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有一種人，天天看股票行情，但是從不深入研究，也從不交易。這種人，永遠不會成為股市專家。 也有一種人，上網查了各類地段與行情，卻從不接觸買家或仲介。這種人，要能泰然自若的去砍價買房，是不可能的。 上班族的時間、資金，都很有限，哪有辦法經常看房、出價呢？到底要熟悉到什麼程度，才可以下手？ 我們採訪了許多房市投資者，答案是：要看五十間房子以上！ 沒錯，不是十間、二十間。在這次封面故事採訪的個案中，一位小資女在一年內看了近兩百間房，另一位知名教授則看過上千間。他們是下過硬功夫，才能對房地產有手感。 或許你會問，我只是自住，又不是投資，為什麼要看那麼多，喜歡就買不就得了？ 「一輩子都住在這裡」這個想法，放在實際生活中，未必行得通。首先，你得第一次就買一間大房子，讓小孩未來有自己的房間，年邁父母可以同住。其次，你的工作地點，小孩的就學地點，都不會改變。 多數人都做不到這點，而是在人生不同階段，面對不同的住屋需求，去考慮換屋。而換屋的資金來源，就來自原本那棟屋子。 所以，可以喜歡就買，不管市場行情，也不管未來潛力嗎？房屋是許多人一生最大筆的資產，也是財富上漲或縮水的關鍵，更是換屋、投資、甚至是孩子出國留學、自己養老的最大籌碼，出手前，當然要勤下功夫。 最近政府拋出房地兩稅合一、實價課稅的議題，讓房市急凍。四年來，政府多次重手打房，初期的預期心理常造成房價下跌，但後來又反彈回升，觀察台北市四年來房價上漲二九％，但薪資上漲幅度呢？ 期待房子回跌三成再進場，就像期待股票跌到最低點再敲進，不切實際。倒不如趁盤整期好好練兵，多看幾間房子，掌握挑房、談判的訣竅，等待時機進場。 這就像先得在游泳池裡游泳，才能跳到海裡去；先在百貨公司看準產品，才能趁週年慶打折進場挑好貨。 在本期封面故事中，我特別推薦〈10招攻防術 讓房仲幫你砍價三成〉，這篇以實境演練，教讀者怎麼把開價三千萬元的房子，砍到二千二百萬元，七折成交的談判術，關鍵不在於多會算，而是多了解人心。 | ||||||
兩年前中國調整陰稅制後，跨境電商市場大爆發，中國人不只瘋網購，還開始爆買國外直送商品，看準這商機，從食物到家電，全球品牌進場搶市。 Leap-Frog(跳蛙模武)－－ 形容新興國家越過已開發 國家的技術演進過程，後發先至的意思。最早是用來指非洲等地在市話尚未普及前，手機 就已先普及的現象;現在 中國也出現類似現象，在超市和便利商店普及前， 以電子商務為主的通路已 搶先成型。 住在上海高級住宅區的 四十五歲家庭主婦滕綺 達，每天會收到七到八次宅配，她上網買的商品五花八門，從服飾到生活用 品、家電到生鮮食口叩類 都有。 她有兩個小孩，在繁忙的生活中，會找時間用智慧型手機上阿里巴巴或JD.com 等網站購物。以中國的電商來說，已有超過五成的消費者是用手機等行動裝置上網購物，預計二〇一九年這個數字將高達七成;付款則使用阿里巴巴的「支付寶」等第三方支付工具，幾乎不會用到現金。 最近滕綺達最常逛的，是可用個人名義買進海外商品的跨境電商服務。她常透過這類網站買日本製的日用品、化妝品或食品等，她說：「食物好吃、東西好用，只要是日本的東西我都喜歡。」光棍節那天，花王尿布大賣二〇一三年起中國政府分階段整頓制度，利用自由貿易區等架構壓低進口關稅，帶動跨境電商市場蓬勃發展，二〇一四年至二〇一五年這兩年內，從日本寄到中國的國際快捷郵件(EMS)件數成長約三倍。預估中國跨境電商商機也將從二〇一四年的人民幣一千四百七十億元，膨脹至二〇一八年的一兆元（約合新台幣五兆元）。 為了搶食這塊大餅，從中國企業到海外品牌廠，都競相投入中國跨境電商。去年十一月十一日，中國「光棍節」雙十一購物節檔期，阿里巴巴集團寫下人民幣九百一十億元的營收紀錄;日本最大日用品公司花王，當天也 在阿里巴巴的跨 境電商網站「天 貓國際」開店， 直接銷售陸客赴 日最愛買的商 品，如紙尿布「妙而舒」等， 給想買「日本 製」產品的中國 消費者。 