換左樓，舊樓租出定賣走好? Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=4941Hi 諗sir你好, 我月入3萬, 供緊+住緊一層~200萬九龍灣樓 (月供~5000, 按7成, 2011年頭買, 現時升左~40萬), 最近同男友聯名按7成買左一層400萬樓, 打算之後搬去住, 諗sir你覺得之前果層200萬樓過左ssd之後應該放租定賣好? 如果租好d, 係唔係要還返幾十萬俾銀行等個貸款額低過五成先得? thx~
係決定賣出定係放租之前，最緊要睇下繼續keep層樓會唔會影響你跌市再買樓既能力(或稱子彈)。讀者月入三萬，假設佢男友一樣都係搵三萬蚊個月，即家庭收入六萬。佢地新買4.0mil上會借七成，假設分25年還每月要月供12000蚊。其實佢地月入六萬即放每月三萬蚊係供樓銀行都批到(暫不理金管最近係買二間樓收緊借貸比率至四成入息)，而三萬蚊月供借盡應可達2.65mil(借設2.15%年息，分30年還)，咁即金額為2.65mil*3=7.95mil。
係借盡7.95mil，而現時手頭兩件貨合共4.0mil+2.4mil=6.4mil，已達借盡八成，跌市一跌會令讀者坐貨，沒再買樓機會。除非男友收入不只三萬，如達6.0萬元或以上，咁現時所耗借貸能力會降至一半，係跌市時會多一個入貨機會。
當然讀者會諗而家舊樓租出去成萬蚊，供按揭只五千，收完租還埋按揭仲有成四千蚊補貼我而家要供成12000蚊既新樓。建議讀者可以咁諗: 現時舊樓收番黎既租還按揭可清本金約$3000，淨低$4000就可自用，即舊樓減去利息支出係有$7000一個月落袋。如果佢睇呢兩年樓市係升或打和，佢至少賺$7000*24=$168,000落袋，但係如果間樓跌一成，其實佢呢十幾萬即刻化為烏有。
故建議舊樓賺左先，除非男友用入可穩達五萬水平，為家庭提供較強現金流，否則放棄hold住舊樓賺多幾十萬既可能，而釋放借貸力去博下一轉樓市跌「玩鋪勁」既更為上算。最後一個問題係要唔要降低貸款額至五成，其實唔降租出去係偷雞，不少人都咁做，比銀行發現就可以會即時加息，或眼白白姑息你。但降低有一個好處，係可名正言順用張租張當入息證明係下次借錢當入息證明。如真的決定保留舊居，都係keep住多個現金唔補錢好。
換左樓，舊樓租出定賣走好?(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=5656係決定賣出定係放租之前，最緊要睇下繼續keep層樓會唔會影響你跌市再買樓既能力(或稱子彈)。讀者月入三萬，假設佢男友一樣都係搵三萬蚊個月，即家庭收入六萬。佢地新買4.0mil上會借七成，假設分25年還每月要月供12000蚊。其實佢地月入六萬即放每月三萬蚊係供樓銀行都批到(暫不理金管最近係買二間樓收緊借貸比率至四成入息)，而三萬蚊月供借盡應可達2.65mil(借設2.15%年息，分30年還)，咁即金額為2.65mil*3=7.95mil。
係借盡7.95mil，而現時手頭兩件貨合共4.0mil+2.4mil=6.4mil，已達借盡八成，跌市一跌會令讀者坐貨，沒再買樓機會。除非男友收入不只三萬，如達6.0萬元或以上，咁現時所耗借貸能力會降至一半，係跌市時會多一個入貨機會。
當然讀者會諗而家舊樓租出去成萬蚊，供按揭只五千，收完租還埋按揭仲有成四千蚊補貼我而家要供成12000蚊既新樓。建議讀者可以咁諗: 現時舊樓收番黎既租還按揭可清本金約$3000，淨低$4000就可自用，即舊樓減去利息支出係有$7000一個月落袋。如果佢睇呢兩年樓市係升或打和，佢至少賺$7000*24=$168,000落袋，但係如果間樓跌一成，其實佢呢十幾萬即刻化為烏有。
故建議舊樓賺左先，除非男友用入可穩達五萬水平，為家庭提供較強現金流，否則放棄hold住舊樓賺多幾十萬既可能，而釋放借貸力去博下一轉樓市跌「玩鋪勁」既更為上算。最後一個問題係要唔要降低貸款額至五成，其實唔降租出去係偷雞，不少人都咁做，比銀行發現就可以會即時加息，或眼白白姑息你。但降低有一個好處，係可名正言順用張租張當入息證明係下次借錢當入息證明。如真的決定保留舊居，都係keep住多個現金唔補錢好。
可圈可點： Netflix租出個未來
1 :
