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沒有硝煙的戰鬥： 管理層、寶能、恒大角力萬科董事會

任期將滿的萬科董事會換屆臨近，圍繞席位，已持續時間超過一年半的“萬科之爭”，再度變得暗流洶湧。

針對市場上有關寶能系是否可以進入萬科董事會的討論，有市場分析人士在接受第一財經采訪時認為，這一點應該是沒有疑義的，按照現行的法律法規來看，寶能系就應該獲得席位。

萬科3月10日公告稱，將於3月24日在深圳大梅沙萬科總部召開董事會，將審議2016年度報告及財務報表等相關事項。但大不同於以往，萬科此次董事會， 3月27日，萬科現任董事會的三年任期屆滿，將要進行換屆選舉。但對董事會換屆、股東大會等事宜，萬科在公告中沒有絲毫提及。

除董事會席位之外，寶能系、恒大集團持有的萬科股份，將是萬科之爭的另外一大戰場。 按最後增持時間計算，寶能系所持萬科股份，將於2017年7月解禁。解禁之後，何時以何種方式退出、由誰來接盤、如何定價，都是寶能系、恒大集團需要面臨的問題。

“這就要看當事各方怎麽平衡利益。”分析人士對第一財經稱，寶能系、恒大集團面臨的情況不同，從目前的相關信息來看，各方在此方面可能已有所考慮和準備。

席位暗戰

萬科之前稱，召開股東會需要公告，同時還要提前召集，但3月份肯定開不了。

按照現行法律及萬科章程，其董事候選人名單，必須提交股東大會審議。依據A股市場規則，上市公司年度股東大會，必須提前20天召集。萬科要如期完成董事會換屆選舉，必須在3月7日之前發出股東大會通知，但現在來看，已無可能。而這種情況，讓萬科之爭再度變得劍拔弩張起來，其背後的原因，就是各方均在謀求萬科董事會席位。

萬科現任董事會由11名董事組成，其中王石、郁亮、王文金來自萬科管理層，喬世波、魏斌、陳鷹來自華潤，孫建一來自中國平安，此外還有羅君美、海聞(已提請辭職)、華生、張利平四名獨董。上海師範大學副教授黃建中分析，依據持股比例，以及萬科的累積投票制，寶能系將獲得至少三個董事席位。

由於受到保監會禁業處罰， 3月13日，前海人壽公告稱，姚振華已辭去前海人壽董事長職務，其職務由前前海人壽副董事長張金順代理。

“姚振華受到禁業處罰，要擔任萬科董事，在名義上就不太順了，雖然處罰是保監會作出的，不影響擔任上市公司董監高，但畢竟也是負面因素。”黃建中說，但這並不意味著，寶能系就無緣萬科董事會席位，作為直接股東，深圳鉅盛華股份有限公司(下稱“鉅盛華”)、前海人壽均可委派其他人擔任董事。

“寶能系肯定應該在萬科董事會有席位。”有法律人士對第一財經稱，“姚振華或寶能的代表如進不了萬科董事會，這在法律和規則層面實在說不過去，除非姚振華受壓力主動放棄自己的權力，但法律上也不允許股東放棄管理上市公司的義務。”而且按照現有法律明確規定，上市公司董事會任滿前，應於任期臨近屆滿或屆滿當日召開股東大會，作出換屆決議。

黃建中認為，作為股東，寶能系如果放棄權利，那是它自己的事情，但如果寶能系提出要求，萬科必須要給出董事會席位。綜合各方情況來看，完全將寶能排斥在萬科董事會之外，已經不太現實。董事會席位的分配，也是各方利益的平衡。在此過程中，當事各方可能會通過董事席位的分配，在寶能系、深圳地鐵、萬科管理層之間，達成利益相對均衡。

股份何去何從

從2015年7月開始，前海人壽舉牌萬科，買入萬科A共計7.36億股。隨後，鉅盛華買入萬科A約9.26億股。在此期間，時為第一大股東的華潤按兵不動，僅增持約1億元。此後，寶能系、萬科管理層矛盾激化。截至2016年1月底，鉅盛華通過七大資管計劃繼續增持，持股比例提升至24.26%。

