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房屋租賃新政：用足存量房，允許商業用房等改建租賃住房

在去庫存和新型城鎮化建設的大背景下，住房租賃市場獲得政策刺激。

5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。

會議指出，實行購租並舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。

為發展住房租賃市場，國務院常務會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優惠以及市場規範方面，給予住房租賃市場支持。

打通存量房與租賃市場通道

發展住房租賃市場的一個前提，就是房源的籌措問題。

國務院常務會議提出，要發展住房租賃企業，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。

同策咨詢研究部總監張宏偉對第一財經記者表示，強調發展住房租賃市場，原因之一就是市場上有不少存量房閑置，包括新房和二手房，需要采取措施解決閑置問題。

今年1月，陜西省政府發布《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設工作的通知》，明確提出，打通保障性安居工程與存量商品房通道，支持各地通過購買和長期租賃方式，把適合或經改造符合公共租賃住房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房房源。同時，通過適量建設公共租賃住房，充分利用社會存量住房，將保障面保持在23%。

“適量建設”和“充分利用”，兩個不同的說法，在張宏偉看來，也表明了我國保障房市場的變化，“不再大規模集中建設公租房，而是通過適當的方式，到租賃市場上去解決居住問題。”

類似說法，在2015年10月，安徽省住房和城鄉建設廳出臺的《關於推進公共租賃住房貨幣化保障的指導意見》中也出現了。該指導意見明確表示，要推進公租房房源籌集由新建，向市場長期租賃、收購方式轉變。從2016年起，減少公租房新開工建設量，確需增加公租房供應的地區，應結合當地實際，主要通過在市場長期租賃和購買方式籌集。

為了加快公租房的分配速度，陜西省還提出實施預分配等措施，確保在項目竣工前6個月編制完成配租配售方案，竣工驗收後3個月內完成分配入住。到2016年底，力爭使2013年底前開工的公共租賃租房入住率達到90%以上，以後年度照此類推。

截至2015年11月末，陜西全省商品房屋待售面積為599.24萬平方米，以現有的增速計算，全省待售房屋去庫存周期約為21個月。而安徽省將力爭用3年時間，在消化新增商品房的前提下，再化解商品房庫存2500萬平方米左右，將房地產庫存調整到合理區間。

推進公租房貨幣化

在住房租賃市場上，公租房是其中的特殊部分，同時屬於住房保障的範疇。

此次國務院常務會議上明確， 推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。 保障對象，包括了在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障範圍。

我國住房保障有實物保障和貨幣補貼兩種方式，此前多以實物保障為主，隨著住房供求關系緩和以及住房租賃市場的一定發展，開始向貨幣補貼轉變。

數據顯示，到2010年底，全國累計用實物方式解決了近2200萬戶城鎮低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困難，實物住房保障受益戶數占城鎮家庭總戶數的比例達到9.4%，還有近400萬戶城鎮低收入住房困難家庭享受廉租住房租賃補貼。

而在“十二五”期間，我國又進行了一輪規模空前的保障房建設，按照規劃，到“十二五”末，全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。

此前就有專家向記者表示，貨幣補貼是國外住房保障的主流，尤其在歐美發達國家，政府不會參與供應，也就是不補磚頭補人頭。

安徽省住房和城鄉建設廳出臺的《關於推進公共租賃住房貨幣化保障的指導意見》中，也明確表示，鼓勵發放住房租賃補貼，對符合條件的公租房保障對象，可通過發放住房租賃補貼的方式支持其在市場上租賃住房。

而政府投資的公租房要加快推進租補分離、分檔補貼和管辦分開、市場運作機制。安徽省方面表示，要力爭通過3~5年時間，基本形成符合安徽實際的公租房貨幣化保障機制。

陜西省也提出，加大公共租賃住房補貼發放力度，支持保障對象通過租賃市場解決住房問題。同棚戶區改造上也大力推進貨幣化安置，制定並公布本地實施棚戶區改造貨幣化安置的政策措施，歸集房地產開發企業提供的存量商品房，建立棚戶區改造安置房房源庫，確保棚戶區改造貨幣化安置率不低於50%。

除此之外，國務院常務會議還提出，要完善稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應;強化監管，推行統一的租房合同示範文本，規範中介服務，穩定租賃關系，保護承租人合法權益。

張宏偉說，從鼓勵住房租賃市場發展的政策面，尤其是金融政策面來看，未來房地產信托投資基金(REITs)的推進速度會加快。或者是說，一些配套性的金融政策會出臺來支持現在的租賃型住房的發展。

