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前些時,收到獅 子山學會電郵,有一個時事討論會在蘭桂坊舉行,地點就係Hong Kong Brew House,時間就係放工後快樂時光。呢間酒吧嘅名字依稀記得,好似五、六年前去過一次咁大把,但印象模糊咯,畢竟左丁山並非蘭桂坊蒲友。打電話問專門向 餐廳供應西班牙葡萄酒及橄欖油嘅餐飲M,餐飲M告知正確地址,加多一句:「快啲去咯,呢間吧就快要被逼遷。」哦,本來想去嘅,不過支支左左因啲事冇參加獅 子山學會嘅討論會,只得作罷。 呢日餐飲M在飲茶時話:「蘭桂坊嘅租金猛升,HKBH嘅舖位連同隔籬兩間,屬同一業主,聽聞將三個舖位一齊招 標,出租金最高者勝,結果現有租客全部輸晒,要搵地方搬,但蘭桂坊並無甚麼吉舖,佢哋可能無法在原區繼續經營。」原租客投標失敗,新租客會係邊一間酒吧餐 廳呀?飲完茶後,八卦起嚟,打電話搵一啲對蘭桂坊熟悉嘅人士打聽吓,卒之聽到傳聞話,新租客大有來頭,十分豪氣,一舉租下三個相連舖位,會打通晒做一間全 新嘅Hard Rock Cafe,預料今年年底前可以開業。咦,呢間餐廳好似以前位於舊太古大廈,後來停業,估唔到現在會捲土重來,進軍蘭桂坊,一舉殺敗原來租客o忝,相信出手 幾重下。消息人士話每月租金去到七位數字,真係mama mia,他日要賣幾多杯咖啡或啤酒先至可以交租? 中環與尖沙嘴彌敦道嘅地舖租金愈 來愈貴,大舖位月租動輒係七位數字,如果冇大陸遊客幫襯,唔知點樣交到租,在呢啲地方經營餐廳酒吧而賺到錢嘅,要好有真本事至得,經營手法直情叻過富士 康! 一位廠家講起郭台銘,就話鴻海生意額雖大,佢一啲都唔羨慕,佢話做電子裝配生意,標準毛利率係1%至4%,多啲都冇,富士康在09年之 稅前利潤係總收入之1%,佢估計富士康之員工薪水佔總收入8%,加薪三成,即係要從收入減除2.4%,仲邊度有錢賺呀?但點解富士康肯如此大方,加薪三成 呢?呢位廠家話:「睇吓郭先生點樣變魔術,唔好眨眼呀!」 | ||||||
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專門服務短期租賃辦公室的德事商務公司,每個座位月租高達二.五萬元,比一般辦公大樓行情貴五倍,在房地產業不景氣之際,生意卻逆勢成長。
撰文‧梁任瑋 全球經濟委靡不振,不少企業持續緊縮辦公室租賃預算,在台北一○一大樓內卻有一家公司的生意不減反增,它是專租短期辦公室的德事商務中心。 隱身在台北一○一大樓內的德事商務,十九年前發跡於香港,在亞太區有五十一個據點,一年營收新台幣三十六億元,谷歌、IBM、臉書都是它的客戶。二○○五年進軍台灣,就直接在台北一○一設點。「一開始僅試水溫承租半層,沒想到一開幕生意就很好,半年後立刻把另外半層也租下來,至今出租率始終維持在九五%。」德事商務中心台灣分公司總經理林沛欣說。 「我們這行就像『旋轉門』,企業要進入新市場,一定會先經過我們。」德事商務中心總裁桑力高說,雖然一個座位平均月租二.五萬元,但租客可省下買硬體設備、裝潢辦公室費用,最小可只租一人辦公室,很多外商公司初期來台設點,都會先到德事籌備辦事處。 德事五星級飯店服務經營的商業模式,也是一大特色。例如他們培養的專業祕書團隊,能替租客以企業名義接聽來電、甚至代收郵件。目前就有五十家公司透過德事在一○一成立「虛擬辦公室」,實際進駐的公司也有二十三家。 創辦德事商務中心的桑力高,當初跨入這行,是來自於親身的經驗。當時他在日本一家房地產公司工作,為開拓大中華區市場被派駐在香港,一開始,公司替他承租了三年辦公室,但沒多久公司就撤出香港,不過,辦公室租約未走完,租金與空間就這樣白白浪費,這件事卻激發他創業的動機,開始投入短期租賃辦公室。 德事去年在亞洲新開了十一個據點,今年上半年也新增八個據點,台灣除了第二個據點遠企大樓之外,今年下半年也將在台北開拓第三個據點。據了解,連台北一○一董事長宋文琪都必須與德事打好關係,因為進駐德事的企業,將來就是承租一○一的潛力客戶。
