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勤業眾信總裁陳清祥教你拆解本夢比 三心法 在新興類股中找出爆發點

2014-04-28  TWM

在台股瀕臨九千點大關之際，許多新興類股在盤面上嶄露頭角，投資大眾要如何從中去蕪存菁？《今週刊》特別邀集勤業眾信會計師事務所總裁陳清祥及會計師施景彬，教你如何辨別公司的真實價值。 撰文‧張舒婷 ﹁你更開放，就有更多人願意來，從現在開始，會有愈來愈多非台商的境外公司來台掛牌。」在勤業眾信一待超過三十年、帶領公司屢創佳績的勤業眾信總裁陳清祥，樂觀看待台灣資本市場的變化與未來。 事實上，在陳清祥提醒之前，去年以來，台股已經出現許多「新興類股」在盤面上嶄露頭角，但或許因為投資人不夠熟悉，也可能是各產業特性不同，因此股價波動幅度都不低。例如，近期台股繳出漂亮成績單，相對於去年掀起ＩＰＯ（首次公開募股）熱潮的生技股，自去年十月三十日的高點以來（至今年四月二十一日），跌幅卻高達一一％。 又例如，在台股掛牌家數已達五十九家的Ｆ股（外國企業來台第一上市），股價波動幅度也極大，先前甚至一度傳出政府基金禁買Ｆ股，都讓投資人對這些「新興類股」有所疑慮。 對此，《今週刊》特別邀集甫獲得櫃買中心「二○一三年申請上櫃及登錄興櫃家數第一名之會計師事務所」的勤業眾信總裁陳清祥，以及證交所頒發「流通證券獎─會計師第一名」的勤業眾信會計師施景彬，透過第一線的查核經驗，對台灣資本市場的投資風險提出建言，並歸納出三大心法。 心法一 留意進銷比、大客戶異動 首先，如何辨識優質Ｆ股？目前國內掛牌上市的Ｆ股中，高達四分之三的母公司在中國，自從Ｆ股開放交易後，會計師承接ＩＰＯ客戶前，格外注重「實地專案查核」工作，積極走訪當地業者，實地盤點存貨、查核應收帳款和發票的真實性等。 但基本上，一般投資人無法到Ｆ股的母公司進行實地查核，也因為如此，施景彬建議，務必特別留意Ｆ族群的「進銷比」、「授信合約期限」、「前幾大客戶的異動」。 這些項目，皆可透過年報觀察。若年報顯示進項多、銷出項目少，本身又是存貨週期短的產業（如電子業），表示有存貨過高問題；若超過正常授信期限的應收帳款過高，除非銷售產品本身的淡旺季效應很強，且適逢淡季，否則也是警訊。 另外，若一家企業的前幾大客戶，近三到五年內的異動很大，例如去年第一大客戶，今年連第十大都排不上；或是對單一客戶的銷售金額很高，但該客戶卻有很高的應收帳款，營運的風險指數都會急速拉高。 心法二 看懂研發支出、實驗收入 其次，近幾年來，在台灣ＩＰＯ的產業，仍以科技、製造業為主流，雖然陸續有新興產業加入，但要評估其投資價值，困難度尤其高，特別是生技醫療、文化創意產業，「很多市場給的本益比，基本上都是『本夢比』而已。」陳清祥坦言。 如何在本夢比中，挑中真正能讓「美夢成真」的好公司？陳清祥認為，若懂得結合其他產業的優勢，最有可能勝出。像是台灣的科技、製造業發達，生技業者若適度結合科技業的研發優勢，推出新的醫學材料、醫學美容技術和服務，很可能就是下一位明日之星。 若以研發新藥為主的公司，施景彬指出，對一般投資大眾來說，新藥的相關知識和資料雖猶如「有字天書」，但其實這種公司的財報普遍單純，只要看懂「研發支出」和「實驗收入」，抓到損益表上的兩大軸線，就等於看懂了大部分內容。 製藥公司還有一項特性：研發時期雖然形同「燒錢期」，一旦取得認證，轉虧為盈的速度極快，所以要留意的是，該公司預期取得認證的時間、區域或機構，以及實際進度的追蹤。 心法三 勤讀財報、網路調查信譽 至於公司本身的預期，可信度是否夠高？施景彬說，歷史的公告內容是關鍵參考項目。如果過去公告的預期進度、收支，公司都有確實落實，自然可信。當然，這也必須觀察公司負責人每次發言的誠信紀錄、研發團隊的過去背景。 這就要提到第三項讓陳清祥與施景彬口徑一致、一再提醒投資人非做不可的功課：詳查公司高層和關係人的過去紀錄。 因為一家公司上市櫃前的財報揭露，往往不如上市櫃公司詳盡，但負責人、董監事、大股東的背景，過去的評價，以及和同業的互動情形，包括上下游廠商、往來銀行、創投、券商等，調查得愈詳實愈好。 「網路這麼發達，用Google搜尋一下，就會有很多關於他們credit（信譽）的資料。」陳清祥說，要能成為一家上市櫃公司的負責人，不會天上掉下來，「凡走過必留痕跡」，尤其在網路世代，只要勤做功課，所有紀錄都很難被粉飾太平。 此外，財會主管、獨立董事的異動也是一大警訊。陳清祥說，一家公司若流動率高，勢必是某些環境出了問題，尤其是會計師、財務主管、內部稽核人員、獨立董事異動，非注意不可，這相當可能代表這些扮演「審查角色」的會計師、財務主管、稽核發現公司有異常現象的「警報」響起，投資大眾更要謹慎留意。

