中環中心買家蔡志忠：港島核心區寫字樓 有市有價
1 :
GS(14)@2018-01-11 10:36:29https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9593&issue=20180111
【明報專訊】亞洲地產主席蔡志忠去年11月伙拍國企及4名本港資深投資者，斥資402億元向長實（1113）買入中環中心75%樓面，創本港歷來最大額物業成交紀錄。他在接受訪問時解釋，幾年前他投資荃灣銀座購物中心及內地東莞住宅均勁賺近倍，兩年多前則留意到中資機構積極來港進駐中環核心區甲級寫字樓，料將推高有關物業的租金及價值，故積極投資區內商廈，並且具備相關買賣的賺錢經驗，有信心今次投資中環中心也能夠取得理想回報。
去年11月初向長實購買中環中心75%樓面的財團，以中國國儲能源化工集團股份公司佔55%，其餘45%為一班本地資深投資者，包括「物流張」張順宜、「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志、亞洲地產主席蔡志忠及中華總商會永遠榮譽會長盧文端。
廣告
交易公布兩個多月，恒基（0012）本月初向有中資背景的中科創資本及太平信託財團，以99.5億元出售北角京華道18號全新商廈，每方呎價約3萬元，是次訪問在位於北角的亞洲地產總部進行，記者以上述交易打開話匣子，蔡志忠回應說，他與拍檔是次購入中環中心，若不計商場及車位，只計寫字樓面積呎價亦僅3.15萬元，「當然是覺得『抵』才會買」。他又強調，自己並非財團的控股股東，只是其中一名投資者，希望藉着是次接受訪問，與讀者分享自己為何看好中環核心區寫字樓市場。
甲廈租金回報勝豪宅 價格可追落後
除了將中環中心與北角寫字樓的成交價作對比外，蔡志忠認為，甲廈與其它種類的物業，例如豪宅比較亦屬落後，是他與拍檔購入中環中心的另一原因，「目前山頂豪宅每呎售價逾10萬元，但其每呎月租僅100元；作為比較，中環頂級甲廈呎價約5萬元，但每呎月租可達150至200元，租金回報率明顯較吸引，呎價因此也有條件可追落後」。
根據蔡志忠的分析，隨着內地及本港經濟融合，內地資金已成為本港樓市的新興力量，他坦言，近年內地經濟向好，資金持續湧港，對本港樓市十分正面。他續說，中國恒大（3333）於2015年11月以125億元向華人置業（0127）購入灣仔告士打道的美國萬通大廈（今已易名恒大中心）後，可視為中資企業加快收購及進駐本港甲級寫字樓的分水嶺，故他在當時已開始將投資焦點由商舖轉為商廈。
中環中心租金有上升空間
蔡志忠認為，中資機構來港購買商廈，以港島核心區（即中環、金鐘至灣仔告士打道以北）為首選。他解釋，由於區內主要的物業都是甲級寫字樓，類似紐約及倫敦的中心商務區（Central Business District，CBD），具備匯聚效應，而且供應有限，故有關寫字樓的租金長期看漲，支持價格屢創新高，「投資任何物業也好，一定要考慮一旦價格下跌時，你能否承擔有關風險，如果你買入物業後無法收租，供樓就會好辛苦，故此有租金支持十分重要。中環核心區寫字樓租金近年不斷破頂，目前國金2期的每月呎租達200元，交易廣場是160元，置地廣場是150元，水漲船高，有關寫字樓價格跟隨租金破頂實屬正常」。至於中環中心現時每呎月租則介乎60至80元，他相信有上升空間，當中40樓以上的海景單位呎租日後可挑戰100元。
事實上，蔡志忠於去年3月已斥1.08億元購入中環遠東發展大廈23樓全層，現正以1.5億元放售，若能夠成功出售便可於短短1年內勁賺四成，他認為自己的叫價合理，「去年3月買入遠東發展大廈23樓，原因是該物業位於德輔道中，就在恒生銀行總行附近，位於甲級地段，即使買不到甲級地段的甲廈，我也要買甲級地段的乙廈，因為甲級地段本身便屬罕有。目前我以1.5億元、呎價2萬元放售，雖然較我的買入價有可觀升幅，但考慮到金鐘指標甲廈遠東金融中心最近成交呎價達5萬元，叫價達6萬元，而遠東發展大廈本身有重建潛力，我成功出售也是有可能的，因為投資者即使以呎價2萬元購入，一旦重建，不排除將來呎價可升到2.5萬至3萬元」。
