奧園健康生活集團(3662)專區
1 :
GS(14)@2018-09-02 13:16:18http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201808311223_C.pdf
奧園健康生活申請上市
於二零一八年八月三十一日，奧園健康生活就申請奧園健康生活股份於聯交所主板上市及獲准買賣，向聯交所遞交上市申請表格（A1 表格）。現時建議通過全球發售奧園健康生活股份（包括優先發售）進行建議分拆。倘實行建議分拆，本公司擬通過在全球發售中優先申請奧園健康生活股份的方式，向合資格股東提供奧園健康生活股份的保證配額。有關保證配額及全球發售之詳情尚未落實，而本公司將於適當時候就此另行刊發公告。
待建議分拆及上市完成後，本公司預期將擁有奧園健康生活不少於 50% 權益，而奧園健康生活將仍然為本公司之附屬公司。
分拆集團為一間中國物業管理服務及商業營運服務供應商，為住宅及非住宅物業提供多元化物業管理服務，並為中高端及混合用途的房地產開發項目旗下的購物中心提供全方位商業營運服務。
2 :
GS(14)@2018-09-03 22:21:37http://www.aoyuanjksh.com/tc/
website
3 :
GS(14)@2018-09-03 22:21:50http://www.aoyuanjksh.com/aboutUs/
奥园健康生活集团是中国奥园地产集团的全资子集团，依托奥园强大的品牌和资源优势，现已形成健康产业、商业运营及物业管理三大核心主营业务，围绕业主和消费者群体，以“科技+运营”的创新经营模式，提供线上线下相结合的一站式生活服务，成为国内出色的城市生活服务运营企业。奥园健康生活集团始终坚持“创享生活之悦”的品牌理念，“以人为本、以客为先、服务至上”的核心价值观，秉持全方位服务生活的可持续发展观，致力成为多元、创新的现代服务型企业典范。
QQ图片20171212173913.png
旗下奥园健康，基于奥园在全国布局的商业及社区，拥有得天独厚的业主及消费者用户资源，秉承着“奥健康，享未来”的品牌理念，打造线上线下相结合的一站式医疗服务平台，主要涵盖中医、医美、医疗旅游和健康养老四大业务板块。奥园健康还本着“尊重科学、服务至上”的服务理念，有效结合中西医科学规律，为实现“共建共享、全民健康”，引领健康生活，成就美好自我为己任，服务社区，回馈社会。
旗下奥园商管致力于为消费者提供更好的生活体验社交平台，以“打造城市生活中心，持续提升物业价值”为核心经营理念，提供全过程、一站式商业运营管理服务，业务涵盖前期策划、商业设计、技术顾问，招商代理、开业筹备、运营管理等商业地产全链条。倾力打造符合市场发展需求、具有市场竞争力的两大自主品牌产品——奥园广场、奥园城市天地，已成为国内最具成长性的购物中心品牌，并成功实现品牌管理输出。目前累计管理商业项目 20 余个，商业经营面积超百万平方米。
旗下奥园物业，拥有国家物业服务一级资质，始终秉持“真诚服务，贴心管家”的服务理念，已全国服务管理过 100 个项目，管理面积超 1600 万平方米，涉及大型住宅小区、商业综合体、公寓、写字楼及高端别墅等多种业态形式，服务范围涵盖房地产开发、销售及交付后全程。秉承“注重细节，赢在细节”的专业服务精神，以“高效管理、诚信服务、科技创新、树立品牌”为质量方针，打造高质、高效的物业服务体系。
4 :
GS(14)@2018-09-03 22:22:08http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018083105_c.htm
招股書
5 :
GS(14)@2019-02-13 05:52:39http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190212668_C.pdf
董事會宣布，釐定合資格股東於優先發售中獲得奧園健康生活股份的保證配額的記錄日期為二
零一九年二月二十五日（星期一）。本公司股東名冊將於二零一九年二月二十五日（星期一）暫停
辦理過戶登記手續，其時於二零一九年二月二十五日（星期一）當日概不辦理任何股份過戶登記
事宜。
2
建議分拆須待（其中包括）上市委員會批准、董事會及奧園健康生活董事會最終決定、市場狀況
及其他考慮因素，故建議分拆不一定實行。倘建議分拆因任何原因而不予以進行，優先發售將
不會進行。股東及潛在投資者於買賣本公司證券時務請審慎行事。任何人士對本身之狀況或應
採取之行動有任何疑問，應諮詢彼等之專業顧問。
本公司將於適時就建議分拆作出進一步公告。
6 :
GS(14)@2019-02-17 23:11:58http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190213797_C.pdf
快上市了
7 :
GS(14)@2019-02-21 15:18:51http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190220748_C.pdf
合資格股東於優先發售中的經修訂保證配額基準
為使股東可優先（僅就分配而言）參與全球發售，在聯交所批准奧園健康生活股份於聯交所主板上
市及買賣，且全球發售成為無條件的情況下，作為保證配額，合資格股東獲邀於優先發售中申請
合共 14,000,000 股奧園健康生活股份（「預留股份」），分別約佔根據國際發售及全球發售可供申請
認購的奧園健康生活股份（未計因行使全球發售超額配股權而可能發行及配發的任何奧園健康生活
股份）之 8.9% 及 8%。合資格股東獲得預留股份的保證配額不可轉讓，且未繳款配額不可在聯交所
買賣。
如本公司日期為二零一九年二月十三日之公告所述，保證配額基準將為按合資格股東截至二零
一九年二月二十七日（星期三）（即記錄日期）下午四時三十分每持有 25 股股份的完整倍數可認購一
(1) 股預留股份。
相關公告日期後，董事會從奧園健康生活董事會（「奧園健康生活董事會」）了解到，鑑於現行資
本市場狀況，全球發售的發售架構需要作出修訂以增加靈活性。董事會獲奧園健康生活董事會告
知，保證配額之基準將更改為按合資格股東截至二零一九年二月二十七日（星期三）（即記錄日期）
下午四時三十分每持有85股股份的完整倍數可認購一(1)股預留股份。此變動不需任何合資格股東
認購額外數目的預留股份，而每名合資格股東可繼續申請多於、等於或少於彼等保證配額的預留
股份數目或可僅根據優先發售申請超額預留股份。
於符合優先發售的條款及條件的情況下，有效申請少於或等於合資格股東於優先發售項下的保證
配額的預留股份數目將獲全數接納。
倘合資格股東申請的預留股份數目多於合資格股東於優先發售項下的保證配額，則有關保證配額
將在符合上文所述條款及條件的情況下獲全數接納，但所申請的超額部分將僅在合資格股東於優
先發售項下未按其保證配額認購而有足夠可用預留股份的情況下方獲接納。有關超額部分將如何
獲接納的詳情，將於招股章程內詳述。
8 :
GS(14)@2019-02-26 10:06:01http://www3.hkexnews.hk/listedco ... N201902251075_C.pdf
董事會欣然宣佈，奧園健康生活告知其已就建議分拆及全球發售向聯交所遞交聆訊後資料集，
以供登載於聯交所網站。預期聆訊後資料集可自二零一九年二月二十五日起於聯交所網站
www.hkexnews.hk 查閱及下載。
9 :
GS(14)@2019-02-28 15:01:511. 本公司為中國知名物業管理服務及商業運營服務供應商，為住宅及非住宅物業提供多樣化
物業管理服務以及為購物商場的中高端物業及綜合用途物業開發提供全方位商業運營服務。根據
第一太平戴維斯報告，我們為中國少數在物業管理服務及商業運營服務領域均具備強勁實力且規
模覆蓋中國不同地區的服務供應商之一。根據CIA 及中國房地產Top10研究組的數據顯示，於二零
一八年，我們就綜合實力而言在中國物業服務百強企業中排名第16位。於二零一八年九月三十日，
我們為中國11個省份、直轄市及自治區25個城市的61處物業提供物業管理服務，涉及在管總建築面
積約為10.4百萬平方米。此外，根據第一太平戴維斯報告，就於二零一八年九月三十日的合同總建
築面積而言，我們在華南地區及廣東省的商業運營服務供應商中分別排名第二及第三，及在中國商
業運營服務供應商中排名第14。於二零一八年九月三十日，我們在中國六個城市向八個正在運營的
商場提供商業運營服務，在管建築面積約為377,000平方米，向25個商場訂約提供商業運營服務，合
同建築面積約為1.3百萬平方米，其中我們訂約向22個合同建築面積約為1.1百萬平方米的商場提供
商業運營及管理服務。
2. 我們提供的綜合服務範圍如下：
• 物業管理服務：我們(i)在預售活動期間向物業開發商提供銷售輔助服務，如預售陳列單
位及銷售辦公室的清潔、安保及維護；(ii)在交付前及交付後階段向物業開發商、業主或
業主委員會提供一系列物業管理服務，如安保、清潔、園藝及維修與維護服務；及(iii) 向
所管理物業之業主或住戶提供社區增值服務，如公共區域及廣告位租賃服務及家居輔助
服務。我們的管理組合涵蓋住宅物業及非住宅物業，如服務式公寓、辦公樓及幼稚園；為
與我們的物業管理服務互補，我們於二零一七年在若干所管住宅社區透過移動應用程式
為住戶推介線上線下平台，包括住戶認證、訪客授權、物業管理費支付、意見及投訴存檔、
物業掛牌以及維修及維護服務請求等各種功能；及