為應對這一局面，萬科於2015年12月停牌， 並於2016年3月宣布引入深圳地鐵，意欲攤薄寶能系持股比例。但消息宣布後，局面從萬科管理層、寶能系對決，變為萬科管理層、寶能系、華潤三方混戰。認為自身利益受損的華潤，突然發難引入深圳地鐵的重組方案。2016年6月17日，華潤就重組方案的贊成票數，再度與萬科爆發沖突。此後，寶能系、華潤先後發布措辭強硬的公告，要求罷免萬科董監高成員。至此，三方沖突達到高潮。

但在2016年7月，情況又發生變化。萬科複牌後，股價連續跌停，一度跌破寶能系多個資管計劃的持股股本，個別資管計劃面臨爆倉危險。面對危局，寶能系再度增持，將持股比例提升至25.4%。而就在此時，中國恒大也乘機殺入，截至2016年11月29日，持股數量達到15.5億股，持股比例14.07%。共計動用資金362.73億元。

進入2016年12月，隨著監管的介入，形勢開始向有利於萬科管理層傾斜。2016年12月，前海人壽被調查，萬能險業務也被叫停。今年3月初，保監會公布了調查結果，姚振華受到保監會禁止從業十年的處罰。前海人壽也表示，將在萬科的定位由戰略財務投資者，調整為財務投資者。

根據寶能系、恒大集團最後的增持時間，且作為第一大股東及恒大集團此前承諾，兩者所持萬科股份，將於2017年7月、11月底解禁，持股數量合計達到近43億股。上述知情人士對第一財經稱，寶能系持有的萬科股份，最終大概率還是會轉讓出去。

誰來接盤

即使已經打定主意退出萬科，對寶能系、恒大集團來說，受所持股份龐大體量限制，輕易退出也並非易事。如何退出、誰來接盤，都將是需要面臨的大問題。

目前，萬科股價徘徊在21元左右，寶能系、恒大集團所持萬科股份，市值高達880億元以上。

規模如此龐大的股份，一旦通過二級市場退出，必然引起萬科股價波動，乃至大幅下跌，這對寶能系、中國恒大必將極為不利。另一方面，也不符合監管層此前關於維護市場的監管規定和相關要求。在此情況下，兩者要找到接盤方，才能安全退出。

“可以通過大宗交易減持，繞開二級市場減持的規定。”深圳大學中國特區研究中心教授郭茂佳認為，寶能系、恒大集團持有的股份數量龐大，找到接盤方並不容易，公開掛牌減持比較可行，但一次清倉的可能性並不是很大。

黃建中說，保監會此前披露的前海人壽資金違規，並未涉及增持萬科部分，如果存在違規，那麽是哪些違規?寶能系減持，要看是全部減持，還是先將可能涉及違規資金部分撤出來，而這對寶能系如何退出、能否找到接盤方存在一定影響。

不過，有知情人士稱，寶能系所持的萬科股份轉讓給深圳地方國資，應該可能是個合適的辦法。在1月14日披露的簡式權益變動書中，深圳地鐵也表示，不排除在未來12個月內進一步增持的可能性。

“國資有可能接，但政府需不需要接這麽多的股份呢?都是需要討論的。”郭茂佳說，對於深圳國資來說，從目前的態勢看，有進一步增持的需求，但只要保持相對控股地位，就可以控制萬科局面。加上萬科管理層通過金鵬計劃持有的4.14%，萬科企業股中心通過德贏計劃持有的3.66%，完全可以掌控局面。因此，深圳國資理論上只需要再增持10%，將持股比例提高到25%即可。

黃建中也認為，最終的結果如何，可能要看國資是否有繼續接盤的必要性，以及相關各方最後如何實現利益平衡的結果。而且如此之大的股份轉讓，深圳國資即便想接過來，也需要履行一定的程序。

如何定價

持股成本的差異，帶來的退出定價難題。

2017年1月13日，深圳地鐵與華潤簽訂協議，深圳地鐵以371億元的總對價，整體受讓華潤持有的萬科16.89億股股份，折合轉讓價為22元/股。轉讓完成後，深圳地鐵取代華潤，成為萬科持股15.31%的第二大股東。

但由於增持時間的先後差異，寶能系、恒大集團的持股成本相差巨大。根據萬科此前披露，恒大集團持有萬科15.5億股，總代價為362.73億元，折合每股接近24元，目前已浮虧超過40億元。而寶能系由於進入較早，剔除融資成本，其整體持股成本不超過17元，目前尚有可觀浮盈。