德事商務中心
台灣分公司
成立時間:2005年
總裁:桑力高
主要業務:服務式辦公室 主要客戶:谷歌、臉書、蘋果 |
六月二十七日,酷熱的台北市街頭,睿能創意公司推出的電動機車Gogoro的全球體驗中心,湧進了近百位民眾登記預購,關於這台高價電動機車的網路論戰,至今始終沒有停止。 Gogoro執行長陸學森對外宣稱,現在定價一台十二萬八千元,是賣一台、賠一台。事實上,這早就在他的創業算盤裡,因為陸學森原本就不打算靠賣機車賺錢;相反的,他獲利的方法是從電池來。 陸學森的電池與創業算盤,概念都和從日本松下取得電池來源的特斯拉相同。 既然電池「系出同門」,特斯拉其實也曾經做過電池交換大夢。二○一四年底,特斯拉在加州至舊金山的沿線公路,架設了每站造價五十萬美元(約合新台幣一千五百五十萬元)的自動電池交換站,只要九十秒,就能輕鬆更換電池繼續上路。 只是這個夢,特斯拉只實驗了半年,就在Gogoro電動機車預購前兩週,宣告終止。 危機一:獲利很難吃到飽每月899元,比加油還貴 說穿了,電池交換模式的背後,Gogoro就是想當「能源界的中華電信」(詳見第六十頁圖)。 Gogoro的商業模式核心,電池交換站就像電信基地台的概念,只有基地台越多,手機的訊號與服務範圍才會更廣。 一旦證明這個平台有用,就可把整組技術輸出,甚至把關鍵技術授權給其他業者。「我很歡迎同業來使用我們的技術,」陸學森公開對外喊話。這個概念,也就像 是,中華電信有全台最綿密的骨幹網路,電信同業都不免要跟中華電信承租網路,是一樣的道理。這從Gogoro一線高階主管大多出身手機產業,不難看出其背 後端倪。 陸學森現在推出第一款電動機車,就是要證明,Gogoro的電池交換站所串聯起來的電源管理系統具可行性,可以成為能源界的中華電信。這個夢,很大、很美、很誘人。 不過,並非每一家電信公司都這麼風光,Gogoro訴求的精神,其實更像睿能創意股東王雪紅的姊夫簡明仁所創立,在去年黯然宣布破產的PHS大眾電信。 PHS與Gogoro的電動機車系統概念很像,都是通訊(通勤)距離短、基地台(電池交換站)必須密集設點的經營模式;但,PHS做到的,Gogoro不但沒有做到,反而恐怕重蹈PHS曾犯下的致命錯誤。 當年大眾電信強打低電磁波健康訴求,祭出終身免月租費的行銷策略,加上獨家引進精美日系手機,一支售價不到七千元,引起風潮,四年內突破一百四十萬用戶。 相較起來,Gogoro雖有電動車環保概念,第一款產品外型也很吸引人,但售價不在一般民眾負擔範圍。而且,雖然祭出前兩年充電免費吃到飽的優惠,但第三年起,吃到飽費用八百九十九元,比一般機車族每月油錢都高。 Gogoro開放預購第一天,僅售出一百三十台,也就是說,陸學森燒掉五千萬美元(約合新台幣十五億五千萬元)資金,第一筆營收僅約新台幣一千六百萬元進帳。也難怪,睿能創意要再募資一億美元。 在Gogoro的規畫裡,理想的規模是一個城市有三萬到五萬台Gogoro在路上跑。假設,每位騎士都選擇近九百元的電池吃到飽方案,Gogoro每年營 收樂觀估計近五億四千萬元。