• 商業運營服務：我們(i)向物業開發商或業主提供市場定位及商戶招攬服務，主要包括(a)
市場研究及定位服務，包括進行市場研究及分析及從營銷及定位方面就購物商場的設計
及建築規劃提供建議；及(b) 商戶招攬服務，包括進行商戶招攬程序，如甄選租戶及安排
簽署租賃協議；及(ii)商業運營及管理服務，主要包括(a)向業主或租戶提供物業管理服務，
包括安保、清潔、維修及維護服務；(b) 向物業開發商或業主提供商戶管理及收租服務，
包括為提高商戶的業績向彼等提供運營支持及指導，處理租戶查詢及投訴、處理租金支
付並確保租戶按時交租；及(c) 向物業開發商或業主提供包括停車管理在內的其他增值
服務。我們的管理組合主要為購物商場。我們亦於二零一七年在若干所管購物商場向零
售客戶推介線上線下平台，通過線上線下平台，零售客戶可接收新產品及╱或服務的簡
介及推廣信息，查詢及註冊累積信用積分會員。
3. 下表載列於所示期間按業務分部及客戶類型劃分的總收益明細：
截至十二月三十一日止年度 截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
物業管理服務分部 149,289 83.2 224,876 84.7 317,933 72.9 232,279 83.1 322,376 72.8
－外部客戶(1) 82,105 45.8 133,557 50.3 207,451 47.6 152,520 54.6 202,254 45.7
－同系附屬公司及關聯方 67,184 37.4 91,319 34.4 110,482 25.3 79,759 28.5 120,122 27.1
商業運營服務分部 30,174 16.8 40,564 15.3 118,044 27.1 47,197 16.9 120,545 27.2
－外部客戶(1) 24,690 13.7 25,522 9.6 70,723 16.2 25,467 9.1 58,183 13.1
－同系附屬公司 5,484 3.1 15,042 5.7 47,321 10.9 21,730 7.8 62,362 14.1
總計 179,463 100.0 265,440 100.0 435,977 100.0 279,476 100.0 442,921 100.0
附註：
(1) 向外部客戶所提供服務產生的部分收益乃來自母公司集團及其關聯方開發的物業。
4. 下表載列於所示期間我們按業務分部劃分之毛利及毛利率明細：
截至十二月三十一日止年度 截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
物業管理服務分部 36,905 24.7 68,407 30.4 98,471 31.0 85,876 37.0 104,528 32.4
商業運營服務分部 12,978 43.0 14,168 34.9 49,987 42.3 23,362 49.5 36,481 30.3
總計 49,883 27.8 82,575 31.1 148,458 34.1 109,238 39.1 141,009 31.8
5. 物業管理服務
我們於二零一一年開始提供物業管理服務並自此已訂約管理母公司集團開發的多數物業。於
二零一五年，我們開始將業務拓展至管理第三方物業開發商開發的物業。自二零一一年開始營業
起，我們已於二零一八年九月三十日將地理範圍從廣州拓展至中國11個省份、直轄市及自治區的25
個城市。於二零一八年九月三十日，我們共管理61處物業及已訂約管理67處物業。於往績記錄期間，
物業管理服務分部所產生的收益錄得穩定增長。截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月
三十一日止年度以及截至二零一八年九月三十日止九個月，物業管理服務分部所產生的收益為人
民幣149.3百萬元、人民幣224.9百萬元、人民幣317.9百萬元及人民幣322.4百萬元，分別佔總收益約
83.2%、84.7%、72.9%及72.8%。
下表載列於所示期間按服務類別劃分的物業管理服務分部所產生的收入明細：
截至十二月三十一日止年度 截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
銷售輔助服務 21,870 14.6 28,000 12.5 43,920 13.8 29,282 12.6 67,937 21.1
物業管理服務 114,784 76.9 173,033 76.9 235,086 73.9 175,092 75.4 219,392 68.0
社區增值服務 12,635 8.5 23,843 10.6 38,927 12.3 27,905 12.0 35,047 10.9
總計 149,289 100.0 224,876 100.0 317,933 100.0 232,279 100.0 322,376 100.0
6. 下表載列按物業開發商類型劃分的於所示日期的計算收益的總建築面積及於所示期間提供物
業管理服務分部下物業管理服務產生的總收益明細：
於十二月三十一日╱截至十二月三十一日止年度 於九月三十日╱截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
建築面積 收益 建築面積 收益 建築面積 收益 建築面積 收益 建築面積 收益
平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 %
（未經審核）
（除百分比外均以千計）
母公司集團及
其關聯方(1) 5,221 114,650 99.9 6,965 171,161 98.9 8,175 228,208 97.1 8,023 170,291 97.3 9,874 207,657 94.7
第三方物業開發商 19 134 0.1 116 1,872 1.1 391 6,878 2.9 205 4,801 2.7 558 11,735 5.3
總計 5,240 114,784 100.0 7,081 173,033 100.0 8,566 235,086 100.0 8,228 175,092 100.0 10,432 219,392 100.0
7. 於最後實際可行日期，我們正管理第三方物業開發商開發的九處物業，計算收益的總建築面
積達558,000平方米。截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度以及截至二
零一八年九月三十日止九個月，我們的平均物業管理費率（附註）分別為(i) 約每月每平方米人民幣1.8
元、每月每平方米人民幣2.0元、每月每平方米人民幣2.3元及每月每平方米人民幣2.3元（就母公司集
團及其關聯方開發的物業而言）；及(ii)約每月每平方米人民幣0.6元、每月每平方米人民幣1.3元、每
月每平方米人民幣1.5元及每月每平方米人民幣2.3元（就第三方物業開發商開發的物業而言）。於往
績記錄期間，第三方物業開發商開發的物業的平均物業管理費率低於母公司集團及其關聯方開發
的物業，原因為(i) 我們僅於相關期間下半期間開始為第三方物業開發商開發的若干物業提供物業
管理服務並據此收取費用，此為截至二零一五年十二月三十一日止年度第三方物業開發商所開發
物業的平均物業管理費率（每月每平方米人民幣0.6元）相對較低的主要原因；(ii)第三方物業開發商
開發的大部分物業為住宅物業，其平均物業管理費率一般低於非住宅物業；及(iii) 第三方物業開發
商開發的兩處物業位於我們僅可收取較低物業管理費的三線城市。
8. 我們於二零一三年開始向物業開發商及購物商場擁有人提供商業運營服務。鑑於於我們與母
公司集團的長期合作歷史，我們已向母公司集團根據「奧園廣場」及「奧園城市天地」品牌概念開發
的購物商場提供商業運營服務。利用成功品牌「奧園廣場」及對購物商場運營及管理的專業知識，
我們於二零一六年開始向獨立物業開發商提供商業運營服務。截至二零一五年、二零一六年及二零
一七年十二月三十一日止年度以及截至二零一八年九月三十日止九個月，商業運營服務分部所產
生的收益為人民幣30.2百萬元、人民幣40.6百萬元、人民幣118.0百萬元及人民幣120.5百萬元，分別佔
總收益的約16.8%、15.3%、27.1% 及27.2%。通過輕資產擴張模式，商業運營服務分部所得收益錄得
顯著增長，自截至二零一六年至二零一七年十二月三十一日止年度增加約190.6%。於二零一八年九
月三十日，我們向中國六個城市的八個正在營業的在管建築面積約為377,000平方米的購物商場提
供商業運營服務，及已訂約向25個合同建築面積約為1.3百萬平方米的購物商場提供商業運營服務，
其中，我們訂約向22個合同建築面積約為1.1百萬平方米的購物商場提供商業運營及管理服務。
下表載列於所示期間按服務類別劃分的商業運營服務分部所產生的收入明細：
截至十二月三十一日止年度 截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
市場定位及商戶招攬服務 – – 7,638 18.8 68,458 58.0 11,638 24.7 47,638 39.5
商業運營及管理服務 30,174 100.0 32,926 81.2 49,586 42.0 35,559 75.3 72,907 60.5
總計 30,174 100.0 40,564 100.0 118,044 100.0 47,197 100.0 120,545 100.0