業內人士認為，相較於恒大集團，寶能系若要退出，定價相對容易，而且有華潤轉讓時的價格作為參考。不過，2016年就已傳言稱，寶能系要價1500億元，轉讓所持萬科股份，但這一說法並未得到寶能系方面證實。

“寶能系再要22元轉讓，可能性已不大。”郭茂佳認為，隨著萬達等房企回歸A股步伐加快，萬科的稀缺性正在下降，價值也在逐步回歸，其估值不可能再有這麽高的溢價，未來轉讓時，二級市場什麽價格，轉讓時就是什麽價格。如果國資接盤，只要保證萬科相對平穩就行了。

黃建中說，對寶能系來說，萬科股份如何定價還不是最重要的，其面臨的最大考驗，是所持股份解禁後，將會對萬科股價形成很大壓力，一有風吹草動，萬科股價必然波動。如何定價，將是寶能系退出萬科的重大考驗。

而對恒大來說，情況更為複雜。一方面，其增持萬科較晚，目前已經浮虧超過40億元，即便按華潤轉讓價格，恒大也面臨虧損;而另一方面，寶能系解禁在前，如果寶能系先行退出，萬科股價下行，恒大將面臨更大壓力。

“這就要看當時各方怎麽平衡利益了，萬科的股票本身不錯，恒大集團也可以等一等。”上述私募人士說，如果不缺錢用，就不必急於從萬科退出，萬科管理層近期拋出“萬億大萬科”計劃，其核心內容是：計劃在5年~10年內實現萬億市值，計劃將在傳統地產開發領域與創新業務領域展開。 “目前房價還在漲，以萬科的管理、營銷能力，這個計劃有實現的可能，做長期投資者，也是一個不錯的選擇。”

隔牆有耳：旺角美而廉　轉戰大角嘴

1 : GS(14)@2012-04-07 15:07:53

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16225042


自從傳出咗呢間老店告別嘅消息後，唔少新知舊雨都趕去幫襯，希望臨別緬懷一下那些年嘅情懷，店外不時排晒長龍，想鋸扒幾乎一定要等位。不過，美而廉嘅粉絲唔使失望，八方噚日收到風，美而廉已經喺大角嘴塘尾道搵到新舖，今個月底就會原班人馬重新開業。
八方噚日向美而廉老闆陳澤球求證，佢就話呢段日子班街坊熟客咁熱情支持，令佢好感動，佢又怕呢頭結業嗰頭又重開，會俾人怪佢哋，所以佢好低調，冇喺舊舖張貼搬遷告示，連熟客問到都唔講咁多。其實陳老闆肯繼續經營，班熟客開心都嚟唔切，又點會怪你呢？

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2 : idsdown(1658)@2012-04-07 18:54:25

好心佢有心經營就存定錢, 趁低迷時期入返間鋪啦.
呢個世界有食客記住故然係好事, 但間鋪無左的話, D客除左放棄仲有乜好做? 唔通向正苦求救?

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3 : 草帽(1253)@2012-04-07 19:17:20

2樓提及

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好心佢有心經營就存定錢, 趁低迷時期入返間鋪啦.
呢個世界有食客記住故然係好事, 但間鋪無左的話, D客除左放棄仲有乜好做? 唔通向正苦求救?

本身我想鬧妳, 不過我覺得香港人係應該仆街, 都係作罷.

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4 : idsdown(1658)@2012-04-07 19:24:17

3樓提及

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2樓提及

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好心佢有心經營就存定錢, 趁低迷時期入返間鋪啦.
呢個世界有食客記住故然係好事, 但間鋪無左的話, D客除左放棄仲有乜好做? 唔通向正苦求救?

本身我想鬧妳, 不過我覺得香港人係應該仆街, 都係作罷.

你咪鬧lor, 無野喎
我真唔覺得一個唔懂保護自己的人係抵得可憐, 你可能話我自私, 但呢種自私係出於乜立場?

以前差佬叫你報警都係先走到安全的地方先啦, 試問自己都救唔到自己, 救乜鬼人, 可笑至極

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5 : 龍生(798)@2012-04-08 00:15:22

無錯, 唔抵可憐, 此一時彼一時

唔通個業主又有責任因為佢租得夠耐而平租咩?

