39城結緣地鐵 軌交投資成穩增長利器

39城結緣地鐵 軌交投資成穩增長利器

一財網 林小昭 2015-05-22 13:45:00

國家發改委一共批複的4587.68億元投資，包括4個鐵路項目和呼和浩特、南昌、南京、成都和南寧5個城市軌道交通規劃，這5個城軌規劃投資金額高達3148億元，可見城市軌道交通已經成為穩增長最重要的投資方向。

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拿地+入股：險資成房地產市場背後不可忽視的力量

2012年，一系列保險資金運用新政出臺，極大的放開了保險資金的投資渠道，險資猶如脫籠困獸，一騎絕塵，買房、買地、買上市公司股權、買未上市公司股權、買債、參與基建投資、買各類金融產品、去海外買房買債買股權……

在“買買買”的投資組合中，房地產作為優質標的，一直備受保險資金的青睞，房地產的回報周期與保險資金長久期的特征也不謀而合，本報記者根據公開信息統計：去年，在房地產市場上最為活躍的中國平安錄得近20次拿地記錄，其中既有聯合拿地，也有獨立拿地，為歷年之最。

今年，在中國平安稍顯沈寂之際，前海人壽大有接過險資“地王”之勢，於5月-9月之間，前後在上海、武漢、南寧拿下5個地塊，且均為獨立拿地，耗資超50億元。

保險資金拿地，大抵有三大用途：一是用於布局醫衛、養老等相關產業;二是介入商業物業開發運營;三是聯合拿地，享有最終收益。

超級“剁手黨”

在不動產投資領域，2010年保監會印發的《保險資金投資不動產暫行辦法》要求保險公司投資不動產，應達到“上一會計年度末償付能力充足率不低於150%，且投資時上季度末償付能力充足率不低於150%;上一會計年度盈利，凈資產不低於1億元人民幣(貨幣單位下同)”的要求。而2012年保監會下發《關於保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，不再執行上一會計年度盈利的規定，償付能力充足率的基本要求也調整為上季度末償付能力充足率不低於120%。

這也為不少新設立的、尚未達到盈利條件的中小保險公司投資不動產開通了一條康莊大道。近兩年，中小型保險公司拿地兇狠，且偏好獨立運作，比如今年，前海人壽、中英人壽保險和永誠保險均有獨立拿地記錄。

2016年8月9日，武漢在網上掛牌拍賣3宗位於楊春湖板塊的地塊，前海人壽以23.5億元底價摘得P(2016)073號地塊。據了解，這是作為險資的前海人壽首度在武漢拿地。

2016年9月1日上午，上海市青浦區徐涇鎮推出四宗相連商辦地，地塊位於諸光路以東，高光路以南。總出讓面積30965.6平米，總起價4.65億元，起始樓面均價6000元/平米，地上限高均為32米。最終，前海人壽以總價16.68億元將四宗地塊全部攬入懷中，最高溢價率284.07%。

這並非前海人壽第一次在上海拿地，今年5月，前海人壽曾以7.5億元奪得虹口區四川北路街道HK172-13號地塊，該地塊為商辦、文體用地，當時的成交樓板價為41028元/平方米。

2016年5月，永誠保險以7.6億元競得浦東新區上海世博園地區A03C-01地塊，該地塊為商辦地塊，溢價率0.64%，成交樓板價27247元/平方米，基本接近底價成交。

2016年8月10日，位於深圳前海合作區桂灣片區四單元04街坊的兩塊商業用地T201-0090和T201-0091宗地分別以16.25億元和17.45億元的底價被中英人壽保險有限公司和中糧資本投資有限公司競得。

穩中求進

而相對於中小保險公司的激進態度，險資中的地產投資大鱷頭把交椅——中國平安更傾向於與房地產企業聯合拿地。

比如，今年1月，華潤、首開、平安聯合體以86.25億元拿下北京豐臺區白盆窯地塊。去年12月，上海市奉賢區南橋新城132畝純住宅用地被碧桂園、東原、平安聯合體以23.1億元競得，樓面價14597元/㎡，溢價率62%。

尤其是去年，中國平安頻頻以聯合體的方式介入拿地大戰，其合作夥伴包括華潤、金地、招商、朗詩、首開、龍湖、昌基置業、中交、綠城、萬科、濱江集團等。

業內人士總結中國平安聯合拿地開發的三大特點：第一是合作房企性質多元，既有國企，也不乏民企、港企，但傾向上市企業。第二是青睞體量較大、總價較高的拿地模式，主要關註一線城市及重點二線城市的地塊。第三是在聯合體中更多充當投資商的角色，享有劣後收益權，不要求操盤，也不並表。