GS(14)@2011-04-30 12:34:51http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 82&coln_id=10227748
朋友搬家到新的地區，發現在附近找不到可以租 DVD的店舖，若有所失。
在這互聯網世代，其實還有不少人閒來還是想在家中看套電影，願意付出一些租碟代價而從沒有想過上網侵權下載的。但香港舖租昂貴，租碟小店買少見少，連鎖店也已近乎絕迹。
不過，原來美國有一家叫 Netflix的上市公司，卻以出租電影做到可謂風生水起！
轉型成自選收費電視
他們原本在 1997年開始在美國做網上租碟服務，原因相傳是創辦人有一次因遲了還碟，被租碟公司罰錢，「憤」而創辦了 Netflix，更以固定月費實行做租碟的「亞馬遜」，任租任看，連郵費都不收。至 2008年起， Netflix更在網上提供串流電影，成功由網絡「 1.0」轉型至「 2.0」。
由一個夕陽行業，竟然可以發展成為互聯網歷史上最成功的電子商貿公司之一，的確是個神話。
而且，不只自己賺錢， Netflix真的改變了整個行業：他們今天擁有的訂戶數目，竟然超越了美國最大的有線收費電視公司 Comcast，佔全美百分之七的人口！另外，根據一些網上通訊流量調查， Netflix一家公司竟然已佔去整個美國互聯網流量的兩成，所有其他的瀏覽 http流量，只有百分之十九，排第三、四的是 YouTube（百分之十二）和 BT（百分之八）。在 3月， Netflix更宣佈開始自製連續戲集，換句話說， Netflix正逐步成為完全「自選」式的收費電視台。
Netflix的神話證明了善用科技，為客戶提供好的價值，才是最佳的保障知識產權方法。試想，若有人在香港做 Netflix的生意模式，根本就是個不用牌照的收費電視台。
如果 Netflix能，為甚麼我們不能，還要客戶忍受九流電視節目，電影台的電影至少看過九次，而租碟時又無舖無碟？市場太小是個限制，但香港用戶不侵權的比侵權的遠多，只要內容擁有商想法開明些，把發展新業務放在打擊侵權之先，未必沒轉機。
莫乃光
2 :
idsdown(1658)@2011-05-02 15:54:37係香港, 淨係租線已經被固網商打柴了, 更何況佢地個個能力可以經營類似業務, 根本就係攏斷
3 :
GS(14)@2011-05-02 15:57:24特別是本身有電視業務那批，豈會容得下你這樣一搞?
天賦12.8萬租出 屋苑新高
1 :
GS(14)@2014-07-04 09:57:21http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140704/news/ea_eaa3.htm
【明報專訊】暑假向來屬傳統租賃旺季，市場不乏大額租賃成交。代理指出，大埔天賦海灣一個中層自製相連單位，獲租客以12.8萬元租出，實用呎租34元，月租及呎租均為屋苑新高。
租務市場轉旺，大碼豪宅亦獲承租。中國康樂園地產分行經理周政碩表示，天賦海灣9座中層A、B單位，實用合共3738方呎(建築4740方呎)，原裝共9房間隔，近日以12.8萬元租出，實呎34元(建呎27元)，成交租金及及呎租刷新屋苑新高紀錄。
據土地註冊處顯示，上址業主姓名為普通話拼音，去年斥資共6416萬元購入兩單位，租金回報約2.4厘，若連使費計後淨租金回報僅約2厘。
天晉實呎租高見45元
將軍澳天晉1期有四房戶以5萬元租出。 美聯聯席區域經理羅敬業表示，天晉1期7座高層A室，實用1108方呎(建築1415方呎)，獲租客以5萬元承租，實呎高見45元(建呎35元)，月租創區內新高，呎租為屋苑新高紀錄。業主2011年以1739萬元買入，租金回報約3.5厘。
租務交投急升帶動租金向上，租金向來低水的峻瀅，租金亦追趕市場水平。羅敬業指出，峻瀅5座高層F室，實用502方呎(建築662方呎)，兩房間隔，以1.25萬元租出，實呎25元(建呎19元)，呎租創屋苑新高。業主2012年7月以381萬元買入，租金回報約3.9厘。
政府宿舍平20%租出
1 :
