希傎 - 寫字樓集中加租期開始 會計仔筆記

 http://accountboyhk.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=215145

首先要一讚依間公司既透明度，佢除左比左d 必要既disclosure 之外，仲有好多好清楚既voluntary disclosure，包括舊會計制度下既盈利。對住一般公司既年報，只可以自己減番個revaluation 同corresponding deferred tax，其他細數就冇法，希傎就幫你計埋佢d associates既adjustment，同埋adjust 埋少數股東權益，係少有既誠實公司。

 

根據佢2005 A/R P.24， 2005既profit係4121m， 即EPS$3.91，減除新制既profit係1005m，但有$385m 係disposal gain (after reversing deferred tax provision), 淨番即EPS$0.6，PE成34倍，NAV 就有$23.41. 現價一d 都唔平。

通常收租股租約renew 期好散，結果次次都好次加得果少少，依隻係例外。物業既出租率九成幾，要增長就要加租。年報P.27中我們可見2005 租金有1250m，寫字樓$501m，比2004 完全冇增長!!! 商鋪同住宅就升14%。寫字樓租約通常係兩年期，04/05冇增長，即係絕大部份租户在05年底/06年頭續租，以去年底既寫字樓市道，比03年底SARS完剛剛復甦時可以加幾多? 唔識估，中環IFC 就升左3-4倍，少過一倍肯定係bargain。尤其係#14 d 商廈全部係2000年打後翻新，身光頸靚，啱哂比人迫走個d 中環人 。至於其他物業既租金，相信仍有增長空間，不過一定冇寫字樓咁多。

 

另外05年底佢係高位賣左娛樂行，套現26億，令佢既每股負債由04年既$5.32降至$2.75, 仲多左每股$1.31既cash，佢又冇大型項目搞，可能會再提早遠債。由於d loan 做哂利率掉期，加息對佢影響唔係咁大。05年財務支出215m, 今年我估起碼可以減一半，依道可令profit 增加10%.

 

樓價跌左好多，零售鋪價錢都係。好多地產股同收租股今期都有revaluation loss 既風險，雖然唔算好大。依隻係少數唔怕revaluation loss既properties，因為寫字樓租金仲係越升越有，同Grade 既鷹君花旗大廈五月時估到個天價，相信 valuer 都要參考下market reference；而佢既零售鋪位於利園一帶，根本上一入恩平道已經冇遊客，所以舊年做revaluation時應該好難大幅升值，今年就算唔升值都唔會減值。

利益申報 : 冇貨，34倍PE，仲係嫌貴，Around $19 先會考慮。

巴基斯坦向中方交付瓜達爾自貿區三成土地使用權 租期43年

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4710861.html

巴基斯坦向中方交付瓜達爾自貿區三成土地使用權 租期43年

王琳 2015-11-12 16:13:00

《第一財經日報》記者了解到，瓜達爾自貿區土地租約最後確定為43年，自貿區內對企業免稅23年，自貿區進出口零關稅政策持續40年。不論是聯邦政府的稅還是地方政府的稅，進駐自貿區的企業都不用繳納。

新田邊境購物城一拖再拖 原定明年交還業主 3年租期恐縮至不足1年

1 : GS(14)@2017-02-03 10:48:20

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2250&issue=20170203

【明報專訊】農曆新年長假剛過，部分主力以旅客為對象的零售及餐飲業生意下跌之際，原本計劃為來港購物旅客分流的落馬洲邊境購物城，啟用時間卻一拖再拖。立法會議員黃定光接受本報查詢時表示，項目正等待屋宇署批核後才可展開搭建店舖工程，估計正式開業時間要延至本年中。業界指意味目標開業時間由最初的2015年10月，足足推遲近兩年。

明報記者 劉詠怡、林尚民

新田邊境購物城佔地約42萬方呎，場內設有213個舖位，該計劃於2015年初曝光，地皮由新地（0016）及恒地（0012）以象徵式1元租出。黃定光表示，該地租期為3年，早前他亦曾透露需要在2018年把土地交回業主。業界指，意味如地皮不獲續租，上址舖位租期或將縮短至不足一年。

原擬定2015年10月開業

本報昨致電地皮業主新地及恒地查詢，對於購物城遲遲未開業、舖位租期有機會縮短至不足一年，未來是否會延長地皮租期等問題，到截稿前暫未有回應。

位於落馬洲青山公路洲頭段及惇裕路交界的新田購物城，目前仍在施工階段，黃定光指，項目地下設施、地基、火牛房及供電等工程已基本完工，現正等待屋宇署批核後便可搭建地面店舖，估計本年中正式開業，預期3、4月遴選小組將安排招商對象挑選舖位及正式簽租約。