安徽方面就提出，要積極推進政府和社會資本合作(PPP)公租房項目試點，探索通過REITs等模式，深化公租房投資運營機制改革。

張宏偉表示，金融支持住房租賃市場的發展，尤其在市場成熟度較高的城市，比如北上廣深，以資產管理為特征的業務市場空間會更大。

所謂的資產管理，首先就是閑置住房租賃業務的整合、運營、管理，同時，利用金融手段來實現資產在運營過程中的增值。“未來應該是這樣一個趨勢，包括配套的措施也會出臺。我了解很多開發商和房地產服務類企業，都在向這方面轉型。”張宏偉說。

商業用房庫存遠高於住房?樓市供給側調控面臨哪些難題

商業用房允許改為租賃住房出租，有歡呼、有叫好、有討論、也有難題。

上周五，國務院辦公廳日前印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(下稱《意見》)，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。近三天來，這條消息持續霸屏，引發多方討論。

盡管落實細則尚未出籠，但在筆者看來，這是用“供給側改革”的思路進行房地產調控的嘗試，引發的影響勢必也是深遠且多方面的。

在當前中國內地樓市區域分化進一步加大的背景下，《意見》的出臺既給過熱的一線及重點二線樓市提供了有效且利好的調控思路，但也給廣大深陷樓市高庫存泥潭的三四線及中西部城市提出了新的難題。

商業地產庫存遠遠高於住房庫存?

在2015年3月份“3·30”樓市新政後，一線城市及部分重點二線城市的房地產就啟動了複蘇之路，至今年春節前後達到一個新的高峰。這些地區的商品房庫存量快速去化，深圳等少數地方甚至出現供應性偏緊的情況。而伴隨著樓市交易的火爆，住房租賃市場也水漲船高，這些地區的房租價格也進一步攀升。

此時出臺上述《意見》，意味著將有一定數量的租賃住房入市，這在供給層面，將大大緩解租房市場的供需矛盾及房租上漲的壓力，同時緩解一線及部分重點二線商品住房供需矛盾;另一方面，也將大大促進商業地產庫存量偏高的情況，從而也能給處在困境期的開發商一個更加靈活的掉頭機會。

不少三四線城市商業用房庫存甚至高出商品房庫存（資料圖）

商業地產領域往往大宗買賣較多，而一些商鋪、中小面積的寫字樓等因為其性質的限制，私人層面的買賣大多僅限於投資。隨著近幾年實體商業的疲軟，各地都程度不一地積攢了大量的商業用房。

同策咨詢提供的數據顯示，截至2016年4月底，上海的商業用房(不包括寫字樓，下同)存量高達1023萬平方米，2~4月份的成交面積分別為：7.33萬、20.68萬、28.12萬平方米。以2~4月份三個月的去化速度(簡稱“3個月存銷比”)來看，上海的商業用房存量需要54個月才能消化完畢。按照住房市場的消化周期標準來看，這已經進入高庫存期。

目前，天津、重慶、成都、長沙、西安、深圳等地同樣存在商業用房庫存偏高的情況。比如，截至4月底，天津的商業用房存量高達732萬平方米，3個月存銷比達到117.60，這意味著按照2~4月份的去化速度，需要117個月才能完全消化;南京截至4月底商業用房存量達到了464.66萬平方米，需要122個消化完畢;成都截至4月底商業用房存量達到520.68萬平方米，需要167個月消化完畢。

從上述數據可以看得出，允許“商業用房改租賃住房”，理論上講，既可以幫助消化商業地產庫存偏高的現狀、緩解開發商的壓力，也能增加租賃住房的供應、減輕租房價格不斷上升的壓力，可以起到房地產兩個層面的供給側調控。而這將給一線城市及重點二線城市的樓市整體調控帶來重大利好，緩解這些地方住房供應的結構性矛盾。

但對於深陷樓市高庫存泥潭的三四線城市來說，或許又是另外一種境地。筆者從業界了解到的信息，大部分三四線城市，商業地產的庫存甚至遠遠高於商品住房的庫存。而如果大量商業用房改租賃住房入市，原有的高庫存難題會不會雪上加霜?