9. 下表載列於所示期間的服務成本明細：
截至十二月三十一日止年度 截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
勞工成本 78,921 60.9 118,542 64.8 182,456 63.5 105,368 61.9 186,835 61.9
清潔及園藝服務開支 23,548 18.2 34,916 19.1 50,526 17.6 32,253 18.9 56,029 18.6
公用開支 12,096 9.3 11,661 6.4 12,923 4.5 8,892 5.2 14,837 4.9
維護成本 7,062 5.4 6,096 3.3 16,130 5.6 9,439 5.5 14,308 4.7
營銷及推廣開支 55 0.1 1,394 0.8 8,952 3.1 1,269 0.7 10,912 3.6
材料及消耗品 1,252 1.0 1,908 1.0 3,597 1.3 2,150 1.3 3,183 1.1
其他(1) 6,646 5.1 8,348 4.6 12,935 4.4 10,867 6.5 15,808 5.2
總計 129,580 100.0 182,865 100.0 287,519 100.0 170,238 100.0 301,912 100.0
10. 首次公開發售前投資
於二零一八年五月二十三日，本公司已(i) 與獨立第三方Dawn Agile 訂立Dawn Agile 投資協
議，據此，本公司同意向Dawn Agile 發行及配發，且Dawn Agile 同意認購合共3,900股股份，代價為
人民幣58,500,000元；(ii)與獨立第三方Winfield Investment訂立Winfield投資協議，據此，本公司同意
向Winfield Investment 發行及配發，且Winfield Investment 同意認購合共1,000股股份，代價為人民幣
15,000,000元。根據首次公開發售前投資協議，5,100股股份將於完成時或之前發行及配發予明興。首
次公開發售前投資於二零一八年五月三十日妥善合法完成及結清，據此本公司由明興、Dawn Agile
及Winfield Investment分別擁有75.5%、19.5%及5.0%。
11. 假設發售價為每股發售股份3.89港元（即本招股章程所述發售價範圍的中位數），我們估計我
們收取的全球發售所得款項淨額將約為616.3百萬港元（經扣除與全球發售有關的包銷費用及佣金
以及其他估計開支）。假設超額配股權並無獲行使及假設發售價為每股發售股份3.89港元（即本招
股章程所述發售價範圍的中位數），我們擬將全球發售所得款項淨額用於以下用途：
• 約62.0%，或約382.1百萬港元將用於尋求戰略收購及投資機遇以收購或投資其他商業運
營服務及物業管理服務供應商，以實現擴大商業運營服務業務規模（重點放在我們能夠
獲得更高利潤率的中國城市）及擴充我們的物業管理服務組合的業務戰略；
• 約10.0%,或約61.6百萬港元將用於尋求選擇性戰略收購及投資機遇以收購或投資提供各
類服務（作為物業管理服務及商業運營服務的補充）的服務供應商，如中醫服務、醫療美
容服務、養老服務及電信服務，以實現豐富服務種類滿足客戶不斷變化的需求的業務戰略；
• 約12.0%，或約74.0百萬港元將用於繼續發展及升級線上線下平台；
• 約6.0%，或約37.0百萬港元將用於開發智能服務系統及升級內部信息技術系統；及
• 約10.0%，或約61.6百萬港元將用於我們的營運資金及一般企業用途。
有關進一步詳情，請參閱本招股章程「未來計劃及所得款項用途」一節。
12. 上市開支
與全球發售相關的估計上市開支總額約為人民幣55.5百萬元（基於發售價中位數每股發售
股份3.89港元並假設超額配股權將不獲行使），其中(i) 約人民幣4.6百萬元於截至二零一七年十二
月三十一日止年度的綜合損益及其他全面收益表扣除；(ii) 約人民幣26.6百萬元預期將於截至二零
一八年十二月三十一日止年度及截至二零一九年十二月三十一日止年度的綜合損益及其他全面收
益表扣除；及(iii)約人民幣24.3百萬元預期將於上市後作為自權益扣除入賬。
董事認為，由於我們預期將於截至二零一八年十二月三十一日止年度及截至二零一九年十二
月三十一日止年度在綜合損益及其他全面收益表確認約人民幣26.6百萬元，我們的財務業績將受與
全球發售相關的估計上市開支影響。因此，截至二零一八年十二月三十一日止年度及截至二零一九
年十二月三十一日止年度的財務表現預期將受到有關上市開支的不利影響。
13. 發售統計數據
基於指示性發售價
範圍的高位數每股
股份4.30港元計算
基於指示性發售價
範圍的低位數每股
股份3.48港元計算
我們股份的市值(1) 3,010百萬港元 2,436百萬港元
未經審核備考經調整綜合
每股有形資產淨值(2) 1.172港元 0.972港元
14. 股息及股息政策
董事會負責向股東提交有關股息派付的建議（如有）以供其於股東大會上審批。宣派股息的決
定及有關股息的金額取決於多項因素，包括經營業績、現金流量、財務狀況、未來業務前景、我們派
付股息的法定及合同限制以及董事會認為有關的其他因素。
於二零一八年七月一日，奧園商業物業管理向中國奧園宣派股息人民幣132,600,000元及透過
其與同系附屬公司的經常性賬戶結付。我們預期於上市後每年支付相等於除稅後溢利40%的股息，
首批股息預期於截至二零一九年六月三十日止六個月宣派。股息的派付及金額（如有）乃視乎我們
的經營業績、現金流量、財務狀況、有關我們派付股息的法定及監管限制、未來前景及我們認為相
關的其他因素而定。
15. 截至二零一八年十二月三十一日止年度的溢利估計
根據本招股章程附錄三所載基準及在並無不可預見的情況下，截至二零一八年十二月三十一
日止年度本公司擁有人應佔估計綜合溢利載列如下：
截至二零一八年
十二月三十一日
止年度的估計
本公司擁有人應佔估計綜合溢利 不低於人民幣75.0百萬元
10 :
太平天下(1234)@2019-03-02 19:34:45對上兩隻類似的表現都ok。小注抽？
11 :
GS(14)@2019-03-02 23:47:07太平天下在10樓提及
對上兩隻類似的表現都ok。小注抽？
已抽了一萬股藍表
12 :
GS(14)@2019-03-03 00:59:1016. 風險: 受限於不確定因素及風險、未必能按有利條款取得新的物業管理服務合約或重續現有物業管理服務合約、勞工及分包成本可能出現波動、未必能有效預測或控制提供物業管理服務的成本、絕大部分收益來自我們就母公司集團物業開發項目提供的物業管理服務及商業運營服務、收取物業管理費時可能遇到困難、依賴第三方分包商執行若干物業管理及商業運營服務、未必能按利潤分成基準就商業運營及管理服務收取任何服務費、政策、提供多元化服務的未來計劃可能不會按計劃發展、未來收購不一定會成功、已訂立多份不具法律約束力的戰略合作協議、面臨激烈競爭及未能進行有力競爭、線上線下平台或無法按計劃發展、於社區服務中心及我們的線上線下平台上推廣銷售的產品及服務如涉爭議、物業管理服務合約可能未經規定招投標程序而獲得、於中國免費佔用若干租賃物業、未必能按酬金制代業主及所管理物業住戶收回所有付款、面臨與未能發現及預防我們的僱員、第三方分包商或第三方的欺詐、玩忽職守或其他不當行為有關的風險、所管理物業的公共區域遭破壞、負面宣傳、人、政府、華南地區監管及經濟不利發展的影響、官司、知識產權、保險、系統、支付平台、五險一金、未能遵守國家健康及安全標準、天災人禍、稅、匯率
13 :
GS(14)@2019-03-03 01:01:1517. 2000年開始做，持續擴張，引資重組、脫離部份公司又注部份，上市
18. AMG Trademark
AMG Trademark 於二零一六年十一月三日於英屬維爾京群島註冊成立為有限公司，其獲授權
發行50,000股每股面值1.00美元的股份。於二零一七年三月八日，AMG Trademark向本公司發行及配
發1,000股認購人股份，據此，AMG Trademark 成為本公司的直接全資附屬公司。AMG Trademark 自
其註冊成立以來尚未開始營業。於二零一八年八月八日，本公司將其於AMG Trademark的全部已發
行股本按面值轉讓予母公司集團的附屬公司奧買家電子商務有限公司。上述轉讓在法律意義上已
妥為完成及結算。於有關出售完成後，本集團不再持有AMG Trademark任何權益。
19. 首次公開發售前投資
於二零一八年五月二十三日，本公司(i) 與獨立第三方Dawn Agile 訂立Dawn Agile 投資協議，
據此本公司同意向Dawn Agile 發行及配發，且Dawn Agile 同意認購合共3,900股股份，代價為人民
幣58,500,000元；(ii) 與獨立第三方 Winfield Investment 訂立 Winfield 投資協議，據此本公司同意向
Winfield Investment 發行及配發，且 Winfield Investment 同意認購合共1,000股股份，代價為人民幣
15,000,000元。根據首次公開發售前投資協議，5,100股股份將於完成時或之前發行及配發予明興。首
次公開發售前投資於二零一八年五月三十日妥善合法完成及結清，據此本公司由明興、Dawn Agile
及Winfield Investment分別擁有75.5%、19.5%及5.0%。
...