無論是獨立拿地抑或是組團拿地，險資相對於其他地產投資機構而言，更加強調資金的安全性和收益的穩定性。

比如，今年6月13日有報道稱，濱江集團聯手平安不動產，以48.3億元在杭州拿地，折後樓面價高達3.95萬元/平方米，溢價率37.34%，成為杭州上城區新晉地王。隨後，該報道予以更正，平安並未參與其中，據接近平安內部的人士透露，地塊最初是由平安與濱江一起拿地，隨後價格超越了平安的授權範圍，所以平安最後決定不參與。

土豪環遊世界

除了直接拿地外，商業物業也是險資的標配，尤其是北上廣深一線城市的商業物業。

華夏保險去年第四季度以約20億元的價格購置了位於福田的京基濱河時代廣場10層寫字樓，約2.4萬平方米;前海人壽也在今年1月斥資10億拿下了皇庭中心約2萬平米的寫字樓;6月18日，太平洋壽險宣布購入位於深圳市福田區深業上城T2塔樓高區10個整層——再加上4月24日太平洋產險購買的4個整層，這意味著，太平洋保險豪擲27億，合計購入了深業上城14層物業，成交面積達4萬平方米。

在國內商業物業的回報率無法滿足險資的收益需求時，保險機構也紛紛將視線投向海外市場，自2013年7月中國平安以2.6億英鎊買下了倫敦金融城的標誌性建築勞合社大樓、開創險資投資海外不動產第一單後，險資海外買房就一發不可收拾，僅2014年就有多家保險機構沖入海外房地產市場。

如中國人壽保險股份有限公司和卡塔爾控股公司以總價7.95億英鎊(約84億元人民幣)收購倫敦金絲雀碼頭10 Upper Bank Street大樓;安邦保險與希爾頓達成協議，以19.5億美元(約合120億元人民幣)收購希爾頓旗下位於紐約市曼哈頓區華爾道夫酒店;陽光保險集團宣告以4.63億澳元(約24.5億元人民幣)收購澳大利亞悉尼核心CBD區域的地標式酒店喜來登公園酒店;泰康人壽聯手基匯資本出價2億英鎊競購位於倫敦金融城的Milton Gate辦公樓。

野蠻人來撞門

當然，險資投資不動產一直存在嚴格的比例限制，比如保險公司投資非自用性不動產、基礎設施債權投資計劃及不動產相關金融產品賬面余額合計不高於本公司上季末總資產的20%。其中，投資非自用性不動產的賬面余額，不高於本公司上季末總資產的15%;投資基礎設施債權投資計劃和不動產相關金融產品的賬面余額，合計不高於本公司上季末總資產的20%。

在投資範圍方面，保險公司不得投資開發或者銷售商業住宅;不得直接從事房地產開發建設(包括一級土地開發);禁止投資設立房地產開發公司，或者投資未上市房地產企業股權(項目公司除外)，或者以投資股票方式控股房地產企業;已投資設立或者已控股房地產企業的，應當限期撤銷或者轉讓退出。

雖然保險公司不能“直接從事房地產開發建設”，但並不意味著不能充當房地產公司的股東。如今，險資與房企的上市公司控制權爭奪戰已成熱門話題。

克而瑞研究中心的統計顯示：2015年至今，24家險資總共在A股買入了54支地產股(包括二級市場交易和認購定向增發)並躋身十大股東，合計69次。其中，僅有9支股票中的險資此後主動減持，另有6支因持股比例較低被擠出了十大股東。

從進入時間來看，險資2015年上半年前僅持有6支地產股，下半年新進數量猛增至19支，2016年上半年又增加了14支，其中，險資通過二級市場買入，且持股比例超過5%的共有萬科、金融街、金地、廊坊發展、華鑫股份和天宸股份6家，這6家企業在被舉牌前的共同點十分明顯：即股權分散，第一大股東持股比例較低，部分資金實力也較弱。

面對“一言不合就舉牌”的險資，部分房企表現出抗拒情緒，如萬科與前海人壽及寶能系之間的控制權爭奪，最終也對房企的經營產生一定影響。

當然，並非所有企業對險資入股十分抗拒，與之相反的是，越來越多的房企在定向增發時選擇主動引入險資作為投資者，克而瑞研究中心的統計顯示：截至2016年6月，共有9家險資參與了8家房企的定增，持股比例在0.18%-9.15%間不等。除了世茂和天業外，有險資參與增發的其余6家均為央企和國企。

克而瑞研究中心分析，對於國企而言，增加社會資本股東持股比例順應了國企混改趨勢，並且國資股東資金實力強或持股比例高，控制權穩定，不用擔心“引狼入室”。另外，國企自身面臨整合壓力，希望補充資金、做大規模，與險資的大額資產配置需求呼應。同時，主動引入的企業與原股東及管理層關系更友好，在上市公司未來重大決策中更易扮演盟友的角色。

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