細碼寫字樓需求殷 商務中心中環掘金
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GS(14)@2011-04-11 22:07:04http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110411&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=15155351
【商夏財路】中環甲級寫字樓租金去年升三成，今年首季續上揚，國金二期寫字樓新近以呎租 180元租出，逼近 08年金融海嘯前水平；中環乙級寫字樓的呎租亦水漲船高，剛創業或只有三數名員工的小企業，若希望在中環設置辦事處認真苦惱。有個人投資者覷準這商機，把自置物業改為商務中心出租。在港經營逾 18萬平方呎商務中心的 Compass Offices，希望 4年內把生意上市。
記者：高淑嫻 林靜
賭王何鴻燊外甥謝天賜，向來有投資寫字樓作收租之用，眼見中環寫字樓租金近半年不斷上揚，商務中心應大有可為，適逢他在中環荊威廣場買入的一層寫字樓租約去年底約滿，他靈機一觸，今年初斥資 300萬元把全層裝修為商務中心，改名為克頓商務中心，上月開始招租。
改裝後收租增逾倍
雖然謝天賜今次設立商務中心純屬玩票性質，但亦計過數，若商務中心全部房間租出，收益率較以往可觀。他 09年以 3200萬元購入該層樓面 4400平方呎的寫字樓，舊租約每月收租約 16萬元。改為商務中心後，分為 15間 1至 5人用的房間，租約期可以是按月、半年及 12個月計算， 12個月租約的房價較低，介乎 6500元至 4.4萬元不等，假設全部以 12個月租約租出，每月租金約 35萬元，呎租 80元；租金收入增逾倍。
謝天賜坦言，「在香港屬於乙級的寫字樓，業主持有數千呎樓面，不大不細，未必容易出租」，改裝為商務中心，免去租客租用樓層初期要投入的裝修費用，反而有助提升吸引力，近年三五成群自行創業的對沖基金、投資公司、獵頭公司、律師行及科技網站公司興起，中環商務中心為他們提供理想的寫字樓選擇，「純粹買樓收租的日子已經過去，業主一定要為物業增值」。他希望 3個月內把全層租出，並考慮在同一座商廈或中環物色其他寫字樓，購入後再改為商務中心出租。
Compass冀 4年內上市
09年創立的商務中心企業 Compass Offices也是看中中環寫字樓對某類租客吸引力，規模越做越大，現時在中環、灣仔、金鐘及銅鑼灣約十幢商廈經營超過 18萬平方呎商務中心，還考慮 4年內上市。
創辦人鍾永良表示，該公司是本港唯一仍然拓展版圖的商務中心，位於中建大廈、友邦廣場及海富中心的商務中心近月陸續開業，又剛收購金朝陽大廈一個商業中心，現正物色九龍區的商廈。
原先經營獵頭公司的鍾永良，兩年前毅然開辦商務中心，正是受過商務中心收費高之苦，「我都有租用商務中心經驗，但有好多隱藏收費搞到谷鬼氣，為啖氣，於是自己開，我明白生意人要求，所以受租客歡迎。」搞商務中心秘訣正正是公開收費準則及完善電腦設備。
不過， Compass與謝天賜開設商務中心最大的分別，是謝氏本身是業主； Compass則主要租用寫字樓樓面再出租，本身都是租戶，遇上業主加租，如何把成本轉嫁呢？
鍾永良解釋， Compass在金融海嘯後成立，當時中環寫字樓租務低迷，旗下樓面幾乎全部以低租金簽訂的 6至 10年長約，享有低成本優勢之餘，亦相信向客戶收取的租金可隨市場上調。而且，該公司在合適時機會轉租為買，「我都是投資者，未來營運模式，希望一至兩成中心樓面屬自置物業。」
2 :
GS(14)@2011-04-11 22:07:20出租率高
服務配套齊全 呎租可逾$200
2011年04月11日
商務中心一向為中小企、甚至新創業公司的「慳錢」救星，除因多位於中環核心商業區外，又提供多項服務，因此出租率一向甚高，更成為外國公司進軍中國市場的起步點之一，由於單位涉及面積細小，呎租甚至超過 200元。
