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台北市地價居高不下，都市更新成為中小型建商開發土地的重要管道，但是曠日廢時的整合過程，也讓很多建商視都更為畏途，而潤泰創新卻能在此時突破重圍，在萬華區完成台北市面積逾一千坪、開發時間最短的都更案。

撰文‧梁任瑋

「終於等到這一天了，我們一定住得到新厝！」五月十九日上午，台北市萬華區東園國小旁一處都市更新案舉行動土典禮，幾位七旬老翁看著自己頹圮的老家即將進行改建，掩不住激動的心情，握著彼此的雙手互道恭喜。

就在不久前，這裡還是一片雜亂，荒廢的老房子野草蔓生；如今透過都更，已整理得煥然一新，更將在兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層，擁有五百餘坪大片花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。

如果說，「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準，這個條件若放在有六三％的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區，顯然處處都是機會。

但在很多建商眼中，該區因房價偏低，並非首選。台北市政府都更處統計，近十年，萬華都更申請案五十三件，但核定的僅三件，六％的核定比率在各行政區中為倒數第一。

就在外界不看好中，萬花園卻異軍突起，只花一年十個月就整合完所有地主，創近五年北市都市更新面積超過一千坪開發時間最短的案例。幕後推手，正是都更新兵潤泰創新。

靠地緣關係拉近距離

擅長開發豪宅、投標台鐵ＢＯＴ與聯合開發案的潤泰創新，這幾年在商用不動產市場布局大有斬獲。目前手頭上有松山車站與南港車站ＢＯＴ案、捷運內湖線內湖站 及新莊線三重站的聯合開發四大開發案。七月十九日，潤泰集團轉投資事業南山人壽更以二六八．八億元標下信義計畫區世貿二館，刷新國內地上權總價、每坪價格 新高，惟獨都更腳步落後。

近五年，潤泰參與過的都更案超過十個，但進度不一，「要讓社區裡所有住戶達成改建協議，並不是件容易的事！」潤泰創新總經理簡滄圳坦言，沒想到，最令人驚訝、且最快完成的個案，竟是面積廣達一千兩百六十四坪，有七十六位地主的萬花園案。

時間回到二○○七年夏天，當時潤泰與中華電信合作開發台北市萬華區德昌街住宅案「萬囍」，由於建材、施工品質高檔，預售當時每坪成交價站上六十萬元，創下萬華地區新高價。這個建案吸引隔壁萬大路地主吳德龍的注意，主動找上潤泰整合他們的土地。

這塊地原本是鄭姓前台北市議員家族與另一大家族陳家的祖厝，隨著後代開枝散葉，蓋起公寓陸續賣給不同住戶。

簡滄圳接手後發現，這件案子背後頗為複雜。原來，早在二十年前即有建商陸續介入整合，也已插旗購入土地近百坪，如何以合理價格購回其土地，這是第一難。

此外，在潤泰整合之前幾個月，另一家新介入的建商已和其中最大的鄭姓地主簽了合建契約，占全案同意門檻近三○％，如何統合開發權利是第二難。

但是，「找人是最難的。」簡滄圳說，很多房屋破舊到連屋主都住不下去了，早就已經搬去他處，如何找出分散在各處的地主，深深考驗潤泰土地開發人員的功力。

正當簡滄圳苦思解決方法之際，他突然想起，公司內土地開發部建築師李安憲從小就住在萬華，透過他來整合，或許是一把開啟地主心房的鑰匙。

李安憲是老萬華人，現在還住在萬花園隔壁的「大都市花園」，巧合的是，他與吳德龍是許久沒聯絡的小學、國中同學，這層地緣關係拉近了潤泰與地主之間的距離。

「萬華人比較團結，找到關鍵地主居間撮合很重要。」李安憲說，他打聽到，代表陳家的地主葉喬松，是全案的關鍵人士，便透過吳德榮牽線，直接找葉喬松談。

以誠意打動關鍵地主

今年七十歲、家族在萬花園基地共擁有一百二十九坪土地的葉喬松，見識過許多知名建商來談都更，「有的建商一來就要我去餐廳吃飯，吃完飯就把合約書拿出來 簽。都更不是去便利商店買礦泉水耶！打打電話、吃頓飯就想要我們拿出好幾百坪的土地給你蓋，未免也想得太簡單了！」葉喬松對建商的猴急頗不以為然。

但潤泰的作法令他改觀，「一個禮拜跑七趟，與一個禮拜跑一次，就是不一樣。」葉喬松說，有些建商談一談，發現很難，遇到挫折就打退堂鼓，只有潤泰最勤快，一家一家挨門挨戶去談，把誠意拿出來。

除了動之以情，更重要的是幫地主創造價值。簡滄圳表示，都更地主分配的權利價值有「協議合建」及「權利變換」兩種，潤泰採兩案並行，讓地主選擇對他最有利 的方式來做權利價值的分配，「這是對地主的讓步及尊重。」地主也不必擔心因為整合期太長，導致增值的利益均被建商拿走。

而且，潤泰不只將土地交付銀行信託，也採用營建資金專款專用及續建協助的信託機制，透過等同銀行履約的保證，完全保障地主權益。

尤其，當時「萬囍」案已開始預售，簡滄圳說，萬囍是中華電信與潤泰創新合建案，至今仍為萬華第一棟使用隔震工法的住宅，種種創新的規畫，讓地主重新思考， 「連中華電信都選擇潤泰，為何地主不能？」另一方面，為了重新定位萬華區的房價，潤泰向地主提出，萬花園在結構工法上會採用「柱螺旋箍筋及一筆高耐震專利 施工」，這項潤泰的專利，可達到灌漿扎實和耐震效果，不僅為地主資產帶來增值效益，也讓住戶住得安心。