新地恒地撤回永久商業用途申請

對於近年內地客量已回落，黃稱，將來新田購物城的方針不單針對內地遊客，更希望成為國際遊客和本港市民的消費新途徑。

事實上，黃定光去年10月曾表示，期望邊境購物城去年底或今年初啟用，他解釋工程雖然進展順利，但由於審批程序比想像中複雜得多，故一再推遲營運日期。資料顯示，有關之購物城屬臨時式建築，但同樣需要進行地基等工程以固定舖位。

另外資料顯示，地皮業主於2015年除就臨時邊境購物城向城規會提交發展方案外，亦同時提交「永久方案」作長遠永久商業用途，計劃興建2幢4層高另加2層地庫的商場，涉及樓面近100 萬方呎；惟據了解申請人等最終決定撤回「永久方案」。

業界憂零售不景 購物城需求成疑

另一邊廂，由中國地產（1838）董事總經理兼執行董事汪世忠持有的公司，早前提出在新田購物城毗鄰、位於青山公路新田段、落馬洲路及新深路交界一幅約25.1萬方呎用地，發展另一個邊境購物城，涉及商舖達368個。

有業界人士認為，目前旅客在港消費回落，核心區零售舖位已足以應付整體需求，如邊境購物城不斷增加，除同時分薄連鎖店租戶及客源，對市區舖位租賃進一步造成壓力外，亦對邊境購物城需求成疑。

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Nike 36萬租喜點巨舖 租期6年

1 : GS(14)@2018-01-18 13:57:56

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3784&issue=20180118
【明報專訊】港鐵（0066）沙中線最快明年中通車，有大型運動品牌憧憬港鐵通車對區內零售的刺激，近期進駐土瓜灣區。土地註冊處資料顯示，土瓜灣譚公道喜點地下B至E舖，獲運動品牌Nike租用，租期長達6年，首3年（即2017年12月至2020年12月）月租為30萬元，及後3年（即2021年1月至2023年12月）月租36萬元，租期橫跨港鐵（0066）沙中線通車前後。

荃灣莎樂美餐廳舖傳8000萬易手

資料亦顯示，舖位業主為外資基金Silk Road的高層成員，於2017年初以2.7億元購入土瓜灣喜點部分商舖，物業地下及1樓，面積約10,327方呎。另市場消息指，荃灣沙咀道294號地舖傳以8000萬元易手，該商舖現租客為老字號扒房莎樂美餐廳。原業主於2009年以2490萬元購入，若落實以8000萬元轉售，持貨8年獲利5510萬元或2.2倍。

第一集團大涌道地盤擬建甲廈

此外，日前市場消息指，荃灣大涌道18至20號地盤以6億元易手，新買家為第一集團，其公司董事魏深儀指，將計劃興建一幢甲級商廈。地盤面積約18,182方呎，預計可建樓面約17.27萬方呎，每方呎樓面地價約3474元。另中原寫字樓部高級營業董事黃曉丹表示，香港興業（0480）荃灣中染大廈已完成活化工程，現推出市場招租，意向呎租約21元起。

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楊書健﹕通脹稍高 要看房託續租期

1 : GS(14)@2018-02-27 08:03:45

【明報專訊】恒生指數在2月初的跌浪，一個星期之內下跌了3000點，是歷史上最大的單周跌幅，坊間已經將之命名為「黑色一星期」。以百分比計算，恒指一度下跌了10％，國指跌幅稍高於恒指。今次跌浪之前，中資股升幅顯著，因此跌幅較大亦算合理。不過在芸芸板塊中，房託的跌幅卻比較輕微。標準普爾的香港房託指數，在「黑色一星期」的跌幅只有5%。就算計及澳洲、日本、以及新加的GPR/APREA亞太區房託指數，跌幅亦是約5%。當然，單周升跌並不等於長期走勢，但是房託該星期的表現，卻似乎印證了長期投資房託的智慧。

新能源興起 高薪未必引發通脹

房託始終是股票，短期升跌的方面的確很容易受大巿波動所影響。「黑色一星期」的觸發點是美國時薪增長高於預期，令巿場擔心出現高通脹，繼而加快聯儲局的加息速度，降低所有資產的估值。不過，這個邏輯並非必然。例如新興能源逐漸成熟，高效能汽車已經令歐、美、日等地的燃油使用量連續幾年負增長或增幅緩和；在部分城巿，太陽能發電已經滿足了五分之一甚至更多的能源需求。人工智能開始取代白領工序，將紓緩勞工巿場的需求。換句話講，高時薪未必會引致高通脹。

而且，美國總統特朗普一方面減稅，一方面尋求投資1.7萬億美元到基建，將增加美國政府的負債，反映他幾十年來「高借貸、高增長」的營商哲學。這種理財哲學能否奏效、是否合適是另一個課題，但短中期之內，對他最有利的經濟環境應該是通脹稍高，利率略低，從而降低借貸的實際成本。

