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相較於東海岸土地大漲背後，有觀光與退休題材支撐，許多台灣西部的鄉鎮土地飆漲，看在房地產專家與投資客的眼裡，卻是台灣房市自SARS之後，逾十年大多頭的末班車警訊。

攤開近兩年全國各行政區土地漲幅可發現，名列前茅的西部行政區域，多是遠離都會核心的「蛋白區」，例如彰化縣田中鎮、新北市泰山區、高雄市杉林區等。

「連台灣最遠端的地方房價都開始漲，海角山邊都在漲的時候，就是這波結束的時候。」永慶房屋總經理廖本勝舉例，過去一九九○、一九九一年，台灣房地產開始走下坡之前，炒作標的，便是海邊或山區的休閒住宅。

房仲業出身的庶民不動產協會秘書長邱太煊進一步指出，不動產將崩跌的三個觀察指標，一是郊區也起漲，「連雞蛋水餃股都亂漲就要特別小心」；二是建商開始出現週轉不靈或倒閉潮；最後，則是當法拍案變多，代表許多投資客已負擔不起龐大的房貸與利息壓力，卻又找不到人接手。

「坊間在傳，很多建設公司的董事長已經拿股票跟民間借貸質押。」擅長投資與處理不動產案件的律師黃坤鍵透露。

台灣房市十多年的多頭，將由盛轉衰，似成定局。但細看這些在末升段中漲價的地區，卻仍有不同成因。

成因一：高鐵特區利多田中兩年漲四倍，交易金額成長八倍

實價登錄實施逾兩年，全國土地漲幅第一名是彰化縣田中，這個以農業為主，人口僅約四萬人的小鎮。兩年多來，土地平均價格漲了近四倍，交易金額的總量更成長逾八倍。

熱絡買氣的背後，是政府政策利多。

談論多年的彰化高鐵站，終於預計在今年於田中完工。劃定近兩百公頃的高鐵特定區，成為建商、財團與投資客買地的新標的，產業專區、住宅區，甚至喊出星級旅館，大家在這塊地上做著各式各樣的夢。

「去年跟前年比較高峰，現在稍微沉寂一點，但之後可能還會有一波房地產的交易熱潮，」彰化縣地政處地價科長陳俊傑表示，目前田中的高鐵特定區都還在標售與整地階段，今年年中以後，可能陸續會有建案，或廠商蓋起工廠。

但，從過去高鐵台中站或新竹站的例子來看，高鐵似乎不是房地產萬靈丹。以烏日和竹北為例，雖然房價持續上漲，但因高鐵是點對點移動，乘客下了高鐵，便離開站區前往目的地，沒有達成預期的造鎮效果。因此，雖然彰化縣政府強調田中的規畫將結合產業專區，與台中、新竹不同；但持續高漲的地價與房價，在未來房市將修正的勢頭下，能否帶來相對的回報，須打上問號。

成因二：重劃區加持居住條件改善，新北泰山坪價不輸新莊

同樣是政策利多導致地價上漲的，還有新北市泰山區、台南市南區、彰化縣員林鎮。但它們的題材是重劃區完成，刺激土地與房產買賣。

過去，泰山是新北市低度開發的蛋白區，但近幾年來，區內的十八甲重劃區完成，道路成井字形規畫，當地投資客觀察，泰山重劃區的居住條件已經大幅改善，現在新建案每坪開價都超過四十萬元，成交價也都在三十萬元以上，不輸新莊。

台南市南區近年的漲幅同樣受惠重劃區。舊台南市區的發展軸線，向來是東與西，南區過去因有機場，加上許多地隸屬台糖，因此開發較落後。但現在重劃區劃出後，建商一個案子接一個案子的推，更時常出現總價介於一千五百萬元至兩千萬元，高於台南市均價的建案。

但，重劃區是否等於後市向上的保證？永慶房屋不動產研究中心經理黃舒衛認為，觀察前幾年已率先熱漲，如今量與價皆逐漸緊縮的淡海新市鎮、桃園青埔等地，就能嗅出端倪。缺乏基本面支撐下，這些鄉鎮的重劃區一、兩年後，很可能將出現拋售潮。

