以獲利為門檻 政院終有合理版本 提高房地持有稅 填補稅制最後漏洞
2015-05-25 TWM
產、官、學界吵了整整一年的房地合一稅，終於定案，即將送立法院審議。到底這個實價課稅改來改去，藏了什麼細節在裡面？一般老百姓會不會受到影響？政府又該怎麼全盤規畫？
撰文•楊卓翰
五月十三日，行政院公布最終版本的「房地合一課徵所得稅制度」。最快從明年（二○一六年）一月一日開始，賣房子所賺的利差，將以買賣房屋的實際價差來計算所得稅。施行近八十年的「土地增值稅」雖然照課，但會在計算稅基時扣除土地漲價總數額。台灣史上第一次房地產實價課稅，終見一線曙光。
兩大改動
房地合一稅短重長輕
值得注意的是，行政院準備送立法院的「房地合一稅」版本，和最初財政部的版本，有兩個非常大的不同，將影響全台灣所有房屋持有人。
首先，原本財政部區分自用戶免稅的門檻，是交易價格四千萬元以下不用課房地合一稅。不過，最新版本中，免稅門檻的範圍縮小，自住戶要符合免稅條件，需要設籍、持有並實際居住連續滿六年，且無供營業使用或出租。在這樣的自住條件下，賣屋獲利四百萬元以下免稅，超過四百萬元的部分，課以一○％稅率。
課稅門檻從「房屋總價四千萬元」變成「獲利四百萬元以下免稅」，德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群給予肯定：「比原本的制度合理多了。」他指出：「既然是資本利得稅，那麼原本用總價作為區分，本來就是件奇怪的事。」雖有自住、重購屋雙重優惠過寬的疑慮，花敬群認為長期來看這是好制度。
信義房屋企研室專案經理曾敬德也表示，房地合一稅與奢侈稅有接軌配套，但以獲利為門檻，「有賺才繳稅，對一般民眾比較友善，不會像奢侈稅蝕本；再加上現在房市比較弱，四百萬元的門檻不易達到。因此，不會有太多民眾受到影響。」不過，在非自用戶方面，原本財政部採「輕稅」主義，賣房利得不併入個人綜合所得稅，用單一稅率一七％課徵。到了最新版本，改以持有時間作為稅率分級的基準，持有一年以下課四五％的重稅、二年以下三五％、十年以下二○％、十年以上一五％。
「這樣的稅制，很明顯是延續『奢侈稅』的精神，抑制短期房地產炒作。」花敬群說，「但是，日出條款訂於明年開始，卻造成了一個大漏洞！」「從制度面來看，房地合一稅對『未來交易的公平性』我給很高的分數，」花敬群說：「但是，過去十年從房地產價格飆升賺到大把鈔票的投資客，這次房地合一稅可以說是一毛也課不到。」關鍵就在於，新稅制的日出條款，訂於明年開始。而回溯期限，也只到一四年一月一日取得的房子，在明年持有未滿兩年賣出才適用。
對此，張盛和則表示，做事情不能一步到位，日出條款訂得寬，慢慢來，一段時間後就會「日正當中」。的確，政府的意圖很明顯，就是盡量縮小打擊面，放眼未來制度，怕「房地合一稅」成為壓垮疲弱的房市最後一根稻草。
曾敬德觀察：「影響房市最重要的就是日出條款。如果維持明年一月一日才開始適用，可以說對目前的九九％的屋主都沒有影響，市場可以比較穩定。如果日出往前移，衝擊面恐怕會太大。」
避免囤房
房產持有稅須實價課稅
然而，另一個更嚴重的問題，就是非自用住宅持有越久、稅率越輕的制度。「短期這麼高的稅率（四五％）、長期稅率卻這麼低（一五％），會不會變成只抑制短期炒房，卻課不到長期囤房？」花敬群質疑。
一名熟悉房地產的投資專家指出，許多大戶都是有二十棟房子，也都持有十年以上，未來如果賣出，那也都只要一五％的稅率，「反而鼓勵他們鎖資產、不交易，反正口袋深，擺十幾年也沒差。」他指出，若要堵起這個漏洞，調升非自用住宅的持有稅才是真正的解決之道。這個觀點，房仲公會全聯會榮譽理事長暨吉家網不動產董事長李同榮也深感認同。李同榮表示，交易所得稅實價課稅，他十分贊成，但是最重要的還是持有稅也應該要房地合一。
財政部前部長林全接受《今周刊》專訪時，就曾強調台灣的房地產稅制房、地分離，地價稅、房屋稅的稅基各不同，造成房地產價格「房、地一刀切」的怪象，也讓台灣的財產稅成為「全世界最落後、最沒效率的稅制。」持有稅若沒有辦法實價課稅，房地產稅制離真正的公平，距離不會拉近。
曾敬德也說：「台灣現在還沒有討論到那邊（持有稅改革）去。政府現在能做的，只能盡量調高公告地價與房屋評定現值，與市價接軌。否則一下調到實價，衝擊無法想像。」何時台灣能做好準備，拋棄複雜又扭曲的房地產制度，用實價將房地產統一課稅？所得稅的實價課稅，接下來必然會在立法院再掀波瀾；但持有稅的實價課稅，何時才能開始改革？政府又有什麼規畫？這是大家需要思考的問題。
