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「最近，真的好冷！」「案子都推不動！」國內房市進入第四季傳統購屋旺季，買氣卻始終上不來，九二八檔期的去化速度緩慢，建商、代銷之間耳語不斷。 根據《住展雜誌》、信義代銷研展組統計，九月，台北市預售、成屋銷售率不及九％，為十九個月來新低；推案量大的新北市雖勉強維持上月的一八％水準，但較今年三月最高峰的五○％，也已經腰斬。房市中一股不尋常的氣氛，似乎正逐漸成形。 低利不再，升息勢在必行還款負擔增，房市恐泡沫化 九月底，央行總裁彭淮南提醒房貸民眾留意利率變動風險，首度暗示升息，隔天，營建股全面一片慘綠。 之後數日，彭淮南強調升息須視國內物價、通膨狀況而定，讓外界普遍預估利率將遲至二○一五、二○一六年再緩步上揚，營建股表現因此恢復水準，但在業界，升息陰影卻已如影隨形。 「利率，是房價最大的殺手！」淡江大學產經系副教授莊孟翰說，目前房貸餘額達五兆五千四百億餘元，為歷史新高，占國內GDP達三六％，代表國人將超過三分之一的資金用來購置住宅，已逼近國際間四○％的房市泡沫化指標。 經三大行庫測試，若升息超過兩個百分點、利率衝破四％，房貸族將負擔比現在多一倍的利息；若所得未增加，則逼近借款人還款能力的臨界點。屆時，房市可能因此出現拋售潮、買方縮手，房價反轉向下。 不過，房地產業界普遍認為，為避免衝擊房市、造成民眾資產縮水，央行將以半碼、半碼的速度「無感升息」、緩步調升。但可以確定的是，升息勢在必行，低利率的好日子，將告一段落。 二○○三年以來，一年期定儲三％以下的低利率，造就台灣房市長達十年的好光景，如今，升息腳步趨近，這波國內史上最長的多頭，是否也長路將盡？房價「無頂蓋」的時代會否就此結束？答案，從建商的動作中，也許可以一窺端倪。 明年上半年成推案高峰建商大手筆買地，加速推案 根據全球資產公司統計，今年第一季至三季，建商購地金額總計不過六百億元，但光是十月，上市櫃建商在全國獵地的金額就超過一百三十億元，為單月平均值的兩倍。 其中，營建五虎的手筆最為驚人，不只興富發創下單月購地六十億元的紀錄，遠雄也總計斥資近四十億元，長虹則是以十億三千七百萬元取得內科廠辦用地。無獨有偶，其中逾半的住宅用地，最快都規畫於二○一四年上半年推案。 查稅動作頻頻、財政部又有意加課囤房稅，造成第四季買氣不振，為什麼建商卻反向操作，加碼購地、加速推案？答案，正因風雨欲來，對他們而言，明年上半年，將是目前可見的未來中，最後的機會。 「央行口頭上用升息恐嚇，國稅局實際上用查稅防堵，已經讓很多投資客縮手，市況真的不好！」冠德建設副總經理洪錦欽分析，「明年年底有七合一縣市長選舉，選舉前狀況都不會好，只剩上半年有點機會。」 二○一四年年底縣市長選舉、二○一五年可能啟動第一波升息，再加上二○一六年總統大選局勢未明，未來三年，政治與經濟的種種變數，預計讓台灣房市陷入停滯，也因此意外在低迷景氣之下，逼出二○一四年上半年的決戰潮。 「這兩年先買先推，趕快出清手上籌碼！」永慶房屋研展中心經理黃舒衛認為，為趕最後一波「好時機」，建商不只將出清手上先建後售的案子，新購入的土地，也將採預售方式加速上架，確保業績無虞、現金落袋為安。而眾建商大案齊發，很可能就落在明年三二九檔期。 除了總銷破千億的南港輪胎大案世界明珠，預計可能在明年上半年取得建照、正式推案外，三百億規模的國揚大南港案，最快也將於明年中推出。 