同時，潤泰與原來整合約四○％的建商理性溝通，最後以高於市場價格的金額買下對方土地。

○七年八月，潤泰與萬花園地主第一次簽約就逾五○％，一年一個月之後，○八年九月潤泰完成整合作業，九五％地主全部簽約完成，並將全案送到台北市政府，進行事業計畫及權利變換計畫審議。

這段通常要耗費三至四年才能達成的工作，潤泰創新只花了三分之一的時間就完成。

須配合天時地利人和

「一個都更案要成功，要天時、地利、人和到位。」葉喬松語重心長地說，二十年前，他們這些地主正值五十歲壯年，每個人有不同的考量，房子也沒有改建的誘 因；現在大家都七十歲了，彼此有共識，必須要整合，但「就像搓圓仔，兩粒一搓要一樣大，不能一大一小。」萬花園如果沒有大家互相信任、各退一步，不可能那 麼快完成。

今年一月，萬花園基地終於搭建起大型接待中心對外預售，讓房價也跟著鹹魚翻生。原來東園街周邊房價每坪僅約四十萬元，在萬花園銷售完畢後，成功把售價推升至每坪七十萬元，也帶動周邊房價水漲船高。

萬花園案也打響潤泰都更的名號。五月，潤泰創新一口氣拿下建中眷舍、六張犁派出所兩件公辦都更案，成為切入台北市公辦都更案的贏家。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說，公辦都更案的獲利空間較小、利潤有限，過去很多建商不願參與，但是隨著台北市土地開發的難度愈來愈高，公辦都更土地有政府完成前期的整合流程，相對於一般都更案較為單純，這塊市場的競爭也愈來愈激烈。

其實，不論公辦或民間參與都市更新案，都必須地主間懂得相互合作、放棄私利，願意在相同的時間內做一件共同的事，「只有地主與建商都肯退讓，才能讓台灣的都更之路繼續走下去。」簡滄圳為當前都更面臨的困境下了最好的注解。

去年才在蘋果Ａ６訂單敗給三星的台積電，愈戰愈勇，今年要用二○奈米在新一輪蘋果處理器訂單大戰中，扳回一城。這一役，端看管理工廠出身的劉德音，如何督軍台積電七百人精銳部隊，完成啃蘋果的使命。

撰文‧楊卓翰

九月初台北的內湖展覽館，台下聽眾引頸企盼，屏息以待，燈光一暗，主講者緩緩走出來，國際半導體大展的重頭戲登場了！

「我們的二○奈米良率進展不錯。事實上，我們在二○一二年底就會準備好。」演說者是台積電執行副總暨共同營運長劉德音。在他說話的同時，台積電不只準備好了，蘋果下一代處理器試產訂單已經排上二○奈米生產線，台積電終於咬到蘋果了。

去年十一月以來，台積電董事長張忠謀為了蘋果訂單不知飛了幾趟美國，甚至對外坦言，「台積電已把蘋果放在客戶雷達螢幕上很久了！」據透露，今年六月，台積 電股東會、董事會接連開完，八十二歲的張忠謀馬上啟程出差直飛美國，這趟為期兩周的旅行，就是為了從三星手上搶到一部分蘋果Ａ７處理器代工訂單，這一次終 於傳出好消息。

受惠「去三星化」策略

據了解，雙方的共識是台積電從一四年開始，每年提供八萬片二○奈米晶圓代工產能給蘋果，每片代工價格落在三千八百至四千美元，預估每年將帶給台積電約一百 億台幣的營收。如果按照計畫，台積電將是全世界第一家量產二○奈米的晶圓代工廠，遠遠甩開明年才將試產二○奈米製程的三星。

這對台積電來說，可說是空前的勝利。過去兩年，蘋果、三星專利大戰白熱化，蘋果「去三星化」的採購策略沒停過，然而，台積電卻始終沒能成功自三星手上搶下蘋果大單，「蘋果是我們很重要的間接客戶。」今年一月台積電法說會時，張忠謀談起蘋果來，仍有些悵然。

但這次，張忠謀不會再失手，他做足了萬全準備。老帥負責對外拿訂單，對內的生產重任，就落在三大接班人之一的劉德音身上，兩人配合得天衣無縫，默契十足。

以往重量級的台北國際半導體展，張忠謀都會現身，今年老帥首度缺席，換上劉德音站在聚光燈下，傳承的意味不言而喻。

這次好不容易拿到蘋果訂單，是台積電未來五年的營運關鍵，心思細密、擅長救火的劉德音，就成為張忠謀最倚重的專案負責人。打從去年開始，台積電就積極搶蘋果訂單，內部人士指出，去年中曾試產蘋果的處理器晶片，但受制於良率、產能問題，台積電遲遲未能打動蘋果。

這次捲土重來，管理工廠出身的劉德音，就擔負盯良率、衝產能的重任。「過去，台積電在良率不高、產能不足，有過血淚教訓，這次要接蘋果訂單，更是大意不得。」業內人士說。

其實，兩年前台積電推進四○奈米製程時，曾因生產良率只有三成，讓超微（ＡＭＤ）、輝達（nVIDIA）等客戶大跳腳，不只張忠謀公開承認「問題很多」，還讓超微、輝達新品記者會剛開完，卻出現無貨可賣的窘境。當時，臨危受命提高良率的，就是劉德音。

經過三個月的改造，穿著一身無塵衣，透過視訊方式，劉德音在產線上的畫面，直接傳到台積電法說會上，為的就是要告訴大家，台積電四○奈米良率已經回穩。這次，備戰二○奈米，台積電不能重蹈覆轍。

現在接到蘋果大單，劉德音特別率領七百人精銳部隊，就是要在二○奈米這一役打一場完美的勝仗。因為二○奈米技術更複雜，為了保持過去的良率及提升速度， 「我們成立新的研發部門，還有一條Dedicated Line（專門生產線）來做。現在這個團隊有七百多人，完全是為了這條新產線組成的。」除了改善良率外，劉德音還肩負擴大產能的重責大任，今年台積電二八 奈米產能嚴重不足，這把火不只燒到大客戶高通，也讓宏達電、華碩等一竿子高通的品牌客戶叫苦連天。