20年來一放就亂、一管就死頑疾仍在 陳清泰呼籲落實管資本

國務院發展研究中心原副主任、著名經濟學家陳清泰23日在“首屆中國企業改革發展論壇”上表示，國企深層次體制問題最終要靠企業制度來解決。

陳清泰強調，國有企業的轉制就是要由《企業法》規範轉向《公司法》調節，政府要擺脫管企業的糾結就要落實管資本為主、推進頂層國有企業的整體改制，從《企業法》變軌到《公司法》，從行政隸屬關系轉變為股權關系。

為改變政企不分，陳清泰說，政府也曾試圖在管企業的框架內找到一種管而不死、放而不亂的度，但是多次嘗試並不成功。在漫長的20多年間，我們一直在“放”與“收”之間徘徊，未能擺脫“一放就亂、一管就死”的頑癥。

陳清泰認為，政企不分、所有權經營權不分等體制性問題幾十年得不到解決，不是黨和政府不重視，不是政策出得少和文件寫得不到位。他強調，政策性調整不能替代體制性改革，《企業法》對放開搞活國有企業的歷史作用是不可低估的，但是受改革進程的局限，它的利益不可能超越政府管企業，只能在如何改善和規範管理中周旋，不能做到政企分開;而《公司法》是適應社會主義市場經濟的企業制度，它主張的則是公司的獨立地位和自我治理。

新一輪國有企業改革的主導方面已經不是“國有企業”的自身，而是在國家層面推進國有資產實現形式的資本化。2015年9月《關於深化國有企業改革的指導意見》明確指出，國有資產監管機構要準確把握依法履行出資人職責的定位，科學界定國有資產出資人監管的邊界，建立監管權力清單和責任清單，實現以管企業為主向以管資本為主的轉變。

陳清泰表示，“管資本為主”是指在競爭性領域國有資產應該盡數地資本化、證券化，而在某些特殊領域不排除政府直接管企業，但應限定在市場失靈的較小範圍，基本不對市場配置資源產生影響。頂層國有企業整體公司制改制需要一個過程，在這期間，監管部門仍需“管企業”。但是主要精力應逐漸轉向做好兩件事：一件是推進頂層國有企業的整體改制，另一個是深入研究管資本的體制框架、實施方案以及政策措施。

現代企業制度是改革的方向，傳統國有企業應逐漸向公司制度轉型、在條件具備的時候要加速轉型，因為與管資本對接的不是傳統國有企業，而是混合所有制的股份制公司。陳清泰認為，在企業轉制的過程中，首先要科學界定“國有企業”，政策制定和執行中的混淆搞不好會使國有企業轉制走過場。

對此，陳清泰建議，在強化國有資本所有權管理的同時，對市場主體的分類和稱謂應該及時地由“所有制”轉向遵循企業制度，依照《企業法》調節的企業仍稱作“國有企業”，按照《公司法》調節的應該通稱為“公司”，政府對他們一視同仁。這不僅有利於國有企業轉制，而且有利於消除所有制鴻溝，進一步解放生產力。

