许家印：豪赌首富的代价

身價超越郭台銘台灣真首富林堉璘傳奇

2010-03-08 今周刊

2月25日，林堉璘出手標地！他的三房太太邱寶慧以每坪602.73萬元、總價7.31億元天價，標下宋楚瑜父親的官舍，驚動地產界。

林堉璘手握全台最精華鑽石級土地，經過《今周刊》委請港商戴德梁行專業鑑價，這位全台地王，身價赫然超過鴻海郭台銘，他才是台灣正港的首富！

撰文．劉俞青攝影．聶世傑、陳永錚研究員．黃筱雯除夕夜，二月十三日的晚上十一時整，這是家家戶戶團圓的時光。但位在台北縣蘆洲得勝街附近的湧蓮寺外頭，早已人聲鼎沸，因為當地的居民都知道，每年此時，宏泰集團的大家長林堉璘，都會以湧蓮寺主委的身分，親自率領五個兒子，來到這裡插頭香，祈求地方平安、生意順利。

平地起高樓

從蓋﹁販厝﹂起家到打造﹁帝寶﹂但今年顯然不太一樣，不僅湧蓮寺內的上香民眾比往年來得多，林堉璘的臉上也流露出滿意地笑容。因為過去一年，台灣的土地價值飛漲，手上握有全台最精華土地的林堉璘，也隨著身價暴漲，甚至超越鴻海董事長郭台銘，儼然成為﹁台灣新首富﹂。

但這位﹁新首富﹂眼裡沒有一絲驕傲，他依然按照三十三年來的慣例，在除夕夜晚上十一時，驅車來到這座香火鼎盛的湧蓮寺上香。

蘆洲當地的民眾都知道，這是﹁林董仔的財神廟﹂。

說是﹁財神廟﹂其實並不過分，因為林堉璘在湧蓮寺當了足足三十三年的主委兼董事長，這三十三年來，宏泰集團早已不是當年那位在三重市、蘆洲一帶蓋﹁販厝﹂（便宜平價住宅）的小建商。如今，台北市仁愛路、建國南路路口高高矗立的台灣第一豪宅﹁帝寶﹂，是宏泰集團近年來的代表作，而林堉璘目前的身價也像帝寶一樣，穩坐台灣第一的寶座。

一般坊間的富豪排名，多是以股票市值作為計算基礎，卻忽略個人土地資產的計算，尤其在房地產飛漲之際，極易成為價值計算上的疏漏。例如林堉璘名下雖有宏盛建設為股票上市公司，但由於重要的土地幾乎都不在宏盛名下，因此在國內的富豪排名上，﹁林堉璘﹂三個字，始終未能名列前茅。二○○九年的︽富比世︾雜誌 (Forbes)台灣富豪排行中，他才名列第九，但真實的狀況並非如此。

更上層樓

身價早已凌駕科技、金融產業大老為此︽今周刊︾歷經二個月時間，搜羅宏泰集團名下長期持有的所有土地，再委由專業的地產鑑價機構港商戴德梁行，並諮詢信義房屋、台灣房屋及永慶房屋三大仲介機構重新以市值鑑價，赫然發現，近年來在台灣房地產價格﹁驚驚漲﹂的帶動下，宏泰集團的資產增值幅度驚人，如今林堉璘資產總值至少高達一四三一．六五億元，相較之下，如果以二月底的收盤價計算，鴻海集團總裁郭台銘的身價約為一三九二．五四億元，林董的身價猶在郭董之上。稱他為「台灣真首富」絕不為過。

而且，這樣的計算顯然還有不少遺珠之憾，因為根據了解，林堉璘還有許多私人轉投資的土地，未在這次的計算之內，包括近幾年來在台北縣新店推出﹁湯泉﹂、﹁玉上園﹂等大案而聲名大譟的寶路建設（或稱之湯泉團隊），以及對外以家美建設董事長蔡竹雄為首，實則以林堉璘為主的寶徠建設等等，都屬林堉璘資產的一部分。不過，即使如此，林董近幾年的身價也早已扶搖直上，凌駕於台灣許多科技、金融產業大老之上。

二月二十五日，這位真首富再度出手標地！財政部國有財產局標售台北市建國南路一段，前省長宋楚瑜住過的國防部宿舍，得標人邱寶慧以每坪六○二．七三萬元、總價七．三一億元得標，這位邱小姐不是別人，正是林堉璘的三房，而林堉璘當然就是幕後操盤人。

據房地產資深人士估算，這塊土地位在仁愛路的﹁帝寶﹂與信義路的﹁勤美璞真﹂兩大豪宅之間，地理位置很好，加上過去官舍土地釋出，推案皆百分之百達陣的紀錄，未來規畫以立於不敗之地。

關鍵五年

相中明星地段直取地王心臟林堉璘能有今日財富實力，絕非如一般建商炒作地皮而來。一位跟隨林堉璘多年的老臣透露，和一般資本家不同的是，林堉璘一生賺進的驚人財富，關鍵是在民國七十三年至七十八年的五年內，拍板決定的幾個重要決策，頗具傳奇色彩。

而這個傳奇的奠基點，則來自於全台的﹁地王心臟﹂︱︱信義計畫區。如今漫步在信義計畫區，沿著松壽路的﹁紐約紐約﹂百貨，一路走到隔壁的﹁威秀影城﹂，接著是﹁NEO 19﹂大樓，再左轉到松仁路上的群益金融大樓（交易廣場二號）、及隔壁的交易廣場一號，這整個丁字路口，步行大約五到八分鐘，總計一萬一千多坪土地，唯一的地主，正是林堉璘。

如果說信義計畫區是全台北市心臟，那麼這塊﹁寶地﹂無疑就是﹁心臟中的心臟﹂，尤其有一○一大樓加持後，這塊土地更是閃耀著如鑽石般的光芒，全台北市民無論逛街、購物、看電影，甚至是上班，幾乎都與這塊土地有關。

值得一提的是，當年的信義計畫區，在開發之前，不過是一片稻田和荒蕪之地，任誰也想不到，如今成為台北市最貴的地段，不但商業發達、百貨公司林立，也是全台北市豪宅的集中地。而林堉璘早在二十年前就相中了這個未來的﹁鑽石寶地﹂。

民國六十幾年至七十年間，林堉璘的宏泰集團在三重市、蘆洲一帶興建大量的販厝出售，在當時台灣經濟起飛的年代，賣這種房子，興建期短、毛利又高，短短幾年的時間，就為林堉璘打下不錯的基礎。