中環核心商業區外，有接近 100個大大小小的商務中心，個別更處國際金融中心、交易廣場、中環中心等區內頂級甲級商廈內。據瞭解，商務中心會將一層寫字樓分間成多個獨立辦公室或工作間出租，最細單位可由 30至 40平方呎起。商務中心的租金多以大廈本身級數而定，營運商一般會較該大廈市值租金提高三成出租。如國際金融中心現時呎租約 180元，該廈內的商務中心呎租基本上已超過 200元。位於乙級商廈內的商務中心，呎租則約 30元左右。
外企短租 北上踏腳石
美聯商業助理營業董事郭漢釗表示，租用商務中心的租戶多為 10人以下，或在成立初期、兼未有能力在中環承租寫字樓單位的公司。其中要求「靚地址」辦公或方便見客的公司，會首選中環區內的商務中心。近年來中國市場商機擴大，不少歐美、台灣甚至日韓的公司，會在商務中心短暫租用單位，作為往內地探路的聯絡處之用，當成功進軍內地市場時，便會終止租約。據瞭解，一般商務中心租期由 1個月起，最長可達 1年。業內人士表示，大部份商務中心出租率約 60%至 70%，因營運商會預留一定位置，方便客戶隨時遷入。
商務中心除基本秘書接待服務、代接電話、代收郵件、 IT支援及其他專業服務等，部份更設有獨立洗手間及浴室，甚至有 24小時獨立空調系統。現時位於中環的商務中心營運商，大多數為跨國集團。
3 :
GS(14)@2011-04-11 22:07:29用家心聲
見客就腳省時 購物網站叫好
2011年04月11日
購物網站 BOOSST.COM最近簽約租用克頓商務中心一個 3人房， BOOSST.COM行政總裁 Christophe Hochart在港 7年，一直從事科技業務，選擇在中環租用商務中心開業，原因就是方便。
Hochart正租用位於國金中心二期的一個商務中心作為總部，新近租用位於荊威廣場的克頓商務中心擴充業務。國金是甲級寫字樓，他透露，租用商務中心一張枱平均租金 2萬元；後者當然比較相宜。
「如租用服務式公寓」
他指出，在中環開寫字樓，無論自己外出見客或者客戶到訪，都方便省時。商務中心設備齊全，對於他這類剛成立的小企業，可以省下一筆裝修及購置設備的費用十分重要。他形容，租用商務中心好比租住服務式公寓一樣方便，將來擴充業務也會繼續使用商務中心。
4 :
自動波人(1313)@2011-04-11 22:46:47我黎緊會租個細碼工廠大廈單位
5 :
GS(14)@2011-04-11 22:56:524樓提及
我黎緊會租個細碼工廠大廈單位
等你消息
6 :
自動波人(1313)@2011-04-11 22:59:495樓提及
4樓提及
我黎緊會租個細碼工廠大廈單位
等你消息
地方已搵到,是續租,應該明天轉租約
精裝筍盤：沙田第一城 細碼三房戶 全新裝修
1 :
GS(14)@2016-03-13 02:38:41■客廳有闊窗，天然光源充足。
沙田第一城屬新界東知名上車屋苑，分7期共建52座提供10,642個單位，過半數為兩房間隔，細碼三房戶比例約三成，大碼三房戶佔一成多，其中細碼三房對於新一代而言可謂奇則，建築500餘方呎、實用400餘方呎單位竟然是三房兩廳間隔，內櫳空間合理。記者：伍志輝攝影：鍾偉德
今次介紹的是細碼三房靚裝租盤，業主豪花數十萬元將單位徹底翻新後才出租，由於裝修成本實在高昂，現市場同類全新裝租盤可謂絕無僅有。
兩房月租最平叫一萬
沙田第一城細碼三房戶分佈一至三期及六至七期，建築面積544方呎至634方呎，實用面積451方呎至515方呎，部份有窗台戶型實用率略低，但一律廳房比例平均，小家庭若然不介意只有一個浴室絕對夠住，業主亦自用居多，放租盤源有限，目前選擇不足10個，放租叫價大約15,000元至17,000元不等，視乎裝修及面積大小而定。世紀21奇豐吳元利表示，沙田第一城細碼三房戶頗為獨特，尤其是建築面積為500餘方呎、實用面積為400餘方呎這一類，區內其他屋苑相近面積的單位通常只有兩房間隔，全新裝修的租盤更加是只此一家。