本集團招攬首次公開
發售前投資者
於二零一七年末，趙先生通過投資（中國奧園及趙先生所管理的一
隻私募股權基金投資於投資目標並成為其少數股東）結識中國奧園。
於二零一八年三月，中國奧園的管理層向趙先生介紹本集團的業務
模式、業務活動、服務及前景，而趙先生代表其所管理的股權投資基
金顯示其對投資本集團有初步興趣。於相關期間，中國奧園正在探尋
透過首次公開發售方式（包括於上市前取得策略投資者的投資）將本
集團分拆及於聯交所單獨上市的可行性及機遇。因此，隨後，本集團
及趙先生（Pine Capital 及Winfield Capital 的代表）就該等公司於本集
團的建議股權投資開始磋商及最終，本公司與Dawn Agile 及Winfield
Investment於二零一八年五月二十三日分別訂立Dawn Agile投資協議
及Winfield投資協議。
戰略利益： 董事認為，本公司能夠從首次公開發售前投資者對本公司作出的承
諾中獲益，其能夠加強我們的股東基礎。此外，首次公開發售前投資
為本集團未來發展提供額外資金並表明首次公開發售前投資者對我
們運營的信心，是對我們表現及前景的認可。
首次公開發售前
投資的完成日期
二零一八年五月三十日 二零一八年五月三十日
認購價 人民幣58,500,000元
（相當於72,540,000港元）
人民幣15,000,000元
（相當於18,600,000港元）
釐定認購價基準： 各項首次公開發售前投資的認購價乃由訂約方經公平磋商並經考慮
（其中包括）(i) 本集團過往財務表現（直至二零一七年十二月三十一
日）；(ii)本集團經營表現；(iii)本集團業務前景；及(iv)中國物業管理
服務及商業運營服務行業的當前市況後釐定。
14 :
GS(14)@2019-03-03 08:52:4820. 我們就商業運營服務業務採用輕資產擴張模式可加快業務擴展
我們就商業運營服務業務採用輕資產擴張模式。我們相信，我們的輕資產模式可令我們維持
較低的資本承擔，此大大降低了我們相較傳統物業開發商的現金流出債務，故可使我們將運營複
製到眾多新物業並快速擴張。截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度
以及截至二零一八年九月三十日止九個月，儘管商業運營服務分部所得收入分別僅佔總收益的約
16.8%、15.3%、27.1% 及27.2%，我們提供商業運營服務的購物商場數量及此分部產生的收入在逐漸
增加。隨著我們所管理的購物商場數量的增加，我們亦在強化在商業運營服務的專業地位。此外，
我們自二零一六年起開始尋求與獨立物業開發商合作的機會，並向一名獨立物業開發商提供商業
運營服務，有關獨立物業開發商其後於二零一八年九月被母公司集團收購，佔截至二零一七年十二
月三十一日止年度及截至二零一八年九月三十日止九個月商業運營服務分部所產生收入的約30.1%
及13.3%。於二零一八年九月三十日，我們已與獨立物業開發商訂立11份商業運營服務合約。我們認
為，由於商業物業市場不斷壯大及日益成熟，尋求具有廣闊行業網絡、能夠提供綜合服務的運營商
及需要獨立商業運營服務供應商（如我們）的物業開發商將會增加。因此，我們相信，輕資產擴張模
式將使我們獲得該行業的更多機會及拓展我們與獨立物業開發商的合作。
21. 擴充我們的物業管理服務組合
我們努力將服務延伸至各類型物業，以擴充我們的物業管理服務組合。除向住宅物業提供物
業管理服務外，我們於往績記錄期間向服務式公寓、寫字樓及幼兒園等各類非住宅物業提供物業管
理服務，分別佔截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度及截至二零一八
年九月三十日止九個月物業管理服務分部收益約41.2%、45.0%、45.6% 及40.3%。我們力求不斷擴大
物業管理服務組合以加強不同類型物業的專業管理知識。尤其是，我們向諸如服務式公寓、高端別
墅、寫字樓、商業園、學校及醫院等物業提供物業管理服務，根據第一太平戴維斯報告，我們通常可
就其收取高於住宅物業的物業管理費。我們認為，將我們的服務延伸至各類型物業，可豐富我們的
收入流並增強我們作為多元化服務供應商的競爭優勢。我們計劃透過戰略收購及投資以及內生增
長擴充我們的物業管理服務組合。於往績記錄期間，我們自獨立第三方收購三間物業管理服務公司
即安徽瀚林、深圳華中及清遠樂信，以擴充我們的物業組合及擴大地域覆蓋範圍。有關我們戰略收
購及投資的標準及時間表詳情，請參閱本節「戰略收購及投資」各段。於最後實際可行日期，我們尚
未識別任何可供收購或投資的目標公司。就透過內生增長擴張而言，我們將進一步擴充銷售及市場
營銷團隊，以從戰略上評估及參與招投標，以及開展其他銷售及市場營銷活動，以獲取項目合約。
我們預計將全球發售所得款項淨額的約62.0%用於尋求戰略收購及投資機遇，以收購或投資其他物
業管理服務及商業運營服務提供商。
22. 繼續開發及升級線上線下平台以提高客戶體驗及促進建立大數據分析平台
我們相信，提升我們客戶的體驗乃我們取得成功的關鍵，而線上線下平台為補充傳統物業管
理及商業運營服務以實現提升客戶體驗目標的重要戰略舉措。我們將繼續開發並升級我們線上線
下平台，以擴大用戶基礎及推出創新功能。於二零一八年九月三十日，我們的線上線下平台包括服
務於58個住宅社區的「奥悅家」移動應用程式及服務於八個我們所管購物商場的微信公眾號。我們
擬將「奥悅家」移動應用程式覆蓋范圍擴大至所有所管住宅物業及增加有關移動應用程式功能。例
如：我們計劃於移動應用程式上推出虛擬管家功能以補充用於服務住戶的線下管家服務，及增加移
動電話門禁功能以替代進入我們所管社區的實體門禁卡。我們亦擬為我們向其提供商業運營服務
的購物商場的零售客戶推出新移動應用程式。有關移動應用程式旨在通過提供集中支付及會員系
統以及設立推廣活動平台連接租戶或業主與零售客戶。
用戶從我們線上線下平台所帶來的方便中受益，而我們能持續獲得用戶數據，從而使我們能
夠建立大數據分析平台，繼而令我們可更好地理解其需求，分析其行為模式並為我們未來發展制定
戰略。就所管商場租戶或業主而言，所收集的一手消費者數據將成為寶貴的市場情報，可用於制定
銷售及市場推廣活動策略，以增加所管購物商場的消費者人流量。因此，我們的大數據分析平台將
為我們所管購物商場的租戶或業主創造額外商業運營服務價值。此外，大數據分析平台使我們能夠
分析所管社區住戶或業主的行為模式，繼而能夠採取各種措施迎合彼等的需求及提高物業管理服
務的質量，以增強住戶或業主對我們服務的忠誠度及滿意度。我們預計將全球發售所得款項淨額的
約12.0%用於繼續開發及升級我們的線上線下平台。
23. 業務模式
我們提供下列服務，其構成了我們的整體服務範疇：
• 物業管理服務：我們(i)在預售活動期間向物業開發商提供銷售輔助服務，如預售陳列單
位及銷售辦公室的清潔、安保及維護；(ii)在交付前及交付後階段向物業開發商、業主或
業主委員會提供一系列物業管理服務，如安保、清潔、園藝及維修與維護服務；及(iii) 向
所管理物業之業主或住戶提供社區增值服務，如公共區域及廣告位租賃及家居輔助服務。
我們的管理服務組合涵蓋住宅物業及非住宅物業，如服務式公寓、辦公樓及幼稚園。為
與我們的物業管理服務互補，我們於二零一七年開始在若干所管住宅社區透過移動應用
程式為住戶推介線上線下平台，包括住戶認證、訪客授權、物業管理費支付、意見及投訴
存檔、物業掛牌及維修及維護服務請求等各種功能；及
• 商業運營服務：我們(i)向物業開發商或業主提供市場定位及商戶招攬服務，主要包括(a)
市場研究及定位服務，包括進行市場研究及分析及從營銷及定位方面就商場的設計及建
築規劃提供建議；及(b) 商戶招攬服務，包括進行商戶招攬程序，如甄選租戶及安排簽署
租賃協議；及(ii)商業運營及管理服務，主要包括(a)向業主或租戶提供物業管理服務，包
括安保、清潔、維修及維護服務；(b) 向物業開發商或業主提供商戶管理及收租服務，包
括為提高商戶的業績向彼等提供運營支持及指導，處理租戶查詢及投訴、處理租金支付
並確保租戶按時交租；及(c)向物業開發商或業主提供包括停車管理在內的其他增值服務。
我們的管理組合主要為購物商場。我們亦於二零一七年在若干所管購物商場向零售客戶
推介線上線下平台，通過該線上線下平台，零售客戶可接收新產品及╱或服務的簡介及
推廣信息，查詢及註冊累積信用積分會員。
24. 下表載列按物業開發商類型劃分的於所示日期的計算收益的總建築面積及於所示期間物業管
理服務分部下提供物業管理服務產生的總收益明細：
於十二月三十一日╱截至十二月三十一日止年度 於九月三十日╱截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入
平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 %
（未經審核）
（除百分比外均以千計）
母公司集團及
其關聯方(1) 5,221 114,650 99.9 6,965 171,161 98.9 8,175 228,208 97.1 8,023 170,291 97.3 9,874 207,657 94.7
第三方物業開發商 19 134 0.1 116 1,872 1.1 391 6,878 2.9 205 4,801 2.7 558 11,735 5.3
總計 5,240 114,784 100.0 7,081 173,033 100.0 8,566 235,086 100.0 8,228 175,092 100.0 10,432 219,392 100.0
25. 於最後實際可行日期，我們正管理第三方物業開發商開發的九處物業，計算收益的總建築面
積達558,000平方米。截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度以及截至二
零一八年九月三十日止九個月，我們的平均物業管理費率（附註）分別為(i) 約每月每平方米人民幣1.8
元、每月每平方米人民幣2.0元、每月每平方米人民幣2.3元及每月每平方米人民幣2.3元（就母公司集
團及其關聯方開發的物業而言）；及(ii)約每月每平方米人民幣0.6元、每月每平方米人民幣1.3元、每
月每平方米人民幣1.5元及每月每平方米人民幣2.3元（就第三方物業開發商開發的物業而言）。於往