此外，遠雄預計在上半年同時推出中和、新莊、新竹市等五案，總銷上看五百億。而一拖數年的大直百億大案、白天鵝建設的豐匯，和林口指標建案、總銷七十五億的世紀長虹也都將搭上三二九檔期，正式亮相。 不只如此，連台北豪宅市場，都有一番廝殺。包括已經進入潛銷期的信義區陶朱隱園、冠德興雅BCF案，和天母的華固天鑄、植物園旁的潤泰松濤苑，明年四大指標豪宅，已經未演先轟動，將共同競逐「三百萬俱樂部」。 永慶代銷總經理葉凌棋指出，明年市況各界普遍看淡，但因推案集中上半年，三二九檔期推案量可能有機會維持今年水準，或小幅成長五％至一○％、挑戰十一年新高。 不過，明年上半年的熱鬧，卻不等同銷售保證，《住展雜誌》研發長倪子仁認為，目前如奢侈稅修法、QE退場時間未定等利空尚未出盡，「沒有人買，硬推又有什麼用？」 房市上熱下冷，建商的豪賭，除了是盡力一搏好過冬外，也是國內在進入高利率時代、市場生態產生「質變」前，最後一次試水溫的機會。 年輕人成購屋市場主力建商推中低價小宅，求轉型 長虹建設財務長陳茂慶分析，二○一五年起的緩步升息，雖不會對實質消費面造成太大衝擊，但「開出升息第一槍後，還是會影響購屋心理，造成一波動盪，」他說，利率升、養房成本增加，槓桿沒辦法「玩那麼大」，首先縮手的就是投資客。因此由投資客市場支撐、生活機能尚未完備的蛋殼區，如近年興起的淡水、五股、桃園青埔與中南部高鐵特區，因「最後一隻老鼠消失」，很可能成為第一個價崩的地區。 至於首購族、自住客，則因購屋負擔加重，觀望期可能拉長、選擇轉買為租，購屋行為更加謹慎，因此壓縮交易量。 「所以，升息後，台灣房市將大洗牌。」葉凌棋表示，在利率的牽制下，往後投資客互相追高、創造不合理漲幅的狀況將逐漸減少，房價不再是「無頂蓋」狀態，回歸自住買盤，由首購族或換屋族市場的剛性需求主導，中低總價商品將躍為主流。從台北市小坪數套房近幾年的漲幅，就能看出此趨勢已經成形。 不過，因往後交易量萎縮，僧多粥少，個案表現會更明顯，要活下來，各建商就必須學會轉型，或轉投資長期收益的商場、飯店。他也透露：「已經有建商在準備、布局了！」 「以後，是年輕人的市場，」洪錦欽也指出，往後是小宅當道的時代，購屋年齡層降低，因此地點、交通將比坪數重要，以雙北市為例，鄰近市中心、總價一千萬上下的案型最為理想。而機能未到位的新興重劃區在投資客離場、首購族嫌遠的青黃不接時期，將有盤整效應出現；因此，這幾年由投資客撐起的泡沫房價，將經歷一番清洗、露出廬山真面目。 不過，如果想輕鬆入住蛋黃區，短期內可能還難以實現。黃舒衛認為，若服貿開放內容擴大，陸資來台腳步加速，則陸企帶來的商辦、住宅需求仍將限於較國際化的台北市，外來資金支撐買盤，「價格絕對下不來。」 此外，未來房市的走向也將更兩極化：「以後大概只剩兩種市場：豪宅和小宅，」黃舒衛說，金字塔頂端的小眾市場，因資金雄厚，基本上不受稅制、利率影響，和市場走向完全脫鉤，所以，往後豪宅仍可能屢創天價。但自住的大眾市場，因房價的人為操縱日漸減少，漲幅將受到控制。 升息的世界，可能讓房貸族叫苦連天，可能讓首購族終於有機會進場，也可能迫使在這波多頭賺進一、兩個股本、荷包滿滿的建商開始另覓出路。不過，在十年低利率的狂歡過後，回歸理性的台灣房市，也許更讓人期待。 