為了安撫高通，台積電全力擴充二八奈米產能外，今年六月高通執行長保羅．雅各（Paul Jacobs）訪台，張忠謀親自在家設宴，並找來劉德音一同陪客。

所以，當張忠謀在美國簽下蘋果代工訂單一傳回台灣，內部政策馬上確立，「全力拉抬二○奈米產能，資本支出也跟著大幅上修。」業內人士說，台積電八月董事會 通過要花八三○億元擴產先進製程，就是為了蘋果。台積電小心翼翼，一個環節都不能出錯，全為避免去年Ａ６訂單落空的悲劇重演。

蘋果強勢 毛利跟著讓步不過，拿到蘋果訂單後，劉德音的挑戰才要開始，蘋果的挑剔是有名的，除了良率、產能要到位外，對於價格更是斤斤計較，「蘋果的強勢與超微、輝達不一樣，超微、輝達非要台積電不可，蘋果可不是，只能犧牲代工價格與毛利。」業內人士說。

一位不願具名的台積電主管指出，台積電的二○奈米在試產階段遇到最大的問題，就是成本與單價的拉鋸。「現在替蘋果代工的ＡＳＰ（產品單價）其實與成本相差 不遠，毛利率很低。」據了解，台積電替蘋果代工的單價雖在三千八百美元以上，但成本難以壓低，在初期良率不高下，對比台積電一般客戶的代工毛利率都有四 ○％以上，替蘋果代工的毛利率卻僅三○％不到，為了啃蘋果，張忠謀這一步讓得非常大。

「晶圓製程在進入二○奈米之後，成本沒有辦法像過去下降那麼快，這恐怕是事實。」劉德音坦言，現在整個產業還有很多環節沒有做好。例如，台積電二○奈米製程仍採用浸潤式微影的雙重曝光，也就是一樣的製程必須重複二次，既昂貴又耗時。

拿下蘋果訂單，對於台積電具有劃時代意義，如果能達成服務蘋果的使命，相信劉德音距離接班大位會比別人更近一些。

劉德音

出生：1955年

現職：台積電執行副總 暨共同營運長經歷：台積電營運執行副總

九月底，潤泰新以每坪將近六一○萬元的天價標下黑松位於微風廣場旁的千坪土地，引起外界譁然，到底潤泰私下打的是什麼算盤？這筆交易真是買貴了嗎？

撰文‧李建興、梁任瑋

眾所矚目的黑松微風停車場一三四五坪土地，潤泰創新在九月二十八日以八十一．九九億元的價格標下，每坪單價高達六○九．六萬元，創下住三土地(微風停車場 土地使用分區為住三)的歷史新高，而且足足比底價五十七．八八億元高出四一．六五％；潤泰手筆之大令人咋舌，也為沉寂許久的台北房市，投下了一顆震撼彈。

只是許多人不解，何以潤泰會在政府積極打房、土地建築融資不易，甚至房價盤整修正之際等利空因素下，還以極高的天價買下這筆土地？

另外，這次市場上推算潤泰的建案成本，普遍以黑松土地的容積率只有二二五％來計算，因而推估潤泰推案價須站上一九○萬元以上才能回本，但若以目前微風周邊預售案成交價皆未超過每坪二百萬元的情況來看，這似乎會是件「賠本生意」！

看似虧錢實則划算的投資

然而，潤泰這樁看似虧錢的買賣，地產界專業人士卻一致認為這是一門「划算的投資」。「很多人都忽略黑松土地所擁有的『容積移轉』隱藏價值！」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任，一語道破了外界錯估黑松土地容積率的狀況。

他解析，由於黑松土地位在捷運忠孝復興站五百公尺內，根據北市府規定，對於捷運站周遭五百公尺內的開發案，可適用容積移轉辦法(對於移出容積和接受容積的 土地，都有條件規定)，也就是假使潤泰手上握有來自其他土地的容積移轉額度，可以轉至黑松土地使用，未來就可蓋更多樓層來銷售。

國內使用容積移轉降低土地成本的知名案例包括信義計畫區的「皇翔御琚」、「亞太會館」，就因受惠於容積移轉，而分別多了二五．二五％與四○％容積率。換言之，目前手上握有容積移轉額度的潤泰，一旦將其他土地的容積移轉給黑松土地使用，將會大幅提升該案投資價值。

郭國任精算，依現況規定，黑松土地一經容積移轉，容積率可再增加五成。

所以，若潤泰操作得宜，可將原本僅有二二五％的容積率，提升至三三七．五％，也就是原本每坪只可蓋二．二五坪樓地板面積的土地，後來可加蓋到三．三七五坪 樓地板面積；另外再加上未計入法定容積範圍，但仍可進行銷售的樓地板面積。例如大小公設、地下室、停車場，及每坪二十六萬元的造價，潤泰建案成本其實只有 一三五．四六萬元，與這次市場上認知的一九○萬元有極大的落差。

另外，就算再加上市場上普遍忽略掉的每坪容積移轉成本十三萬元，以及一五％的管銷、利息費用，實際上，潤泰未來推案每坪至少要賣一七○．七萬元才能夠回 本，這也還是低於一九○萬元。郭國任進一步推算，以目前建商推案獲利會抓一五％利潤，因此推估未來潤泰每坪開價應該會在一九六萬元以上。

「潤泰的算盤，別的建商也會打，這也就是何以黑松微風案有多家建商爭相競逐的原因了！」據透露，此次投標者除了潤泰之外，還包括皇翔、富邦、微風廖家、基泰、豐泰地產等多家業者。