短炒灣仔甲廈 半年賺逾兩成
另外，蔡志忠透露，他於去年5月以4570萬元買入灣仔安盛商業中心面積2570方呎寫字樓單位，亦已於11月以5680萬元出售，半年內勁賺兩成，可見核心區商廈有價有市，升值潛力頗大。
在中環核心區商廈以外，蔡志忠在2015年底以7.9億元，向鵬里資產管理買入荃灣川龍街118號百悅坊銀座式商廈。他在訪問中透露，由於調整租戶組合得宜，目前該物業每月租金收入已由接手時的200萬元大幅增加至逾370萬元，估值亦增加到16億至18億元；如上述往績，蔡志忠希望是次與拍檔聯手購入中環中心，也可以取得理想回報。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
2 :
GS(14)@2018-01-11 10:37:32https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0420&issue=20180111
【明報專訊】在2013年12月主講《明報》舉辦的樓市研討會時，蔡志忠已指出：「全世界凡有內地人買樓的地區，樓市都會興旺，那最多內地人買樓的地方，當然是中國國內，那為何不直接投資內地房產？」他當時分析，由於內地經濟向好，人均收入大幅上漲，住宅樓價近年已錄得可觀升幅，而一線城市如深圳、上海、北京均價已達每呎4000元人民幣或以上。
惟二線城市如廣東省東莞、中山或福建省泉州等，樓價仍在每呎1000元人民幣以下，非常吸引，故他擬在這些城市買地起樓做發展商。
廣告
蔡志忠在是次訪問中則透露，他與友人跟着亦的確投資1億元（人民幣‧下同），購入東莞市中心一幅地皮興建為2幢物業，於前年底及去年初期間出售，賣樓收益達3億元，扣除稅務開支及其他成本後，實收2億元，投資回報率達100%，「我們樓盤的住宅單位面積平均約400多方呎，每方呎售價約1300元，每套平均售價僅50萬至60萬元。當地居民拿十多萬元做首期後，餘下款項向銀行貸款，每月按揭供款低於2000元，很多人可以負擔，故銷情亦十分理想」。
利市封店三折舊租 短租核心區地舖
1 :
GS(14)@2018-02-05 09:33:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7321&issue=20180205
【明報專訊】近月有利市封專門店趁農曆新年將至，再度以短租形式進駐核心區商舖，部分更以低至三折舊租租舖。業界人士稱，零售業雖有回穩迹象，但部分業主不願丟空，寧以短租形式租出舖位，預計農曆新年後，部分商舖可獲長約租客以市價水平承租，並相信未必再出現大幅折讓短租。
年近歲晚，利市封專門店隨處可見，大部分以短租形式出現，並以零售核心區如尖沙嘴、旺角、銅鑼灣等佔多數。以尖沙嘴海防道32至34號地下D舖為例，「百家姓利是封」專門店於去年10月以30萬元租用該舖，以商舖面積約830方呎計，呎租約361元。對比商舖上手長約租客德成大藥房於2015年以110萬元承租、呎租達1325元，現短租月租較2015年低73%。
短租大舖變身「旗艦店」
另一個劈租幅度較高的短租商舖，位於銅鑼灣東角道24至26號怡安大廈地下19B號舖，該舖面積約400方呎，過去由眼鏡品牌租用，2013年9月起月租35萬元，去年底由利市封專門店租用，月租僅11萬元，租金大減69%。
業界：大幅劈租避免丟空
在今年一眾利市封短租舖中，更有一間「旗艦店」，有關舖位位於尖沙嘴加拿芬道53號，原由周生生珠寶金行承租全幢4層約5529方呎樓面，月租一度高達330萬元，有關舖位曾於市場上以8.88億元放售，月租則減至120萬元水平；是次「百家姓利是封」只租用部分樓面，估計涉及1258方呎，預料月租低於80萬元水平，惟兩者所租用的面積不同，未能直接比較租金減幅。
有代理稱，零售市况回暖，有助業主出租商舖，惟物色租客需時，近月正是農曆新年的零售黃金檔期，故業主短租予利市封專門店，因此短租個案明顯增加，且集中於核心零售區，而成交租金大多為劈租個案。他又稱，大部分業主打算「租住先」，預計短租期完結後，商舖租金有機會見底回升。
明報記者 林尚民、甘潔瑩