第一次房地產實價課稅終見曙光 ——房地合一稅新舊版本比較 5月14日公布政院房地合一稅最新版 4月修改房地合一稅研擬方向 現制稅 率 一般非自用戶 自用戶 一般非自用戶 自用戶 房屋交易所得稅1年以下45％ 連續設籍且持有6年非營利或出租者，售屋利得400萬元以下免稅，超過400萬元部分稅率10％。 1年以下 35％持有一戶、持有5至6年、總價格4000萬元以下免稅。 （出售利潤－土增稅－額外支出）×房地比×所得稅率1至2年 35％ 1至2年30％2年以上 20％ 2年以上 17％10年以上 15％ 10年以上 12％外 資 外資不動產一年內45％，其餘35％外資不動產20至30％ －－自住宅 重購退稅、６年內限一次 換屋享重購退稅 換屋享重購退稅
日出
條款 2016年1月1日後取得並賣出目前已持有之不動產，按舊制不受影響。
2014年1月1日之後取得的房屋，而未滿2年就售屋者，也適用房地合一新制。 2016年1月1日後取得並賣出目前已持有之不動產，按舊制不受影響。
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資料來源：財政部
終有姊妹信樓價會跌！ 唐德玲
1 :
GS(14)@2013-02-26 00:50:08http://www.skypost.com.hk/column ... 7%8C%EF%BC%81/79502
去年十月底，當政府推出額外印花稅和買家印花稅後（買入物業三年內沽售要加倍徵收印花稅，如果是非本港永久居民買香港物業要徵收15％印花稅），我在本欄寫過一篇叫「那些年，我們一起追樓的日子」的短文。
當時我的看法是，政府所謂的「辣招」，或者可暫時遏抑短綫炒風，但對於想買樓作為長綫投資的人士，這可能是一次機會，讓他們在相對低位再入市。除非政府能夠馬上增加供應，以及息口見底回升，否則，樓市經過短暫調整後，又會重拾升軌。
結果證明，樓市在短暫降溫之後，果然再度熾熱起來，連發展商也按捺不住，推出一些本來是酒店房間的單位，一方面測試政府的底綫（到底這些單位是否住宅，如不，就可迴避特別印花稅），另方面也算為供求失衡的樓市，增加一點供應。
再出招 針對本地炒家
於是，政府上周五再出招，簡單來說就是任何時間，只要多買另一個物業，就要加倍徵收樓宇買賣印花稅。若論「辛辣」程度，今次跟上次的買家印花稅和特別印花稅不遑多讓。我身邊的姊妹也就此問題議論紛紛。
「上次政府的招數是『叮走』非本地買家，以及某程度上遏抑本地炒家，過去幾個月，非本地買家似乎少了，但本地炒家則仍然活躍，所以政府今次再出招，主要針對本地炒家，如果這幾招都不奏效，樓價繼續上升，就真的證明香港樓市確有剛性需求，樓市供應嚴重失衡！」姊妹Jessica兩年前賣了自住單位，現在租住同區另一個單位，每月租金要13,500元，一直在等機會再入市。
「我覺得這一次已是政府和地產商的政治角力，田北俊又大大聲話地產商當梁振英『冇料到』，今後樓市發展可能會比以前有較大變化。」Jessica正如很多香港市民一樣，已經被很多切身的民生問題訓練到，如政治評論員一樣，很會看大環境和小氣候，所以，就目前的樓市狀況，她有自己一套看法。
愈等愈傷心的換樓客
事實上，我的另一位姊妹Cherry，本來已經按捺不住，最近打算再度上車（她曾擁有物業，又是沽了之後等樓價跌，結果又是屬於愈等愈傷心那一批換樓客），但上周五聽到政府再出辣招，也決定按兵不動，因為她認為，最新的招數確實有機會扭轉買家的預期。
「我相信，這次政府加倍徵收印花稅，可以再減少一些本地炒家入市，令到樓市再度降溫，如果大家都有這種想法，就可扭轉大家對樓市只升不跌的心理預期。如是的話，樓價就真的有可能調整。不過，我相信樓價不會大跌，除非利率突然大幅上升，以及政府能夠短時間內推出更多土地或者物業吧！」
Cherry也跟Jessica一樣，開始相信樓價是會調整的，到底她們對不對，姊妹們，我們拭目以待吧！
[email protected]
2 :
肥B(18468)@2013-02-26 17:23:54好似完全忽視左那一批打從SSD 生效就轉到工廈商廈炒鑊金的炒家, 將會因為要即時俾雙倍印花稅而令摸貨變得無肉食, 改為炒返成本較低的200萬以下的細價樓....