世邦魏理仕台灣分公司總經理林俊銘表示，這次每一筆競標價格的差距在千萬元以內，約僅五％的價差，甚至第二高標出價為八十一億元，與潤泰的出價更只差了一％，顯見這塊地以每坪六百萬元得標是建商認同的合理價格。

消費者是否買單才是關鍵

另外，潤泰願意出高價買黑松土地，也與台北市土地資源稀少，奇貨可居有關。住商不動產企研室主任徐佳馨就比喻，土地就像建商的原料，沒有原料就不可能有產 品和業績，因此，建商在大台北地區搶地已成常態。例如以往宣稱只看五百坪以上土地的昇陽建設，礙於土地難尋，尺度就放寬至二、三百坪了。

郭國任表示，潤泰這次出手搶標的價格是「刀口價」，但這塊地如果是其他小建商得標，可能無法塑造高房價；不過，潤泰品牌知名度強，加上基地條件夠漂亮，隔 壁又緊鄰微風廣場支撐生活機能，若引進國際建築團隊規畫先建後售，四年後以精品豪宅推出，房價站上每坪二百萬元不成問題。

郭國任指出，黑松土地創住三最高價，主要是產權單純，格局方整的素地，其他產權複雜的都更土地，想喊天價但不見得會有人買單。

但仍有業者對於目前房市景氣低迷，尤其黑松土地鄰高架橋旁，該區開價與實際成交行情有差距，潤泰能否在黑松土地案獲利，持保留態度。

對於黑松土地的規畫與推案的房價，潤泰創新董事長簡滄圳在接受本刊記者查證時指出，「目前產品未定，所以也不會有定價。」不過，潤泰近年推出幾個建案，皆 已成功刷新區域高價；如萬花園、萬囍等建案成交價創萬華地區的歷史新高。而目前興建中，位於松山的「松濤苑」更喊出每坪三百萬元以上天價，顯見潤泰對於買 下黑松土地，早已老神在在，但結局如何，就看消費者買不買單了。

黑松土地

地點：台北市市民大道四段、八德路二段366巷口

面積：1345坪

得標者：潤泰創新

得標總價：81.9999億元得標單價：每坪609.6萬元使用分區：住三、住三之二

容積率：225%

建商大幅降低土地成本的利器近年來，常可聽到土地標售創新高的消息，許多人都誤以為建商的土地成本很高，但其實不然，主要是因為這沒有把公設、虛坪等面積 計算進去，而這些所謂的「大公」、「小公」、地下室、停車場??等都不算在容積，卻都可出售獲利，最重要的是，建商還可以運用「容積移轉」或「容積獎勵」 增加容積率，讓原建物得以多蓋一些樓層，如此一來就可大幅降低土地成本。

所謂「容積移轉」即在政府規定條件下，建商若參與一些有容積移轉條件的案子，如面臨老舊的歷史建築、開放空間、農地或政府規範之特殊用途土地，可以將上述 未用盡的容積率部分或全部移轉至另一宗可建築土地使用，例如宏普建設用一億多元買下嘉新水泥在台北市新生南路上清真寺的容積，移轉到大直重劃區推出的建案 使用等。

至於「容積獎勵」也就是政府因都市發展或政策性考量，而容許某些在獎勵範圍內的土地，可依獎勵的幅度擴增容積率，如部分區域容積得以加碼3成，也就是原先 住三的土地容積僅為225%，經獎勵後，就變為292.5%，即原先1坪土地只能蓋2.25坪，後來可以蓋到2.925坪，將大幅提升建商可銷售的面積或 戶數。 （李建興）

三年前，台灣遊戲業一片大好；三年後，台灣遊戲業卻哀鴻遍野。明明捷運上捧著智慧型、平板電腦的玩家日益增加，為何台灣遊戲業賺不到錢？台灣瘋狂慶祝「台北暗殺星」電玩競技隊贏得世界冠軍，為何台灣業者反而笑不出來？

撰文‧翁書婷

來自台灣的「台北暗殺星」電玩競技隊，十四日在美國洛杉磯接受各國觀眾的熱情歡呼，因為他們打敗韓國隊成為最新的電玩世界冠軍。

但是當他們獲頒超大獎杯及一百萬美元獎金，台灣的網路遊戲業者的心卻正在淌血，因為他們知道，台灣遊戲業最黑暗的冬天即將來臨。

他們參加競賽遊戲︿英雄聯盟﹀( League of Legend)的第二季電玩大賽，這是全球目前最受歡迎的線上遊戲之一，推出一年以來，全球有七千萬玩家上線競賽，台灣則有二五○萬名玩家，台灣得冠軍後 代表這款遊戲在台灣市占率將進一步擴大，廠商將賺進大把鈔票。只是這些白花花的銀子進得不是台灣業者的口袋。某位法人代表就說：「﹃英雄聯盟﹄其實出自中 國騰訊之手！」他說得沒錯！這款遊戲的美國開發商Riot Games早就被中國最大的網路公司騰訊以二．三一億美元收購，是純正的中美混血企業。

以前，中國遊戲公司的產品便宜又好玩，是玩家在高價的韓國遊戲外另一項選擇。

重代理輕研發 嘗到苦果中國自二○○六年開始，逐漸成為台廠喜愛的遊戲代理來源，「因為中國遊戲價格比韓國遊戲便宜一半，品質也越來越好。」曾在智冠任職的高階主管說， 短短六年內，台灣代理的中國遊戲就高達一三○款，「代理遊戲就可以輕鬆賺錢，誰還要費心費力地搞研發。」隨著中國遊戲公司越來越強，台灣遊戲商只能淪為替人打工的，更糟的是，台灣這兩年多了很多有陸資背景的遊戲公司，分食台灣線上遊戲市場。「中國北京完美、盛大遊戲、火龍等知名遊戲開發商，最近將手上遊戲直接交給由自己間接投資的台灣公司代理，而不是台灣公司，因此讓台灣業者看的到卻吃不到。」遊戲產業振興會會長、雷爵網絡董事長張厥猶說。