抓住重劃區

報酬率十倍至百倍奠定首富基石民國七十年開始，台北市的土地開始進入都市計畫，大量重劃區開始研擬、規畫，敏銳的林堉璘嗅到了商機，開始跟著政府政策的規畫走，拿著賣販厝賺來的現金大量購地。他認為重劃區之所在，就是商機之所在，靠著這個概念，民國七十三年，買進大直重劃區上，包括如今的薇閣汽車旅館、典華飯店及遠東愛買等共計八五○○坪土地，根據本刊多方了解，林堉璘當時買進大直重劃區土地的價格，約當一坪兩萬元，總價僅僅一億七千萬元。

當時的兩萬元有多大？如果以當年基層公務人員月薪大約六千元計算，不過三個月薪水多一點，換算成如今的物價，最多不會超過二十萬元，換算總價也不超過二十億元，如果和戴德梁行重新鑑價後的市價大約二五○億元相較，二十六年的時間，﹁實質報酬率﹂超過十倍。

過了三年，林堉璘又出手，買下當時還是一片眷村用地的﹁松基一村﹂六千多坪土地，也就是現在位於台北市敦化北路、民生東路路口的﹁宏泰世界大樓﹂與﹁宏泰世紀大樓﹂兩棟指標性大樓。宏泰內部人士表示，當時還是前中華賓士董事長劉玉波先介入，後來因故未能買下來，林堉璘才後發先至，收購整合成功，每坪單價和大直土地買價差不多，也在每坪兩萬元左右，和現在戴德梁行重新鑑價後的市價三五○億元比起來，同樣有超過百倍以上報酬率。

根據透露，這塊地至今仍是這位一生浸淫房地產的全台地王，最得意之作。

從民國七十三年起的五年之內，台北市許多土地進入重劃，林堉璘看準趨勢，幾乎一路都在買地，土地只進不出，直到民國七十八年買到了信義計畫區，成為扭轉林堉璘一生的關鍵，也為今日的首富地位，奠定穩固的基石。

有了這塊﹁寶地﹂在身，有如﹁黃袍加身﹂，是林堉璘坐穩全台首富的基石，曾有友人提醒林堉璘，﹁只要這塊土地不賣，無論誰來插旗（執政），就算是共產黨來了，你都是贏家。﹂林董當然不會不懂這個道理，才會穩穩抱住這塊土地二十年不賣。據了解，民國七十八年，林堉璘慧眼獨具，僅以每坪大約十萬元、一萬一千坪共十餘億元的價錢，在些許的爭議與紛擾中買下這塊土地後，如今房價驚漲，根據戴德梁行的估價，至少六百億元，當年一坪約十萬元買進，如今每坪已高達六百萬元，但總經理顏炳立強調，﹁這只是一塊、一塊土地加起來的價格，如果是整塊大面積一起出售，天曉得？只能說肯定是天價。﹂土地價值從十餘億元到如今至少六百億元，市場人士戲稱，林堉璘這筆投資早已是﹁新台幣變歐元﹂。

長期養地

耐住寂寞不躁進、等待時刻才出手林堉璘出手時，當時的信義區已經重劃完成，也就是俗稱的﹁肉地﹂，根據宏泰集團內部一位跟了林堉璘多年的老臣表示，主動上門來表示過對這塊地有興趣的人，﹁足以把門檻踩平﹂，但林堉璘打定主意，﹁不賣就是不賣﹂。

事實證明，林堉璘對趨勢判斷正確，出手更是精準，更重要的是，﹁咬到之後絕不輕易鬆口﹂，堅持下去，才有今日的財富。

根據戴德梁行的鑑價，光是民國七十三年至七十八年間所買進的三大區塊土地，包括敦北民生、大直與最重要的信義計畫區，當時的買入總成本不到二十億元，但如今市價就高達一千二百億元，幾乎讓林堉璘立於不敗之地。十多年前，林堉璘曾向友人表示，當時宏泰集團每年租金收益已高達三十億元，等於一年回收一．五個資本額。

即使地產人士估算，近年來台灣的租金收益增幅遠遠不若房價的增值，但林堉璘的口袋深度，仍然令人不敢輕忽。

和一般建商大不相同的是，林堉璘只買地，卻不急著開發，顏炳立說，﹁這得有兩大要件，一要口袋夠深，二要是精華重地﹂，以大直土地為例，從買進到著手計畫開發，中間至少閒置十年，十年期間，要耐住寂寞不躁進，等待精準時刻才出手，﹁林堉璘其實是土地投資人，不是一般建商﹂。

積極開發

看準郊區土地、景氣谷底反轉推出但精華土地畢竟有限，即使不躁進，然而陸續釋出後，﹁好貨出光﹂，林堉璘的操作手法也跟著改變，他不再長期養地，最近十年，林堉璘的目光開始轉向郊區的大面積土地，而且積極開發。市場聲名大譟的﹁湯泉﹂一案，在新店郊區買進數萬坪土地，在景氣谷底反轉之際推出，漂亮結案，至今被房地產人士稱之為﹁湯泉奇蹟﹂，根據林董向友人坦承，﹁湯泉幫我賺進一百億元。﹂林董的出手沒有停歇，三年多前，他又一次大舉出手，買進淡水新市鎮的土地，宏泰集團名下共買進四萬三千多坪淡水的土地，而如果連同林堉璘個人相關的寶路建設等共計買進七萬坪，目前﹁台北灣﹂等已經陸續開始推案。根據市場人士估計，如果淡水的土地逐步完成開發，林堉璘在淡水賺的錢，﹁絕對不會比湯泉少﹂。而林董最近一次出手，則是三房邱寶慧以天價標下前省長宋楚瑜住過的舊舍。

和台灣早期的商界聞人一樣，多金的林堉璘也多情，他正式納入族譜的共有三房太太，總共為他生下五子四女，林堉璘一視同仁，無論兒子、女兒或是大房、二房、三房，每個小孩都在帝寶擁有一戶，如今林堉璘自己為家族在帝寶保留十二戶（亦有傳言還有更多），這也是為人父的林堉璘疼愛子女的一面。