不過,一位曾推動電動機車計畫的業者說,電池折舊成本約占營收一半,再加上該公司約四百名員工,人事成本亦應破億。如果沒有其 他業者埋單採用,Gogoro很難獲利。 危機二:生態斷鏈自付製造成本,「心臟」又仰賴日本 Gogoro面臨的第二個風險是,關起門來自己搞自己的系統,所有風險必須自己承擔,當初PHS最後邁向衰亡的重要原因,就是生態斷鏈。 中華電信賣手機綁用戶,有手機製造業者一起分擔成本;大眾電信的號碼燒在手機上,生態斷鏈只能自行解決。全球只有中國、日本跟台灣商轉,當日本、中國都因故退出市場,台灣立刻面臨斷鏈危機。 而陸學森為了打造完美產品,找來汽車零組件供應商,重新設計所有零件,意味著設計、開模、製造的所有成本,沒有人可與他分擔。而且,最重要的心臟零件—— 電池,還掐在日本松下手上。松下僅提供兩年的獨家供貨合約,沒有人知道,兩年後採用Gogoro電池方案的機車有幾台。 變成孤兒的下場是什麼?PHS全盛時期用戶數近一百五十萬,最後虧損近百億元,不得不宣告破產。 大眾電信董事長張敏玉在破產時,感慨萬千的說:「沒有政策支援,實在就像病人無法從加護病房自己爬出來。」這番感慨,也在陸學森的盤算裡。Gogoro研發階段,與電動車或機車產業幾乎零互動,其最強大的盟友其實就是台灣政府。 過去,政府輔導電動車時總強調要制定開放標準,但不幸都失敗。「補助高單價產品其實是浪費公帑,如果這番美意不適用於大部分消費者,就是單純做形象,而不是對整個電動車產業銷量有幫助。」電能車輛發展協會理事長鄭丞宏說。 去年下半年起,行政院就強力主導,規畫未來電動機車補助重點在重型機車。甚至,Gogoro定價宣布的同一天,環保署破天荒以空污基金補助電動機車,無須汰換舊機車就能獲得補助,從中央到地方都傾力補助,招致「劫貧濟富」之譏。此外,也動用中油資源設立電池交換站。 「我們推動時,都沒有管道得知這些訊息。」目前同樣在台中推動電池交換系統的電動車業者易能電網總經理王章平苦笑說道,如果中油願意開放資源,應該讓各家電池交換業者都能使用才對,政府對Gogoro的偏心,恐怕難逃批評。 對此,睿能創意行銷副總經理彭明義喊冤:「市面上八○%的機車是重型機車,我是第一個做出來的電動車業者,怎麼會變成政府圖利我?」並直指,沒有美國與加州政府的傾力扶植,就沒有今天的特斯拉。 警訊:特斯拉放棄電池交換模式馬斯克坦承「這項技術不值得擴展」 但是,就算是特斯拉,也已經放棄了Gogoro現在壓寶的電池交換模式了。 就在今年六月九日的特斯拉股東會上,創辦人馬斯克(Elon Musk)親自證實,特斯拉將終止這項計畫。 「我們發出了兩百封邀請函,只有四、五個來試用,而且他們只用了一次,很明顯,這項功能不受歡迎。」馬斯克解釋。特斯拉提供的免費充電站速度夠快,半小時 就能跑三百公里,消費者沒必要為了快個十五分鐘,額外付約新台幣兩千元的價格換電池。他並斬釘截鐵表示:「這項技術並不值得在未來被擴展。」 連有車、有站、有技術的特斯拉都放棄了電池交換模式,陸學森卻想用來改變世界,會不會步上後塵?答案是:有可能。 「不是技術問題、也不是成本問題,而是商業模式問題。」王章平說,與電動車相比,電動機車的電池交換站設置成本雖較低,但仍要負擔大量電池折舊成本,很難賺錢。 更何況Gogoro宣布,將推出分級付費的資費方案,也會開放消費者自行充電。萬一消費者選擇最低金額資費,都在自家充電,那麼Gogoro當「中華電信」的夢想就更難實現了。 特斯拉靠賣車賺錢,電池交換計畫只是附加價值,放棄不會對整體造成太大影響;但對計畫「靠賣電賺錢」的Gogoro來說,這卻是生存命脈。 