績記錄期間，第三方物業開發商開發的物業的平均物業管理費率低於母公司集團及其關聯方開發
的物業，原因為(i) 我們僅於相關期間下半期間開始為第三方物業開發商開發的若干物業提供物業
管理服務並據此收取費用，此為截至二零一五年十二月三十一日止年度第三方物業開發商所開發
物業的平均物業管理費率（每月每平方米人民幣0.6元）相對較低的主要原因；(ii)第三方物業開發商
開發的大部分物業為住宅物業，其平均物業管理費率一般低於非住宅物業；及(iii) 第三方物業開發
商開發的兩處物業位於我們僅可收取較低物業管理費的三線城市。
26. 下表載列按地理位置劃分的於所示日期的計算收益的總建築面積及於所示期間物業管理服務
分部產生的收益明細：
於十二月三十一日╱截至十二月三十一日止年度 於九月三十日╱截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入
平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 %
（未經審核）
（除百分比外均以千計）
華南地區(1) 3,445 103,844 69.6 3,933 149,349 66.4 4,864 212,143 66.8 4,558 152,428 65.6 5,893 213,351 66.2
中國西南地區(2) 664 16,473 11.0 1,270 33,096 14.7 1,284 39,480 12.4 1,284 29,163 12.6 1,586 40,216 12.5
中國東北地區(3) 925 23,478 15.7 1,124 25,848 11.5 1,178 30,853 9.7 1,177 24,205 10.4 1,197 23,665 7.3
華東地區(4) 176 2,024 1.4 594 8,065 3.6 743 19,866 6.2 712 14,637 6.3 1,206 27,834 8.6
華中及華北地區(5) 30 3,470 2.3 160 8,518 3.8 497 15,591 4.9 498 11,846 5.1 550 17,310 5.4
總計 5,240 149,289 100.0 7,081 224,876 100.0 8,566 317,933 100.0 8,228 232,279 100.0 10,432 322,376 100.0
27. 管理物業組合
下表載列按物業類型劃分的於所示日期的計算收益的總建築面積及於所示期間物業管理服務
分部項下提供物業管理服務所產生的收益明細：
於十二月三十一日╱截至十二月三十一日止年度 於九月三十日╱截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入
平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 %
（未經審核）
（除百分比外均以千計）
住宅物業 3,767 67,526 58.8 4,951 95,090 55.0 6,311 127,843 54.4 6,107 103,338 59.0 7,604 130,963 59.7
非住宅物業 1,473 47,258 41.2 2,130 77,943 45.0 2,255 107,243 45.6 2,121 71,754 41.0 2,828 88,429 40.3
總計 5,240 114,784 100.0 7,081 173,033 100.0 8,566 235,086 100.0 8,228 175,092 100.0 10,432 219,392 100.0
28. 物業管理費
於往績記錄期間，提供物業管理服務產生的收益主要按包乾制收取。於往績記錄期間，收益的
部分金額亦按酬金制產生。截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度以及
截至二零一八年九月三十日止九個月，按(i) 包乾制；及(ii) 酬金制收取自提供物業管理服務產生的
收益分別佔物業管理服務分部所產生總收益的約100.0%、100.0%、99.8%及99.8%，及零、零、約0.2%
及0.2%。
下表載列按收費模式劃分的於所示日期的計算收益的建築面積及於所示期間提供物業管理服
務分部下物業管理服務產生的收益明細：
於十二月三十一日╱截至十二月三十一日止年度 於九月三十日╱截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入 建築面積 收入 收入
平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 % 平方米 人民幣 %
（未經審核）
（除百分比外均以千計）
包乾制 5,240 114,784 100.0 7,081 173,033 100.0 8,449 234,659 99.8 8,132 174,830 99.9 10,315 219,030 99.8
酬金制 – – – – – – 117 427 0.2 96 262 0.1 117 362 0.2
總計 5,240 114,784 100.0 7,081 173,033 100.0 8,566 235,086 100.0 8,228 175,092 100.0 10,432 219,392 100.0
29. 按酬金制收取物業管理費
根據酬金制收益模式，我們將客戶每月支付的物業管理費總額的一定比例（介乎10.0% 至
12.0%）確認為收益，而有關物業管理費的餘下部分則用作一般營運資金以撥付我們在提供物業管
理服務中產生的成本。實際上，該等成本乃由向我們支付物業管理費的客戶承擔。倘扣除相關物業
管理開支後，營運資金仍有盈餘，有關盈餘一般結轉至下一年度且有關結餘將代表住戶添加至我們
資產負債表的收款項下。倘營運資金不足以支付相關物業管理開支，我們可能須補足有關差額及首
先代社區管理處及業主墊付，並將有關差額確認為長期應收款項（視乎出現減值與否），以於其後
自住戶或業主收回有關款項。相關風險，請參閱本招股章程「風險因素－與我們的業務及行業有關
的風險－我們未必能按酬金制代業主及所管理物業住戶收回所有付款」一節。
當我們訂約按酬金制管理住宅社區時，我們實質上充當業主代理角色。儘管我們通常與現場
員工訂立僱用合約且我們為有關分包安排的訂約方，但與現場員工及分包安排相關的成本一般由
業主透過社區管理處承擔。此外，我們無權收取任何剩餘物業管理費盈餘用於撥付提供物業管理服
務產生的成本。因此，我們通常並不就按酬金制收費的物業管理服務合約確認任何直接成本。在適
用的情況下，有關成本由物業開發商、業主及住戶承擔。
下表載列按包乾制及酬金制所收取物業管理服務費的重大差異：
按包乾制 按酬金制
(i) 我們的收益 我們將物業開發商、業主
及住戶支付的物業管理
費悉數確認為收益。
我們將物業開發商、業主及住戶支
付的物業管理費的預先釐定的百
分比（於往績記錄期間介乎10%至
12%）確認為收益。
(ii) 我們提供物業管理服務產
生的成本
我們承擔提供物業管理服
務所產生的成本。
物業管理費的餘下部分用作營運資
金以支付我們提供物業管理服務
產生的成本而我們一般毋須提供
物業管理服務產生的成本。
(iii) 一般物業管理服務費與我
們提供物業管理服務產
生的成本之間的差額或
盈餘
倘所收取的物業管理費不
足以支付產生的所有成
本，我們無權要求業主
向我們支付差額。
倘我們所收取的物業管理費金額不
足以支付所產生的所有成本，我們
毋須負責任何差額。任何差額或盈
餘由物業開發商、業主及住戶承
擔。
30. 截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度以及截至二零一八年九月
三十日止九個月，我們的平均物業管理費率：(i)住宅物業分別約為每月每平方米人民幣1.5元、每月
每平方米人民幣1.6元、每月每平方米人民幣1.7元及每月每平方米人民幣1.9元；及(ii) 非住宅物業分
別約為每月每平方米人民幣2.7元、每月每平方米人民幣3.0元、每月每平方米人民幣4.0元及每月每
平方米人民幣3.5元。根據第一太平戴維斯報告，名列「物業服務百強企業」的公司於二零一七年收
取的平均物業管理費率，住宅物業約為每月每平方米人民幣2.3元，而商業物業及辦公樓宇分別約為
每月每平方米人民幣7.0元及人民幣7.9元。我們的平均物業管理費率相對低於二零一七年「物業服
務百強企業」上榜公司收取的平均物業管理費率，乃由於往績記錄期間我們的業務集中於三四線城
市所致。誠如第一太平戴維斯所告知，物業管理公司收取的物業管理費受多項因素規限，包括但不
限於，物業的位置、樓齡、質量及發展規模及彼等提供的輔助服務及設施。根據第一太平戴維斯對
物業管理行業同業公司的研究，我們於往績記錄期間收取的住宅及非住宅物業平均管理費率與同
期一般業內平均水平（附註）一致。
附註： 誠如第一太平戴維斯所告知有關其研究之物業，二零一八年中國一線、二線及三線城市住宅物業的平均物業管理
費分別介乎每月每平方米人民幣2.42元至人民幣3.15元、人民幣1.28元至人民幣2.32元及人民幣1.05元至人民幣1.98
元，而二零一八年中國一線、二線及三線城市非住宅物業的平均物業管理費則分別約為每月每平方米人民幣13.88元、
人民幣7.57元及人民幣3.26元。
31. 下表載列於二零一八年九月三十日就我們訂約管理的物業訂立的物業管理服務合約之屆滿時
間表：
合同
建築面積
物業管理
服務合約數目
（以千平方
米計）
並無固定期限的物業管理服務合約(1) 12,910 64
於下列日期屆滿的有固定期限的
物業管理服務合約
截至二零一八年十二月三十一日止年度 1,039 5
截至二零一九年十二月三十一日止年度 2,959 14
截至二零二零年十二月三十一日止年度 190 2
截至二零二一年十二月三十一日止年度 589 1
截至二零二二年十二月三十一日止年度 – –
截至二零二三年十二月三十一日止年度 153 1
已屆滿物業管理服務合約(2) 2,059 11
總計 19,899 98
32. 下表載列於往績記錄期間按合約類型劃分的提供物業管理服務所產生的收益明細：
截至十二月三十一日止年度 截至二零一八年
二零一五年 二零一六年 二零一七年 九月三十日止九個月