陳清泰：國企改革命題將從“管企業”轉向“管資本

國務院發展研究中心原副主任、著名經濟學家陳清泰23日在“中國企業改革發展論壇”的致辭中表示，某種意義上說，當前這一輪國有企業改革的主導方面已經不是“國有企業”的自身，而是在國家層面推進國有資產實現形式的資本化。這次國有企業再改革的命題不是政府機構“如何改進對國有企業的管理”，而是由“管企業”轉向“管資本為主”。這是十八屆三中全會決定關於國有企業改革理論的重大突破，是當前深化改革重要的突破口。

今日，由國務院國資委、新華社指導，國資委新聞中心、國資委研究中心、經濟參考報社主辦的首屆“中國企業改革發展論壇”在京舉行。論壇主題為“改革新動能·優化供給側”。

陳清泰表示，管資本為主是這一輪國有企業改革的亮點和突破口（圖：新華社）

演講實錄：

各位企業家、各位來賓：首先，祝賀中國企業改革發展論壇的召開。在這里我想就澄清認識、凝聚力量、推進國有企業改革講一點意見和大家一起討論。管資本為主是這一輪國有企業改革的亮點和突破口，針對當前的情況需要澄清認識、凝聚力量，加快國有企業改革。下面，我想講四點意見。

第一，國企深層次體制問題最終要靠企業制度來解決。國有資產有兩種實現形式，也就是實物形態的國有企業和價值形態的資本;有兩種企業制度，一種是國有企業，另外一種是公司制度;相應的，政府有兩種管理方式：一種是管企業，另一種是管資本。目前，在產業領域頂層國有企業仍受企業法調節，隨著經濟體制轉型，政府管企業的體制受到了越來越嚴峻的挑戰。為增強國有企業活力，不知政府發了多少文件、出臺了多少政策。一方面想盡辦法向企業放權，另外一方面又想盡辦法加強對企業的監管。為改變政企不分，政府也曾試圖在企業管企業的框架內找到一種管而不死、放而不亂的度，但是多次嘗試並不成功。在漫長的20多年間，我們一直在“放”與“收”之間徘徊，未能擺脫“一放就亂、一管就死”的頑癥。

近十多年來，政府管企業的體制在不斷加強，每個企業頭上都有相應的行政級別，央企已經成為一個專有名詞，各類企業頭上都有一個所有制標簽分做體制內、體制外，政府和銀行對其有親有疏，政府把國有企業作為行使職能的工具，推進經濟增長的抓手，承擔社會職能的基本單元。而黨政部門則分兵把口在企業之外管理著本該由股東會、董事會管理的那些人和事。結果企業與政府捆綁得很緊，有多元目標，缺乏活力，面對激烈的競爭市場往往力不從心，走出去有時也難以被國際市場所接受。

面對這種情況企業深感無奈，政府也倍感糾結。客觀地講，政企不分、所有權經營權不分等體制性問題幾十年得不到解決，不是黨和政府不重視，不是政策處出的少和文件寫得不到位。實踐證明，政策性調整不能替代體制性改革，《企業法》對放開搞活國有企業的歷史作用是不可低估的，但是受改革進程的局限，它的利益不可能超越政府管企業，只能在如何改善和規範管理中周旋，不能做到政企分開;而《公司法》是適應社會主義市場經濟的企業制度，它主張的則是公司的獨立地位和自我治理。因此，國有企業的轉制就是要由《企業法》規範轉向《公司法》調節，政府要擺脫管企業的糾結就要落實管資本為主、推進頂層國有企業的整體改制，從《企業法》變軌到《公司法》，從行政隸屬關系轉變為股權關系。

從某種意義上說，當前這一輪國有企業改革的主導方面已經不是“國有企業”的自身，而是在國家層面推進國有資產實現形式的資本化。這次國有企業再改革的命題不是政府機構“如何改進對國有企業的管理”，而是由“管企業”轉向“管資本為主”。這是十八屆三中全會決定關於國有企業改革理論的重大突破，是當前深化改革重要的突破口。

第二，重溫“建立現代企業制度”有重要的現實意義。按照傳統理論，公有制對應的是計劃經濟，搞市場經濟就得私有化，但是這兩者都不符合我們的國情。社會主義市場經濟體制的重要內涵是保持較大份額的公有制、國有經濟，同時發揮市場經濟的高效率。這就提出了一個在國有經濟的範疇能否構造出各自獨立的市場主體的問題。