GS(14)@2015-07-23 00:16:59【本報訊】政府產業署持有的政府宿舍出租單位，錄租務成交。山頂文輝道8號一個大單位，剛以呎租34元獲承接，較市區屋苑低兩成。消息指，山頂文輝道8號中層單位，前身為公務員宿舍，實用面積2,148方呎，以月租7.5萬元租出，呎租34元。由於單位內櫳質素較一般私樓豪宅樸實，呎租亦低於市價。以淺水灣道129號為例，一個實用面積2,551方呎單位，以月租16萬元租出，實用呎租63元。即使是大角嘴奧運站一帶私樓，如君匯港，呎租也徘徊40至44元，山頂政府宿舍呎租平市區私樓15%至23%，平南區豪宅46%。另外，恒隆地產（101）招標出售的尖沙嘴君臨天下1座79樓A室，土地註冊處資料顯示，星迅投資有限公司以1.15億買入，面積1,828方呎，呎價6.29萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150716/19220956
寶林鸷公屋王1.38萬租出破頂
1 :
GS(14)@2015-08-02 13:33:44http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150801/news/ea_eaa4.htm
寶林鸷公屋王1.38萬租出破頂
2015年8月1日
【明報專訊】市場剛錄公屋王以天價租出，租金媲美私樓水平。今年5月將軍澳寶林鸷一個兩房單位以430萬元(已補地價)易手，榮登全港最貴公屋王寶座。買家購入上址後，隨即放租，事隔2個月獲區內客以1.38萬元承租，實呎逾28元，料成為全港月租最貴公屋。
業主3個月前430萬買入
全港公屋王獲租客以破頂價承租。美聯首席高級營業經理徐浩煇表示，上述單位為寶林鸷寶泰樓高層13室，實用面積約490方呎，原則2房，現改為3房間隔，附基本裝修。據了解，上址於今年5月易手後，業主以1.45萬元放租，近日降價700元或4.8%，以約1.38萬元獲區內客承租，實用呎租約28.2元，月租創區內公屋新高之餘，亦有望成為全港租金最貴公屋。
區內代理指，現時由政府出租的寶林鸷單位，每月平均租金僅介乎1000至1200元。業主今年5月以自由市場價430萬元購入單位，租金回報約3.9厘。
環宇4房戶2.1萬租出 低市價一成
1 :
GS(14)@2015-09-17 00:32:36http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150916/news/ea_eab1.htm
【明報專訊】暑假租賃旺季已過，部分業主希望盡快租出單位，不惜大幅劈租吸客。利嘉閣分區經理譚健偉表示，荃灣環宇海灣1座極低層F室，享海景，實用面積914方呎，採4房連套房間隔，業主早前開價3萬元，但放盤多時仍乏人問津，故大幅減價9000元或30%，以2.1萬元租出，實用呎租約23元，相等於數月前的3房連套房海景戶月租。
業主去年6月斥資996萬元一手入市上址，租金回報率2.5厘。
極低層海景戶 呎租僅23元
中原分行經理陳文杰表示，現時環宇海灣同類中高層單位，市值租金介乎2.5萬至2.6萬元，雖然上址位處極低層，但市值租金亦可達2.3萬至2.4萬元，故上述月租較市價平約一成。
嘉湖3房 低見9200元租
天水圍嘉湖山莊有3房戶以2房價錢租出。中原分行經理馬斯力表示，樂湖居1座低層H室，實用面積552方呎(建築708方呎)，上址於今年7月放盤，叫租1萬元，但一直未獲承租，近期降價800元或8%，以9200元租出，實用呎租16.7元(建築呎租13元)，月租跌至兩房戶水平之餘，亦見屋苑去年10月後近1年新低。業主去年4月以278萬元購入，租金回報近4厘。
第一城低於萬元租 本月第4宗
沙田第一城續錄萬元以下租賃成交。美聯聯席區域經理黃錦瀚表示，46座低層D室，實用面積304方呎(建築410方呎)，以9800元租出，實用呎租32.2元(建築呎租23.9元)，為本月逾20宗租賃成交中，第4宗低於1萬元。業主1985年以約22.6萬元購入，即收租2年已可回本。
「哈羅」家長10萬租星岸
青山公路星岸複式戶獲「哈羅」家長承租。美聯營業經理黃子豪表示，星岸2座頂層複式連天台單位，實用面積2435方呎，獲「哈羅」家長客以10萬元承租，實用呎租41.1元。業主去年約3968.07萬元購入，租金回報約3厘。
太古城僅1.8萬租出
1 :