張厥猶直言，這些公司成了台灣遊戲公司的惡夢，遊戲代理市場被分食，能拿到代理權的遊戲都是二、三線產品。因為最熱門的遊戲，母廠都想自己做。

騰訊當然也不例外，︿英雄聯盟﹀出自騰訊，而代理則是騰訊所投資的新加坡商Garena。前年三月Garena特別成立台灣競舞娛樂子公司，全權代理︿英雄聯盟﹀在台業務，隨著這款遊戲在全球受到網友歡迎，台灣也一樣紅火、暢銷，同業估計每個月進帳一億元以上新台幣。因此這白花花的銀子進的不是台灣業者的荷包，反而是進了騰訊的口袋。

台灣遊戲市場被中國敵手的台灣子公司瓜分還不是最慘的，子公司在台灣營業要聘員工、要繳稅，至少對台灣有貢獻。現在網路無國界，更可怕的威脅還在後頭：境外營運。

所謂境外營運，指的是遊戲母廠不需在台設立子公司，也不用代理商，只需在台灣打廣告、行銷宣傳，讓玩家直接連線香港、韓國、美國等海外伺服器，台灣玩家用信用卡付費，就能玩到海外遊戲公司的遊戲。

這樣一來，台灣不僅靠代理為主的公司沒得代理、後端通路金流服務也沒得賺，連為人打工的機會都沒有，若這種模式成為常態，對台灣網路遊戲業殺傷力極大。

這只是壓垮台灣遊戲業的稻草之一。

改變太晚

缺席的行動遊戲市場

翻開今年前兩季的財報，遊戲橘子、華義、紅心辣椒、樂陞、昱泉等公司都虧損。

就連﹁遊戲教父﹂王俊博也在危機邊緣掙扎，對比三年多前遊戲業當紅時，旗下子公司中華網龍獲利破十億元，股價一度飆上五一九元；最近網龍獲利卻出現連四季兩位數以上的衰退，股價只剩下五十八元。到底台灣遊戲業出了什麼問題？

鏡頭拉回台北捷運裡，擁擠的下班人潮，乘客們卻不以為意，專注自己手上的智慧型手機與平板電腦；有的忙著用軟體LINE傳訊息，有的全神貫注在遊戲之中，這些行動裝置為韓國、日本遊戲公司賺進了大把的鈔票，反觀台灣遊戲公司不但沒能分杯羹，還被這把火給燒到。

「當蘋果iPhone出來時，很多人不相信裡頭的遊戲對我們有威脅，因為行動遊戲和線上遊戲等級差太多了。」張厥猶回憶指出。當時台灣遊戲公司對行動遊戲根本不以為意，那是個台灣遊戲業當紅的年代，一款成功的線上遊戲，就能替公司帶來上億元營收，「台灣遊戲業眼前只看得到線上遊戲，砸下的研發成本動輒三、四千萬元，行動遊戲、網頁遊戲這種小成本製作，對他們來說，根本看不上眼。」可是，三年過去，局勢已經不一樣了，當年台灣遊戲公司看不上眼的小製作，如今卻一個個抓住消費者的眼球，還進一步回頭蠶食線上遊戲業的大餅。

「這是一種排擠效應，以前玩家可以連續玩三十個小時不間斷，有了手機遊戲後，玩家注意力就被分散了。」王俊博無奈地說，布局慢半拍的台灣遊戲業，卻是這兩 年才開始動作，不只還在摸索階段，「連如何從行動遊戲賺到錢，都還是個大問題。」三國、武俠題材變票房毒藥照理說，智慧型手機、平板電腦的出現，為遊戲業 培養更多玩家，市場大餅更大。台灣遊戲業的獲利卻是不增反減，問題就出在：台灣遊戲題材太固定，走不出武俠的老題材。

即使是不常打線上遊戲的人，應該都不難發現，線上遊戲的電視廣告，從︿三國群英傳﹀、︿蒼天on line三國戰紀﹀到︿三國鼎立﹀，永遠有打不完的三國遊戲。

「武俠是華人最擅長的題材，不只台灣，大陸遊戲廠也做，甚至日本、韓國都在做。」王俊博說，不管是自製遊戲還是代理，只要是三國、武俠類型遊戲，幾乎都是票房保證。

但現在玩家已經玩膩了，於是昔日的三國、武俠票房保證不再有效，甚至失靈變毒藥，像是網龍︿黃易群俠傳二﹀、︿霸刀﹀與宇峻︿三國群英傳二﹀等遊戲，營收貢獻都不如從前。

一名觀察遊戲產業已久的法人指出，三國題材的遊戲，廠商只要替它換個皮，就能繼續再推一次，反倒不走武俠遊戲的傳奇，近期營收、獲利卻能屢屢超越同業。今 年傳奇推出的︿聖境傳說﹀、︿精靈樂章﹀，都因類型迥異，走的是日式Ｑ版可愛風深受玩家喜愛，還成功進攻日本市場，海外授權超過十個國家。

傳奇總經理周俊男解釋。「我們是細水長流型的，希望玩家可以玩的久，不像同業，靠一款遊戲的短期爆發成長來獲利。」而且傳奇目前完全不做遊戲代理，只埋首 拼研發，周俊男說，「雖然自己研發的遊戲，強度可能不如海外代理回來的遊戲，但是投入的經驗卻會回饋在未來研發的遊戲裡，而且如果去做代理，就不會好好專 心做研發本業，這也是為什麼遊戲代理商切入研發很難成功。」傳奇策略的成功，從營收數字上就看得出來，在今年第二季，傳奇光是海外銷售就貢獻總營收超過五 成，在台灣遊戲紅海中，走出一條自己的康莊大道。