在排除私有化的情況下，唯一的途徑就是借助現代公司的制度安排，形成包括國有資本投資的千萬個獨立的市場主體。基於這樣的原因，黨的十四屆三中全會極其深刻地指出，“以公有制為主體的現代企業制度是社會主義市場經濟體制的基礎”;“產權清晰、權責明確，政企分開、管理科學”的現代企業制度是國有企業改革的方向，並對現代企業制度的特征做了精準的概括：第一，產權關系明晰，企業擁有包括國家在內的出資者投資形成的全部法人財產權，是享有民事權利、承擔民事責任的法人實體。第二，企業以其全部法人財產依法自主經營、自負盈虧。第三，出資者按投入企業的資本額享有所有者權益，對企業的債務承擔有限責任;第四，企業按照市場需要組織生產經營，政府不直接幹預，長期虧損資不抵債的依法破產;第五，建立科學的企業領導體制和組織管理制度。

時間已經過去20多年，現代企業制度如上的特征在企業中尚未普遍、完整地體現，導致政企不分、所有權經營權不分等基本問題還在困擾著我們。今天很多糾結和爭論的原因就是後來對建立現代企業制度的初衷缺乏理解，主要精力放在了如何管企業、如何用政府的力量推動把企業做大做強，輕視了企業制度轉型的重要性。

第三，管資本為主的兩種理解、兩種做法、兩種結果。管資本為主的改革是一件新事物，在實踐中還有一些含混的概念需要澄清。在一些文件中把管資本與管企業的概念、管理方式混雜在一起，監管機構除了管企業還要管資本，使企業不知所措。

實際上，目前對管資本為主存在著兩種理解。一種理解認為“管資本”是指國家所有權機構直接監管的對象由“企業”轉變為“資本”，實現這個轉變的前提是國有資產必須由實物形態的“企業”，轉變為價值形態的“資本”，否則就沒有“資本”這個對象以供監管。例如，銀行業本世紀初通過整體改制上市實現了國有資產的資本化—證券化，但是在產業領域，這一過程尚未啟動。

資本化後，出資人機構監管的對象就是國有資本投資運營機構，與實體企業不再有直接的產權關系，也無權穿越投資運營機構幹預其投資的公司，政企分開將順理成章。另外，“管資本為主”是指在競爭性領域國有資產應該盡數地資本化、證券化，而在某些特殊領域不排除政府直接管企業，但應限定在市場失靈的較小範圍，基本不對市場配置資源產生影響。頂層國有企業整體公司制改制需要一個過程，在這期間，監管部門仍需“管企業”。但是主要精力應逐漸轉向做好兩件事：一件是推進頂層國有企業的整體改制，另一個是深入研究管資本的體制框架、實施方案以及政策措施。

對“管資本為主”還有另外一種理解。那就是不太理會頂層國有企業的整體改制，以及監管對象向資本的轉變。認為管資本為主，是在繼續強化對未轉制企業監管的同時，還要把監管擴展到這些企業可以運作的那些“資本”，包括重點管好這些企業的“國有資本布局”等等。這種理解的要點是監管機構管企業的體制不變、範圍逐漸擴大，帶來的結果是長期困擾我們的那些體制性問題無法解決，將繼續在“一管就死、一放就亂”中兜圈子。管資本為主是中央的重要決策，是解決長期困擾我們的諸多體制矛盾的一把鑰匙，但是兩種理解、兩種做法會產生不同的結果。

第四，科學界定“國有企業”，把握企業轉制的方向。目前兩類企業制度“並存”，但絕不是兩種企業制度“並重”。現代企業制度是改革的方向，傳統國有企業應逐漸向公司制度轉型、在條件具備的時候要加速轉型，因為與管資本對接的不是傳統國有企業，而是混合所有制的股份制公司。目前，政府文件和媒體都籠統地把市場主體叫做“企業”，把與國有資產有直接或間接關系的統稱為“國有企業”。這種稱謂上的混淆，造成了概念上的混淆、政策混淆。監管部門根據需要不斷地出臺改進和加強國有企業管理的規定，但是這里所指的“國有企業”卻沒有準確的界定。是針對所有“被稱作國有企業”的範圍，還是指針對按《企業法》註冊的那些公司呢?如果把“國有企業”的規定要求國有投資的“公司”，甚至穿越“國有企業”要求其投資或控股的公司都照章執行，這就把現代公司制度拉回到了傳統國有企業，使兩種企業制度各自清晰的屬性變得模糊。