「改變世界從來不是馬上可以賺錢的,總是要有人犧牲先去做。」彭明義說。為了實現自己遠大夢想,陸學森賭了一把,如果輸了,就淪為機車界的PHS。但,無論最後成或敗,付出高價買機車的消費者,都已經替他的夢想分擔學費了。 【延伸閱讀】Gogoro想學中華電淘金,未必成功—Gogoro與中華電信商業模式比較 ● Gogoro產品選項:只有自家車款,選項不多,製造成本須自行負擔資費方案:目前只有吃到飽方案,以量計價模式推出時間與方式不明補貼政策:政府補貼購 車部分費用,是否該由政府補助引發爭議延伸服務:與中油、中華電信等門市合作設點,可至任一站點換電池,但與現行其他採用電池交換系統業者規格並不相容 ● 中華電信產品選項:各廠牌手機都有,電信商不必負擔設廠製造成本資費方案:有通話、上網吃到飽,以及依據用量收費等多元選擇補貼政策:綁約有購機優惠,屬單純商業行為延伸服務:各大電信公司基地台建設常採共站模式,節省建置成本 整理:朱致宜 |
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一線城市和二線核心城市房價節節升高的同時,租金也水漲船高。
中國房價行情平臺發布的全國行政區租金排行榜顯示,目前北京和上海的核心區的房租已經突破了100元/平方米/月的大關。可以說,大城市租房也不易。
需要特別指出的是,由於中國房價行情平臺的數據始建於2005年,而2010年後,北京和上海兩大城市的行政區劃進行了調整,一些區被合並取消。例如2010年7月,北京東城區、崇文區合並,成立新的東城區,西城區、宣武區,設立新的北京市西城區。2011年,上海黃浦區、盧灣區兩區建制撤銷,設立新的黃浦區;2015年,閘北區、靜安區"撤二建一",成立新的靜安區。
由於原有的區域之間房價差別較大,比如原靜安區與原閘北區房租就相差較大,因此為了更具有可比性,這里的數據仍沿用原有的行政區劃來劃分。
數據顯示,北京的原東城區最高,平均租金達到了105.59元/平方米/月,也就是說在這里租一套100平方米的房子,月租金就超過了1萬多元。從北京市中心城區數據來看,東城區房租一直遙遙領先,從2010年後的6年間,東城區房租增長了56.1%。
在原東城區之後,原西城區的平均租金也達到了103.89元/平方米/月,朝陽區、原崇文區、海澱區、原宣武區進入前十名。在前十名中,北京占據了6位,總體上看,北京是目前我國房價最貴的區域。
北京房租從中心城區逐漸向四環、五環、六環輻射,呈現明顯的遞減趨勢。數據顯示,6年間,北京中心城區的房租增幅最快,二環內房租漲幅為57.7%,五環外房租漲幅為48.5%,相差10個點左右。從南北區域看,北邊比南邊租金更貴、漲幅更快。該數據表明,2015年,二三環內,北邊房租比南邊貴29.6%,五六環外,北邊比南邊房租要貴33.6%。
從前十名來看,除了北京的6個區域外,另外4個區域全部來自上海,這也說明北京和上海作為兩個強一線城市,對全國的資金、人才等資源具備最強的吸引力,房租也是全國最貴。
其中,原盧灣區和原靜安區的平均租金都突破了100元/平方米/月大關,具體來看,原盧灣區達到了103.58元/平方米/月,原靜安區達到了101.71元/平方米/月,此外上海的長寧區和原黃浦區分列五、六位。
在10名之後,深圳的福田區以83.03元/平方米/月位居第十一位,南山區位居第十三位,羅湖區位列第十八位,前18名全部來自於京滬深三大一線城市。
10樓提及
嘩, 湯兄久唔久就爆的正野出黎,
正!! 汁都撈埋
6樓提及
SUNNY 這叫何不食肉羹.....