房託背後是收租地產，面對自己一套的基本面。在發達地區，商業地產的租金和通脹水平掛鈎。只要經濟環境仍然穩定，通脹愈高，則加租速度愈快，房託的淨收入和派息率亦會每年增加。在利率上升周期之中，假如加租升幅夠快，樓價反而會升，支持房託股價。自2001年日本通過房託法律之後，亞太區房託表現最好的幾年，正是2003至2007年之間的加息期。那幾年的每年總回報，平均達兩成以上。自1970年，在美國有正式的房託指數之後，一共有25年巿場處於加息期，當中有20年房託錄得正增長。因此，經濟榮華，通脹稍高，反而對房託有正面影響。

加息期房託多錄正增長

在加息期之中，個別房託的吸引力在於它的加租速度。部分資產，例如物流物業，行規傾向使用長期租約，巿場租金升幅再高，對租金收入的影響還是有限。酒店則處於光譜的另一端，租約以日計算，因此對租金反應比較敏感。諸如商場和寫字樓等資產，則在乎每一件資產的管理層取態如何。分析師研究房託或收租股時，都會關注「平均租約到期日」（WALE，Weighted Average Lease Expiry）。加租期之中，投資組合應縮短WALE，以盡量增加租金收入。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1372&issue=20180226

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朝鮮駐港總領事張成鐵：朝鮮土地可以50年租期發展

1 : GS(14)@2018-11-15 10:00:04

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3803&issue=20181115
【明報專訊】不經不覺2018年已近尾聲，今年的國際大事除了中美貿易戰外，朝鮮最高領導人金正恩亦是焦點人物。金正恩於4月與韓國總統文在寅進行首腦會談後，6月再與美國總統特朗普在新加坡舉行歷史會晤，朝鮮駐港總領事張成鐵上周在香港北區扶輪社私人晚餐會演講時形容，上述事件彰顯朝鮮國內和國際形勢的深刻變化，國際社會對朝鮮的認識正在發生根本轉變。他預計，在不久的將來，國際社會對朝鮮的制裁將會逐步取消，朝鮮將會迎來難得的發展機會，成為亞洲新的快速發展經濟體，他又闡述朝鮮支持外資及房地產開發政策，說「萬事俱備，只欠東風」，外商不要錯過機會。

1945年8月15日，日本在第二次世界大戰無條件投降，朝鮮半島南北以北緯38度線為界分別由美國和蘇聯所控制，而以民主和資本主義為政治理念的大韓民國（簡稱韓國）於1948年8月15日在美國支持成立後，同年9月9日以金日成為領袖奉行共產主義的朝鮮民主主義人民共和國（簡稱朝鮮）亦在蘇聯支持下成立；由於當時美俄關係敵對，加上朝鮮及韓國意識形態不同，兩韓於1950年6月起曾爆發逾3年的韓戰，1953年停戰後，兩韓亦長期處於敵對狀態。

直至今年4月，朝鮮最高領導人金正恩應約抵達板門店兩韓軍事分界線，和在分界線等候的韓國總統文在寅握手，然後金正恩跨過軍事分界線，成為自1953年韓戰結束以來，首位踏足韓國的朝鮮最高領導人，寫下歷史新頁後，兩韓領導人亦於5月及9月再度會唔。

朝鮮駐港總領事張成鐵在上周在扶輪社活動提到，1945年第二次世界大戰結束逾70年，當年開始國家被一分為二，是一件非常不幸的事，指目前兩韓人民均希望實現統一。

第二次世界大戰後，韓國由立國、成為亞洲四小龍至目前的科技強國，一直得到美國在軍事及經濟上的支持，目前朝鮮希望與韓國在經濟及政治加強合作，最終達至統一目標，美國仍將扮演關鍵角色。金正恩今年6月12日在新加坡舉行的美朝峰會上，在國際傳媒鏡頭下與美國總統特朗普握手致意，具體地為美國和朝鮮逾70年的敵對冰封關係寫上新一頁。

朝鮮工人一周工作48小時 最低月薪270元

恒生大學商學院副院長梁劍平認為，目前朝鮮與韓國經濟水平相差很大，是兩韓統一的一大阻力，故他建議，金正恩可邀請韓國或其他國際企業到朝鮮設廠，提高朝鮮人民的生活水平，促進兩韓統一。張成鐵在晚餐會上亦詳細介紹朝鮮的政治及經濟現况，以至介紹支持外資及房地產開發政策，值得擬投資朝鮮的商界人士注意。