國有企業“轉制”的關鍵是“轉”。在這個過程中清晰地界定兩種企業制度十分的重要。因為這涉及政企關系的轉軌，監管制度的轉軌、治理結構的轉軌。政策制定和執行中的混淆搞不好會使國有企業轉制走過場。為此，在強化國有資本所有權管理的同時，對市場主體的分類和稱謂應該及時地由“所有制”轉向遵循企業制度：依照《企業法》調節的企業仍稱作“國有企業”，按照《公司法》調節的應該通稱為“公司”，政府對他們一視同仁。這不僅有利於國有企業轉制，而且有利於消除所有制鴻溝，進一步解放生產力。

我就講這麽一點意見。謝謝大家。

e線金融網陳清白專訪

1 : GS(14)@2010-08-14 13:57:45

http://programme.rthk.org.hk/cha ... &e=113743&m=episode

在後面

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2 : tcw1984(3057)@2010-08-14 14:58:19

thanks!

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【地產專題】資深投資者陳清白：樓未跌完 儲現金等入市

1 : GS(14)@2016-06-06 01:19:33

https://hk.finance.yahoo.com/new ... 8%82-045207740.html
新盤低價開賣，樓市經歷多月寒冬後略為回暖，不少準買家心癢癢入市。於投資物業市場打滾逾30年，外號「白旋風」、人稱「炮哥」的資深投資者陳清白，坦言過去幾年人們中了「樓毒」，「他們以為買樓一定賺，認為有買貴、冇買錯，更相信隨時入市也沒問題。」他認為樓價仍未跌完，苦勸準買家先忍手為上，現階段宜儲定現金等待未來入市機會。

過去數月，發展商以低價、高成數按揭及新增優惠推新盤奏效，買家入市步伐明顯加快，以低於市價開售的會德豐地產（00020）將軍澳SAVANNAH成為大贏家，於短短9天間累售472伙，佔推出單位達80%，為今年初以來累積售出單位數量最多的新盤。剛於上周推出高達樓價八成一按兼免壓力測試的嘉里（00683）旗下屯門滿名山，新按揭優惠刺激該盤於上周日（22日）單位沽出39個單位。發展商為旗下新盤各師各法，務求清貨為上，成功吸引等待多時的用家入市。

新盤存貨多 值博率不高

早於數年前已預言新盤將愈賣愈平的陳清白，指最近新盤價看似較以前便宜，但值博率不高。「人們見到氣氛好，見到售樓處人頭湧湧，怕自己蝕底而買，我覺得他們應該冷靜些。」他表示，發展商近數年積存了很多住宅存貨，相信未來新樓樓價將更抵買。「最近價錢也好像低了，但其實樓價只是回到較正常的水平，看真點並不算便宜，反而二手市場買到平貨的機會較大。」

炮哥又指，不少發展商為新盤買家提供二按，部分新盤可承造高達九成按揭，目的只為吸引用家入市，但要緊記的是，如買家採用高成數按揭，樓價稍為跌一跌，物業就很易變成負資產。「緊記二按的利息其實不平，可能有些人以為只需要付一成首期，就買到新盤單位很輕鬆。但其實你之後要供九成樓價，要衡量之後你的工作是否穩定，這是十分重要，不要見到人買你就要買。」陳清白不建議購入新盤的另一個原因，是管理費甚高，「管理費長期計算其實好『襟計』，同時不少新盤都採黑廁間隔，我對此是十分抗拒。」

「這3至5年買新樓的人，輸的機會較大，尤其是買豪宅，當時的溢價甚高，但租金回報實在太低，計入管理費、差餉，租金回報只有1厘左右，根本唔岩數，你說樓價怎樣會升？」他舉例指，9年前大坑某個樓盤開售，當時買家如購入該盤一手單位，到今時今日沽出單位還要輸錢；反觀如果買家於上述期間買入二手單位，一般都可以賺錢。炮哥對新盤「耍手擰頭」，皆因他於1997年的金融風暴中曾元氣大傷。

經濟環境差 豪宅最受壓

早於八十年代初已開始涉足投資物業的陳清白，是地產界的老行尊，經營地產代理起家，其後全力投入炒樓行列，在1997年前樓市高峰期，他投資過的單位動輒數百個，一度坐擁近50個住宅物業。他當年購入新盤、豪宅物業時出手甚快，有如狂風掃落葉，因此被市場冠以「白旋風」的稱號。

惟於1997年後期金融風暴爆發，樓價暴跌，當時他曾持有逾10個北角港運城約900平方呎的單位，每個單位原以4萬元租出，其後租金跟隨樓價大跌，租金最低曾一度大跌至1.3萬元，每月要拿出大量現金倒貼供樓，最後惟有忍痛離場。於1997年至2003年7年間樓市大跌浪中，陳清白損失甚大。