長期輕研發、重代理又偏愛三國、武俠的台灣遊戲業已進入最冷寒冬，而且危機的浪頭還是一波波地襲來，「最後就看誰活得比較好，站在海灘上沒有被海浪捲走。」王俊博感慨地說，台灣遊戲業的生存遊戲正要展開。

為了爬出谷底，王俊博最近砸下三千萬元新台幣，在高雄打造多間錄音室，請來音樂演奏家為網龍最新遊戲︿亞特蘭提斯﹀配樂，「光是這些錄音設備，就花了我們三千萬元；雖然花很多錢，但現在是關鍵時刻，這些錢不能省。」王俊博指了嶄新的錄音設備說。

因為對王俊博等業者而言，今年是台灣遊戲業最關鍵的一年，「看到蟲出來，但還沒看到鳥飛來，而黑暗總會過去！」

產業挑戰加劇

——具陸資背景的遊戲公司變多

台灣公司

名稱 中國股東

名稱 主要遊戲作品

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香港銅鑼灣Cubus商業大樓以十五億港幣賣出，創下香港今年該區房地產的最大單筆成交金額。而其買方，就是台灣的富邦集團蔡家。

撰文‧黃佑晴

香港銅鑼灣「地標」Cubus商業大樓以十五億港幣、約五十五．五億新台幣賣出，創下香港今年該區房地產的最大單筆成交金額。據悉，買下整棟Cubus大樓的神祕大亨，正是富邦集團蔡萬才、蔡明忠家族！

案子一成交，立刻在香港地產界引發討論，商場業內紛紛私下打聽富邦蔡家插足香港地產的實力與背景；反而在台灣，卻因「資金外流」的敏感話題，這消息還停留在低調不曝光的狀態。

其實Cubus商業大樓早在一年多前，便委託國際仲介來台尋找買家，包括全聯社董事長林敏雄、前國泰金控副董事長蔡鎮宇等手上現金滿滿的買家都曾是遞件對象，案子談了一年多，最後由蔡明忠家族得手買下。

Cubus大樓由豐泰地產集團、香港僑福地產及資本策略三大股東共同持有。二○○六年豐泰集團等買入、重建的總成本約達四．六二億港幣，如今開價十五億港幣，賺足兩倍以上。

富邦蔡家這兩年事業騰達，在壽險、電信事業的投資穩當，每年固定收回不少現金，手上抱著一堆現金需要分配去處，海外地產就成為考慮方向之一。儘管Cubus大樓的年租金報酬率約二．六％左右，不算出色，但香港商辦大樓市場保值且具潛力，富邦於是大手筆進場。

事實上，此樁交易案賣家之一的豐泰，也已透過私募形態投資台灣地產，知名案例是買下台北市遠東飯店旁邊的土地。

豐泰洽購遠東飯店旁這塊原由宋氏家族所持有的千餘坪土地時，曾有意尋找國內買家共進合擊，一度透過關係找上林敏雄，沒想到林敏雄早就先一步卡位，已從宋氏家族其中一人手中買到六％持份，因而拒絕。豐泰索性向富邦銀行貸款，另籌購地資金，而富邦也因此成為抵押第二順位的債權人。

富邦蔡家此舉有如以逸代勞；當豐泰利用私募基金投資台灣房地產，若這塊土地遲未開發，豐泰最後仍須出場，屆時富邦身為第二順位，極有機會順理成章拿到這片黃金土地。看來富邦在台灣、香港的獵地養地猶如鴨子划水，也算衝勁十足。

尼克‧艾洛伊西，十五歲就寫出濃縮程式，十六歲吸引李嘉誠創投出資成立公司，成為矽谷最嫩的創業家。他設計出的﹁Summly﹂App，自動擷取新聞重點四百字，二○一二年十一月上線，下載量已突破五十萬人次，為網路新聞帶來革命。

撰文‧楊卓翰

你讀高中時的課後活動是什麼？打棒球？看漫畫？這名十七歲的英國高中生放學後除了橄欖球隊練習，還得當一家網路公司的ＣＥＯ，服務他五十萬名客戶，並和各國捧著錢上門的投資人、創投基金協商。為什麼？因為他的軟體，很可能影響全球網路媒體的發展。

他的名字叫尼克．艾洛伊西，現在還在念倫敦的國王學院（Kings College）高中二年級。他在十五歲時設計出一款在iPhone上「濃縮新聞」的軟體，隔年獲得創投公司的青睞，香港首富李嘉誠旗下的維港投資集團（Horizon Venture）二○一一年就投資三十萬美元，並幫他創立公司Summly Limited。上個月尼克更籌到一百萬美元(約三千萬台幣)的資金，成為創投史上募到百萬美元的最年輕創業家。

濃縮軟體 逾五十萬人下載他的軟體叫作「Summly」，可以透過邏輯運算，將網路上的新聞自動擷取重點，從一千多字濃縮成四百個英文字母的簡短文章。「人們越來越沒有耐心閱讀，我們這個世代需要更快更有效率的資訊工具。」尼克接受媒體採訪時說。

靠著這四百字，Summly在一二年十一月正式上線，現在下載量已突破五十萬人次，有三千萬條新聞透過Summly來濃縮，總共幫使用者省下二十八年的閱讀時間，《經濟學人》甚至稱這套軟體是「新聞革命」，將會帶給網路媒體不小的衝擊。

不過掀起這場革命的尼克，並不是什麼天才少年。十二歲時他從父母那裡拿到第一支iPhone 2G，對智慧型手機開始著迷，特別是手機上無所不能的App，更讓他充滿想像。

「我在網路上看到iPhone的發表會後，就決定也要來寫App。所以我就跑到蘋果專賣店問店員：『你可以教我做手機App嗎？』」尼克說。結果店員把他當傻瓜一樣打發後，尼克的父親幫他買了一本《Ｃ語言傻瓜入門》（C For Dummies），讓尼克從零開始研究。