但只要是宏泰員工都知道，在教養上，林堉璘絕對是﹁嚴父﹂，即使早已長大成人，但只要提到爸爸，每個小孩都是正襟危坐，不敢有絲毫放鬆。

林堉璘在家中無比威嚴，據透露，在林家餐桌上，林堉璘沒有拿起筷子之前，大家都不敢開動，即使開動，也必須是林堉璘筷子掃過的那盤菜，其他人才可以跟進夾菜；如果吃到一半，林堉璘突然想起什麼事情，開口說話，所有人一定立刻全部放下筷子，專心傾聽爸爸的教誨。

而早期孩子們赴美讀書，遇到寒暑假回台，進林堉璘辦公室報告，只要稍微衣著不整，如少扣一個釦子等，門外立刻可聽到高分貝訓斥聲。從此以後，要進董事長辦公室前，祕書小姐總會提醒﹁衣服要穿好﹂。

教子嚴格的林堉璘，對待員工就寬厚許多，只要是宏泰蓋的房子，員工可依﹁底價打九五折﹂購買，而只要課長以上層級，買車分期付款，﹁公司、個人對半付款﹂。

林堉璘曾對家人說，我們可能有十家公司，每家公司只是我們心裡的十分之一；但對員工而言，工作卻是他們的百分之一百，當然要用心對待員工。

對於員工，林堉璘有一番獨有的看法，他常教子女說：﹁要會用人，要會用鼇（ㄠˊ，意指能幹的人）人，要把人用鼇（把部屬變得能幹之意）﹂，意思是在教育員工的過程中，得鞭策自己，要有識人之明、用人之能，才能﹁把人用鼇﹂。

民國二十五年出生的林堉璘，今年已經七十四歲，雖然帝寶已經完工交屋多時，但他自己並未搬進帝寶，至今還住在宏泰世紀大樓的頂樓、宏盛建設的樓上，問他為什麼？他說：「習慣了，方便就好。」每天早上十時，林堉璘走下樓，就等於進辦公室開始上班；這幾年逐漸交棒之後，他一周會有三、四天出現在淡水球場打高爾夫，到了晚上，酒量很好、喜歡小酌的他，常會現身宏泰民生大樓地下室的台北聯誼社內吃飯喝酒，有時還請那卡西來伴奏唱歌，生活恬淡有味。

看好房價

目前只是穩定﹁可能還會更高﹂林堉璘算是國內第一代的企業家，低調、嚴厲，是其一貫的特色，但除此之外，林堉璘目光精準、腦筋靈活，對當前資訊的蒐集、媒體的報導十分注意，尤其具備房地產業對土地取得成本、建造成本的精確計算；早期幾筆土地的取得，其實都有灰色空間，但林堉璘拿捏得當，全身而退，頗懂得﹁富貴險中求﹂的箇中道理。

二月二十五日，林堉璘再次出手，以高價標下精華區土地，用行動證明這位台灣地王仍看好台灣的房市後勢；早在今年一月底，宏泰集團尾牙，林董也曾對員工發表看法，他說，目前的房價﹁只是穩定而已，可能還會更高﹂，在如今能見度不高的房市走勢中，林董的動作與見解，或許已經為台灣房地產的下一步，指出方向。

年年插頭香林董仔的「財神廟」嚴格說來，台北縣蘆洲得勝街上的湧蓮寺不僅是林堉璘的財神廟，其實更是在此發跡的「三重幫」財神廟。

台灣早期有名的地方派系，最早從蘆洲發跡，後來才轉進三重市發展的「三重幫」，最早是從林堉璘的父親林建生經營碾米廠開始，後來由林堉琪、林堉璘、林榮三兄弟和其姊夫陳萬富接手，由於三兄弟陸續在國內地產界大放光芒，才被冠以三重幫之名。

如今只要一走進湧蓮寺，就會看到牆上用金漆刻寫著「林謝罕見捐款二百萬元」的字樣，林謝罕見是林堉璘大哥林堉琪的妻子，也是宏國集團大家長；而寺內佛像背後的牆壁上，也寫著林堉璘另一位弟弟、聯邦集團董事長「林榮三重建本廟」等字，足見三重幫對湧蓮寺的付出。

但自從民國66年之後，林堉璘任主委兼董事長，至今33個年頭，比起其他兄弟，林堉璘更是出錢出力，維護這座財神廟。根據總幹事鄭瑞銓表示，即使事業體龐大，「但林董幾乎每個月都會撥空來廟裡開委員會」，而每年除夕夜的11時整，林堉璘更是一定親率兒子，到廟裡上香，33年來風雨無阻，從未間斷。

不少蘆洲民為了能沾染到林堉璘的好財氣，也會在除夕夜在寺外等待林董的到來，供奉觀世音菩薩的湧蓮寺逐漸成為蘆洲重要信仰中心，而林堉璘主掌下的湧蓮寺提供蘆洲當地免費公車、設立圖書館等，一路以來盡心盡力，也成為蘆洲地方上的佳話。

林堉璘身價超越郭台銘

林堉璘身價

持股(％) 價值（新台幣億元）土地 100 1317.74 安泰商銀 40 62.89 宏盛建設 50 51.02

總價值 1431.65

郭台銘身價

持股(%) 價值（新台幣億元）鴻海 11.44 1246.57 鴻準 1.17 11.288 群創 6.99 103.74 廣宇 2.40 5.62 富士康 8.23 19.12 信義富邦 300坪 4.7 鴻禧山莊（別墅） 200坪 1 徐州路舊公寓 80坪 0.5

總價值 1392.54

林堉璘養地26年有成之五大黃金地段

——信義計畫區

交易廣場一 (B3)

購入時間：民國78年

購入成本：10萬元/坪

土地面積：2591坪

目前市價：126.57億元

交易廣場二 (B4)

購入時間：民國78年

購入成本：10萬元/坪

土地面積：2616坪

目前市價：79.01億元NEO 19 (A19)

購入時間：民國78年

購入成本：10萬元/坪

土地面積：1692坪

目前市價：101.57億元威秀影城 (A16 A17)

購入時間：民國78年

購入成本：10萬元/坪

土地面積：2629坪

目前市價：170.99億元

紐約紐約 (A14)