商業社會, 佢開得番算佢好彩

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6 : 亞力士(1473)@2012-04-08 11:56:27

佢近來生意好 係d人趁熱鬧 一話仲做落去 邊有咁好景

我去咁多次旺角 都未幫趁過佢

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7 : greatsoup38(830)@2012-04-20 23:24:19

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16265812
【本報訊】在本月初結束營業的港式扒房「美而廉」餐廳，將再延續半世紀傳奇，美而廉位於大角嘴塘尾道的新店將於明日開幕，舊式木椅及牛頭鐵板等顧客的集體回憶將一概保留。在連鎖食肆紛紛加價下，老闆陳澤球承認在食材成本上漲及新店大幅投資裝修下，港式扒餐也要「象徵式加價兩蚊」，他堅持不會削減扒餐食物份量，致力保持出品的質素及作風。
在短短半個月內重新開業，陳澤球稱心情興奮，強調舊店因收樓結業時，仍有心尋覓地點重新開業，但要視乎能否物色合適的舖位及租金水平。在友人介紹下，火速找到現下的新店舖位，對比舊店人流不息的旺角中心區，新店處於較靜的街道，但租金與舊店相若，他也將舊店的夥計一併帶到新店，「我哋係原班人馬。客人食慣啲口味，廚房班師傅更加要保留」。

木椅卡座移往新店

新舊店的順利交接，令美而廉最惹人懷念的木椅卡座得以保留及移植到新店，新店也加入了幾塊鏡子等現代化餐廳的裝飾，希望顧客在回味懷舊感覺同時，也感受到與時並進的氣息。陳澤球承認，新店的裝修費用高達百萬元，加上食材不斷漲價，新店的食品也需象徵式加價兩元，他指店內最昂貴的鐵板西冷晚餐，加價後也不足 80元，依舊包餐湯、多士及餐飲。
陳澤球形容，以一個扒餐的價錢計算，有四成是用於購買食材的成本，其餘六成則是毛利，毛利未計算租金、人工、水電等開支，在攤分所有成本後，「可以打個和或者賺一成，唔夠本就冇得做落去。」能夠再續前緣，他直言：「希望香港市民仲記得美而廉。」
租金及食材漲價無疑已大大加劇食肆經營的成本，大家樂及吉野家等連鎖食店近日已悄悄加價，也有市民埋怨連鎖粥店一碗皮蛋瘦肉粥配上油條，收費高達 35元。

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大角嘴邁奧坊意向呎租40元起

1 : GS(14)@2015-07-22 14:16:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150722/news/ec_ecm1.htm
【明報專訊】恒地(0012)旗下大角嘴利得街商場命名為邁奧坊，當中商場首期部分共設19個舖位現正招租，意向呎租40至120元，將於短期內可望落實租賃成交。

恒地：民生商場影響不大

整個項目上蓋為住宅部分，商場部分共分4期發展，總樓面涉20萬方呎，提供60個舖位，面積最大達數千方呎，現時推出招租的首期部分位於利得街11號，將於2017年上半年落成，涉及樓面約42000方呎。

四叔李兆基外孫女、恒地租務部助理總經理李敬恩及其妹李瀅亦有協助租賃事宜。恒地租務部總經理薛伯榮表示，現時正推出首期舖位招租，當中4成為飲食業，將於短期內可望落實租賃成交，意向呎租40至120元，項目1及2期商場總投資額2.5億元，2期商場可望2018年落成。

雖然近期零售市道下跌，不過薛伯榮指系內商場多屬民生商場受影響不大，但暫未有減租個案。

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大角嘴舖劏細一個月料賺700萬

1 : GS(14)@2015-09-23 02:17:25

【本報訊】資深投資者蔡伯能上月以2,388萬元買入大角嘴道87至93號一個600呎地舖，上周起劏開4個平均150呎劏舖出售，短短一周已沽3個舖，套現2,190萬元，尚餘一件劏舖，定價1,180萬元，若全數售出，扣除稅款逾250萬元，賬面仍賺逾700萬元。



細舖成交跌43%

美聯旺舖營業董事鮑昌華表示，大角嘴道87至93號千歲大廈地下H號舖4個舖位，沽出3伙，面積由145方呎至158方呎，成交價分別是600萬元、630萬元及960萬元。尚餘的H8號舖位處利得街與大角嘴道交界，面積約150方呎，叫價約1,180萬元，呎價約75,667元。不過，細面積舖位成交萎縮，根據港置工商舖綜合土地註冊處的數據，6月份錄得159宗商舖成交個案，較5月份減少11%，當中500萬元或以下的舖位僅錄55宗成交，按月減少41宗或跌43%，該月相關成交金額共錄得約1.12億元，按月減少達五成。至於細價舖佔整體商舖成交比率，亦由54%回落19個百分點至35%水平，連跌三個月，反映細價舖成交慘淡。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150803/19241243

