珠寶商谷生意 轉攻平價金猴低至200多元 新年前已賣斷市
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GS(14)@2016-02-09 12:07:13■農曆新年往往是金舖其中一個銷售旺季。 許頌明攝
【本報訊】零售市道疲弱已久，為了在農曆新年檔期「谷生意」，黃金珠寶商費盡心思，在推出應節金猴造型首飾及擺件時，多以低價搶攻市場。其中六福（590）售賣價格低至兩百多元的超薄金幣「黃金壓歲錢」，過年前已被搶購一空；周大福（1929）則推出多款細細粒「轉運珠」，兼印刷小冊子教客人如何化解「犯太歲」。記者：鄭柏齡 江靖然
六福執行董事黃蘭詩指，今年金猴系列以「黃金壓歲錢」及「精裝賀歲金條」銷情最理想，前者為公價產品，四款金幣壓薄至僅約0.002両：「最貴都只是二百幾蚊，加埋賀年包裝，有客買咗幾十個，當利是送界小朋友。」黃蘭詩透露，該款產品在過年前已「賣斷市」，客人需預訂並於新年後提貨。
周大福：金牌金幣最暢銷
精裝賀歲金條同樣主攻低價市場，淨重約介乎0.026両至0.133両，售價按當日金價而定，只餘小量存貨。黃蘭詩解釋：「市道唔好，啲客買嘅金額都細咗。猴年除咗款式多咗，價錢選擇都闊咗。」幸好近年技術進步，六福稱可在「偷薄」產品、減輕重量的同時，仍能令金飾不失體面，「用電鑄方式造，擺設入面係空心，望落去好得體」，即使是較大件的黃金擺件，重量亦能保持在一両內。周大福執行董事孫志強則透露，農曆新年往往是金舖其中一個銷售旺季，該行的金牌、金幣最為暢銷，銷情可達平日的4至5倍。過年期間，買家大多為中國人「想攞返個意頭」，除了篤信風水冀改善運程的客人外，家長為新生嬰兒添置金牌，或公司客戶為過年期間的飯局購買抽獎禮品。在傳統足金擺件中，周大福今年加入不少琉璃元素，賣相「大大件」，但黃金淨重不多，一口價售約5,600元，與六福的「低價路線」同出一轍。為年輕化順應潮流，該行推出多款以金猴造型、可穿戴的「足金轉運珠」及吊墜讓客人拼搭，多為公價貨品，每粒最平售約700餘元起，「多咗後生客，產品要新潮、輕巧啲，成日可以用（戴）」，孫志強指，現時黃金產品已可利用3D打印技術設計，具立體感，「高、中、低價都有，客人唔只睇價錢，設計、手工更加重要」。周大福又印製免費小冊子，教客人如何拼搭不同動物造型金粒「轉運」，冀刺激生意。
■周大福執行董事孫志強指，新年買家多為取意頭，如新生嬰孩父母、公司客等。 張柏基攝
■黃蘭詩相信，今年農曆新年檔期與情人節、元宵節相近，料吸引不少情侶購買。
■金猴系列以「黃金壓歲錢」（圖左），及「精裝賀歲金條」（圖右）銷情最理想，過年前已賣市。
六福料零售市道續吹冷風
市場預期，零售市道今年續吹冷風，黃蘭詩坦言「（市況）幾時見底估唔到」，但六福將以量取勝「賣多幾件貨嚟幫補生意」。她相信，今年農曆新年檔期與情人節、元宵節相近，料可吸引不少情侶消費。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160209/19484625
新罕布什爾州選情大落後 轉攻密歇根州希拉莉談鉛水箍黑人票
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GS(14)@2016-02-09 12:13:37■奧爾布賴特為希拉莉拉票，但她的「落地獄論」得罪女選民。路透社
【總統提名戰】美國民主、共和兩黨第二場總統候選人提名戰，今日在新罕布什爾州開打，最快香港時間明天中午有結果。民主黨參選人希拉莉（Hillary Clinton）形勢相當不利，民調支持率被桑德斯（Bernie Sanders）拋離23個百分點。她選前一度棄守新州，轉往密歇根州，提前為之後的選戰拉票。
希拉莉周日中斷新州的行程，應密歇根州弗林特市（Flint）市長邀請到當地就鉛水問題發表演說，她說：「弗林特所發生的事並不道德，即使是有一名兒童因為國家疏忽而中鉛毒也嫌太多。」弗市的食水含鉛超標，逾12,000兒童受影響，攝入過量鉛會損害神經系統，希拉莉促請國會撥款2億美元（15.6億港元）更換全市有問題的水管。