購入時間：民國78年

購入成本：10萬元/坪

土地面積：1664坪

目前市價：124.8億元林堉璘養地26年有成之五大黃金地段——大直、士林、淡水、敦化民生

淡水淡海段

購入時間：民國96年

購入成本：15萬元/坪

土地面積：20352坪

目前市價：34.4億元

淡水新市段

購入時間：民國96年

購入成本：15萬元/坪

土地面積：22729坪

目前市價：51.6億元

宏泰世界

購入時間：民國73年

購入成本：2萬元/坪

土地面積：2068坪

目前市價：

119.4億元

宏泰世紀

購入時間：民國73年

購入成本：2萬元/坪

土地面積：1950坪

目前市價：

78.06億元

典華飯店

購入時間：民國76-78年

購入成本：2萬元/坪

土地面積：1618.1坪目前市價：41.22億元

薇閣汽車旅館

購入時間：民國76-78年

購入成本：2萬元/坪

土地面積：3236.1坪目前市價：90.35億元

士林特力屋

購入時間：民國87年

購入成本：10萬元/坪

土地面積：4575坪

目前市價：

93.25億元

遠東愛買

購入時間：民國76-78年

購入成本：2萬元/坪

土地面積：3759坪

目前市價：111億元

鑑價機構：戴德梁行

整理：黃筱雯

營建起家跨足金融——林堉璘的企業王國

營建類

宏盛建設(上市)

董事長：張根籐

資本額：55.6億元

宏泰建設

董事長：林堉璘

資本額：2.07億元

助群營造、

堉寶建設…等

金融類

宏泰人壽

董事長：周國端

資本額：73.4億元

群益證券(上市)

董事長：陳田文

資本額：161.1億元

群益期貨(上櫃)

董事長：孫天山

資本額：61.5億元

安泰商銀(上市)

董事長：丁予康

資本額：195.8億元

整理：黃筱雯

購地心法地產界「老先覺」心中自有一把穩定的尺軸線買地學成功率百分之百

四年多前，︽今周刊︾採訪團隊曾經專訪林堉璘，記者問他最看好哪塊區域未來發展，他回答：﹁大直、內湖、南港﹂。這位老先覺四年多前看似隨意的回應，如今市場印證，一字一字，有如千金難買的投資箴言。

撰文‧劉俞青

林堉璘買地、養地成為首富，其實他的心中有個不敗的祕密，根據跟在他身邊超過二十年的人士透露，林堉璘喜歡沿著台灣西部的地理軸線買地，從新莊、內湖、淡水到士林，都不脫這個基本原則，至今成功率百分之百。

林堉璘的想法是，所有的政策、交通運輸，長期一定會沿著此軸線開發，所以沿著軸線買準沒錯！

要和林堉璘學買地，不是容易的事。這位人士觀察多年分析，最困難的不是口袋深淺問題，而是個性。

林堉璘平常和朋友吃飯、喝酒時很隨和，回到家裡教育子女則很嚴格，但無論是輕鬆還是嚴格的一面，﹁其實都沒有碰觸到他內心極穩定、極穩定的一把尺。﹂就是這異於常人的穩定性格，讓林堉璘買到一塊又一塊的好地，都能長抱不放，無論外在環境如何轉變，絲毫不會動搖他心中那一把穩定的尺。

地王絕學一：凡事講求平衡選對地方、做好規畫就有利可圖舉例來說，這麼多年來，他一直深信並且奉行這套軸線買地學，一方面，從市場經驗不斷印證他的想法正確，二方面他對自己在地產上的心得，有著絕對信心。

又例如他也常跟員工說，都市更新只是賺小錢，重劃區帶進的商機才是長期、源源不絕的大錢。從信義計畫區、到大直、淡水，他自己多年來也深刻執行。

﹁但這一面，許多與他往來多年的好友都還不見得觀察得出來。﹂這位人士觀察，以信義計畫區這塊﹁鑽石寶地﹂為例，民國七十八年林堉璘買下之後，不只是對外說不賣，即使面對不斷上門表示收購意願的人士開出的誘人條件，林堉璘連一秒鐘都不猶豫，直接拒絕，﹁我跟在林董身邊這麼多年，沒見過他為這塊地的去留煩惱過。﹂如今二十一年過去，﹁想想看，如果你在台股兩千點時進場買股，能一路抱到一萬兩千點的，全台灣有幾人？﹂甚至民國八十七年前後，因亞洲金融風暴造成房市長期低迷不振時，他還是不為所動，堅持不賣地，當時他說：「我不悲觀，只要選對地方、有好規畫，就有利可圖。」事後驗證他的看法是對的。

地王絕學二：保持判斷力

隨時注意市場訊息鍛鍊敏感度這位人士認為，﹁這不是普通生意人的智慧﹂，林堉璘曾對員工說過，﹁凡事要講求平衡﹂，心裡平衡了，這把尺才能夠長久穩定的把持住。從軸線兩邊講求平衡、到家庭的經營，林堉璘其實都奉行不渝。

也因此有人說，林堉璘其實是﹁土地投資人﹂，而非一般建商，這句話說得頗為精準。他買地之後，不會把素地賣出，他自己就曾經說過：「我買土地都是要開發的，從未把素地賣掉。」林堉璘的目光一直都在遠方，而非腳下。四年多前，︽今周刊︾採訪團隊曾經專訪這位地產界的「老先覺」，也是近年來林堉璘唯一接受過的一次採訪，當採訪結束前，記者趨前問他，最看好哪塊區域發展時，他回答：﹁大直、內湖、南港﹂，這位老先覺四年多前看似隨意的回應，如今經過市場印證，一字一字，有如千金難買的投資箴言，這三大區域正是這波房地產多頭，最快創新高的區域。

即使已經高齡七十四歲，但依舊耳聰目明的林堉璘，仍時刻讓自己保持對長期趨勢的判斷力。只要看到媒體上對房地產的報導，有他認知以外的訊息時，他會立即要部屬去研究，然後向他報告，隨時留意對房地產市場的敏感性，數十年如一日。

日前林鴻南說，爸爸看到︽今周刊︾發行人謝金河撰文提及，高雄房地產有上漲空間，幾乎不曾赴中南部購地的林堉璘，立刻興致頗高地找人研究。顯示這位全台地王對市場上的變化，隨時保持著高度的興趣與關注。

此外，宏泰集團內部有個不成文的規矩，就是禮不是不能收，但要﹁按市價加兩成回禮﹂，這是不占人便宜的林堉璘。

地王絕學三：低調、厚道

不上台面不躲責任永遠是商人林堉璘對自己嚴格，依序往外，對越外圍的越客氣，所以最好的是朋友、客戶，對朋友比員工好，基層員工又比主管好，主管比女婿好，女婿又比兒子好，對兒子最嚴格，所以每位兒子都非常怕爸爸，尤其林堉璘罵兒子從不看場合，經常在一堆員工面前就開罵，就算關了門罵，也是罵到門外都能聽得一清二楚，完全不留情面。