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工廈扮住宅　租金貴一倍　大角嘴恒昌中心300呎月租1.1萬

1 : GS(14)@2016-04-12 17:43:39

■恒昌中心低層單位內櫳新淨，現時叫租與同區住宅劏房睇齊。



【直擊報道】近年「拆細」成風，不單住宅拆細變劏房出售，連工廈市場也一樣，投資者買入細碼工廈化妝變成設有獨立廁所單位，格局形同住宅，以高於舊式工廈租金達一倍價錢在市場出租，本報發現大角嘴必發道一帶，便有300方呎工廈劏房單位喪叫租，每呎37元，接近區內新落成住宅租金。


屬舊區之一的大角嘴，挾市區之利，區內重建價值被看高一線，除發展商近年在區內陸續開拓新式工廈，如嘉華地產的Solo，興勝創建的The Bedford等之外，小業主亦跟風翻新工廈單位扮住宅。記者上周往大角嘴直擊，發現樓齡已23年的必發道138號恒昌中心，不少業主購入單位分拆出租。該廈業權拆散，外貌殘舊，正門對正九龍殯儀館，不過大堂剛翻新，升降機不用「嘟卡」。







■大角嘴工廈恒昌中心位處舊區之內。

■除了獨立廁所，還附設淋浴設備及熱水爐。





■工廈近年被投資者購入翻新，每層劏成一梯12伙，實用約200方呎至約400方呎。

■所有單位均附設獨立廁所。




單位洗手間有淋浴花灑

代理帶記者往低層單位參觀，全層剛完成翻新，劏開約12個單位，每個單位實用面積由約200方呎至約400方呎。以直擊一個單號室為例，拉尺度一度，實用面積不足300方呎，儼如一個住宅劏房，不單設有獨立洗手間，洗手間內還附設淋浴花灑及熱水爐，有指改裝費約10萬元。上述單位叫租1.1萬元，即實用呎租約37元，呎租比同區舊式工廈成交價貴1倍，區內工廈呎租徘徊10元，呎租甚至拍得住同區劏房住宅，如大角嘴奧柏．御峰1座低層F室，實用283方呎，月租1.2萬元，呎租42.4元。形品．星寓一個實用338方呎單位，月租1.3萬元，呎租38.5元，儘管恒昌中心未錄租賃成交，然而呎租已與區內新樓看齊。上述單號室業主於2015年11月斥276.9萬元買入，假若1.1萬元獲承租，回報率達4.8厘。據中原工商舖資料，去年全年工廈錄3,828宗成交，按年急增27.6%，當中成交額500萬元以下工廈成交錄2,507宗，佔去65.5%，比2014年佔比56%，升9.5個百分點。



代理指Solo八成單位作住宅

搶購細工廈成風，問及區內工廈會否被當成住宅，其中一代理稱，「梗係有啦！有啲人貪平，好似附近既Solo，百分之八十係攞嚟住，始終係新樓，月租約1萬蚊，仲有成500幾呎（建築），去邊到搵呀……好多係後生仔女、兩公婆或者單身」。這幢被代理形容好多人「居住」的必發道83號Solo，屬嘉華地產發展的工廈，09年發售，當時以「全新西九龍自住空間」推銷字眼作招徠，一度惹消委會關注，被指有誤導市民可作住宅之嫌，而早年亦拍攝到有單位內有睡床。不過，現時該廈租賣零放盤，上周一清明節，周邊地廠的車房、五金店全部落閘，一片靜寂，下午1時至2時記者駐足觀察，看見一名穿着拖鞋的年輕男子出入該大廈，又有3名年輕人挽着幾袋零食步入大堂，疑似居住在該廈。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160412/19567601