克林頓代妻留守新州
弗林特之行被指是希拉莉為鞏固黑人選票，為月底的內華達州黨團會議和南卡羅萊納州初選提早佈局，兩地的黑人和教會都是重要票源。目前，希拉莉的鐵票，集中在黑人和年長女性，年輕人幾乎一面倒傾向桑德斯。根據民調，新罕布什爾州18至29歲選民群組中，92%會投桑德斯；在30至39歲的群組中，84%也是給他。以為女性選民一定會投女參選人就大錯特錯，桑德斯在新州女選民的支持度，領先希拉莉8個百分點。希拉莉只是在65歲以上女性群組有優勢。希拉莉離開新罕布什爾期間，丈夫前總統克林頓代妻留守，他在集會上重炮攻擊桑德斯陣營偽善和不誠實，冒認獲得一份支持希拉莉的報章背書。深知選情不妙，希拉莉上周六亦曾請來美國首位女國務卿奧爾布賴特（Madeleine Albright）和女權鬥士斯泰納姆（Gloria Steinem）站台，豈料二人越幫越忙，奧爾布賴特稱「女人不幫女人會落地獄」；斯泰納姆更謂，桑德斯之所以吸引年輕女性，「因為他的陣營多男仔」。有女選民坦言，她們當然想選出首位女總統，但初選最重要目的，是推舉有份量的人擊敗共和黨。
■弗林特市的鉛水風暴，有十萬人受影響。路透社
收銀行7.8億被指勾結
正不斷困擾希拉莉的選情是她籌得太多經費，因當中大多是來自大銀行捐款。據美國《華爾街日報》報道，單是華爾街大行給予她的獻金已逾1億美元（7.8億港元），成為桑德斯攻擊她官商勾結的口實。希拉莉反駁是抹黑伎倆，強調捐獻都是公開，沒有隱瞞；桑德斯公開拒絕任何大企業捐款，贏得年輕人歡心，至少有300萬美國人以個人身分向他捐助，破盡美國紀錄。英國《泰晤士報》/美國《紐約時報》
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160209/19484815
范統：地產投資風險上升 息率靠穩 轉攻豪宅盤
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GS(14)@2016-03-23 15:54:392016-03-19 iM
樓市經歷霧水般的小陽春後，跌勢似未見底，往年盛極一時的中細碼盤，亦隨市況回落而放慢銷情，發展商紛紛變陣改用豪宅掛帥，加上美國聯儲局周四（3月17日）維持息率不變，能否為樓市掃走陰霾？由羅旭瑞身兼主席的百利保（00617）及富豪酒店（00078），早前久違十載賣樓即報捷，月內將再推元朗洋房盤富豪悅庭接力；集團執行董事兼首席營運官范統表示，近年各種因素令樓市飄忽莫測，惟地產商投資風險正在上升，在推售及投地時都變得步步為營。
美息最新一如業界預期維持於0.25至0.5厘區間，且港滙趨強，意味本港加息或再押後到明年，加上樓價從去年起已回調11%，有利釋放市場上的潛在購買力，尤其近數年連投資者也買不下手的豪宅物業。事實上，綜觀發展商農曆年迄今部署，幾乎清一色屬中高價樓盤，並主打三房至四房大戶，包括剛剛公布價單、由長實地產（01113）夥拍郭炳湘的馬頭角君柏，折實平均呎價2.3萬元，開價水平進取，此外何文田三盤如箭在弦，會德豐（00020）ONE HOMANTIN、嘉里（00683）皓畋及新地（00016）天鑄2期分別派樓書及開放參觀，連同南豐的沙田九肚山尚珩，形成豪宅新盤大混戰格局。
富豪悅庭首批標售10伙
百利保也準備加入戰團，旗下位於元朗洪水橋的富豪悅庭，涉36幢三層高洋房，短期內為首批10幢招標，范統指今年樓市低迷，令發展商定價時特別審慎。「開價通常睇幾方面，首先參考附近一、二手價錢，其次是項目本身長處，第三視乎整體市況，但目前要預測後市並不客易，因外圍經濟變數大，處處都是黑天鵝，很難望到樓市兩個月後情況。而元朗區上車新盤較多，洋房屋苑對手僅長實娉廷。」