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
經常性合約 94,670 82.5 147,455 85.2 213,381 90.8 216,129 98.5
新合約 20,114 17.5 25,578 14.8 21,705 9.2 3,263 1.5
總計 114,784 100.0 173,033 100.0 235,086 100.0 219,392 100.0
33. 社區增值服務
為提升我們所管社區的便利度以及解決我們所管物業業主及住戶的日常所需，我們透過於提
供傳統物業管理服務的過程中與客戶進行日常接觸及互動，以及透過線上線下平台之一的「奥悅家」
移動應用程式提供社區增值服務。我們的社區增值服務主要包括(i)公共區域及廣告位租賃服務；及
(ii)家居輔助服務，如拎包入住服務、公用設施、家電及傢私的維修及維護及電訊服務。
截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度以及截至二零一八年九月
三十日止九個月，社區增值服務所產生的收益為人民幣12.6百萬元、人民幣23.8百萬元、人民幣38.9
百萬元及人民幣35.0百萬元，佔物業管理服務分部收益的約8.5%、10.6%、12.3%及10.9%。
34. 公共區域及廣告位租賃服務
公共區域屬全體業主共有。一般而言，我們根據物業管理服務合約或按照中國法律規定取得
相當人數的業主同意後獲授權代表業主出租公共區域。我們協助業主租出公共區域及廣告位並向
承租人收取費用。於往績記錄期間，我們向第三方物流公司及廣告公司租出我們所管物業的公共區
域以向住戶提供智能儲物櫃服務及刊登信息材料。我們亦利用所管社區的公共區域組織社區活動
並向第三方商戶收取企業贊助費。我們相信，該等活動能增加我們與住戶的參與度並在所管社區創
造友好的氛圍。
35. 概覽
我們於二零一三年開始向物業開發商及購物商場擁有人提供商業運營服務。鑑於我們與母公
司集團的長期合作歷史，我們已向母公司集團根據「奧園廣場」及「奧園城市天地」品牌概念開發
的購物商場提供商業運營服務。利用成功品牌「奧園廣場」及對購物商場運營及管理的專業知識，
我們於二零一六年開始向獨立物業開發商提供商業運營服務。截至二零一五年、二零一六年及二零
一七年十二月三十一日止年度以及截至二零一八年九月三十日止九個月，商業運營服務分部所產
生的收益為人民幣30.2百萬元、人民幣40.6百萬元、人民幣118.0百萬元及人民幣120.5百萬元，分別佔
總收益的約16.8%、15.3%、27.1% 及27.2%。通過輕資產擴張模式，商業運營服務分部所得收益錄得
顯著增長，自截至二零一六年至二零一七年十二月三十一日止年度增加約191.0%。於二零一八年九
月三十日，我們向中國六個城市的八個正在營業的在管建築面積約為377,000平方米的購物商場提
供商業運營服務，及已訂約向25個合同建築面積約為1.3百萬平方米的購物商場提供商業運營服務。
下表載列於所示期間按服務類別劃分的商業運營服務分部所產生的收入明細：
截至十二月三十一日止年度 截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
市場定位及商戶招攬服務 – – 7,638 18.8 68,458 58.0 11,638 24.7 47,638 39.5
商業運營及管理服務 30,174 100.0 32,926 81.2 49,586 42.0 35,559 75.3 72,907 60.5
總計 30,174 100.0 40,564 100.0 118,044 100.0 47,197 100.0 120,545 100.0
36. (1) 經雙方協定，我們於二零一九年一月二十一日與惠州港薈星城的授權運營商訂立終止協議，據此，我們同意
不再向惠州港薈星城提供商業運營服務。因此，於最後實際可行日期，我們並無管理或訂約管理惠州的任何
購物商場。
37. 下表載列按地理區域劃分於所示期間商業運營服務分部產生的收益明細：
截至十二月三十一日止年度 截至九月三十日止九個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
華南地區（1） 30,109 99.8 40,254 99.2 100,545 85.2 46,859 99.3 86,543 71.8
中國西南地區(2) – – – – 17,116 14.5 33 0.1 27,694 23.0
中國東北地區（3） 65 0.2 310 0.8 383 0.3 305 0.6 5,374 4.4
華東地區（4） – – – – – – – – 934 0.8
總計 30,174 100.0 40,564 100.0 118,044 100.0 47,197 100.0 120,545 100.0
38.在管物業組合
下表載列於往績記錄期間已作出收入貢獻的各購物商場的若干資料：
入駐率(4) 總收入
於十二月三十一日
於
九月三十日 截至十二月三十一日止年度
截至
九月三十日
止九個月
購物商場
開業日期╱
預期開業日期 位置 合約有效日期(3) 合約期限 二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一八年 合同建築面積 收益模式 二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一八年
（年╱月） （年） (%) (%) (%) (%) （平方米） （人民幣千元） （人民幣千元） （人民幣千元） （人民幣千元）
市場定位及商戶招攬服務及商業運營及管理服務
1. 蕉嶺奧園廣場(1) 二零一六年九月 梅州 二零一五年五月三十日 20 – 100.0% 100.0% 100.0% 20,000 收益分成基準 – 8,069 3,516 3,084
2. 五華奧園廣場(1) 二零一七年一月 梅州 二零一五年八月三十日 20 – – 95.7% 97.9% 26,000 收益分成基準 – – 13,838 4,196
3. 重慶盤龍壹號(1) 二零一七年十二月 重慶 二零一六年一月一日 20 – – 99.7% 99.2% 50,000 收益分成基準 – – 17,116 11,369
4. 珠海奧園廣場(1) 二零一八年七月 珠海 二零一六年六月一日 20 – – – 99.6% 69,000 收益分成基準 – – – 27,505
5. 獅山奧園廣場(1) 二零一八年十二月 佛山 二零一七年一月一日 20 – – – – 47,000 收益分成基準 – – 87 274
6. 韶關印象嶺南(1) 二零一七年十二月 韶關 二零一六年一月一日 自合約生效日期起計
直至開業日期
– – 83.4% 91.8% 44,000 不適用 – – 5,056 426
7. 江門奧園廣場(2) 二零一七年十二月 江門 二零一六年十二月一日 20 – – 81.2% 81.2% 105,000 收益分成基準 – – 35,584 15,979
8. 重慶茶園奧園廣場(1) 二零一八年六月 重慶 二零一六年一月一日 20 – – – 99.7% 41,000 收益分成基準 – – – 16,325
9. 撫州才子巷(2) 二零一九年十二月 撫州 二零一八年五月二十五日 10 – – – – 32,000 收益分成基準 – – – 934
10. 瀋陽奧園(1) 不適用（5） 瀋陽 二零一五年九月 自合約生效日期起計
直至開業日期
100.0% 100.0% 100.0% – 15,000 不適用 65 310 383 5,374
僅市場定位及商戶招攬服務
11. 廣州奧園城市天地(1) 二零一六年一月 廣州 二零一六年一月一日 2 不適用 不適用 不適用 不適用 137,000 不適用 – 416 2,255 –
12. 康威廣場(1) 二零一八年九月 廣州 二零一八年九月六日 自合約生效日期起計
直至二零一九年
九月三十日
不適用 不適用 不適用 不適用 40,000 不適用 – – – 4,579
僅商業運營及管理服務
13. 番禺奧園廣場(1) 二零一二年十二月 廣州 二零一三年七月一日 10 98.3% 98.5% 96.9% 97.3% 140,000 收益分成基準 30,109 31,769 40,209 30,500
總計 30,174 40,564 118,044 120,545
附註：
(1) 母公司集團及其關聯方開發或擁有的購物商場。
(2) 獨立物業開發商開發或擁有的購物商場。江門奧園廣場的控股公司於二零一八年九月由 母公司集團收購及擁有。
(3) 合約有效日期指我們根據我們與物業開發商或業主訂立的相關商業運營服務合約開始提供商業運營服務的日期。
(4) 入駐率乃基於內部記錄，按各有關期末購物商場的實際租賃面積除以可用租賃面積計算得出。一年內不同期間，入駐率可能較高或較低。
(5) 於二零一五年九月，我們與瀋陽奧園的物業開發商訂立商業運營服務合約（「初始合約」），據此我們同意向購物商場項目提供市場定位及商戶招攬
服務及物業運營及管理服務。預期購物商場於二零一六年六月一日後開業，於往績記錄期間，我們已向物業開發商開發的鄰近區域之各商鋪、幼兒
園及酒店提供商業運營服務。於二零一八年五月，我們與物業開發商訂立初始合約的補充合約，據此，我們不再向購物商場項目提供物業運營及管
理服務。
39. 下表載列我們於二零一八年九月三十日已訂約提供或已提供商業運營服務但於往績記錄期間
尚未作出收入貢獻各購物商場的若干資料：
物業 位置 合約生效日期(3) 合約期限 收益模式
合同
建築面積
實際╱預期
開業日期(4)
市場定位及
商戶招攬
服務的服務費
（年） （平方米） （年╱月） （人民幣千元）
市場定位及商戶招攬服務及商業運營及管理服務
1. 重慶國際城(1) 重慶 二零一六年一月一日 20 收益分成基準 22,000 二零二零年十二月 7,619
2. 蘿崗奧園廣場(1) 廣州 二零一八年一月三日 10 收益分成基準 35,000 二零一九年四月 13,110
3. 惠州港薈星城(2)(5) 惠州 二零一七年
十二月二十三日
10 溢利分成基準 31,000 不適用 6,600
4. 懷化壹線國際商業街(2) 懷化 二零一七年
十二月二十八日
10 溢利分成基準 60,000 二零一九年十二月 8,300