GS(14)@2015-10-30 01:02:02【兩房則王】樓市偏軟，租盤增加，業主心急租出單位，減租搶客。藍籌屋苑之一的鰂魚涌太古城，兩房「則王」以月租1.8萬元租出，低市價20%，兼比最巔峯期近3萬元，跌足40%，租金創一年半新低。消息稱，太古城衛星閣中層C室，實用582方呎，屬兩房「則王」，原叫租2.1萬元，業主見租盤多好心急，減3,000元至1.8萬元租出，呎租30元，低市價近20%。屋苑平均呎租38至43元，同類單位曾月租2.5萬至3萬元。雖然平租，但業主2001年以276萬元買入，回報率7.8厘。
租盤達220個 增57%
中原張光耀表示，太古城對上「則王」低價租務成交，追溯至去年5月，為天山閣同類「則王」，月租1.8萬元。本月屋苑租賃成交達55宗，買賣成交卻慘淡，僅2宗。目前，太古城租盤多達220個，較年初約140個，激增57%。減租個案頻現，中原地產車子毅表示，元朗YOHO Midtown7座高層E室，實用938方呎，4房間隔，以月租1.9萬元租出，較兩年前的舊租約月租1.96萬元低3.1%，呎租20.3元。同類型單位市值月租約2.3萬元，上址租金低市價約17%。業主2010年以745萬元買入，回報率約3厘。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151029/19351508
荃中六屍凶宅同層 8000元市價租出
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GS(14)@2016-01-19 22:19:14http://property.mpfinance.com/cf ... 0119/paa01/lac1.txt
【明報專訊】早前由「凶宅大王」陳應佳以155萬元售出的「六屍命案」荃灣中心凶宅，同層有單位以8000元市價租出。美聯聯席區域經理梁仲雄表示，由於同類平價租盤漸被市場消化，租客物色租盤時，上址剛為最平租盤，因此才以「一口價」8000元承租。
實用呎租24元
上址為荃灣中心太原樓低層E室，實用329方呎（建築404方呎），採2房間隔，近日以8000元租出，實用呎租24.3元（建築呎租19.8元）。
事實上，屋苑本月暫錄9宗租賃成交中，一伙位於12座中層E室2房戶，亦以8000元租出，故上述凶宅同層單位租金屬市價水平。
收租客去年11月228萬購
據悉，業主於去年11月以228萬元購入，當時實呎除跌穿7000元，僅6930元，作價更較同類正常單位低約100萬元或三成。業主近日收樓後便隨即租出單位，租金回報4.2厘。
由於平價租盤續被吸納，本月錄得的租賃成交當中，亦以一些面積較大、月租較高的單位為主，如實用介乎354方呎至374方呎的單位，月租介乎9500元至1萬元，本月屋苑平均實用呎租26元（建築呎租20元）。梁仲雄續指，屋苑於12月錄得約17宗租賃成交，目前屋苑只餘約35個租盤。
奧城．西岸減價6%租出
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GS(14)@2016-05-08 01:51:49【本報訊】各類物業冧價，入伙盤租金都受壓。剛入伙的九建（034）大角嘴奧城．西岸租金升唔起，一個實用262方呎的劏房，原叫租1.6萬元，最終減價1,000元，以1.5萬元租出。
放租盤增至20個
港置文愛玲表示，大角嘴奧城．西岸中層B室，實用262方呎，原叫租1.6萬元，最終減至1.5萬元租出，減幅6%，呎租57元，呎租拍得住尖沙嘴九龍站豪宅。原業主2013年2月以約437萬元買入單位，租金回報率約4.1厘。屋苑放租盤由上月中約10個增至約20個，對上一宗同類型租賃為高層B室，實用面積一樣是262方呎，以1.5萬元租出，呎租約57元。中海外（688）及市建局合作發展的西營盤星鑽入伙在即，預租盤約四個，叫租最低為中層F室，實用388方呎，開放式間隔，叫租2.7萬元，呎租近70元，業主去年以856萬元買入，冀3.8厘回報。2房叫租最平3.3萬元，為中層B室，實用497方呎，呎租66元，業主去年1,102萬元，預期回報率3.6厘。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160505/19598514
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