市場承接力難料，范統稱將以招標形式賣樓，正因為有助釐清買家反應。「地產商現在為新盤定價，其實是好大考驗，因為一手樓條例監督，任何加減價都要30日前通知，所以定價策略講求技巧，若一時不慎開貴了，新盤要減價促銷，自然在市場上不吃香；相反一開始賣太便宜，公司倒過來又蝕本，採用招標就可試水溫。」
料樓價跌幅年內漸收窄
去年跌市前，百利保久違十年賣樓，推出洪水橋尚築，提供面積191至278平方呎的開放式戶，被市場稱作「迷你單位」，范統選擇以低入場費為招徠，最平一伙只售239萬元，結果開售當日，134伙四小時內「一Q清袋」，當中72伙造價低於300萬元，正是看準區內上車需求。「當時有點運氣，天時地利配合到，我們見到在2016年賣細碼盤難度大好多，無舊年支歌仔唱，各大新盤開售即日售清的盛況，也已經絕迹，銷情放慢基於市民見到跌市未完，新盤又源源不絕，可以慢慢揀。」
百利保未來一年料推5項目，市值近百億元，除富豪悅庭外，與市建局合作的長沙灣順寧道尚都，提供157伙，介乎276至438平方呎，一至兩房佔比例七成，爭取年輕上車客源，待批售樓紙就可3月應市。明年初，該公司推沙田九肚項目，共24間獨立屋及137個分層單位，分層戶1,700平方呎起，項目處於打地基及地盤平整階段，並研究搭建示範單位；今年第三、四季，亦將重售赤柱富豪海灣及鴨脷洲南灣餘貨。值得一提，富豪海灣相鄰地皮日前批出，由羅氏針織的建灝地產投得，樓面地價僅1.28萬元，事隔19年，較富豪海灣1997年地價還低3%。
范統相信，樓價跌幅已逐步收窄，「跌幅今年之內應該靠穩，最近小陽春確有輕微回暖，跌勢較急只有中細價屋苑，和業主揭按借貸太多、辣招還有細單位供應上升有關。豪宅降價壓力比細碼樓輕，始終若經濟轉壞，有錢人『唔見面頭嗰幾張』，但對打工仔影響就大得多，買樓會相對保守。」樓市近月成交萎縮，單月計一、二手住宅成交跌穿2,000宗低位，惹來損害相關行業、甚至整體經濟的憂慮。
「地產弱，影響GDP增長在所難免，尤其二手結冰，並非空穴來風。近年一手盤出得快又多，收樓有瑕疵可即時執漏，二手樓成交後遇問題就無人幫你跟進。更重要是買地產商的樓，雖然沒價講，但享受優惠額較高，連代付印花稅都得，二手業主就不太可能代買家付稅。另外新盤較少開售後即降價，變成買家較有信心，二手樓議價空間多，業主開呎價1萬元，睇樓客還到5,000元都得，有點像在漁市場揀海鮮，準買家尤其用家的猶疑心態較重。當然，新盤給予地產代理佣金高達2.5%至6%，也令代理落力推銷。」
成本趨升發展商毛利低
他表示，發展商開發新項目的利潤愈來愈低，過往扣除地價、建築成本仍有約兩成毛利，現已不復見。「發展成本趨升，像富豪悅庭樓面地價3,000多元、建築費6,000元，未計樓書和佣金雜費，利息支出近5厘，每平方呎成本是高達1萬元。現今未必每個盤，都能有15%、20%利益，即使有，攤分發展期4年，年均回報4%至5%，不是跑贏通脤好多。可以說做地產的邊際利潤（Marginal Profit），甚至不及開酒吧，F&B（餐飲業）利潤50%至70%，但做地產現在計計數，回報和發展成本不成正比，利錢好薄。幸好向銀行融資仍算容易，地價可借一半，建築費有機會借足。」
近期沙田綠怡雅苑、嘉順苑及元朗屏欣苑截止申請，獲不俗反應，放眼今年，多達4,875伙資助房屋及居屋推出，佔去年一手成交量16,799宗接近三成，其售價260萬至627萬元，也比市面新盤具吸引力，但范統不擔心市場重疊。「想買私樓的人，即使見到居屋售價較低，仍然不太會想買，基本上市場分得好開。但大家見到，新一批居屋裝修水準不錯，而私樓理應質素更優勝，反映一般買家對新盤要求正不斷提升，現在新盤不分地區，都需達到準豪宅的水準。」
有指近年新盤溢價高，小業主接貨，一不小心就蝕讓或負資產的說法，他並不同意。「首先，蝕讓是因按揭高造成，現時買家向銀行借六、七成，向發展商借兩成；個別新盤設超高成數樓按，買家付5%首期就做業主，像這樣子，樓價只跌10%、15%，也很容易出現負資產，基本上與樓盤定價關係不是很大。我相信，大部分發展商毛利已經好低。相對地，發展商只收5%首期也有風險，大市一回10%，人家就撻訂，等於無賣過一樣，但如此勇猛的發展商並不多。」