此外，外界常會以為從﹁湯泉﹂一案，林堉璘才開始以暗股做個人的轉投資，但是其實不然。

早在十幾年前，林堉璘就已私下投資某位時任台北縣建商公會理事長名下的一家建設公司，但後來這家建設公司爆發了一樁非常嚴重的疏失案，公司負責人遭法院判賠高額的補償金，林堉璘雖然因為是私下投資而逃過了一劫，但根據了解，高額的賠償金幾乎都是由林堉璘支付，並沒有因為是私下投資而閃躲責任。這是厚道的林堉璘。

對林堉璘這種老一輩的企業主而言，能不在台面上就盡量不要，但如果真的﹁非他不可﹂的時候，也願意出來為大家貢獻服務。早期他的妻舅陳萬富、和弟弟林榮三都曾參與選舉，林堉璘都是幕後操盤手，對政治環境的熟悉度，絕對不亞於任何人，但他自己堅持不躍上台面，他曾經私下說，﹁我永遠是個商人﹂。

以擔任建商公會理事長為例，其實早在民國六十年初，首任理事長殷之浩要卸任時，就力邀林堉璘接棒，但林堉璘考量當時營建署長多為外省籍，如果理事長也是外省籍，在溝通上或許比較容易，因此在以幫會員爭取更多福利的前提下婉拒出任，直到後期，時空環境逐漸開放，林堉璘才在會員簇擁下，點頭擔任理事長一職。這是低調的林堉璘。

全台最大房東

內斂謙虛、回饋鄉里不忘本如今，早已家財萬貫、三代吃穿不盡，而且這些資產報酬（租金收益）幾乎是最不受景氣循環影響，無論颳風、下雨都能穩穩帶進收入。但即使如此，林堉璘卻還是對家人說：﹁我們經過這麼多年打拚，才有﹃點薄﹄（台語，些許之意）基礎﹂。這是內斂、謙虛的林堉璘。

事實上，林堉璘的父親林建生發跡自蘆洲，幾十年來，林堉璘沒有忘記對家鄉的回饋，他在蘆洲蓋﹁林建生紀念圖書館﹂、對湧蓮寺的長期付出、提供免費公車等等，不少蘆洲民都點滴在心頭，這個時候的林堉璘，不再是那位拿著計算機、精明勝過電腦的全台首富。這是一位默默愛護家鄉的林堉璘。

是不是首富，對林堉璘而言，或許不是那麼重要，他其實也曾經抱著這些土地資產，走過民國八○年代、長達十多年的房市大空頭。當時產業外移嚴重，台灣房地產幾乎陷入谷底，一蹶不振，林堉璘也不曾動念賣地。而如今房地產多頭再起，他的身價急速增漲，他還是一樣：二十多年來，無論外界如何天搖地動，始終不變的是全台大地王林堉璘！

真首富語錄

1. 「土地升值要看政府的政策，政府要在哪裡大建設，才是土地升值的主力。」---（2007年）2. 「我買土地都是要開發，但要等機會開發。」3. 「如果不是台灣政治環境這樣天翻地覆，這個案子就不會只有小賺，一定是大賺的啦。」----指帝寶（2007年）4. 「我們金融沒做好，即使賠錢也要做下去。」---（2005年）5. 對集團幹部說：「不留一點事情給你們做，萬一有一天我不管事了怎麼辦？」---（2005年）6. 「望子成龍是每位父母的盼望，但是以他們現在的年齡來看，如果要他們做到最好，孩子的壓力會很大，做父母的也不忍心。」「如果孩子有興趣，也想做事，我就幫他關心一下，也不要期望太高。」---（2005年）7. 他常教子女說：「要會用人，要會用鼇（ㄠˊ，意指能幹的人）人，要把人用鼇（把部屬變得能幹之意）。」

整理：黃筱雯

林堉璘代表作，「帝寶」無可匹敵！

坐落台北市大安區仁愛路與建國南路口的宏盛帝寶，是林堉璘在地產界的代表作，站穩全台第一豪宅的寶座，無人能敵。

帝寶基地面積高達5642坪，2005年完工後，台北市中心精華地段至今尚未有豪宅基地面積超過它，是其能在豪宅市場維持第一的關鍵因素，社區房價更隨著賣一戶少一戶的效應下，從最低點每坪85萬元，去年底已站上每坪178萬元，最新每坪開價已跳升至200萬元，五年漲一倍以上。

有房地產業者形容，宏盛帝寶就像是股票市場的大型權值股，在多頭市場股價漲得特別快，而且是法人優先壓寶標的，同樣地，只要房地產景氣持續高檔，宏盛帝寶的房價不但是豪宅市場率先起漲的領頭羊，而且不論台灣富豪想換房子，或想買豪宅，第一個想到的一定是：宏盛帝寶有沒有貨。

此外，投資興建宏盛帝寶的宏泰集團創辦人林堉璘，更保留12戶給家族成員自住，光登記在第二代子女名下的市值就將近30億元。

除了硬體設施至今仍為台灣豪宅市場典範，宏盛帝寶的軟體服務，如今已成為國內高檔住宅學習的標竿。宏盛帝寶聘請的物業管理公司怡盛物管，共派駐50位專業人士常駐社區，不但有專業管家服務168戶住戶的大小事，還有經過嚴格維安訓練的保全人員管理門禁安全，據了解，宏盛帝寶的物業祕書不但熟背所有住戶背景，連住戶家裡養的狗都認識，但對外一律守口如瓶，為的就是保護客戶隱私，這些隱形的附加價值，都是讓帝寶身價水漲船高的重要關鍵。

（梁欣儀）

集團接班上擋兩兄長下阻二、三房林鴻南接班？考驗林堉璘智慧

在本刊追擊下，林堉璘的二房兒子林鴻基、三房兒子林鴻森首度曝光！

林鴻南上有二位兄長，下有二房、三房夾擊，在這場﹁兄弟登山，各自努力﹂的馬拉松競賽中，箇中變化牽一髮動全身，誰會最後攻頂？考驗林堉璘的大智慧。

撰文‧劉俞青

宏泰集團的走廊上流傳一則故事：外界原本以為大家長林堉璘以個人轉投資大賺一票的新店﹁湯泉﹂一案，其實原本林堉璘是先把這塊地交給三子、宏泰建設總經理林鴻南做評估，但林鴻南精算之後，覺得成功機率不高，林堉璘才轉交自己轉投資的寶路建設開發。最後證明﹁薑是老的辣﹂，此案結清，大賺上百億元。