第三種政策利多，則是科學園區加持。排名前二十名的台南市新市區與麻豆區，近年土地與房產價格高漲，有泰半是受惠於台南的南部科學園區。

雖然南科已設立近二十年，但近幾年才有越來越多廠商進駐，且如台積電或聯電等指標型大廠，也都宣布未來會擴大在南科的投資。在就業人口增加之下，這些地區的後市即使修正，也還有基本的實質需求支撐。

與明顯的政策利多不同，西部地區的高雄市杉林區、台南市七股區與彰化縣埔鹽鄉，則是大多頭最後一波的補漲行情，讓這些過去怎麼樣也炒不動的蛋白區，在末升段受惠。

成因三：大多頭補漲行情高雄市杉林區保育地，兩年漲五成

以南接美濃與旗山的高雄市杉林區為例，人口僅約一萬人，全區有大片土地屬於山坡地保育區，地價卻在過去兩年多漲了五成。一位經手多筆杉林區土地的仲介透露，杉林區近幾年客觀條件其實沒什麼改變，純粹是「之前美濃跟旗山的地漲太多，想投資農地的人，就會轉到杉林來。」

台南七股也是同樣故事。一個人口老化的漁業地區，連建商都不敢在七股推新案子，過去兩年多，土地卻也漲了四成，交易件數更兩倍成長。「這邊農建地買賣滿熱絡，投資客都不擔心沒有人接手，轉手轉很快，他們都膽子很大沒有在怕。」一位在地的房仲觀察。

但這些鄉村蛋白區看在專家眼裡，未來卻充滿危機。廖本勝認為，相對都市地區，跌下來還有自住與逢低買進的買盤，位處鄉村的蛋白區，缺乏實質需求支撐，未來若崩盤，會受傷最重，「最晚漲的，有可能最快跌。」

究竟房市的多頭末班車還能開多久？ 建商、房仲與投資客普遍認為，僅剩下約一年的好光景。其中，西部鄉下欠缺東部的交通與觀光題材，跌勢可能更明顯。

黃舒衛表示，目前六都的精華區已經開始凍漲、甚至微幅下跌，明年若房地合一稅與實價課稅實施，鄉鎮區域也將受影響而開始跌價。

連行事爭議、不避諱自己專門炒作鄉下土地的投資客黃家進（帥過頭）也認為，這波鄉下土地飆漲的行情，最多剩三年，並可能因資金題材或政治等因素提前結束。

「現在台灣的房地產已經不適合投資了。」邱太煊認為，掉下去的刀子不要接，目前除非有自住需求，可以在房價相對低點買進，若投資則應觀望；除非連股市也開始崩盤，手上有資金的民眾，就可以考慮進場撿便宜。

【延伸閱讀】幕後追蹤》墓仔埔一坪售價，直逼台北中正區

原先在「台灣鄉鎮土地價格漲幅前二十大」調查中，位居第一的，其實是新北市金山區，萬里區則名列十七。但記者訪查後發現，兩區土地價格漲幅名列前茅，是實價登錄剛實施時，未明確規範墓地買賣需備註，造成前幾個月的墓地交易因單價異常得高，皆未列入實價登錄揭露範圍，基期偏低，使統計失真，因此本刊將兩地剔除在前二十名外。

不過，在追查真相的過程，卻意外發現「陰宅」的大市場。

原來，墓地占了金山與萬里土地交易總量八成至九成，近年單價有驚人漲幅。一位金山在地的房仲透露，現在金山地區集團化經營的墓地，每坪單價最高開到約一百萬元，七、八十萬元也稀鬆平常，「很誇張，陰宅比陽宅更貴。」對照台北市中正區每坪平均七十六萬元的房價，北海岸墓地絲毫不遜色。

龍巖業務總監林倩如分析，因台灣邁入高齡化社會，墓地需求增加，但供給卻少，特別是大台北地區，非常難取得新的殯葬用地，使得墓地價格飛漲，「墓園、塔位人人需要，但蓋在你身邊要不要？」