建議政府從多角度撤招
其他政策因素，也增加發展成本。「香港賣地市場並不透明，像新加坡賣地上午截標，下午就公布所有財團出價，市場巨細無遺；這增加市場透明度高，發展商心中有譜，知道下次點調整出價。香港不然，截標後一周才有結果，亦只公布單一中標價，財團對競投情況心中無底，即使政府不承認，我認為這變相就是高地價政策。」
「還有，起新樓批則文件也像『過五關、斬六將』，例如申請預售同意書，除要做好地基、為上蓋工程找到合約承建商，涉及批地條款（Lease Conditions）對建築外形和布局（Design, Disposition and Height, DDH）部分，要送交地政總署審批，這步驟耗時最少兩年，造成好多盤已準備完成上蓋，但呆等一張售樓紙，錯失賣樓時機。以前興建單幢盤，由買地到落成只需3年，但現時就拖長4、5年才落成，市況可能升完又插水，發展商就呆若木雞了，不知還賣不賣好，影響資金回籠。」
為分散發展風險，富豪系內持有逾10幢酒店，另外近年加強海外及國內發展，包括天津、成都等二綫城市，由公寓、服務式住宅、酒店，以至寫字樓和零售商場物業都有，「內地有內地的規則，香港有香港的規則，兩地做法和規範略有分別，要習慣一下，但在內地發展物業和資產，可以確保公司兩條腿走路。」
上月財政預算案並無減辣措施，惟近日市傳金管局放寬按揭管制，范統建議政府從多角度撤招。「市場談論減辣、放寬按揭及壓力測試，都值得研究。如果政府真心想幫上車一族，把按揭成數放寬並不是大問題，因為現在發展商賣樓，幾乎做埋銀行個份，向買家提供九成半按揭，與其這樣扭曲市場，金管局不如正正經經，考慮針對首次置業人士，提供額外樓宇按揭成數。」
政治議題加重樓價壓力
「額外印花稅（SSP）的3年換樓限制亦太長，以前所謂炒樓，投資者都旨在短期獲利，一年半內轉讓要付15%至20%稅，其實他們已沒戲唱。其次雙倍印花稅（DSD）針對商用物業並不合理，而買家印花稅（BSD）達15%，足夠阻止內地客，但人民幣持續疲弱，未來可以考慮調低比率。」
近期中資積極來港，他認為屬意料之內。「他們選擇這個時間攻港，有多項因素，首先內地經濟放緩，地產市道冷靜許多，要開闢一個新戰場，香港是最方便的方法，因本港法制，起碼地產及物業買賣條例健康，容易跟到，不用太多學習和適應，就可以做生意。他們來港在陌生市場建立據點，因此收購不介意溢價。好像男士追女仔，要打動芳心，最直接方法就是送禮，立即Impress對方，國內地產商就是把香港看成美女，想盡快來港插旗，自然有溢價成本。」
長和系主席李嘉誠日前於業績會上，呼籲社會不同政見人士團結，以保持本港經濟競爭力，范統也認同近年政經糾紛太多，對樓價造成壓力。「很明顯自由行減少，因為無論是否購物都被本地人排斥，早前年初一旺角事件影響更嚴重，酒店業現在做得辛苦，房間租金失去支持，市面商舖生意也淡了很多，飲食、運輸業等轉弱。這怪不得國內客，現在旅遊選擇多，最近旅客去韓國連整容都可以獲退稅。但我想負面影響應該不會延續太久，隔一段『冷靜期』，內地客來港應該會恢復。」
「社會政治爭拗多，普遍不發聲的大多數，如果見到香港未來發展沒有好轉迹象，只有愈來愈多鬧劇，他們就會想移民離開香港，可能上一代到港生根，現在都連根拔走。即是原本想幫仔女買層樓，變為沽層樓去搞移民，一來一回已差好遠。多數年輕一輩，可能剛剛結婚或有小孩，自然會反思到底香港還是不是一個安居樂業的地方。上述種種，會不會影響樓價，答案是肯定影響到。」
首代項目經理 見證地產30年
范統於香港大學建築系畢業後加入百利保，迄今已是第29個年頭，見證本港地產界發展變遷。「做建築師，簡單來說就是幫人設計大廈，從前年代，不流行有工程項目經理，但新項目規模愈做愈大，一般建築師設計完，仍有好多瓣數要處理，他們對工程實際進度、質素管理、資金調配，甚至落成後賣樓等，認識都不夠，因此需要加設一個項目經理去負責。」