何沛謙：收費電視銷售終有例管 卸任消委會盼法定冷靜期勿不了了之
1 :
GS(14)@2013-10-12 16:07:11http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131012/news/ec_gga1.htm
由委員到副主席，何沛謙在消委會工作10年，其間收費電視投訴屢創新高，有人疑墮收費電視不良推銷陷阱自殺；也有沒有牆的新盤示範單位只放迷你家俬、西半山豪宅The Icon鬧貨不對辦。何沛謙坦言當時的消費者保障狹窄，「消費者站在不利位置，資訊不平衡，再加上不良銷售，給消費者錯覺」。
實用面積賣樓爭取20年
爭取保障時間漫長，何沛謙指要求統一以實用面積賣樓談了20年，消委會亦於2008年已提出立例全面規管不良營商手法 ，結果「一手樓」規管及《商品說明條例》的修訂至今年才落實。
何稱，收費電視由《廣播條例》監管，但此例不似《電訊條例》禁止不良營商手法，投訴只能交電視台處理，現在有了《商品說明條例》便可由通訊局跟進。通訊局回覆，新例生效後共接獲21宗收費電視投訴，當中4宗涉及綑綁式服務(即電訊連收費電視服務)，另有18宗查詢，通訊局正作詳細跟進。消委會今年首8個月亦接獲167宗涉收費電視銷售手法的投訴，有人被推銷6個月的合約，簽約後才發現合約期長達24個月。
消委首8月接167宗銷售投訴
現有新例堵塞了收費電視監管漏洞，但何沛謙指現尚未有法定冷靜期，即使不能跨行業推出，亦至少應先針對預繳消費設冷靜期，「修例需時，但希望不會不了了之」。他期望政府在兩三年內再就冷靜期作考慮。
本身是資深大律師的何沛謙，助消委會看穿法例漏洞，如今他卸任了，消委會的工作讓他領略了消費者的角度。他相信消委會經驗，可助他處理通訊局的工作，除了營運監管，更要從消費者角度保障市民。
明報記者 冼韻姬 周婷
2 :
GS(14)@2013-10-12 16:07:39http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131012/news/ec_gga2.htm
【明報專訊】「最難忘是有一次驗廁紙，要舉覑兩卷廁紙來拍照，還要呼籲人不要用來抹嘴！」何沛謙在消委會擔任宣傳及社區關係小組主席時，常負責主持每月一次的《選擇》月刊記者會，每次他都像準備上庭一樣備戰，但為的不是大官司，而是廁紙有無菌、睫毛膏好不好用等等，不時被其大律師辦公室的同事取笑。
平日在法庭上一本正經的何沛謙，每回來到消委會，都收起嚴肅形象，多添一點笑容。事關這項公職曾為他帶來不少樂趣，除了發現廁紙有菌，還可在反式脂肪測試中，得悉他最愛的冬甩「最肥」。
公開指薯片含致癌物嘴饞照食
消委會經驗助他練出精明消費功，但他始終敵不過嘴饞。消委會曾發表薯片含有可令動物致癌物質的報告，且由他親自主持記者會，呼籲公眾要少吃薯片，豈料他至今還是常在工作後吃薯片，他笑言自己貪吃「無辦法」。
何沛謙稱，當初不太懂應對傳媒，到後來做足功課，令記者「收貨」，但還是要多得消委會總幹事常在他身旁「提水」。
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