經此一役，陳清白苦笑指自己已「被廢武功」，親身經歷過樓市暴跌七成的慘況，令他領悟到樓市的風險，近年轉為買入細價樓收租為主。「我自己遇過樓價跌七成，現在樓價只是跌了一成多，我覺得樓價未跌夠，現時入市與否，都要你自己去衡量。在我的角度，我相信未來持有現金的人話事機會更大，現在儲定現金等待機會吧。」他表示，樓價已升了10多年，樓價於去年9月才開始轉勢下跌，目前樓價只是跌了數個月，加上香港經濟環境轉差，除失業率有上升趨勢，香港經濟重要支柱︰零售業及旅遊業在同步收縮，相信樓價起碼要再調整2至3年。

「由於買樓成本甚高，投資者現在不會入市了。一個沒有投資者、只有用家的市場，成交量會有多少？如果之後推出的新盤愈來愈多，樓價愈跌愈平，用家就會不敢買樓。投資者不入市的話，樓市都好難升。」一眾住宅中，他對豪宅前景最為看淡。他解釋，很多豪宅業主都是做生意，並將單位按給銀行套取資金，假如他們的生意出現問題，市場隨時出現大量豪宅銀主盤，故他認為未來數千萬元的豪宅樓價最具壓力。

買樓自住者 二手勝新樓

陳清白於訪問中多次強調，市民現階段根本不用急於買樓，特別是資金不是太鬆動的人士，可趁租金下調先租樓，靜待未來入市時機。對於一些較有鬆動資金，想有個固定居所的人士，他建議只有300、400萬元的細價樓才勉強可考慮購入，大前題是要低於市價。他解釋，目前細價樓300、400萬元的住宅租金未有跌太多，普遍租金回報達3厘或以上水平。「細價樓就像麵包般，大家都需要食。」他更以蟲草及雞骨草比喻大價樓及細價樓：「近年蟲草價錢大跌三成，但雞骨草價錢不會跌得太多。」

他認為二手市場尋找合價的心頭好遠比新盤機會大，「如果你把握機會的話，可趁業主買了新樓後急於放售自住二手單位套現，就可能有機會『趁佢病要佢命』，將價錢壓低些。因為現在二手業主要賣樓也較困難，很多業主其實口硬心軟，暗地急於賣樓，卻開價甚高，只要你夠膽還下價，真的有可能成功。」隨着樓市轉勢，近月銀主盤數目明顯增加，炮哥估計銀主盤會陸續有來，「會有些像1997年的情況，如果你憧得把握機會，不排除會找到比市價還要平的銀主盤單位，因此你可以等待一下。」

炮哥親授入市技巧

炮哥作為資深投資者，多年來閱盤無數，他建議準買家應靜待入市時機。假如未來入市時機來臨，準買家應如何挑選心頭好？炮哥作出以下建議：

1. 入市前應有那些準備？

入市前應緊記要多看幾個樓盤及單位，分析一下物業的成交。他表示，市場上有些成交是真，有些是假，「市場一出現新高成交，你就以此作指標，真的『死左都唔知咩事』；同時也留意整體經濟大氣候的情況。

2. 購入大型屋苑單位較保值嗎？

一般人買樓投資均會選購大型屋苑，但炮哥認為於大型屋苑中較難找到筍價盤，他指出，大型屋苑單位回報率相對不太高，同時成交透明度較高，準買家未必能用低價購入，「但當樓價下跌，跌又跌得最快，因為屋苑的伙數可能近萬個，可能有很多業主同時想沽樓，你不想減價賣，也會有其他業主搶着減價賣樓。」

3. 如要入市，應如何挑選物業？

炮哥認為，香港地方細，近地鐵的樓盤就值得考慮，尤其是新界區，鄰近鐵路的物業一定較好，因為新界住宅供應量實在太多，買位置較好的物業較着數。「很多人指定要在某個地區找物業，其實你要周圍比較，不然很易中招，好易買貴樓，其實可以睇多些，到不同地區比較一下，不用指定要買一個地方。」

4. 如真的急於入市，那些地區的新盤可以考慮？

炮哥認為目前將軍澳的新盤樓價勉強可接受，惟該區供應量實在太多，有心理準備日後要換樓的話較難沽出單位。「如果你出現了一些狀況，要於短期內賣樓，該區盤源太多，你一定很難於短期內賣出單位。」