5. 都勻奧園廣場(2) 都勻 二零一八年
四月二十九日
10 溢利分成基準 70,000 二零一九年十月 14,000
6. 盤州奧園廣場(2) 盤州 二零一八年
五月十一日
10 收益分成基準 45,000 二零一九年一月 5,000
7. 唐山香木林廣場(2) 唐山 二零一七年
六月二十五日
10 溢利分成基準 125,000 待物業開發商通知 18,000
8. 巴中巴河廊橋(2) 巴中 二零一八年
一月二十六日
10 溢利分成基準 34,000 二零一九年十月 4,380
9. 梅州集一尚城廣場(2) 梅州 二零一八年
二月二十五日
10 溢利分成基準 52,000 二零二零年十月 7,000
10. 阜陽嘉年華廣場(2) 阜陽 二零一八年
四月十六日
10 溢利分成基準 35,000 二零二零年十月 7,000
11. 九江修水歡樂海岸(2) 九江 二零一八年
六月八日
10 溢利分成基準 50,000 二零一九年五月 7,000
12. 珠海梅溪商業廣場(2) 珠海 二零一八年
七月二十一日
自合約生效日期至
二零二三年
十二月三十一日
收益分成基準 26,800 二零一九年四月 6,500
僅市場定位及商戶招攬服務
13. 瀏陽奧園廣場(1) 瀏陽 二零一七年七月一日 自合約生效日期起計
直至開業日期
不適用 27,000 二零一九年十月 7,465
14. 玉林奧園廣場(1) 玉林 二零一八年
五月二十五日
自合約生效日期起計
直至開業日期
不適用 56,000 二零一九年五月 16,790
附註：
(1) 母公司集團及其關聯方開發或擁有的購物商場。
(2) 獨立物業開發商開發或擁有的購物商場。
(3) 合約生效日期指我們根據我們與物業開發商或業主訂立的相關商業運營服務合約開始提供商業運營服務的
日期。
(4) 預期開業日期指根據我們與物業開發商所訂立的相關商業運營服務合約或收到物業開發商確認，預計購物
商場開業的日期。購物商場的實際開業日期或因多項因素（包括但不限於施工進度、商戶招攬進度及其他無
法預見的情況）而有所延遲。
(5) 由於我們與惠州港薈星城的授權運營商（「星城運營商」）訂立的原商業運營服務協議（「星城服務協議」）訂
明的所有先決條件均未達成，經雙方協定，我們於二零一九年一月二十一日與星城運營商訂立終止協議（「星
城終止協議」）。根據星城終止協議，我們同意不再向惠州港薈星城提供商業運營服務並向星城運營商退還
人民幣1.0百萬元中的人民幣0.8百萬元（「退款金額」，即星城運營商根據星城服務協議向我們支付的部分預
付服務費），經計及我們根據星城服務協議就編製市場定位報告已產生的成本。於最後實際可行日期，我們
已結清該退款金額。
40. 我們於二零一七年六月推出「奥悅家」移動應用程式（前稱「佳園」及「奧園物業」），旨在滿足
我們在管住宅社區住戶的多元化需求。於二零一八年九月三十日，「奥悅家」移動應用程式涵蓋八
處我們所管理的住宅物業，擁有約14,800名註冊用戶。
41. 我們於二零一七年已為若干所管購物商場的零售客戶設立微信公眾號。通過關注微信公眾號，
零售客戶可接收新產品及╱或服務的簡介及推廣信息，查詢及註冊累積信用積分會員。於二零一八
年九月三十日，我們的微信公眾號服務於八家所管購物商場。
42. 作為業務策略的一部分，我們計劃擴大商業運營服務業務的規模，重點放在可實現更高利潤
率及擴充物業管理服務組合的中國城市。更多詳情請參閱本節「我們的業務戰略」各段。除採用內
生增長措施外，我們計劃通過(i)兼併與收購（收購物業管理服務及商業運營服務提供商的多數股權）；
(ii) 投資（收購物業管理服務及商業運營服務提供商的少數股權）；及(iii) 通過與物業管理服務及商
業運營服務提供商開展業務合作建立合營公司實現該等策略。於往績記錄期間，我們分別以代價人
民幣2.0百萬元、人民幣2.5百萬元及人民幣0.5百萬元自獨立第三方收購三間物業管理服務公司安徽
瀚林、深圳華中及清遠樂信之全部股權，以擴展我們的物業組合及地理覆蓋範圍。有關代價乃於我
們與有關賣方經過公平磋商並參考獨立估值師就安徽瀚林及深圳華中編製的估值報告以及清遠樂
信的註冊資本而釐定。我們認為，戰略收購及投資物業管理服務及商業運營服務提供商可令我們進
入新的地區市場，並有效擴大我們的投資組合，因此為實現我們的業務策略的有效途徑。
43. 為實施我們多元化服務種類的業務戰略以滿足客戶不斷變化的需求，我們已於我們的在管物
業設立及營辦兩間中醫中心並計劃設立及營辦一間醫療美容診所。我們預計經營該中心及診所可
使我們更深入瞭解中醫及醫療美容服務於我們在管物業的需求及客戶偏好，從而制定未來計劃。
44. 為更好地實施擴張計劃，我們於二零一八年八月與獨立第三方吉紐思株式會社訂立不具法律
約束力的戰略合作協議，據此，吉紐思株式會社將向我們提供全套美容服務技能及技巧、就醫療美
容診所的營運及管理提供意見以及為我們的診所委派韓國的合資格專業人士（包括醫生、皮膚護理
專家及美容顧問）以提供現場培訓。吉紐思株式會社為一家在韓國首爾擁有13間「PPEUM」品牌門
店的韓國醫療美容服務供應商，其專注於非醫療美容服務及醫療美容服務。鑑於吉紐思株式會社於
醫療美容行業的專長及其在提供優質服務方面的聲譽，我們認為，與吉紐思株式會社的戰略合作為
我們提供進入美容服務行業的捷徑，因而促進我們於中國的未來擴張。
45. 我們線上線下平台經改進的功能
為改進我們線上線下平台的功能，我們與戰略夥伴訂立以下戰略合作協議，以透過我們的線
上線下平台接入彼等營運的線上醫療諮詢及預約服務平台：
• 於二零一八年八月九日，我們與獨立第三方北京春雨天下軟件有限公司（「北京春雨」）
訂立不具法律約束力戰略合作協議，該公司主要從事營運免費移動應用程式「春雨醫生」，
該應用程式旨在為中國患者及執業醫生建立溝通渠道進行線上醫療諮詢。根據該協議，
我們將與北京春雨合作以（其中包括）透過我們的線上線下平台接入彼等營運的線上醫
療諮詢服務平台。在北京春雨營運的該線上平台上，我們的客戶可直接向執業醫生諮詢
醫療建議，而醫生可輕鬆訪問客戶健康數據；及
• 於二零一八年八月十三日，我們與獨立第三方深圳市寧遠科技股份有限公司（「深圳寧遠」）
訂立戰略合作協議，該公司主要從事營運免費移動應用程式「健康160」，該應用程式旨
在提供線上醫療預約服務及為中國患者及執業醫生建立溝通渠道進行線上醫療諮詢。根
據該協議，我們將與深圳寧遠合作以（其中包括）透過我們的線上線下平台接入彼等營
運的線上醫療預約服務平台。在深圳寧遠營運的該線上平台上，我們的客戶可向執業醫
生預約就診。
誠如中國法律顧問所告知，由於線上醫療諮詢服務及預約服務平台由第三方擁有及運營，我
們並不受相關中國法律法規下有關外資所有權的規限。
46. 釐定提供多元化服務的未來計劃的考慮因素
我們已根據以下因素釐定提供多元化服務的未來計劃：
• 我們作為多元化服務供應商的競爭優勢－我們認為，我們的過往成就乃歸功於可提升品
牌價值及客戶滿意度的多元化服務。詳情請參閱本節「我們的競爭優勢－我們提供多元
化服務，該等服務可提升我們的品牌價值及客戶滿意度」各段。由於客戶需求不斷變化，
我們認為，我們應繼續多元化服務種類，以滿足彼等的需求，從而實現未來發展；
• 維持及鞏固作為中國領先物業管理及商業運營服務提供商之一的市場地位－作為中國
領先物業管理及商業運營服務提供商之一，除提供物業管理及商業運營服務外，我們致
力創造及交付額外價值以保持競爭力。我們認為，我們提供可補充物業管理及商業運營
服務的多元化服務的能力將令我們從競爭對手中脫穎而出並使我們能夠維持及鞏固市
場地位；及
• 中醫及醫療美容服務不斷增長的需求－根據弗若斯特沙利文報告，按收益計，中國中醫
及美容服務的市場規模於二零一三年至二零一七年快速增長，且受（其中包括）有利的
政府政策、人口老齡化加劇、對中醫的認識日益加深、人均可支配收入增加、目標客戶人
數持續增長及美容服務接受程度逐漸上升等多種因素的影響，預計於二零一八年至二零
二二年將按複合年增長率介乎10.5%至20.9%增長。詳情請參閱本招股章程「行業概覽－
中國大健康行業」一節。鑒於需求日益增長，我們認為，在我們的在管物業提供中醫及醫
療美容服務契合我們多元化服務種類的計劃。
47. 我們外包若干勞動密集型服務和專業或技術服務，主要包括分包予分包商的清潔、綠化、園藝、
維修及保養服務，從而降低我們的經營成本、提高服務質量並將更多的資源集中用於管理和其他增
值服務，提升運營的整體盈利能力。我們的分包商專門經營他們所從事的服務，因此可以高效的方
式提供服務。截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度以及截至二零一八
年九月三十日止九個月，分包成本分別為人民幣26.2百萬元、人民幣38.6百萬元、人民幣58.5百萬元
及人民幣65.6百萬元。
48. 研發
於二零一八年九月三十日，我們的研發團隊由8名人員組成，其中大部分擁有大學文憑。我們
的內部研發團隊主要負責對移動應用程序的研發及維護。
截至二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日止年度以及截至二零一八年九月
三十日止九個月，研發開支總額分別約為零、零、人民幣412,000元及人民幣1.4百萬元。
49. 僱員
我們十分重視招募高素質人才。我們自大學及其他公司招聘人才，並為我們的僱員提供持續
培訓及發展機遇。
於二零一八年九月三十日，我們在中國共擁有3,532名全職僱員。下表載列於二零一八年九月
三十日按職能劃分的僱員明細：
僱員人數
佔總人數的
百分比
董事會辦公室 4 0.1%
人力行政部 272 7.7%
財務部 177 5.0%
資訊科技部 18 0.5%
物業業務服務部 2,579 73.1%
商業運營服務部 477 13.5%
健康管理服務部 5 0.1%
總計 3,532 100.0%
下表載列於二零一八年九月三十日按地理位置劃分的全職僱員明細：
僱員人數
佔總人數的
百分比
廣東省 2,044 57.9%
重慶市 521 14.8%
湖南省 171 4.8%
廣西壯族自治區 164 4.6%
安徽省 156 4.4%
遼寧省 153 4.3%
四川省 81 2.3%
江蘇省 57 1.6%
山東省 45 1.3%
其他(1) 140 4.0%
總計 3,532 100.0%
15 :