不過可憐人自有可恨處
例如從大陸來的人, 捨棄自身出生地, 為了面子不肯回鄉
過得再慘也是自找的
患病或出生便殘疾才是真的值得可憐.....
10樓提及
要傷殘...代價不少啊....切少少尾指我都唔捨得啦....
失業...要失幾年啊...期間真係要執紙皮維生.....
12樓提及
食老綜, 仲要要求租屋者租金津貼? 不如乜都津貼晒佢啦, 行共産岩晒, 病到上腦
12樓提及
梁營太可怕
12樓提及
梁營太可怕
18樓提及
1. 黃楚標支持唐英年
2. 曾蔭權支持唐英年
3. 黃楚標租屋給曾蔭權
三件事根本就無關連,現在是唐英年選特首,要提供利益,也應該是唐英年
19樓提及18樓提及
1. 黃楚標支持唐英年
2. 曾蔭權支持唐英年
3. 黃楚標租屋給曾蔭權
三件事根本就無關連,現在是唐英年選特首,要提供利益,也應該是唐英年
呢單只能話佢地係一個疑似的利益集團
但數碼電台果單就更有利益輸送之嫌
13樓提及
呢個人真係知唔知個"醜"字點寫
納稅人一個月任三十幾萬佢, 佢都仲去貪呢D小小利益
佢去泰國坐私人飛機一個鐘就咁爽, 難為我日日係紅隧塞一個鐘
我真係祝佢臨老過唔到世, 缷任後俾廉署起訴
22樓提及13樓提及
呢個人真係知唔知個"醜"字點寫
納稅人一個月任三十幾萬佢, 佢都仲去貪呢D小小利益
佢去泰國坐私人飛機一個鐘就咁爽, 難為我日日係紅隧塞一個鐘
我真係祝佢臨老過唔到世, 缷任後俾廉署起訴
仲有份長俸呢?
25樓提及
之前林公公放棄公務員長俸做政制及內地事務局局長, 唔通為香港市民咩, 如果冇檯底交易, Q做咩.
26樓提及25樓提及
之前林公公放棄公務員長俸做政制及內地事務局局長, 唔通為香港市民咩, 如果冇檯底交易, Q做咩.
其實我唔明?
27樓提及26樓提及25樓提及
之前林公公放棄公務員長俸做政制及內地事務局局長, 唔通為香港市民咩, 如果冇檯底交易, Q做咩.
其實我唔明?
即係上到局長位, 要放棄長俸, 如果冇另一D途徑補返D水, 邊個做? 結論最後都是貪啦. 所以我話公務員不能做特首.
28樓提及27樓提及26樓提及25樓提及
之前林公公放棄公務員長俸做政制及內地事務局局長, 唔通為香港市民咩, 如果冇檯底交易, Q做咩.
其實我唔明?
即係上到局長位, 要放棄長俸, 如果冇另一D途徑補返D水, 邊個做? 結論最後都是貪啦. 所以我話公務員不能做特首.
但是唔是有錢補番?
31樓提及
我錯都唔定, 因為咁樣唔合羅輯, 但係有個公務員咁樣同我講.
9樓提及
突然諗到, D社福人仕爭取什麼「先安置、後清拆」
有無機俾D人「叻人」屈機上到公屋呢? 尤如當年一夠18就申請公屋一樣, 咁樣, 特快編配的凶宅都未必咁快有得上喎....