而意外撿到寶的寶路建設，其實是林堉璘以三房太太邱寶慧的名義投資，這個案子也讓邱寶慧的財力因此大增。

﹁湯泉﹂失算錯失﹁帝寶﹂個性急﹁吃緊弄破碗﹂林堉璘共有五子四女，其中元配林陳寶月為其生了三子四女，而就屬三子林鴻南最積極，也最得林堉璘寵愛。但自古以來，接班就是敏感大事，這場涉及親情倫理的接班大戲，林鴻南無疑是最佳男主角。

除非標地等大事，否則目前宏泰集團內部的一般例行事項，幾乎已經以林鴻南為首，尤其二年前，原本頗受林堉璘重用的大女婿許東隆退出宏盛建設之後，林鴻南在集團內更是建設、金融兩大領域一把抓，越來越有逐步接班的架式。

但在龐大的宏泰集團中談接班，豈是容易的事？尤其林鴻南並非長子，上有二位兄長，大哥林鴻彬目前是宏泰人壽董事，二哥林鴻熙則赴大陸管理當地事業，下面還有二房、三房，在這場﹁兄弟登山，各自努力﹂的馬拉松競賽中，誰會最後攻頂？一位對林堉璘了解甚深的人士表示，﹁最後結果，是林堉璘大智慧的考驗﹂。

林鴻南當然深知這場大考驗的難度之高，據宏泰內部人士表示，﹁林鴻南其實非常認真，也很想把事情做好﹂，但從小得天獨厚的他，個性急，容易我行我素，不諳與員工溝通方式，在集團內風評兩極。

例如林鴻南與主管開會，他常會不自覺仰起頭閉起眼睛，許久不作聲，甚至有些高傲，讓正在向他報告的員工非常尷尬，覺得﹁一定是自己報告不好﹂，但久了才知道，其實這只是林鴻南的﹁習慣動作﹂。

善於精算頗有乃父之風回國多年仍未交出代表作也有極高階主管抱怨，「鴻南的腦筋動得快，一轉眼他就推翻掉自己剛剛的說法了」，但這樣的結果卻讓專業經理人無所適從，據說這位主管後來為了作業方便，許多與林鴻南間重要文件往來，一律都出具律師信函，以求確認無虞。

林鴻南的個人風格極強，又想急著做出成績，難免「吃緊弄破碗﹂。

﹁湯泉﹂一案失算，已經令他扼腕，他與﹁帝寶﹂一案再度失之交臂，讓林堉璘將這個大案交由許東隆負責，最後﹁帝寶﹂和﹁湯泉﹂一樣開低走高，看在林鴻南眼裡，其實很不是滋味；四年前，決定全心投入林口的﹁法國小鎮﹂一案，這個案子總銷一百億元，在當時也是不小的案子，雖然後來也結案，但宏泰事後內部評估，其實只有小賺。這對回國多年，遲遲未在爸爸面前交出代表作的他，壓力頗大。

也許就在這種壓力下，三年前，林鴻南拍板決定從市場上買回群益證券的主導權。群益證券本來是林堉璘二女婿陳田文全心經營的事業，績效一直表現不錯，宏泰只是大股東，林鴻南突發奇兵、成功收回群益證券的主導權後，本意或許想要建功，但沒想到招來市場評價不一，據悉有友人曾經當面向林堉璘提醒：﹁不該趕盡殺絕﹂；這個原本是林鴻南的苦心布局，最後是林堉璘親自跳下來收場，讓陳田文繼續坐穩董座的前提下，才勉強讓事情平和落幕。

在這場接班大戲中，外界常以﹁鴻南最像爸爸﹂形容林鴻南在爸爸心中的地位，事實上也如此，尤其在地產業，常要精算許多建案的可行性，林鴻南計算功力絲毫不比爸爸差。

有一次，林堉璘、林鴻南和幾位主管開會，根據轉述，林鴻南整場會議心不在焉，只顧拿著計算機拚命按，結果爸爸當場念他：﹁開會就開會，不開就出去。﹂隔沒幾天，同樣的場景，只是開會的人多了二房兒子林鴻基，結果這次，換成林鴻基拚命按計算機，沒想到，前幾天才被念的林鴻南開口：﹁開會就開會，不開就出去﹂，當場讓與會人士會心一笑。

這幾年，林鴻南的兩位弟弟，包括二房兒子林鴻基與三房兒子林鴻森（原名林坤達）逐漸長大，其實也給林鴻南帶來不少壓力。尤其林鴻基為人謙遜有禮，在集團內評價頗高。過去曾在安泰銀行基層歷練，現在轉任宏盛建設的董事長特助，主要工作是接手大姊夫許東隆留下來的﹁帝寶﹂一案。但面對記者的詢問，林鴻基絲毫不敢居功，只說：﹁帝寶最困難是在初期，我接手之後，大環境已經容易多了。﹂把功勞全歸給許東隆。而三房兒子林鴻森今年二十六歲，剛從國外讀書回來，目前由於三房邱寶慧並未納入宏泰集團之中，因此林鴻森也未在宏泰集團任職。

二房、三房均有好評價

接手帝寶不居功轉進大陸財力增林堉璘個人轉投資的寶路建設、寶徠建設等等，其實都是以邱寶慧的名字進行投資，換言之，等於是三房的資產。這幾年，寶路建設在﹁湯泉﹂大賺一筆之後，資金轉進大陸推案，標榜建設公司是來自台灣的﹁湯泉團隊﹂，結果銷售狀況很好，在上一波的宏觀調控前出清結案，再賺一筆；如今又在新店推出﹁玉上園﹂千戶大案，市場預估應該賣得不錯。

三房近幾年的推案順利，也讓其財力大增，根據市場人士估計，五年來至少進帳超過二百億元。對大房或林鴻南而言，不啻是個威脅，二月二十五日，邱寶慧以個人名義、以每坪六○二萬元高價，買下位在台北市建國南路前省長宋楚瑜住過的國防部宿舍，儘管市場人士都預測，背後自然是林堉璘操盤投標，但也讓人見識到三房的實力與魄力，在房價高點依然勇於進場。