GS(14)@2019-03-03 08:54:4151. 未計及南沙體檢業務
誠如本招股章程「業務－多元化服務」各段所披露，我們已於我們的所管物業設立及營辦兩間
中醫中心並計劃設立及營辦一間醫療美容診所。母公司集團自二零一一年起在其一家位於中國廣
州南沙的酒店（即廣州南沙奧園酒店）運營中提供若干醫療保健服務（「南沙體檢業務」）。南沙體檢
業務自其成立及直至最後實際可行日期一直保持有限的規模。於截至二零一五年、二零一六年及二
零一七年十二月三十一日止三個年度各年以及截至二零一八年九月三十日止九個月，南沙體檢業
務產生之收益分別約為人民幣2.9百萬元、人民幣2.9百萬元、人民幣4.3百萬元及人民幣3.3百萬元。
南沙體檢業務並無納入本集團，原因為南沙體檢業務的建立及發展乃定位於提供與廣州南沙
奧園酒店營運服務互補的延伸服務，此乃與多元化服務的發展規劃一致。
董事認為，南沙體檢業務與本集團的業務之間存在清晰的劃分，而該業務不會且不可能與本
集團的業務構成競爭，原因如下：
(a) 母公司集團已確認其無意進一步發展南沙體檢業務，預期南沙體檢業務未來會保持其現
有運營規模；
(b) 母公司集團進一步確認，南沙體檢業務乃通過使用傳統醫療設備進行，不同於本集團將
開發的基於中醫診斷及治療的醫療保健服務，且南沙體檢業務所提供之服務僅適用於廣
州南沙奧園酒店住客；及
(c) 我們的多元化服務將向我們管理的物業的佔有者╱住戶提供，不大可能與南沙體檢業務
的目標客戶重疊。
52. 奧園資產經營為一間於二零零三年十二月十二日於中國成立的有限公司及為中國奧園的間接
全資附屬公司。奧園資產經營主要從事提供商業運營服務以及物業及股本投資。下表載列於往績記
錄期間奧園資產經營營運的商業物業（「PAP項目」）詳情：
合約期限 業主及物業開發商
合同建築面積
（千平方米）
番禺奧園廣場 二零一三年七月一日
至二零二三年十二月
三十一日
廣州奧譽房地產開發
有限公司，為母公司
集團的成員公司之一
140
於重組前，PAP項目由奧園資產經營營運，奧園資產經營向PAP項目的業主提供商業運營服務。
由於重組，奧園資產經營仍為母公司集團的一部分，而PAP 項目的營運已從本集團業務中剔除。為
使本集團與母公司集團之間的業務有明確區分及避免潛在競爭，奧園資產經營終止其於二零一八
年四月就PAP 項目與業主訂立的服務合約。為替代奧園資產經營，本集團已就PAP 項目與業主訂立
新服務合約，據此，PAP 項目成為我們營運及所管的服務物業（「PAP 項目收購事項」）。本集團並無
就PAP項目收購事項向母公司集團支付任何代價。
董事認為，PAP 項目收購事項將不會對我們的營運及財務狀況產生重大不利影響，原因是(i)
我們就PAP 項目訂立的新服務合約的條款與我們訂立的商業運營服務合約條款大體一致；及(ii) 本
集團熟知與PAP 項目類似的物業項目及母公司集團開發的其他物業項目並在處理此類項目方面擁
有豐富經驗。
將奧園資產經營從本集團剔除及進行PAP項目收購事項的理由為：
(i) 母公司集團擬繼續專注於奧園資產經營的現有業務（即物業及股本投資），其與本集團
主要業務不一致，並屬於保留業務範圍內；
(ii) PAP項目收購事項將有助於精簡本集團唯一從事的商業運營服務業務的企業架構，從而
將本集團與母公司集團之間的業務明確區分；及
(iii) 奧園資產經營擁有總建築面積約為6,500平方米的物業。倘本集團擬於初始階段收購奧
園資產經營全部股權，則會從將有關物業納入本集團的過程中產生巨額代價及應付稅項。
此外，收購奧園資產經營將導致本集團持有大額資產，其與我們輕資產模式及擴張策略
並不相符。
基於上文所述，董事認為，本集團與母公司集團的業務有明顯區分，且母公司集團的業務不會
與本集團的業務構成或可能構成競爭。
為確保未來不會出現競爭，各控股股東已訂立以本公司為受益人的不競爭契據，據此，彼等各
自將不會並將促使其各自的緊密聯繫人不會直接或間接參與可能與我們的業務構成競爭的任何業
務或於其中持有任何權利或權益或以其他方式涉足於有關業務，進一步詳情載於下文「與控股股東
的關係－不競爭契據」各段。
於最後實際可行日期，除上文及本招股章程「董事、監事及高級管理層」一節所披露者外，控
股股東、董事或彼等各自的緊密聯繫人概無於任何直接或間接與本公司的業務構成或可能構成競
爭的業務中擁有須根據上市規則第8.10條作出披露的任何權益
53. 儘管母公司集團開發的服務型物業佔本集團於往績記錄期間服務型物業的絕大部分，本集團
的大部分收益來自於獨立第三方，截至二零一七年十二月三十一日止三個年度及截至二零一八年
九月三十日止九個月，彼等分別佔總收益約59.5%、59.9%、63.8%及58.8%
於售前階段，本集團向母公司集團開發的物業項目提供銷售輔助服務的承諾乃根據母公司集
團既定之內部政策進行公正的服務供應商甄選程序後，並經甄選小組（由母公司集團各成本控制中
心、財務部及法務部的一名代表組成）對自服務供應商獲取之報價進行審查後達致。於往績記錄期間，
本集團獲授母公司集團銷售輔助服務項目的平均比率約為86%。
於交付前階段，本集團就母公司集團開發的物業項目訂立的前期物業管理合約乃透過母公司
集團進行的標準化招標及投標程序獲得的，而招標書將由母公司集團設立的招標評估委員會根據
前期物業管理招投標管理暫行辦法進行評估，惟本招股章程「風險因素－與我們的業務及行業有關
的風險－我們的物業管理服務合約可能未經規定招投標程序而獲得」及「業務－物業管理服務－招
標程序」段落所述商業磋商後物業開發商直接向我們授予的若干交付前物業管理服務合約除外。招
標評估委員會應由不少於五名之奇數個成員組成，其中包括至少三分之二多數之物業管理專家（獨
立於本集團）及母公司集團之代表成員，並隨機從當地房地產管理部門編製之專家名單中選出。於
往績記錄期間，本集團獲授母公司集團於往績記錄期間交付前物業管理項目的平均比率約為96%。
於交付後階段，物業管理服務乃由本集團直接向業主提供，而業主透過業主大會有權委聘（或
解聘）物業管理服務供應商。本集團及母公司集團對業主委聘（或解聘）物業管理服務供應商均無任
何影響。在此過程中，業主有權就委聘（或解聘）物業管理服務供應商進行其自身的評估程序，而本
集團及母公司集團對委聘（或解聘）相關物業管理服務供應商並無任何作用或影響。
本集團向母公司集團開發的商業物業提供商業運營服務的承諾乃根據母公司集團既定之內部
政策進行公正的甄選程序後，並經甄選小組（由母公司集團各成本控制中心、財務部及法務部的一
名代表組成）對自服務供應商獲取之報價進行審查後達致。於往績記錄期間，本集團獲授母公司集
團100%的商業運營服務項目。
儘管來自母公司集團的項目乃於母公司集團進行公正及標準化的甄選程序或招標及投標程序
後獲得，經考慮本集團與母公司集團的長期業務關係以及我們對母公司集團開發的物業項目及商
業物業特性、要求及代價的了解及熟悉，我們預期每年授予本集團的物業管理及商業運營服務項目
的比率可與往績記錄期間的相比較。
儘管我們獲授母公司集團的項目比率預期可與往績記錄期間的相比較，母公司集團應佔收益
百分比預期減少。自二零一五年起，本集團積極進行多元化，擬繼續進一步擴展業務的客戶基礎，
本集團已開始向獨立第三方客戶擁有╱開發的物業開發項目（「外部項目」）提供服務。於往績記錄
期間，已訂約外部項目數目穩步增長，由二零一五年十二月三十一日的一個（佔服務型物業總數的
2.4%）增加至二零一七年十二月三十一日的16個（佔服務型物業總數的19.8%）。本集團物業管理服
務分部就外部項目的計算收益的建築面積亦錄得大幅增長，尤其是，於二零一八年九月三十日，就
提供予外部項目的物業管理服務的計算收益的建築面積為558,000平方米，而於二零一五年十二月
三十一日則為19,000平方米。截至二零一七年十二月三十一日止三個年度以及截至二零一八年九月
三十日止九個月，來自該等外部項目的收益分別約為人民幣0.1百萬元，人民幣1.9百萬元、人民幣6.9
百萬元及人民幣11.7百萬元，分別佔相應期間來自物業管理服務分部物業管理服務的總收益約0.1%、
1.1%、2.9%及5.3%。於最後實際可行日期，本集團為計算收益的總建築面積約為558,000平方米的九
個外部項目提供物業管理服務。
我們通過自己的人員開展業務開發活動。於往績記錄期間，本集團已採取各種措施擴大母公
司集團外的服務型物業組合，包括通過利用其資源、品牌及聲譽向獨立業主╱開發商就潛在業務機
遇提供定制服務、實施員工激勵計劃及其他旨在促進有效資料收集的措施。
本集團的往績記錄表明本集團於往績記錄期間就尋求獨立業主╱開發商客戶的策略及所做的
努力是成功的，因此，董事認為，我們於上市及其後將可繼續尋找獨立業主╱開發商客戶。
此外，我們擬物色戰略收購及投資機遇以多元化我們的服務型物業組合。約62% 的全球發售
所得款項淨額將被用於尋找戰略收購及投資機會以收購或投資其他商業運營服務及物業管理服務
提供商。有關我們選擇收購目標的標準詳情，請參閱「業務－業務戰略－擴充我們的物業管理服務
組合」一節。
於最後實際可行日期及除本招股章程「關連交易– (B) 須遵守申報、年度審閱、公告規定但獲
豁免遵守獨立股東批准規定的持續關連交易」一段所披露者外，業務營運所必需的所有物業及設施
均獨立於控股股東及彼等各自的緊密聯繫人。
於最後實際可行日期，我們的所有全職僱員均主要透過招聘網站及招聘機構而獨立招聘。
16 :
GS(14)@2019-03-03 08:57:2854. 陳志斌:1777
55. 洪嘉禧:112、628、859、608、8469、198
56. 王韶:3319
57. 徐曉東:268、5
58. 雷易群:169
59. 姜玥:3333
60. 袁頴欣: 2121、8257、1933、2359、1877
17 :
GS(14)@2019-03-03 08:59:4461. 德勤
62. 2017年增85%，至7,400萬，2018年首9月增3%，至6,400萬，3,000萬現金
18 :
太平天下(1234)@2019-03-03 11:01:35greatsoup在11樓提及
太平天下在10樓提及
對上兩隻類似的表現都ok。小注抽？
已抽了一萬股藍表
藍表，身份象徵
19 :
GS(14)@2019-03-03 11:03:42太平天下在18樓提及
greatsoup在11樓提及
太平天下在10樓提及
對上兩隻類似的表現都ok。小注抽？
已抽了一萬股藍表
藍表，身份象徵
唔難做