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大角嘴重建項目招標

1 : GS(14)@2016-04-23 18:34:37

【本報訊】市建局大角嘴杉樹街/橡樹街需求主導重建項目，昨邀29家發展商入標競投，下月26日截標。市傳中標財團須預留項目最低5層共25個單位，或約1.05萬方呎樓面交還市建局作樓換樓，中標發展商真正可賣的單位僅約90個。分紅條款方面，消息指，如將來項目賣樓收益達8.6億元，即呎價約12,343元，中標財團須向局方分紅，首3,000萬元分紅兩成，其後每3,000萬元增一成，遞增至9,000萬元或以上，就要分紅五成。有獲邀發展商表示，今次真正可賣的單位僅約90個，不太吸引。獲邀發展商包括長實（1113）、新地（016）、新世界（017）、信置（083）、百利保（617）、泛海（129）、麗新（488）及培新等。資料顯示，項目是需求主導重建項目，佔地約8,256方呎，提供約6.2萬方呎住宅樓面，提供約115個住宅單位，另設約7,739方呎商業樓面。城規會資料顯示，恒地（012）相關人士持有的大角嘴大志工廠大廈，申建兩幢26層高商住樓，提供588伙。項目去年底曾獲城規會批准發展商廈。同系元朗錦田南西鐵錦上路站以東綜合發展用地，申建69幢洋房。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160423/19582726

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精裝筍盤：大角嘴奧朗．御峯　樓齡新　無窗台

1 : GS(14)@2016-04-23 18:34:42

■開放式廚房設於大廳一角，不會影響出入通道。








大角嘴奧朗．御峯為區內樓齡較新單幢物業，吸引追求新廈的用家及租客捧場，物業首批售出的單位，額外印花稅期限已經屆滿，放售盤源陸續出現，一般較原購入價加8%至10%，開價比同系物業奧柏．御峯同類單位略高，由於樓齡差距接近兩年，單位內櫳簇新的奧朗．御峯仍具叫座力。記者：伍志輝攝影：李潤芳


奧朗．御峯首次開售為2013年3月，當時僅售出少量單位，大部份單位於2014年7月減價一成重推時才售出，故現時市場上不受額外印花稅影響的盤源只佔少數，今次介紹的中層A室屬其中之一，開價538萬元，較原購入價加8.2%。



設備用料保養佳

單位間隔一房，亦是佔物業總數約六成半的戶型選擇，廳房不設窗台，大廳外連露台，睡房附設工作平台，細碼有窗浴室位於睡房內，開放式廚房設於大廳凹位處，令大廳間隔更工整，睡房僅較大廳略細，有衣櫃凹位，地方尚算見使。單位設備用料保養如新，可當全新樓看待，添置傢俬即可入住。中原地產林海燕表示，物業現時有4個放售盤，最平的低層一房戶，建築面積440方呎、實用面積321方呎，叫價520萬元。根據中原地產網上資料顯示，該單位於2014年7月購入，當時作價422萬元，現在仍受額外印花稅限制。物業放盤仍以租務主導，現時約有14個，建築面積351方呎、實用面積256方呎的開放式月租13,500元起，一房單位月租最平15,000元。物業2014年10月入伙以來，曾錄得一宗內部轉讓二手成交，中層D室，建築面積439方呎、實用面積320方呎，去年9月成交價502萬元，由於屬內部轉讓，成交價未能作為二手參考。奧朗．御峯2樓設園藝區，25樓設住客會所，提供健身室、休閒雅座、水療室等。物業座落大角嘴舊區，前往港鐵旺角站或港鐵奧運站一帶需要步行10餘分鐘，附近有巴士及小巴可以代步。



■睡房設落地大窗，另附工作平台。

■浴室位於睡房內，原裝有淋浴間。





■睡房門後有衣櫃凹位，佈局工整。

■單位露台向南，外望開揚鬧市景。



奧柏．御峯最平叫410萬

奧朗．御峯對面街的奧柏．御峯於2012年入伙，物業共建2座，會所提供泳池，成為吸引用家及租客的最大賣點。目前放盤叫價最平410萬元，為中層開放式單位，建築面積330方呎、實用面積264方呎。一房單位開價由520萬元起，為中層建築面積428方呎、實用面積334方呎單位。同區形品．星寓亦屬熱門新廈，2011年入伙，會所亦有泳池，目前低層開放式入場費460萬元，建築面積375方呎、實用面積296方呎。中層一房單位，建築面積418方呎、實用面積328方呎，最低消費510萬元。


■平面圖

大角嘴奧朗．御峯中層A室售538萬元；租1.65萬元

建築面積：441方呎實用面積：322方呎實用率：73%間隔：1房1廳；另露台及工作平台建築面積呎價：售12,200元；租37.4元實用面積呎價：售16,708元；租51.2元資料來源：中原地產奧運站奧海城分行電郵：mailto:[email protected]