林鴻南當然清楚箇中的微妙變化，但在爸爸林堉璘主政下，彼此間仍維持和諧的局面。也許只要宏泰集團繼續持有如此龐大的土地資產，基石穩固，林鴻南的接班地位一時之間就難以撼動。

林堉璘家族表

林堉璘

大房林陳寶月

長子林鴻彬妻王菁菁

次子林鴻熙妻蕭如淨

三子林鴻南妻王婉玲

長女林碧玉夫許東隆

次女林碧蕙夫陳田文

三女林碧華夫李孔哲

四女林碧真夫何宗龍

二房四子林鴻基

三房邱寶慧五子林鴻森

整理：黃筱雯

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一眾金融大戶，上週四在恒大上市六個月的禁售期解封即日，隨即拋售套現；加上恒大率先發難，全國樓盤八五折斬貨套現，恒大股價當日大瀉一成。

曾在恒大上市時當過「一日首富」的主席許家印，身家暴升至四百八十億元，超過○九年《福布斯》中國內地首富比亞迪主席王傳福的身家。半年過後卻落得非常狼狽，許家印發茅四出叩門；望富豪手下留情，忍手沽貨，恒大的生死存亡，就操控在持有近半成恒大股份的周大福老細鄭裕彤手上，一旦他按捺不住，在市場沽貨，恒大股價將跌個四腳朝天，隨時被拆骨斬件。

上週四即五月六日，正是恒大地產上市六個月禁售期剛屆滿的「大鑊日子」，股價一開市隨即插水，最多跌一成有多，全日成交額達五億元，週五未止瀉再跌半成，低見兩元四角八仙，較高位四個七，大跌近五成。同日恒大高調宣布全國樓盤八五折大減價，一時之間風聲鶴唳；市場人士都四出打聽誰在沽貨，就連富豪飯堂——灣仔福臨門外的泊車仔，都加把嘴談論恒大割價賣樓的新聞：「何止八五折呀，同啲恒大相熟嘅人開句聲，七折都得呀。」

隔日，設於廣州恒大御景半島會所（恒大酒店）的銷售中心人流雖然較多，但大部分只是已入住的住客，甚至有住客坐在銷售中心閒聊。全日睇樓的人估計有三十人，而埋枱傾價的就只有五組客戶，廣州人金小姐亦被八五折吸引來睇樓，埋枱傾價近一小時仍未有成交：「折咗仲要萬五蚊一平方（約等於一千三百九十元一方呎），太貴啦，個樓市仲有得跌，我會等到一萬蚊一平方（米）先買，現在先睇環境。」

昔日上市富豪捧場

半年前恒大上市時，認真星光熠熠，鄭裕彤、大劉、張松橋、楊受成等人都俾面出席；大劉更是瞓身力撐。去年十一月，大劉以五千萬美元認購恒大股份，今年更兩度認購恒大優先票據共七點五億美元，合共押注逾六十億港元。上週四、五兩天恒大股價累跌一成半，大劉如常到福臨門午飯，記者問他有否沽售恒大股份，他聽到後雖未有回應，但表現從容而且微微嘴笑，心情大靚，答案似乎不言而喻。

另一有份力撐恒大的闊佬鄭裕彤，以他的私人錢包周大福名義持有恒大逾半成權益，記者致電予他查詢，鄭裕彤說：「我無沽貨噃，我長揸嘅，佢（恒大）做得唔錯啦。」據知上週四除大劉外，有份沽貨者包括中東投資基金、新加坡的淡馬錫、德意志銀行、美林旗下的房地產基金等等。這班金融大戶持有的恒大地產股份，成本價一元三角一仙至一元六角半，於禁售期滿後以二元半沽貨，絕不為奇。

許家印最擔心的，莫過於這班金融大戶繼續沽貨，將股價繼續質低至某水平，連周大福的鄭裕彤也加入沽貨行列，到時他就真的一身蟻。事關周大福與許家印有協議，除非恒大跌至某水平，否則不會清倉套現。周大福入股恒大成本價為一元六角半，估計協議沽貨價略高於此水平。

上週四、五兩日的二億多股成交，已令恒大股價急跌一成半。若然持有逾百分之五、約八億股恒大的美林房產基金繼續拋售，觸發亦持逾百分之五恒大的周大福加入拋售行列，恒大將面臨災難，分分鐘遭瓜分。

難怪當金融大戶上週沽貨後，主席許家印四出向眾位富豪，包括大劉及鄭裕彤，懇求維持秩序不要沽貨。事關恒大股價在上市後一年內，若然股價大跌，眾位債主賺不到獲保證的近倍利潤，主席許家印還要私人作出賠償，最多可達十七億元，所以他須四出想辦法維持股價，包括向金融機構叩門按股套現，在市場買股托價。

肉隨砧板上

「一日首富」落得如斯田地，並非一朝一夕；事關打從恒大上市前的數年間，公司一直向金融大戶及富豪舉債，以債養債，而且瘋狂擴展。 ○六年前，恒大的土儲不足六百萬平方米，但由於許家印好大喜功，一年間於中國的二線城市南征北討，把恒大的土儲增加八倍，至四千五百多萬平方米，接近五十個房地產項目，資金緊絀可想而知。許家印唯有四出找美林、德意志及淡馬錫等金融機構為恒大舉債，並隨即安排恒大上市集資。當年恒大共發四億美元可換股優先股予這班金融機構；及至○七年美林及瑞信又向恒大分別借十億及二十九億港元，並以恒大御景半島及金碧天下作抵押，「恒大未上市前，公司財政已經好有問題，美林有個地產基金嗰陣都好頭痕。」一基金經理說。

金融大戶洗濕頭

金融機構願意借錢予恒大，無非憧憬着公司上市後馬上能償還債務，大賺一筆。不過好事多磨，恒大○八年上市大觸礁，許家印唯有跟這些金融機構重訂更具吸引力的續借條款，並找來新水源周大福鄭裕彤，取得巨額貸款。

由於當時恒大資金非常緊絀，一眾大孖沙的借錢條件當然辛辣無比。他們的借款以恒大股份償還；入股成本價只是一點六五元，以及上市一年內達不到近倍以上回報，許家印就要私人轉讓股份給他們以作補償，而且財團還與許家印簽下認沽期權，恒大一旦被催債，許家印必須先行買回各投資者的股份。

