，通過雙邊刑事司法協助條約、引渡條約或境外民事訴訟等方式進行追贓。”

“未雨綢繆”勝過“亡羊補牢”。在追逃追贓的同時，不斷加大防逃力度。國外編織追逃“天網”，國內築牢防逃堤壩。2015年首次實現追回人數超過新增外逃人數，2016年新增外逃人數進一步下降。這不僅源於追逃追贓取得的豐碩成果，讓企圖外逃的腐敗分子放棄幻想，也得益於防逃工作紮實開展。

2015年天網行動拉開序幕，五個子行動之一的“清理違規證照”就是為了卸掉企圖外逃人員的臂膀，做到關口前移、防患於未然。“天網2016”行動明確提出，人民銀行會同公安部開展打擊利用離岸公司和地下錢莊向境外轉移贓款專項行動，中央組織部、外交部、公安部和中央紀委機關開展出國(境)證照違規問題專項治理行動。

“防止一個外逃，在某種程度上就是追回一個，所以要不斷加大防逃力度。”劉建超表示。

追逃合作不斷加強

細數已歸案的37位“百名紅通人員”名單，不難發現，2016年從美、加、澳、新等西方發達國家追回來的外逃人員，相較於2015年有明顯提升。這固然是由於逃往美、加、澳、新等國的人員比例大，但同時也彰顯出雙邊反腐敗合作平臺的渠道作用。

2005年中美執法合作聯合聯絡小組(JLG)反腐敗工作組成立以來，中美反腐敗和執法部門進行了富有成效的交流與合作。中美之間共同確定的五起個案，即楊秀珠、王國強、黃玉榮、喬建軍和“二許”(許超凡和許國俊)案均有不同程度的突破。中美戰略與經濟對話，也將反腐敗議題納入其中。

中國和加拿大之間建立中加司法執法合作磋商機制。今年以來，“百名紅通人員”常征、巴連孝、曾子恒、蔣謙等先後從加拿大歸案。9月，雙方在磋商框架下簽署《關於分享和返還被追繳資產的協定》，為跨境追贓搭建了合作機制。

中國和澳大利亞簽訂刑事司法協助約定，並已經簽署引渡條約。中國與新西蘭之間在重點個案上開展良好合作。“百名紅通人員”閆永明從新西蘭回國投案自首。

“反腐敗追逃追贓國際合作中，我們同有關國家在機制建設和個案合作中，取得的追逃追贓成果成為今後可以援引的重要案例，對與其他國家開展合作具有重要的借鑒意義。”劉建超說。

反腐敗國際合作的中國聲音越來越宏亮、中國故事越來越精彩。從2014年北京APEC峰會通過《北京反腐敗宣言》，到2016年G20杭州峰會通過《二十國集團反腐敗追逃追贓高級原則》《二十國集團2017-2018年反腐敗行動計劃》，在華設立G20反腐敗追逃追贓研究中心;從2016年組織32個代表團出訪43個國家和地區、接待35個外國代表團組和4個國際組織來訪，到簽署和續簽6個雙邊反腐敗合作諒解備忘錄、13次為54國1個國際組織來訪團組專題介紹中國反腐敗工作，中國的主張越來越被國際社會傾聽，拒絕腐敗分子入境、追繳和歸還腐敗資產越來越成為國際反腐敗合作的重要議題。

成果不斷擴大，但追逃追贓依然任重道遠，面臨著諸多難點和障礙。我們同有關國家法律制度和體系存在顯著差異，與有的國家尚未簽訂引渡條約，在客觀上影響了追逃追贓的效率。與此同時很多外逃人員潛逃時間長，增加了追逃追贓的難度。

“不管跑多遠，跑多久，不管有多難，我們追逃者的腳步始終不會停息，將始終以螞蟻啃骨頭的韌勁，毫不松懈、持之以恒地將追逃追贓工作不斷向前推進。”劉建超強調。

東旭苑銀主盤開價908萬

1 : GS(14)@2017-10-09 04:02:29

【本報訊】銀主盤湧現，世紀21網頁顯示，昨再多五伙住宅銀主盤。筲箕灣東旭苑東曉閣高層1室三房單位，實用650方呎，現於自由市場開價908萬元，一旦成功賣出，將創下全港最貴居屋紀錄。單位同時於居屋第二市場放售，開價718萬元。屯門居屋兆康苑兆華閣低層2室「九按」銀主盤，實用483方呎，連地價放售430萬元，呎價8,903元。該單位曾於去年5月以288萬元易手，最終未見完成交易，料與業主資不抵債有關。元朗四季豪園單號屋於2013年以825萬元賣出，短短四年淪銀主盤，現開價1,028萬元放售。港島南區大潭道12至16號D洋房亦淪銀主盤，開價2.18億元。


康怡三房1,625萬賣出

另外，北京物業羅樹新表示，鰂魚涌康怡花園J座高層8室三房戶，剛以1,625萬元易手，呎價18,016元，樓價破盡屋苑紀錄。消息指，粉嶺昌盛苑C座高層3室，以綠表價售490萬元，貴絕區內未補價居屋。將軍澳彩明苑C座高層6室售662.8萬元，呎價近萬元，造價及呎價屬屋苑綠表最貴。東涌昇薈2座中層A室售1,500萬元，賣方2014年以約955萬元買入，賬面賺545萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170927/20165471

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