5. 哪類型物業最值得投資？

「我較傾向買舊樓，這類物業樓價不貴，購入舊式單幢樓的話，由於成交甚少，對上一宗成交價是多少，也未必能夠查得到，可以用較低價買入；加上回報較高，管理費又平，好彩的話更可以搏收購。」

6. 買家應買已裝修的單位？還是陳舊的單位？

炮哥指，買家睇樓時見到已裝修的物業，要留意是否為炒家持有的化粧樓，「化粧樓即是表面上的功夫，就咁掃上灰水，就咁舖上磚頭，電線、喉管沒有重新舖過。炒家持有的大多數為化粧樓，要降低成本、要賺錢。如果是化粧樓的話，不如自己裝修較穩陣。」

他也提醒準買家不要太相信代理提供的數字，「好多時業主跟買家說用了30萬元裝修，事實上裝修費用可能只是10多萬元。」如何提防化粧樓呢？他提供了一個小貼示：「如果是已裝修的吉屋，機會較大，要小心，已有業主居住的裝修單位穩陣。」

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資深物業投資者陳清白：港樓市畸形 暫宜租不宜買

1 : GS(14)@2017-11-02 12:11:52

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6902&issue=20171102
【明報專訊】在九七前曾炒賣逾千個物業、外號「白旋風」的資深物業投資者陳清白，在2015年11月接受訪問時曾預測，本港住宅樓價會「跌到你唔信」，惟樓價在跟着數個月下跌逾一成後，去年3月已掉頭回升，接着17個月漲逾兩成半，近月則在高位整固，新盤銷情仍然暢旺。陳清白本周再接受訪問，重申看淡後市，原因是樓價脫離港人購買力，而近年支撐樓價的北水亦有退潮迹象，他在過去一年多亦已身體力行沽出部分住宅，更呼籲港人即使有自住需要也不應買樓，暫先租樓，謀定而後動。

陳清白2015年11月在本欄專訪中預測，隨着本港經濟轉差及失業率上升，實質通縮將至，加上港息勢跟隨美息上升，料樓價日後將「跌到你唔信」，建議擬置業者須審慎行事。該訪問見報前，中原城市指數報142.14，跟着在4個多月內顯著調整，去年2月最後一周低見127.46，跌幅達10.3%。

去年本港經濟亦的確面對挑戰，例如長和系主席李嘉誠去年3月底在業績記者會上便表示，自1996年至今，未見過本港經濟如此差，各行各業經營環境都相當困難，無論是賣樓或零售均「比SARS時更差」，結果本港GDP去年僅按年增長2%，去年通脹率則為2.3%。

過去一年多已減持住宅

來到今年，正值本港回歸中國20周年，亦是中共十九大中央領導層換屆之年，一如過去兩個「7字尾」 的年份（1997年及2007年）一樣歌舞昇平、股樓齊升，而外圍經濟亦向好，帶動本港經濟上半年按年增長4%。事實上，本港樓價早於去年3月已見底回升，中原城市指數於今年8月下旬創161.36點歷史新高後，過去兩個月則在高位整固。

今次訪問陳清白繼續看淡港樓後市，並且透露過去一年多已沽出部分住宅減磅，擬等樓價調整後始再低吸，「我覺得是次樓價升浪古古怪怪，人為造市的因素很高，與有些人到韓國整容沒有分別。如果你計算租金回報率、本港經濟表現、打工仔加人工的幅度，與樓價的升幅是完全不脗合的」 。

習權力鞏固 炒樓北水將退潮

外界普遍認為，是次樓價升浪由內地資金主導，已不可單單以本港居民的購買力來衡量樓價高低，惟陳清白認為，過去到底有多少北水流入本港樓市根本無法正式統計，而即使北水曾是本港樓市的主導力量，惟他相信形勢已出現根本的變化，「國家主席習近平過去一年多次表明『房子是用來住的，不是用來炒的』。早前可能還有些不聽話的資金流入內地及本港樓市炒賣，但習近平在中共十九大已進一步鞏固權力，我相信北水已不敢再亂來，內地樓市料會降溫，本港樓市亦會跟隨調整」。