恒大才上市兩個月，馬上又乾水，要四出撲水。事緣該公司公開發售上市集資所得三十二億，近十億已用來償還瑞信的結構性擔保貸款，其餘廿億用來支付土地出讓金及項目所需資金，所以馬上又要撲水。恒大於是找來鄭裕彤的老友大劉。計及今年一月及四月，大劉合共認購共七億五千萬美元（約五十八億港元）恒大的優先票據，最觸目者莫過於是年息十三釐，大劉對傳媒宣稱自己及華置投資在恒大的資金之巨，是「人生第一次」，有投資銀行家表示：「以現時的市況，十三釐息恒大都借唔到錢咯。」事實上恒大的優先票據二手市場價格已跌至九十三點六，反映市場人士認為該票據風險上升，按此計算，現時市況需要十四點八釐息才能借到錢。眾富豪見到恒大水乾到如斯田地，不禁心裡發毛，亦不敢再隨便借出資金！

押股按地習以為常

恒大不單公司要撲水，主席許家印亦然。雖然恒大去年上市，許家印售舊股套現廿一億，但其中十二億估計已用於償還周大福當初替他老婆贖回一批股份的款項，以及其他貸款，資金所剩無幾。今年初，他就把手頭百分之一點八恒大股份按予工商銀行，借來四千萬美元（約三億港元），數天後許家印在市場掃貨買入恒大股份，涉資約三億，把恒大股價「頂住」三元五角的招股價以上。近排許家印又再向金融機構叩門，商討按股事宜，但以他手頭持有六成恒大股份計，現市值二百二十億，最多可按到兩成，即四十多億元。但對於許家印來說押股按地不足為奇，以往就一直是以債養債來經營恒大的。

今年五十二歲的許家印出生於河南省周口市太康縣，在武漢鋼鐵學院冶金系畢業後，被分配到河南一間鋼鐵廠工作。至九二年，他南下到深圳一間叫中達的貿易公司工作擔任業務員，聲稱入職後不久，便為公司賺到十萬元，一年間便升任至辦公室主任。九三年，他代表中達到廣州開發房地產市場，成立鵬達房地產公司。當時廣州的樓盤都以大單位為主，他反傳統建細單位，故十分暢銷，替公司賺了二億多元。許家印夫子自道，幫公司賺大錢，自己卻只有三千元月薪，遂跳出來創業。

金碧花園成名

但據本刊查到恒大九六年成立的股東名冊，當時董事有許家印的老婆丁玉梅，但卻找不到許家印股份。公司資本有一千萬，由天帝實業及凱隆實業各佔九成及一成股份。直至○二年，許家印才出現在恒大的股東名冊上。九七年恒大以一點三億投得廣州市工業大道一塊前身為農藥廠的地皮，每平方米樓面價才七百元。許家印投地後，把其發展為金碧花園。當時的廣州人一般不喜歡住在農藥廠上，住在那兒的黃太指：「個時賣二千幾元人民幣一平方米，我比較過係成個海珠區最平，同埋呢個花園有好多五、六十方米的小單位，都適合啲年輕人買，我個時都係剛剛結婚，唔係好多錢，就揀呢度。」而金碧花園亦獲廣州市政府「特別眷顧」，外省人買金碧花園就可以拿得藍印戶口，住滿五年可以入籍，故即使只是農藥廠的地皮，亦有不少人排隊要買，這亦成為了許家印的成名作，兼為他帶來第一桶金。

以債養債露危機

許家印借三百萬元人民幣發展金碧花園之後，同期開發金碧華府、金碧御水山莊等十三個樓盤。恒大的經營模式以借貸來經營，○三年公司註冊資料顯示，恒大的負債比率已達七成九，過去幾年國內樓房價格不斷攀升，透過預售樓花所賺的資金來還債，再以新項目向金融機構融資的營運模式尚可維持。

有投資銀行家說：「大陸人搵錢容易，信心爆棚，未見過風浪。」許家印終於因過度擴張的借貸，形成了今天命懸一線的地步。以往面對資金困難之時，許家印會把「舞台」搭得更豪華，高調宣傳以證實其「實力」；他初次認識本港富豪時，經常相約到澳門賭錢，上落以數百萬甚至千萬元計，藉以「充大頭鬼」，輸錢之時，又總是「有拖無欠」，又例如○八年首次申請上市前夕，恒大不單以四十一億元人民幣投得廣州絹麻廠地皮，一時之間聲名大噪，只是地皮長期曬太陽未有發展，今年已被政府收回兼殺訂一億五千萬元人民幣。到去年秋第二次上市前夕，恒大又以年薪五百萬元人民幣，聘請郎平出任廣東恒大俱樂部女排的教練，為公司製造聲勢。無獨有偶，在恒大金融投資者的半年禁售期前夕，上週一，國內的《南都周刊》以許家印作為封面，報導他的「首富成長史」，以往如何經歷風浪及危機都可以安然渡過云云。

以往許家印面對記者時總是口不停，帶記者睇樓盤時又風騷唱卡拉OK，但今年兩會期間，他在北京一反常態，藉詞中央打壓房地產，不便發言。事實上，許家印作為恒大地產主席的角色甚為被動，公司的前景一切要看金融大佬及富豪能否忍手「掟貨」。

恒大地產債台高築

*負債比率是以總負債除以總資產計算，數值愈高，代表公司資金愈倚重借貸。當經濟轉差，公司去貨套現出現問題時，就會對股東利益造成愈大傷害，負債比率愈接近100%。當遇上資產貶值，便可能造成資不抵債。

^酸性測試比率（Acid-Test Ratio）是一項嚴謹的測試，以現金、應收賬款及短期投資這類短期資產，除以短期負債來計算。若該比率小於1，代表該公司的短期資產不足以在無需出售存貨的情況下，解決其短期負債。數值愈接近零代表情況愈差，情況最差可能導致清盤。

恒大股權架構

△：股份禁售期為上市後半年，即2010年5月6日為止。

周大福的每股投資成本為$1.65，美林每股投資成本為$1.31及$1.65都有。

*：這筆股份大部分已按予PMA Capital Management。這筆股份原本由德意志銀行持有，09年6月周大福替許太贖回股份，涉資$12億，後來許太又向周大福買回股份，但須向PMA Capital Management按股以獲取融資。

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