張成鐵指出，截至上月21日，朝鮮人口逾2500萬，當中逾一成居住在首都平壤（見表）；通訊方面，外國常駐居民可以使用互聯網，遊客需要申請；朝鮮規定當地工人勞動時數是一周48小時，一天8小時，國家節日和周日為休息日；在外商投資企業中，普通工人最低工資是每月30歐元（約270港元），煤礦等礦山部門的最低工資是每月80歐元（約710港元）；一般外商投資企業的企業所得稅稅率為結算利潤的25%，經濟特區稅率為14%，高科技、基礎設施建設、科研等鼓勵行業稅率是10%。

美國俚語有云：「所有政治都是家門口的事（All politics is local）」，原來今年以來金正恩連串積極的外交舉措，亦與朝鮮內部政策目標轉變有關。張成鐵指出，朝鮮勞動黨第七屆中央委員會第三次全體會議於4月20日在平壤舉行，在該次會議上通過若干決議，其中將國家經濟政策修改為「集中一切力量進行社會主義經濟建設」。

朝鮮奉行的「社會主義所有制」，即朝鮮包括原材料、土地、建築、交通工具、通訊設備等生產要素均屬全民所有。社會主義所有制亦包括：（1）全民所有制──目前朝鮮最主要所有制制度，生產資料歸國家所有；（2）集體所有制──現時主要在朝鮮農村地區行使，被視為較低水平的所有制，將逐步將其轉化為全民所有制。至於朝鮮的經濟類型，可簡單分為：（1）國營商業──在消費品、公共飲食、收購等領域起主導作用；（2）合作社商業──有生產合作社、水產合作社和部分合作農場自行經營的直銷商業。

鼓勵外商投資9行業

至於外商投資環境，張成鐵強調，朝鮮鼓勵外國投資者向朝鮮投資，並保護他們的合法權益，以及保障外國投資企業和外國投資銀行的經營活動條件；當中，外國投資者可以在工業、農業、建設、運輸、通信、科技、旅遊、物流及金融等各種領域投資。

張成鐵續說，外國投資者可以現金、實物、工業產權等財產和產權進行投資。投資的財產和產權的價值，在當時的國際市場價格的基礎上，由當事人評議商定。在朝鮮主要有5種投資模式，包括合營、合作、經濟特區（包括於1993年成立的羅先經濟貿易區、於2010年成立的黃金坪與威化島經濟區、於2011年成立的元山金剛山國際旅遊特區，以至新義州國際經濟區）中的外商獨資、補償投資、民間興建營運後轉移模式。

經濟特區內企業優先獲銀行貸款

談到朝鮮支持外資的政策，張成鐵指出，外國投資者可以自由決定在聯營公司中的投資比例，在經濟特區內，外資可以設立全資企業。政府會對設立在經濟特區內的外國投資企業、在物資購買和搬運、產品銷售、人員錄用、稅款繳納、土地利用等各領域中保障優惠的經營活動條件，這些企業可以享受獲優先提供銀行貸款等待遇。

朝鮮有三大主要銀行，分別是大同信用銀行、大成銀行、朝鮮貿易銀行，均屬國有銀行，其功能包括為朝鮮企業和居民提供金融服務，以及為外國企業提供金融服務。

土地租賃期限50年 租期內可轉讓

至於朝鮮的房地產開發政策，張成鐵表示，朝鮮經濟開發區內的土地租賃期限為50年，自向有關企業頒發土地使用權之日起計，可以由外國投資者租賃，到期後可以續租；在經貿區內，企業在有效期內可以買賣、交換、贈予、繼承方式轉讓、租賃、抵押土地使用權和建築所有權，屆時必要辦理土地使用權和建築所有權的變更登記手續，並重新領取土地使用證或建築所有登記權；開發企業必須在開發區的建築物和附着物的拆遷、移建工程結束時着手開發；投資者在經貿區可以承包生產的方式開發利用農業土地、山林土地及水域土地。

在朝鮮經濟開發區以外，其他地區的土地可以合營、合作方式進行租賃，租期一般也是50年，經土地租賃機構批准，租地亦可以在租期內向第三方轉讓或抵押。

明報記者 陸振球、葉創成

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2 : GS(14)@2018-11-15 10:00:21

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4676&issue=20181115
【明報專訊】恒生大學商學院副院長梁劍平表示，目前朝鮮與韓國經濟水平相差很大，韓國人民月薪數以萬元計，朝鮮工人月薪僅數百元，「一個『大人』怎樣和一個『小孩』合併呢？」他建議，朝鮮可邀請韓國企業到朝鮮設廠，一來可提高朝鮮人民的生活水平，二來可促進兩韓人民感情，長遠可有利兩韓統一。

梁劍平又稱，兩韓統一的過往中，亦須考慮中國的取態，「中國當年參與韓戰，無論如何也不容許韓國軍隊踏過北緯38度線，便是希望朝鮮能夠保持共產主義政權，我相信這也是目前中國領導人的想法，假如兩韓合併後，實行民主和資本主義，我覺得中國會很孤獨！」

[名人樓市論壇]

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