靠著這股傻勁，他研究了一整年才寫出第一個簡單的App。尼克念的國王學院是英國頂級私校，他雖然著迷軟體設計，仍是拿獎學金的優等生。為了保持優異成績，他自己設計一套整理網頁文章的摘要軟體蒐集資料。

隨著學校報告的難度越來越高，這套軟體也越來越複雜。但尼克已不再是「程式傻瓜」，這次他直接上iTunes University線上課程(免費大學授課錄影)，有不懂的他就大膽寫信問ＭＩＴ（美國麻省理工學院）的教授與語言學專家，直到搞懂為止。

資訊膚淺化 曝光率增加兩年後，他運用這套演算法，寫出Summly的前身Trimmit。這時，李嘉誠的維港投資ＣＥＯ、知名網路投資人周凱旋發現這個軟體，她說服尼克和他的父母成立公司，並掏出三十萬美元作為種子基金，更找來前亞馬遜歐洲區總裁Bart Swanson幫尼克管理公司。

周凱旋沒看走眼，Summly在美國上架兩小時，就衝到App Store下載量前十名。

不過當上ＣＥＯ後，尼克的難題才開始。維港投資幫尼克設計數個月的矽谷巡迴，引薦他認識小野洋子(披頭四樂團主唱約翰藍儂之妻)、蘋果設計總監強尼．艾維（Johnny Ive）等名人。尼克也在網路暴紅：「我在Summly訂閱自己的名字，結果不到一星期就累積一千則新聞，那真的有點瘋狂。」他在一場研討會上說。

為了兼顧ＣＥＯ的工作，他在六月已把整年課程自修完。「課業不是問題，難題是我現在得思考要不要繼續升學。」雖然寫出濃縮文章的軟體，尼克其實著迷的是長篇大論及大量資料分析。「不是說我需要一張大學文憑，而是真的對哲學和政治很感興趣，想深入研究。」他說。

「不過我們還在不斷升級產品，讓它更貼近消費者的需求。我們都相信這款產品的潛力，我也想把它做得更好。」別懷疑，這句話不是從經驗老到的總裁嘴裡說出，而是十七歲的尼克。

就在Summly暴紅的同時，一些新聞媒體也抱持懷疑。英國周刊《經濟學人》就指出，Summly固然在資訊爆炸的時代將成趨勢，但也造成將資訊過度膚淺化的問題。網路機構RISJ research的研究也證明，五八％網路新聞讀者，只看標題而懶得看內文。

對此尼克回應：「我想給數位媒體另一種角度，Summly讓傳統數位媒體多了一種被看到的管道。如果使用者看到他們真正喜歡的內容，他們還是會點進連結去讀完整的文章。Summly只是增加網路新聞的傳播方式，並不會真正取代。」網路世代的媒體革命究竟會不會因Summly而起，還有待觀察；但十七歲的尼克帶給我們的不只是摘錄新聞，還有網路帶給年輕人的無限可能！

尼克．艾洛伊西（Nick D'Aloisio）

出生：1995年

現職：Summly公司CEO 學歷：英國倫敦國王學院高中二年級

三位中年男子，其中一個還失業，懷有共同的品牌夢，用三百萬元資金開始了一段奇幻旅程。不到三年，從只有一項產品，到成為第一個打進蘋果專賣店的台灣品牌，他們是藝思承。

撰文‧賴筱凡

美國紐約市第五大道上，陽光灑落在蘋果專賣店外頭的玻璃帷幕，店內人聲嘈雜，但有條不紊的擺設卻是全世界一致，有的消費者把玩著最新款的iPhone 5，有的則站在配件區為自己手上的iPhone 5挑選外殼。

在這裡，只有拿到蘋果認證的二十大配件品牌才能進駐。然而，今年蘋果將再發出第二十一張門票，擠進窄門的不再是美國人，而是一個來自亞洲的台灣品牌——藝思承（Esoterism）。

隱身在台北市華山藝文特區旁的小巷弄裡，隔著一大面玻璃窗就能瞧見裡頭的人工作模樣，白板上還記錄著前一個會議的討論內容，不說你可能很難想像，不到二十坪的空間裡，創業不到三年的二十人小團隊，就是拿到蘋果第二十一張門票的配件品牌公司。

創業夢

專做人家想要的產品

談起這件事，藝思承的三位創辦人都笑了，這年頭創業有成而聲名大譟的資訊人，如臉書創辦人馬克．佐克柏二十九歲，又如近期上櫃掛牌的尚凡資訊董事長張家銘三十四歲，年齡都在三十歲上下，但藝思承的三位創辦人顯然不在此列，「我們算中年創業吧。」說話的是藝思承總經理朱逢元，三個人之中，他的狀況尤其特別，是中年失業再創業。

在國外念完書後，朱逢元一直在國外工作，當過業務副總裁、行銷暨產品發展經理，也當過一家公司的總經理，經歷豐富的他，回台灣後已過不惑之年，卻才驚覺這樣的人生不是他要的。「當一家公司的工作重心不再是創新，而是還能cost down（縮減成本）多少，那真的很令人厭煩。」他說。

於是，他找來了當時在實踐大學教工業設計的講師伍大忠。「我想創業，想自己做一個品牌，可以創新、有創意，而不是只能談cost down的品牌。」以行銷、業務能力見長的朱逢元，需要一位懂設計、懂產品的人，那個人就是伍大忠。

朱逢元還在前一份工作任職時，需要找一位工業設計師，他聽說實踐大學工業設計是出了名的深具實力，一通電話就打去實踐大學，接電話的行政人員向他推薦了時任講師的伍大忠，一拍即合。