去年旺市時這類細碼三房戶市值租金可達18,000元，現時市值租金亦達16,000元，介紹的單位原有裝修十分殘舊，長線收租客購入後不惜工本將內櫳改頭換面，現以16,800元放租，索價僅較一般單位市值租金略高，志在吸納喜歡全新感覺的優質租客。現時沙田第一城整體上約有70個租盤，建築面積389方呎至410方呎、實用面積284方呎至327方呎兩房間隔佔大多數，月租叫價約10,000元至11,000元，建築面積870方呎至1,018方呎、實用面積688方呎至853方呎大碼三房，租盤較細碼三房戶更少，月租叫價約20,000至26,000元不等。
■飯廳較客廳還要大，可以容納大碼餐枱。
■單位有兩間睡房向東南，均設有梯形窗台。
■廚房配置全新廚櫃。
■浴室裝潢簡約，不設洗手盆貯物櫃。
■屋苑設有商場，商舖食肆選擇多。
設兩商場 鄰近草地滾球場
【物業配套】沙田第一城不設會所，康樂設施有休憩平台、兒童遊樂設施、籃球場、網球場、大型游泳池等。屋苑外有小瀝源遊樂場，提供單車徑、壁球場及草地滾球場等。屋苑設有兩個商場，近年銳意翻新後擺脫老舊氣息，商舖食肆選擇更多更時尚，還有街市，起居生活不假外求。物業對外交通以巴士為主，屋苑中心區就有多線巴士途經，連同屋苑周邊路段上的巴士線，可以來往的地區包括中環、紅磡、九龍塘、深水埗、長沙灣、觀塘、青衣、馬鞍山等地，港鐵第一城站其實與屋苑有一段距離，最近的四期步程約5分鐘，最遠的一期更加要行十餘分鐘。屋苑屬小學91號校網，中學為沙田區，屋苑範圍內有知名學校浸信會呂明才小學，而附近的名氣中學就有聖羅撒書院。
■平面圖
沙田第一城29座低層E室叫租：1.68萬元
建築面積：562方呎實用面積：451方呎實用率：80%間隔：3房2廳落成：1983年建築面積呎租：29.9元實用面積呎租：37.3元資料來源：世紀21奇豐物業第一城分行電郵：mailto:
[email protected]
沙田第一城City One Shatin【屋苑資料】
地址：沙田得基街、百利街等落成：1980至1987年發展商：長實、新地、恒地及新世界
■沙田第一城400呎單位提供三房兩廳間隔。
■單位優點與缺點
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160312/19525721
細碼戶勢獲投資客追捧
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GS(14)@2016-05-08 01:40:40【拆局】年前被市場視為新盤供應庫的將軍澳南，經過逾三年的消化，由天晉開始，一手前後被消化了近一萬個新盤單位，餘下僅餘四個新盤，包括準備開賣的Savannah（804伙），便完成多年任務，由元朗接力提供新供應。這數年區內樓價完全反映了自2010年開始實施的首期額外印花稅（SSD）的高低潮，有如坐過山車。最經典為新地（016）2011年底天晉天池屋創造將軍澳神話，呎價高達2.1萬元，為最癲狂時候，帶動外界對整區樓價完全改觀，而當新地月前把最後一個同區新盤海天晉傾銷後，會德豐（020）接力推新盤，只因面積呎碼較細，造就上車盤銀碼低見356萬元，究竟這個價是反底價抑或是破底價，還要看大眾市民是否接受還要住「劏房」單位。單看面價實吸引到眼球，但細看之下，呎價與毗鄰現時二手樓價相差不遠。
新盤首期較二手樓少
收租而言反而穩陣，料大手投資客對吸納平價上車盤的興趣猶在，如屯門滿名山和元朗朗屏8號，仍以一房和開放式單位較受投資者歡迎，即使傳統豪宅區的西半山殷然，最受歡迎也是兩房單位。投資者出手保守，轉向細碼單位埋手，何況現時一手樓按較二手樓按付出的首期較少，自然吸納了有錢冇掟使的投資客。記者：劉兆昌
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160506/19600196
沙田第一城 細碼三房 內櫳新淨
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GS(14)@2016-09-24 23:29:05■客飯廳佔地廣，以實用451方呎單位而言，地方絕對見使。