【延伸閱讀】 房貸餘額達5.54兆餘元 為10年前的1.8倍，創歷史新高房價所得比的泡沫化指標為3～6倍，台北市為13.1倍房貸餘額占GDP36％逼近泡沫化指標40％。不動產授信餘額約50％ 【延伸閱讀】小宅成新寵！1年來每坪漲近2成—2012年實價登錄實施後，台北市每坪單價變化 2012.8每坪單價套房（1房1廳1衛）：59.2萬元 公寓（5樓含以下無電梯）：48.1萬元大樓華廈：53.8萬元 2013.8每坪單價套房（1房1廳1衛）：70.9萬元公寓（5樓含以下無電梯）：53.2萬元 大樓華廈：51.3萬元 漲幅套房（1房1廳1衛）：19.9%公寓（5樓含以下無電梯）：10.4%大樓華廈：-4.7% 資料來源：內政部交易實價查詢服務網、永慶房屋 【延伸閱讀】政經變化多！建商搶明年上半年推案—近8年北台灣329檔期推案量 | ||||||
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南山人壽在潤泰集團入主兩年來，因副董事長杜英宗一聲令下，「冷凍」成立通訊處（服務據點）已長達兩年。 現在，南山終於解凍，成立兩個新通訊處，其中一個通訊處是由南山史上最年輕處經理張瑋玲帶領。 原本，旗下統領了八十多名業務員團隊的她，去年就有機會升上處經理，但卻被公司退件。「那時覺得，為什麼換了新老闆後，我變得這麼衰？」她回憶。 她口中的新老闆，就是二○一一年八月，在一片訝異聲中接下南山人壽副董事長位置的杜英宗。 挫折之餘，張瑋玲在公司高層會議散場時的走廊見到杜英宗，立刻鼓起勇氣衝上前去自我介紹：「我就是被你退件的張瑋玲。」丟出為什麼自己無法獲得擢升的問題後，她記得，杜英宗與她聊了一個小時，和藹的要她「再緩緩」。因為，在拓點之前有更重要的事：他要親自開班為公司新生代上課。 杜英宗原本只是撮合南山人壽賣家AIG與接手者潤泰集團的投資銀行家，沒想到卻意外成了企業經營者。之前沒有任何保險經歷的他，要為這群比他還懂得賣保險的人，上些什麼課？ 這個正式名稱為「儲備通訊處經理訓練課程」的班級，是從南山全國三萬多名業務員中，挑選出五十名精銳，進行為期六個月的特訓。由南山人壽財務長許妙靜講解公司財務報表與成本預算、投資長楊智淵解析最新投資市場與商品趨勢，南山破天荒首次讓一級主管上陣當講師，杜英宗自己也包辦經營管理、企業文化等課程。儼然就是仿照知名大學企管課程的南山EMBA學堂。 透過標準化課程把儲備人才訓練成CEO 用EMBA課程來訓練超級業務員，這是保險業界頭一遭！業務員的教育訓練課程向來不脫推銷、人才招募範圍，以往只要懂得帶人帶心的訣竅，為什麼現在也要知道財務、投資等知識？ 南山人壽業務最高主管、資深副總經理黃滄爐分析，以前只要業績、組織人數達到標準，業務員就可獨挑大樑擔任處經理，但瞎子摸象闖蕩的風險相當大，有人很成功，有人的團隊規模卻不增反減。杜英宗是透過標準化課程，把每個儲備人才都訓練成一家公司的CEO，「而他自己就是這個訓練班的班主任」。 就像企管研究所的課程一樣，每次上課學員都得分組做個案研討，還必須把杜英宗指定的功課帶回家做。杜英宗不但親自批改每份作業、打分數，還把這五十人的簡歷統統抱回家細讀。 這麼努力，能帶來什麼樣的改變？ 課程立意良好成敗繫於畢業生表現 富士達保險經紀公司董事長廖學茂，在保誠人壽擔任業務總經理時，領導的業務員超過萬人，而當年在南山人壽時，也是旗下擁有四百多名業務員的最大通訊處處經理，同時更是政大EMBA、北京大學EMBA的校友。