兩人並非舊識，為什麼能立刻決定合作？「我的出發點很簡單，台灣很多模具師傅逐漸地在失業、凋零，他們有很好的技術，能不能有一個產品，讓這些老師傅重新有舞台？」伍大忠說，朱逢元和他合作過好幾個產品，之前理念上有交流，所以當朱逢元說要創立一個品牌，顯然是條可行之路。

正逢蘋果盛世，他們想在蘋果與台灣之間拉出一條線，借力使力地搭上行動上網的熱潮，又得秤秤自己的斤兩，因此，他們想做蘋果產品的配件品牌。

「我們得做人家想要的（產品），而不是做人家需要的（產品）。」伍大忠很清楚，這一直是他和朱逢元的夢想，但就怕一切都太理想化，因此他們找了第三位夥伴：方略管理顧問公司總經理林志垚。

找舞台

好設計吸引黑莓機上門

問題來了，做蘋果周邊商品的人那麼多，藝思承要怎麼勝出？「這不是我們煩惱的，我們的思考邏輯一直是why（為什麼而做）、how（如何去做）、what（做什麼）。」林志垚說，比起一般公司在設計產品是先想what，再想how，最後才回頭想為何而做，藝思承的設計方向是反其道而行。

「我們想做蘋果產品的周邊商品，當時鋁框市場還不普及，我們又有強大的模具師傅做後盾。」朱逢元不諱言，他與伍大忠談了兩次，談創業想法、也談設計概念，決定從鋁框機殼下手，籌了三百萬元資金，藝思承就這麼開始了。

無心插柳柳成蔭，就在一次尋找投資者的簡報裡，讓藝思承有了參展二○一○年台北國際電腦展（Computex）的機會，「我們原本是想請那位老闆投資藝思承，沒想到他聽完我們的簡報、看了產品後，決定把他們公司在Computex的攤位讓給我們，說即使沒投資我們，也願意給我們一個讓大家看到的舞台。」這對於成立不過四個多月的藝思承來說，是機會，也是艱鉅的挑戰。

不成功、便成仁，大概就是他們三人當時的心情寫照，「我們的產品只有一種，在討論的未成形概念有三個，員工只有四個人，時間只剩兩個月就要參展，挑戰真的很大。」朱逢元說，過去在外商、科技廠的經驗，參加Computex都得籌畫大半年時間。

這段時間裡，他們還得一邊抓市場風向球，為了測試水溫，藝思承一度將產品放上iPhone相關的團購網站上賣，一個鋁框機殼賣一九九九元，沒想到銷售狀況出乎意料地好，也讓他們有了更多消費者的回應。「就像音響新品上市前，都會請『發燒友』鑑定，我們也希望在產品開賣前，試試消費者反應。」於是，他們日夜趕工，把未成形的概念具體化，還在三周內完成所有攤位設計。「到底會不會有人來，我都很懷疑。」朱逢元笑了，因為後來的結果顯示，當時的他確實多慮了，來看藝思承攤位的人不只很多，讓他們忙到連show girl都要幫忙解說產品。

藝思承在Computex初試啼聲有了好的成果，就連黑莓機製造商ＲＩＭ都追著他們跑，希望藝思承為黑莓機打造配件產品。生意找上門原本應是好事，他們三人的想法卻很不一樣，「Computex的反應熱烈，為我們累積了信心，但我們不急於賣產品。」伍大忠說。

「其實，二○一一年我們推掉的生意，比拿到的訂單還多。」基於愛惜羽毛，以及不宜在短期內將戰線拉太長，朱逢元很清楚，成立第一年的藝思承該走什麼路，該打入哪些通路，「什麼生意都接的話，就會像把Gucci（精品品牌）擺在Uniqlo（平價品牌）賣，這是不work（行不通）的。」

拚突圍

只做高單價蘋果配件

第二年，藝思承走得更穩健，開始在國外參展，也跨出海外市場，如日本、韓國、香港、泰國、美國等，更讓他們找到新的大股東大亞電線電纜，辦了第二次增資，把資本額提高到五千萬元。

談起第一次見到藝思承三位創辦人，大亞電線電纜董事長沈尚弘說，「他們做完簡報，我就很確定要投資他們。」創業初期就挑戰國際規格，讓沈尚弘對藝思承團隊格外欣賞。

但這還不夠，「藝思承這個品牌腳步要站穩，就要有更大的舞台。」比起一般手機配件品牌的策略「求多又求廣」，蘋果、三星、宏達電，每個品牌都推配件，還要機殼、手寫筆樣樣來，薄利多銷就有賺頭，朱逢元卻選擇了一條難度更高的路：只做蘋果周邊配件，並且要高單價。

「我們得想辦法把產品賣進蘋果專賣店裡。」朱逢元說，為了打開藝思承的知名度，他們在iPhone 5問世的第一天就同步推出產品，設計力與執行速度讓蘋果開始注意到藝思承，甚至進而給了朱逢元機會，「他們很清楚地告訴我們，只有四十分鐘的時間。」為了在這四十分鐘內突圍，朱逢元連簡報順序、報告到第幾張簡報才能拿出產品，都精心計算過。「最後，他給我們一個半小時的時間，並當場答應讓藝思承成為蘋果專賣店的第二十一個配件品牌。」朱逢元很驕傲，過去拿到這張門票的都是美國品牌，但藝思承是第一個擠進這扇窄門的亞洲品牌。

創業三年了，藝思承去年營收規模已達千萬元，不過距離損益兩平還差一步，看在沈尚弘眼裡，他們與一般年輕創業者不一樣，不是只有「衝勁」才能成事，中年創業的他們，多了一層深思熟慮，在策略布局上也步步為營。朱逢元說，藝思承有自己的步調，他們要用強大的設計力，以及台灣模具師傅的精湛技術，讓世界認識這個新的台灣品牌。

藝思承

成立時間：2011年

創辦人：朱逢元、伍大忠、林志垚

資本額：5000萬元

主要業務：蘋果產品周邊配件營收：2012年約1000萬元