首11月甲廈價累升一成 中環升幅冠核心區
1 :
GS(14)@2018-12-10 04:43:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3522&issue=20181210
【明報專訊】雖然住宅樓市回軟，甲級商廈價格卻高居不下。美聯工商舖資料研究部報告稱，今年首11個月指標甲廈價格累積上升約10.4%，中環甲廈價格更上升21.7%，冠絕核心區，最新平均呎價約4.56萬元。不過，隨着中美貿易戰白熱化，整體商廈價格將輕微回落，成交量現冰封。
該報告稱，今年首11個月，指標甲廈及乙廈的價格分別累積上升10.4%及14.6%，雖然近月市場受貿易戰影響，中止價格升勢，但現時整體價格較高位回落不足1%，反映寫字樓的抗跌能力。
整體商廈價自高位回落不足1%
按區域劃分，中環屬表現最好的核心區，首11個月該區甲廈價格上升21.7%，最新平均建築呎價約45,572元；金鐘升20.9%，最新平均呎價約38,255元。非核心區方面，葵涌表現最好，最新平均呎價約1.35萬元，首11個月累升23.1%。
美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，貿易戰持續，個別業主減價沽售物業，令市場出現低市價成交；但同時部分優質物業放售價格未見回落，個別準買家願意付出高價購入心儀的寫字樓單位，令市場出現高價成交。他預期，受市場氣氛影響下，商廈市場至明年初交投仍低迷，但做價料難以大幅回落。
夾公仔機吸年輕一族 不足半年租核心區10舖
1 :
GS(14)@2019-02-18 17:04:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1849&issue=20190218
【明報專訊】過去零售市道高峰，名店及金飾珠寶店紛搶租核心區舖，但隨着零售市道回落，近年市場對核心區舖需求亦見回落，有夾公仔機營辦商逆市下積極在港拓展業務。該營辦商自去年9月起，5個月內連環承租10個位於消費核心區如銅鑼灣、尖沙嘴、旺角等商舖，並揀選面積介乎600至1000方呎商舖，當中包括短租商舖，每月租金支出涉資近100萬元。
每月租舖開支近百萬
夾公仔機營辦商Big Bear於去年10月起於本港開業，首個據點設於鄰近「波鞋街」及新晉住宅SKYPARK的旺角洗衣街，該舖面積約700方呎，月租7.5萬元，呎租107元，屬市價租金。Big Bear老闆蔡榮欽有感旺角店受歡迎，生意額不俗，決定擴充業務，隨後一口氣承租多個舖位，選址大多為年輕人行逛熱點，如銅鑼灣、尖沙嘴等區。
租逾600呎舖擺放20至30枱機
蔡榮欽接受本報訪問時表示，選舖首要是餐飲商戶及人流較多的地區，因顧客在等候餐廳入座時，夾公仔機店舖可吸引他們駐足，甚至成功吸引他們玩夾公仔來打發時間。此外，另一個選舖要求為商舖內沒有主力柱，最理想是舖面闊落，呈長方形方便佈局，面積大小則沒有特定要求。目前Big Bear承租的商舖面積約600至1000方呎，可擺放20至30枱夾公仔機。他又稱：「租期長短對業務發展不構成大影響，以尖沙嘴店為例，該店是短租舖，租期僅半年，因涉及財團收購，但該處是不少人必經之地，故以月租8萬元承租該舖。」
Big Bear承租的尖沙嘴店位於加連威老道65號地下，美聯旺舖高級區域營業董事蔡良其表示，該舖面積約1000方呎，另設700方呎閣樓，2013年曾以月租25萬元放租，一直乏人問津，至2014年租客約滿離場後，一直丟空至去年，他估計業主為免長時間丟空舖位，故把商舖改以短租形式租出。 若以現時租金8萬元作比較，現時租金較2013年月租叫價低68%。
擬年底前增設20個據點
蔡榮欽又稱，計算商舖租金及貨品，每間商舖的投資額約100萬元，他亦稱租金開支為投資成本中所佔比例最高，「因首個據點旺角店於開業後4至5個月已回本，對這個業務發展充滿信心，計劃今年底前增設20個據點，將選址未有據點的地區，如沙田、上水、粉嶺等區域。因商舖是24小時營業，所以只選人流必經的地舖，不考慮進駐商場。」
明報記者 甘潔瑩
Next Page