奧朗．御峯Park Ivy【屋苑資料】

地址：大角嘴埃華街8號落成：2014年發展商：信置及市建局



■奧朗．御峯物業外觀典雅，吸引年輕用家捧場。

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160423/19582061

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大角嘴帝柏海灣望泳池景　配套完善

1 : GS(14)@2016-08-08 00:13:23

■大廳筆直無斜角，容納大碼傢俬問題不大。



【搵屋指南】大角嘴港鐵奧運站一帶以商場奧海城2期為中心，齊備商舖食肆，商場上蓋屋苑帝柏海灣地利賣點鮮明，租務市場承接力強，主打三房戶，月租叫價2.8萬元起，面積大一點兼多一個工人房的單位，月租3萬元有交易，向會所平台免受公路車聲影響，住得清靜一點。記者：伍志輝攝影：朱家駿


帝柏海灣共有4座物業，呈一字形排列，標準單位中約八成為三房連套房間隔，戶型有多種，包括淨連套房、加士多房、加工人房、工人套房再加士多房等，後者為標準單位中最大碼之選，僅1座供應，廚房內附士多房的單位僅分佈3及5座，其餘戶型各座均有提供，當中加工人房的一類全部向會所平台，環境相對主要向馬路的淨連套房戶清靜，座向西南或東南亦較為吸引。



■細房間隔不規則，入牆家具正好修正間隔。

■套房建有偌大的地台，連床板亦完好無缺。



連裝修　附入牆家具

介紹的加工人房單位座落2座，亦是同類單位月租起步價的選擇，廳房大致向東南，外望會所泳池及同系物業柏景灣樓景，由於單位樓層較附近居屋富榮花園為高，可遠望尖沙嘴及港島北部地標物業，景物尚算遠近有致，不乏開揚感。單位附連裝修及部份入牆家具，以睡房傢俬較多，對於沒有自備大型寢具習慣的租客有一定吸引力。入牆傢俬可以活用有限甚至不規則的睡房空間，款式並非時尚，對於實際用家而言，問題應該不大。廚房及浴室設備俱屬原裝，經過徹底清潔後可用性無疑問。







資料來源：利嘉閣地產帝柏海灣分行電郵：mailto:[email protected]





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160807/19725673

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大角嘴銀行舖蝕528萬

1 : GS(14)@2016-09-02 05:32:16

【本報訊】舖位蝕讓蔓延到民生舖，今次更是以為極穩陣的鐵約銀行舖，原業主持貨4年，慘蝕528萬元離場。旺角二線舖位業主4年前買舖，現蝕住118萬元都照放盤。大角嘴埃華街1號A地舖，面積約380方呎，業主2012年年底見舖位由恒生銀行租用做銀行放置櫃員機，行內堪稱鐵約，即租約穩陣，遂以2,228萬元買入，其後加租至5萬元，租約至明年6月底，回報率2.7厘。持貨幾年，去年想出貨，叫價2,700萬元，但無人吼，數月前減至2,100萬元蝕放，仍賣不出，終於狠減400萬元至1,700萬元甩手，賬面慘蝕528萬元，舖位跌價24%。美聯旺舖石修賢表示，旺角廣華街1號潮流地域22號舖，面積約172方呎，2014年放盤叫價2,200萬元，放盤兩年未沽出，現減至1,600萬元，叫價比2012年買入價1,718萬元低6.9%，叫價賬面已蝕118萬元。中原（工商舖）黃新宇表示，深水埗青山道349號地下，面積約650呎，由年初2,800萬元減至2,080萬元成交。據悉，買家是專業旅運。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160902/19757361

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大角嘴浪澄灣落成12年賣極都有

1 : GS(14)@2016-11-29 00:07:07

大角嘴浪澄灣可謂地產奇葩，12年前落成，9年前才開始賣，時至今日還有全新貨尾開售，更神奇就是每次推售都很多客捧場，是為了市區地段還是西斜海景呢？這個12年貨尾盤剛剛開放2座現樓，48樓C室間隔三房，實用829方呎，橫廳格局的單位，優勝之處是享有雙邊景，向北可以望西九沿岸海景，向南的睡房望旁邊樓盤，樓層夠高的話，仍然光猛，低層單位只有「面壁」樓景。早年落成住宅有優勝之處，就是浴室多數有窗，亦不會要你「硬食」開放式廚房。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161128/19848165

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