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風波裡的茶杯論以租養租(答) Home Blogger

茶先生沒有穩定收入，不如直接假設其收入為零，只有資產四百萬，可買到樓房嗎?

當然買價錢三百萬之下樓宇沒問題，惟茶生心儀西區樓房，為小朋友成長鋪頭，就要問銀行借錢才能湊夠資金。社會上不少人是只有資金而沒有工作的(有足夠資金自己可選擇工作與否)，或有工作但不能提供正額之核實收入的，間唔中你都聽見「師奶又點借錢買樓呢」?

現在政府收緊批按，如本地人擁有本地可核實資產，資產審查後可借金額為樓房估價之40%。若非本地人則30%。舉例如買入800萬樓房，借盡都係320萬。自己要比480萬首期。另一限制是所借金融冇可能大於借款人本身的核實資產。

至於可謂核實資產呢? 定期、股票、車位、自住樓、的士牌、又或一舊金都計。當然為左單野去搵人判定舊金有幾重有幾純，你舊金都起碼磚頭咁大了。定期同股票用作計資產的方程是不同的，一百萬股票只計作五十萬核實資產，一百萬港幣定期可全計作核實資產。樓房只可勾出淨值作資產計，五百萬欠二百三十就計作二百七十，再折半即1.35mil計作核實資產。黃金是可全計的，而的士牌的計法與樓宇類同。

一般情況下按揭利息和用收入證明批出的是雷同。還款期一般是沒有短掉，境外資產只要有證明亦可計入，但計入之金額又再折上加折。很多人用資產證明而批到按揭的，都是年長之輩，所以平均批出年期較短。原因再明白不過，後生仔又何來搵幾百萬資產證明呢?

資產審查亦不是每個職員肯和你入表申請，另外到年尾銀行跑到數都未必再批。現時情況茶生可在新界西或九龍東買入單位收租，再以租養租，拆出一半金額即二百萬，已可輕鬆在大埔荃灣元朗入手樓房收租，當然有人會「偷雞」只比三成首期就將交吉樓收回後租出，此事亦是在過往幾次交流會都有人問及之問題，萬一被發現大多是銀行加息、再唔係就自己轉按走。九成按揭租出亦有同學試過被「捉」，十分不建議，但該同學亦未見得要捉去坐監或「抄家」，有機會可以整個聲音處理，叫佢同大家share下。有幸得大家支持，每月瀏覽量已近廿萬。因對所貼資料要負點責任，所以就算錄左亦不會公開張揚地貼出。

茶生諗的二個物業理想暫不太可行。都是先買一個單位再用租金抵銷西區租樓支出較合適。轉到工之後不妨建議老闆autopay出糧，至少都比下糧單交下稅。有番幾萬元家庭月入再加上400萬資金，投資可十分多樣化。本篇文章亦可令讀者得知，沒有核實收入而令自身借貸力低下，在現今社會有點吃虧。當然你個人淨資產是超過二千萬的，那又是另一層次。

樓市短打(63)：以租養租，買樓可以很簡單

報章每隔一段時間就會分析一下樓市，按筆者觀察，無論樓市上升或下跌，報章總是傾向叫人不要買樓，樓市下跌當然不用說，輕易找到不少案例指出樓市仍未見底，至於樓市上升呢？不是說樓價就來會跌，就是說人工和儲蓄不足夠付首期，供樓更加不用說。

近日又有兩個買樓很危險的案例，其中一個是大公司高層一直擔心工作不穩定而選擇租樓，直到財政上稍為充裕，卻又追不上樓價令買樓計劃遙遙無期。另一個案例是有年青測量師，家庭總月入達到五萬，為了申請居屋而甘願減人工一萬。

很多人買樓只會從自住角度出發，揀樓只會從自己的喜好出發，例如作為公司高層，無論居住地區、單位面積，甚至物業硬件配套等都要中上水平，該等物業價格當然也屬市場上中上水平，本來要擁有都有一定難度，例如要有一定水平入息才能負擔每月供款，最近數年政府打壓樓市而收緊中上價樓的首期水平，想擁有中上價樓的置業人士，除了要有高收入外也要有能力付出高昂的首期開支，以1200萬的物業為例，現時銀行只可以按最高5成，也就是說，想買1200萬樓，請先準備600萬首期，再加上印花稅、律師費、經紀傭的開支，中六合彩頭獎（800萬）也只能夠俾首期。也難怪公司高層也要租樓。

可是只要改變買樓目標，由買樓自住改為買樓收租，再以租金津貼自己的住屋開支（即交租），情況就不一樣，舉個例子，假如公司高層改為買間600萬樓收租，雖然也要5成首期，不過首期開支就大幅降低至300萬，連同雜費開支大幅降低至330萬左右。現時價值600萬的樓大概可以每月收租1.8萬元左右，有了這筆收入，一方面可幫補自己的租金，另一方面又可以與樓市同步，避免樓價再升令置業夢再一步被拋離，也總好過純粹租樓只有消費沒有投資。

想實踐買樓夢想，其實有很多方法，下篇再分享下年輕測量師應該向上流還是向下流。

作者網誌：http://www.ccomentary.com

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