消息人士說， 花王在阿里巴巴 的盛情邀約下， 一年前就開始預 估需求，擬定存貨計畫，選在光棍節這天在天貓國際開張，結果一舉成為當天的兒童用品類（包含紙尿布在內）銷售第二名的品牌。 日本企業的中國事業發展負責人表示，在全球知名品牌齊聚的阿里巴巴電商網站，「即使開店，如果欠缺小二（採購人員）的人脈，商品還是賣不掉。」所以阿里巴巴三顧茅盧的邀約，對在中國扎根不如嬌聯(Unicharm)深的花工面言，可說是大好機會。花王也認為，跨境電商可望成為有效制止妙而舒水貨橫行的對策。 花王社長澤田道隆說：「從拓展通路的觀點來看，跨境電商很重要，強化電商也將成為花王在中國確立品牌地位的契機。」馬雲邀雀巢，打破地產地銷事實上，阿里巴巴的危機感，是該集團發展跨境電商的動力之一。如果只賣中國商品，成長力道會越來越疲軟，為了激起天貓約四億顧客進一步消費的欲望，導入海外知名品牌是必要做法。因此在活動檔期中，阿里巴巴祭出了「品牌建」關鍵字，將充實對開店業者的支援，協助海外企業在中國確立品牌。 流通事業結構的快速改變，嚴重影響銷售消費品的跨國企業戰略。波士頓顧問公司(BCG)香港辦公室合夥人魏杰鴻指出:「去年實體通路的零售業績急速萎縮，因此跨國企業開始一口氣將戰略主軸切換到電商。」全球最大食品公司瑞士雀巢就是一例。 今年一月，雀巢宣布和阿里巴巴的合作計晝。去年九月雀巢集團主管亞洲、大洋洲和非洲市場業務的副總裁龔萬仁，就任阿里巴巴集團獨立董事。 原本雀巢在中國的營收就有三成以上來自電商，這次合作可望成為雀巢以電商為武器，加速攻占中國市場的踏板。特別的是，本次合作重點在於跨境電商和農村電商。 阿里巴巴創辦人馬雲針對本次合作表示：「希望雀巢務必在天貓賣全球銷售的雀巢商品。」以往雀巢的基本銷售方針，是在市場所在地生產並於當地銷售，本次合作徹底顛覆了其傳統。 當然在日本流通的雀巢商品也將在天貓上架，日本雀巢公司社長高岡浩三說：「日本限定的抹茶口味餅幹KitKat極受訪日觀光客歡迎，這類商品今年內也將在中國上架。」此外，二十年前就已進軍中國的法國服飾品牌拉科斯特(Lacoste)， 也加快腳步 整頓電商通 路。該品牌 傳統營收主 力來自百貨 公司，但因業績下滑， 很多專櫃不 得不收掉。 為了彌補這 塊營收缺口， 二〇一三年 六月正武進 軍電商。 二〇一二年進入中國市 場的英國吸塵器大廠戴森 (Dyson)，已經有一半的營收來自天貓和JD.com。中國戴森傳媒經理表示：「中國省略已開發國家走過的技術演進階段，直接跳過實體商店的購物體驗，提前習慣虛擬購物。」同樣的趨勢也出現在歐美頂尖品牌。去年七月，總部設在英國和荷蘭的全球第二大食品公司聯合利華，宣布將和阿里巴巴合作;二〇一〇年，荷蘭跨國電子公司飛利浦將中國定位為「第二祖國」後，也極重視電商通路，該公司的電動刮鬍刀和空氣清淨機都是在電商市場市占率第一的商品。 扎根中國後，進攻東南亞中國經濟成長趨緩，有人認為其高度成長期已走到盡頭：不過以消費市場來說，現在才正要步入黃金期，而且電商市場將成為成長的領頭羊。要確立品牌在中國站穩、持續成長，現在進入電商十分重要。 放眼全世界，很多地區電商正要開始普及，東協就是一例。國際管理諮詢公司科爾尼(A.T.Kearney)主管東南亞地區的合夥人蔡純毅表示，二〇一四年東協的電商市場規模約九十億美元，不過是中國的五十分之一左右;零售業的營收占比中，電商頂多占一％至二％左右，物流和支付的基礎設施尚未完備，電商業務還無法起飛。 然而，像一九九九年馬雲從英文老師變阿里巴巴創辦人，快速打造出收付款到物流全包的經濟圈，讓中國電商市場出現跨時空的跳躍性成長，同樣的現象也可能在東協等新興國家發生。蔡純毅說：「現在這些新興國當地主要企業，深信今後電商將快速發展，已開始投資物流等事業，做好萬全準備。」以中國為首展開的電商全球競賽，已拉開序幕，企業當然不能置身於這股潮流之外。 （Nikkei Business (c)2016 Nikkei Business Publications,Inc.）譯 李貞慧審稿 張務華博士 | ||||