【搵屋指南】沙田第一城單位大致分為三大類，主導屋苑供應及交投的兩房單位、受換樓客歡迎的細碼三房戶，以及三房連套房大宅。當中細碼三房對於新一代置業人士而言可謂奇則之選，建築500餘方呎、實用400餘方呎單位竟然是三房兩廳間隔。記者：伍志輝攝影：黃耀興
沙田第一城分7期共建52座提供10,642個單位，細碼三房戶比例約三成，主要分佈1、2、3、6及7期，建築面積544至634方呎，實用面積447至515方呎，部份有窗台戶型實用率略低，但一律廳房比例平均，小家庭不介意只有一個浴室絕對夠住。介紹的單位座落2期16座，鄰近屋苑商場置富第一城．樂薈及地區名校浸信會呂明才小學，距巴士站特別多的大涌橋路僅一條小路之隔，購物搵食返學搭車都非常方便。
■客廳旁睡房以玻璃間牆。
■向東北的睡房不設窗台。
■廚房工作枱保養佳。
■浴室用料賣相企理。
■內街大樹擋行車聲。
前方大樹擋車聲
單位屬低層向西北，前方有大樹，阻隔了大部份來自繁忙車路的聲浪，而兩旁大廈亦將西斜日照減弱了，室內沒有一般西斜單位的悶熱問題。單位其中一間房向東北，前臨電力站，觀感上略打折扣，但視野亦算開揚。單位屬於有裝修的狀態，柚木地板大致完好，門窗新淨，廚房浴室設備賣相企理。間隔上只作出輕微改動，客廳旁細房間隔牆改用玻璃，為走廊引入充足天然光。世紀21奇豐吳元利表示，屋苑各類型單位樓價差別主要在樓層、景觀及內櫳質素，介紹單位樓層較低，但內櫳有裝修，開價屬同類入場之選，頗具叫座力。近期成交方面，3期32座高層F室，建築面積562方呎、實用面積451方呎，9月中成交價600萬元。
資料來源：世紀21奇豐物業第一城分行（26374455）電郵：mailto:
[email protected]
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160924/19779815
南昌一號 細碼4房戶罕有
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GS(14)@2016-11-21 04:56:48【明報專訊】市區單幢新盤向來均有捧場客。恆地（0012）發展的深水埠南昌一號早前已推出發售，項目除鄰近港鐵深水埠及南昌站外，更是近年市場上提供罕有實用面積較細、但房間較多的戶型，適合預算有限的換樓家庭客。
明報記者 林尚民 攝影 黃志東
預計2019年2月入伙的南昌一號，提供129個單位，有別同系多個市區新盤，項目不設開放式及1房戶，全數單位為2房到4房間隔，但實用面積較市場同類戶型細。南昌一號提供的32個4房單位，實用面積552至595方呎，相信為近年新盤市場面積最細4房戶。
不設1房及開放式戶
恆地早前開放38樓A室交樓標準示範單位，實用面積595方呎，大廳未計開放式廚房及玄關位，面積約110方呎，發展商採用近年新盤常見的開放式廚房設計、外連露台。主人套房連浴室逾100方呎，而另外3間細房面積約44至50餘方呎。值得一提的是，上述4房戶的大廳與毗鄰房間的分隔牆身屬主力牆，即不能打通房間與客廳。
3房戶方面，全盤共設32伙，實用396至418方呎，房間面積比上述4房戶略細，其中兩間細房面積不足40方呎，最細一間約37方呎。
另項目提供最多伙數的戶型為2房單位，共設64伙，實用面積327至367方呎，早前開放38樓C室交樓標準示範單位，實用面積364方呎，房間較細各約44方呎，其中一房連窗台，另一間房則設有工作平台，但單位加設儲物房，方便住戶收納物品。
民生食肆多 不乏大型商場
南昌一號最主要賣點是交通方便，而且深水埠發展成熟，區內除了有不少民生商戶及特色食肆外，亦設有大型商場，如西九龍中心，而附近的港灣豪庭亦設有一個約20萬方呎的大型商場。惟項目不設車位；樓盤亦鄰近西九龍走廊，部分單位或受噪音影響。
[睇樓速遞]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3549&issue=20161121
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