「我加入公司第一個崗位就是項目經理，統籌工程進度，29年過去，現在新建築物規例有增無減，工程繁複程度一直遞升的，不論單幢樓或大型項目，如果和港鐵、市建局或其他JV Parnter，合作溝通上更加要注意。」
范統「身負盛名」，原來是父親刻意為之，希望令名字更響亮易記，他在港大建築系升上四年班時，更因為在學期初忘記正式申讀，差點被退學，最終學院主任聽到其名字後頓了一頓，然後大笑，便同意補辦手續。回憶往事，他笑說：「這名字總為我帶來好事，出到社會做事交換卡片，別人也不會笑。唯一不方便的是，我本身記人名比較差，有時可能忘記別人名字，但對方一定記得我的名，情況就會有點尷尬。」
內地人走資 歐洲買樓兼移民 中港樓價過高 轉攻西葡不動產
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GS(14)@2017-01-31 15:15:21【明報專訊】人民幣貶值加上霧霾的困擾，即使內地收緊外匯管制，無阻內地居民尋求出路將資金外移，甚至申請移民，並且以最可靠的不動產地產為首選投資項目。面對南下香港或在內地樓價過高，相對歐洲樓價較廉宜，內地居民索性到門檻較低的西班牙、葡萄牙投資地產兼入籍，投資足跡甚至遍及東歐。
明報記者 顧冷冰
最近有金融界人士發起西葡移民微信群組，急速吸納數百人熱烈討論。不過內地收緊外匯管制令部分投資者於西班牙買樓的計劃落空，英國脫歐也打亂了家長移民西班牙再送子女到英國讀書的計劃。
葡黃金居留簽證 內地個案佔八成
葡萄牙政府從2012年10月開設黃金居留簽證（Golden Visa programme），購置50萬歐元（約415萬港元）以上的當地不動產即可擁有當地居留權，進而申請入籍。由於門檻低至50萬歐元，比購置樓價大升的中港住宅入場費低，手續亦簡便，吸引了大批中國人申請。綜合葡萄牙官方公布，截至2016年12月，累計成功獲批個案3654宗，其中來自中國的獲批申請個案3050人，佔總人數83.5%；當中有802宗個案是在過去23個月錄得，佔整體內地移民26.3%。整個簽證計劃自2012年10月累計吸資25.67億歐元（約213億港元），逾九成購置物業。
西班牙政府自2013年底，仿效葡國，開展「買樓換居留」，目前西班牙海外移民買樓數量，中國人位居第二，僅次於俄羅斯人。中國最大海外置業網站居外（juwai.com）統計，2016年平均每月西班牙房地產訪問量達200萬，按年增長80%。西班牙官方統計，中國人在西班牙投資買樓2015年增長39%，成交的平均價格增長26%至92萬歐元（約763萬港元）。房地產網站Spanish Property Insight則指，單是到去年10月份，來自內地移民的物業成交宗數達666宗，涉資4.69億歐元（約38.9億港元）。從數據反映，內地居民平均購置物業價值達70.4萬歐元（約583萬港元），超過移民所需的入場門檻。
西班牙樓價高位跌四成 資金低位買貨
有在香港金融界工作的內地人士透露，最近開始將置業重點放在西班牙。一方面，香港樓價太高，內地一線城市樓價也已經預支升幅，所以他會選擇留意樓市尚未炒熱的地區。他表示，西班牙的樓價與歐洲債務危機前相比平均下跌40%，部分沿海地區更下跌八成。現在是去當地置業的機會，這也是資產全球配置的考慮之一。「假設一個人90年代退休，所有資金都存在銀行，另一個則全部用來買樓，你想想今天差別有多大。」他表示仍然會關注香港樓市，選擇時機入市。
北京珠寶商陳小姐現時居住在西班牙，持有3個月的旅遊簽證，「我考察西班牙一段時間了！在國內是活著，在這裏才是生活」。她透露，國家政策外匯不允許買房，再加上西班牙銀行對於開戶審核十分嚴格，若無法提供令人滿意的資金來源，就不能在銀行開戶，「資金愈多，就愈不容易證明」。因此，她只能暫時擱置移民計劃，繼續以3個月旅遊簽證的方式到歐洲。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4738&issue=20170131