陳清白又透露，雖然他近年投資風格已漸趨保守，惟在數年前也曾買入將軍澳一些小型單位，作為投資收租用途，「衣食住行是人之所需，我覺得人始終都要住的，房屋是必需品，小型單位就等於食肆中的大家樂及大快活，總會有市場的，尤其是將軍澳的供應一向偏高，樓價亦曾明顯低水，造就我數年前有執平貨的機會」。

事實上，過去幾年的樓價升浪由細單位主導，可見陳清白的投資眼光不錯；惟他認為，目前已出現細單位呎價明顯高於大單位的畸形現象，並不健康，故早前已減持部分細單位：「過去幾年不少細單位樓價升幅逾倍，由100多萬元升到300萬至400萬元的比比皆是，但期內中大型單位價格升幅並不顯著，例如北角賽西湖大廈的樓價只上升一成多。背後的原因是細單位的租金升幅較中大型單位高，例如現時不足200方呎的新盤租金可達萬多元，呎租高達60元；但3000多呎的老牌豪宅每月租金卻低於10萬元，呎租只有30多元。我覺得凡事總有盡頭，近日個別將軍澳新盤的呎價已高於太古城，但其實前者位處堆填區，後者則是藍籌屋苑，我相信前者的長遠升值潛力遠不及後者。」

細單位呎價超大單位不正常

陳清白在前年11月料港息勢將跟隨美息上升，是他看淡樓市的原因之一，但事實卻是，即使美國聯儲局在前年12月、去年12月、今年3月及6月已先後加息4次，惟由於本港銀行體系資金充裕，故本港最優惠利率仍維持不變，港息續處低位，是支持樓價的重大利好因素。

不過，陳清白強調，美國現正處於加息周期，港息跟隨美息上升只是時間問題，料港息將成為壓垮本港樓價的最後一根稻草，「目前有些人把甚麼因素也解讀為有利樓價的，但我敢說，本港加息一定不利樓價，若日後某人說加息有利樓價，我願意與他辯論」。

料港息隨美息上調 終壓垮樓價

綜合上述分析，陳清白認為，即使買家目前有自住需要，亦可暫時租樓，不應在樓價處於不合理的高位時入市，「假如某人在2003至2007年已在低位入市，目前坐擁可觀帳面利潤，已證明自己是叻仔，現時再入市買樓，我覺得無所謂。但假如你是首次置業人士，即使有自住需求，我也不建議你入市；因為樓價現水平已相當高，即使日後下跌三成，仍然是很昂貴，而若你現時買入500萬元的住宅，樓價跌三成便要輸150萬元，一般人要多少時間才可儲到150萬元呢？買樓是不少人一生中最大的投資，一定要審時度勢。如果不可以租樓一定要買樓才有得住，那沒辦法，但既然可以租樓，為何不先租樓看清楚形勢再說呢？」

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2 : GS(14)@2017-11-02 12:12:41

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7651&issue=20171102
【明報專訊】陳清白在1980年已開始投資本港物業，初期一直順風順水，期間曾買入多個新盤單位的樓花，待該樓盤入伙後便沽售，由於當時他只需支付一成首期，而樓價期內升幅往往逾一成，故本金可以在1年內錄得100%或以上的回報，相當可觀。

當年公屋售價低至8萬

不過，本港於1997年回歸後，首屆特區政府便推出「八萬五」房策，目標是每年興建公營及私營住宅不少於8.5萬伙，並且將部分公屋以低到8萬至10萬元的售價賣給租戶，令港樓作為保存財富的作用大減，加上其他負面因素，結果樓價於1997年至2003年期間曾大跌七成。由於陳清白在1997年曾持有大量物業，在上述「樓災」期間亦被迫大幅減磅，他在是次訪問中形容自己經此一役元氣大傷，等同「被廢了武功」，即使數年前買入個別將軍澳小型單位，惟入市規模已較1997年前大減。

陳清白表示，自己作為本港房策在20年前出現翻天覆地變化時的受害者，建議現屆特區政府在更改房策前一定要深思熟慮，「特區政府在1997年希望更多港人可以自置物業，所以賤價把大量公屋出售，得益的當然是符合有關資格的公屋居民，令他們無端端發達，他們若持有至今始把該公屋出售，隨時可賺數百萬元。但這房策對市場的影響是很大的，若以8萬至10萬元便可買到公屋，一般人當然去輪候公屋，怎會去買私樓？加上當時本港出現經濟衰退及通貨緊縮，結果拖累樓價曾大跌逾七成，私樓業主想賣樓也無人願意買，這房策對他們公平嗎？」

明報記者

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