在殯葬設施人人嫌惡、用地取得困難下，未來房地產多頭可能結束，但大台北地區的陰宅市場，卻可能因需求遠大於供給，一路往上。

（文●吳中傑）

【延伸閱讀】都會精華區，地價未必反映房價

在這次的排名中，全台土地交易降幅最大的二十名，赫見有一半的行政區，位於六都，包括台北市的北投區、新北市的三峽區與土城區、台中市的太平區與霧峰區等等，這些不甚偏僻的市鎮，卻位列榜上。

例如排名第一的北投，統計資料上來看，兩年多內，每坪土地平均單價跌了七成六，交易量也緊縮。但當地房仲都表示，近兩年沒有感受到房地產價格明顯衰退，僅從去年底以來，有約五％到一○％的價格下修。

實際探究主管單位台北市地政局和房地產專家的意見發現，在已開發的都會地區，地價未必能完全反映房價。

因這些位處都會的蛋白區，每坪均價、與交易金額逐年減低，反映的並不是該地的房地產「價值」降低，而是因為這些較早起漲的蛋白區當中，精華、大片的土地早已在SARS或金融海嘯後的起漲點開始交易，籌碼已漸漸出盡，現在還在市場上交易的物件，多是蛋白區邊緣的「蛋殼區」，單價較低，致使整個區域的價與量降幅明顯。

房地產專家與房仲業者皆建議，在低度開發的鄉鎮區中，可將地價視為先行指標，已開發的都會區，則需將房價也列入參考，方能更持平檢視。

（文●吳中傑）

【延伸閱讀】土地降幅前20名，6都占一半——全台土地交易跌幅排行

■第1名行政區：台北市北投區(6都地區)坪單價跌幅：-76%總金額減少：-78%

■第2名行政區：苗栗縣銅鑼鄉坪單價跌幅：-75%總金額減少：-37%

■第3名行政區：台中市霧峰區(6都地區)坪單價跌幅：-67%總金額減少：-77%

■第4名行政區：台中市太平區(6都地區)坪單價跌幅：-63%總金額減少：-83%

■第5名行政區：雲林縣北港鎮坪單價跌幅：-63%總金額減少：-54%

■第6名行政區：台中市大甲區(6都地區)坪單價跌幅：-55%總金額減少：-36%

■第7名行政區：高雄市大樹區(6都地區)坪單價跌幅：-55%總金額減少：-56%

■第8名行政區：新竹縣新埔鎮坪單價跌幅：-52%總金額減少：-16%

■第9名行政區：高雄市燕巢區(6都地區)坪單價跌幅：-47%總金額減少：-71%

■第10名行政區：新北市土城區(6都地區)坪單價跌幅：-45%總金額減少：-46%

■第11名行政區：嘉義縣竹崎鄉坪單價跌幅：-44%總金額減少：-32%

■第12名行政區：新竹市全區坪單價跌幅：-43%總金額減少：-48%

■第13名行政區：新北市三峽區(6都地區)坪單價跌幅：-41%總金額減少：-7%

■第14名行政區：雲林縣水林鄉坪單價跌幅：-39%總金額減少：-4%

■第15名行政區：彰化縣大村鄉坪單價跌幅：-35%總金額減少：-46%

■第16名行政區：高雄市前鎮區(6都地區)坪單價跌幅：-32%總金額減少：-83%

■第17名行政區：台南市北區(6都地區)坪單價跌幅：-31%總金額減少：-70%

■第18名行政區：彰化縣埔心鄉坪單價跌幅：-31%總金額減少：-34%

■第19名行政區：彰化縣永靖鄉坪單價跌幅：-30%總金額減少：-50%

■第20名行政區：宜蘭縣頭城鎮坪單價跌幅：-29%總金額減少：-74%

註1：因實價登錄從2012/8/1開始實施，因此以2012年8月至12月與2014年同期比較註2：入榜標準為（1）總交易金額衰退（小於0％）；（2）2014年8月至12月間成交件數50筆以上註3：坪單價統計時間為2014年8月至12月

資料來源：信義房屋、內政部不動產交易實價查詢服務網整理：吳和懋、趙維孝