「課程的立意很好！」在他看來，南山的全新嘗試，對新科處經理的幫助卻可能很有限。 他分析，經營通訊處其實不複雜，處經理的任務仍在推銷與招募人才，不太需要知道公司財務或投資了什麼商品；EMBA課程主要針對企業經營，若非擔任公司高階主管，業務員能從學位獲得的幫助不在課程，而在拓展人脈，但在公司內辦理類EMBA課程並沒有這個好處，效益有待觀察。 因此，課程的成敗，端賴畢業生的表現。六個月的魔鬼訓練結束後，被公司上下戲稱為「黃埔一期」的杜英宗首屆嫡傳弟子誕生。今年七月，杜英宗終於發出親簽的首兩張新通訊處成立核准函。第一位獲准的，是曾經拿下三座南山業務員冠軍獎項的吳東明；另一位則是張瑋玲，雖然晚了一年，仍以二十八歲如願成為南山有史以來最年輕處經理。 打破傳統策略嫡傳戰將挑戰陌生設點 潤泰集團接手前，南山發展策略以成熟的都會區為主，較少到工業區、市郊拓點。但杜英宗已下達指示，將把服務觸角伸向台灣每個角落。黃滄爐分析，杜英宗的規畫是，這群他親自訓練的戰將，在經歷台灣市場的磨練之後，接下來將肩負拓展海外市場的使命。 磊山保險經紀公司首席顧問李佳蓉，曾領導過近九百位業務員規模的保險界「天下第一通訊處」，她指出，保險業務員向來不輕易離開已深耕的地緣，因為老客戶總會動不動來辦公室坐坐，需要信賴感，就算把通訊處搬到隔壁都是件大事。她分析南山的策略，是為了以後將來透過大潤發的現成通路到中國大陸拓點，先讓超業們到陌生地區開疆闢土磨練，但這對壽險公司與業務員本身，都是很大的挑戰。 「要是沒上這些課，我可能不敢從新店轉到陌生的土城設點。」吳東明說。從新北市新店區起家的他，擁有台灣大學商學系高學歷，當過花旗銀行襄理，個人已經擁有八百多名保戶，是公司的明星業務員，他已決定要帶領旗下七十多位業務員團隊，轉戰搭捷運通勤須近五十分鐘時間的土城區。 從投資銀行出身的杜英宗，打破保險公司傳統思維，用培養CEO的方式訓練超級業務員，保險業界都在看，他的黃埔一期生力軍表現好壞，將是南山這個培養人才新做法，成功與否的重要指標。 | ||||||
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台中首家國際五星級酒店日月千禧酒店，近日傳出大股東換人消息，中部精密機械大廠、台灣精銳科技董事長張重興，已於六月初買下日月千禧酒店六成股份，午陽集團董事長賴富源家族持股降至四成以下，午陽集團也向本刊證實確有此事。 坐落七期重劃區的日月千禧酒店，由中部有線電視大亨午陽集團投資，並委託新加坡千禧國敦酒店集團經營。二○一二年底開幕以來，以台中最貴五星級飯店名號吸引不少頂級客層入住，該飯店推出「龍蝦吃到飽」自助餐，更有不少台北客慕名前往。 「因為日月千禧生意不錯，台灣精銳科技看好飯店市場才投資。」本刊向日月千禧酒店業主查證，證實本項交易確已完成，但強調營運正常並穩定成長，才會吸引外部股東加入。 據瞭解，日月千禧住房率約六成，以一家開幕不到兩年的觀光旅館來說算是不錯，每晚平均房價站穩五千餘元，在台中旅館界排名第一。 事實上，午陽集團是向教育部標租日月千禧酒店土地，土地所有權無法買賣，因此才以股權買賣交易，只不過，在實力雄厚的精密機械大廠資金挹注之後，是否會再掀起台中飯店市場大戰，業界正在拭目以待。
（梁任瑋） | ||||||