分城施策，各地落實執行面臨挑戰

樓市各區域的分化，將給《意見》的具體執行和落實帶來不同的影響。

實體商業受到較大沖擊（資料圖）

對目前一開始出現商品住房供需矛盾一線及部分重點二線城市而言，“商業用房改租賃住房”將對樓市結構產生正面而積極的影響。但對於“商業地產庫存高於商品住宅庫存”的三四線城市而言，或許會面臨著另外一重矛盾——原有的住房已經消化不完，新增的“商改住”將如何再入市?無論是供應方的開發商，還是買方的購房者或承租者，或許都無法承擔起這個重任。

筆者認為，針對三四線城市的具體情況，《意見》中提出的完善公共租賃住房將會是一個較好的解決思路。鑒於目前各地方保障房進程不一，減少保障房的開發，改由“商改住”承擔起這一社會保障功能，既可以幫助去化商業地產的庫存，又可減少盲目進行保障房建設開發帶來的資源浪費。該條意見指出，推進公租房貨幣化，提高公租房運營保障能力;在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障範圍;鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作(PPP)模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理。這一指導意見，或許給不少地方已陷入困境的保障房建設帶來新的啟發。

另一方面，因“商改住”政策轉性背後會涉及由於“商改住”而補交的土地出讓金或其他手續，勢必涉及多個部門的利益，在地方具體落實執行中，哪個部門做主導?這在執行層面也將會產生一定難度。

綜合來看，樓市分化加劇、一城一策的調控思路，都決定了上述《意見》將在各地的具體執行中面臨挑戰，同時也考驗地方政府分城施政調控房地產市場、引導房地產行業健康發展的能力。

中共中央政治局會議：黨和國家領導人退下來要及時騰退辦公用房

中共中央政治局11月30日召開會議，審議通過規範黨和國家領導人有關待遇等文件、《中國共產黨工作機關條例(試行)》、《關於縣以上黨和國家機關黨員領導幹部民主生活會的若幹規定》。中共中央總書記習近平主持會議。

會議指出，打鐵還需自身硬，全面從嚴治黨必須從領導幹部特別是高級幹部做起，要求別人做到的首先自己做到，要求別人不做的自己堅決不做。黨的十八大以來，以習近平同誌為核心的黨中央從制定和執行八項規定開始，從自身做起，形成了以上率下的良好政治氛圍。

會議認為，對黨和國家領導人辦公用房、住房、用車、交通、工作人員配備、休假休息等待遇進一步作出規定，明確提出黨和國家領導人退下來要及時騰退辦公用房;不能超標準配備車輛、超規格乘坐交通工具，外出要輕車簡從，最大限度減少對群眾生產生活的影響;按規定配備工作人員並加強教育管理，嚴格約束親屬和身邊工作人員;壓縮赴外地休假休息時間，實行嚴格報批制度等。這些規定堅持從嚴要求，按照“保障工作需要、待遇適當從低”的原則，統一規範，強化約束，是貫徹落實黨的十八屆六中全會精神的重要舉措，是對中央八項規定的拓展和深化，對加強黨的作風建設意義重大，充分體現了以習近平同誌為核心的黨中央堅持以身作則、率先垂範，對全黨具有重要示範和帶動作用。有關規定從十八屆中央政治局率先做起，並分批實施。

會議強調，要做好統一思想認識工作，抓好貫徹執行。各有關方面要細化落實方案，制定具體實施辦法。有關人員要自覺遵守。要加強督促檢查，不打折扣、搞變通，確保各項規定落到實處。

會議指出，黨的工作機關是黨實施政治、思想、組織領導的政治機關，是落實黨中央和地方各級黨委決策部署、加強黨的建設、推進黨的事業的執行機關。新形勢下，我們黨要更好進行具有許多新的歷史特點的偉大鬥爭、推進黨的建設新的偉大工程、推進中國特色社會主義偉大事業，必須加強和規範黨的工作機關工作。《中國共產黨工作機關條例(試行)》繼承優良傳統和寶貴經驗，註重改革創新，對黨的工作機關進行了科學分類，對黨的工作機關的設立、領導機構、議事決策形式等作出系統規定，是繼黨組工作條例、地方黨委工作條例之後加強黨的組織制度建設的又一重要制度建設舉措，對提高黨的領導水平和執政能力具有重要意義。各級黨委要從全面從嚴治黨的戰略高度，充分認識加強和改進黨的工作機關工作的重要性和緊迫性，把黨的工作機關建設擺上重要議事日程，確保條例各項要求落到實處。

會議強調，民主生活會是黨內政治生活的重要內容，是發揚黨內民主、加強黨內監督、依靠領導班子自身力量解決矛盾和問題的重要方式。堅持和完善民主生活會制度，是保證黨的團結統一、保持黨的先進性和純潔性的一大法寶。黨的十八屆六中全會對開好民主生活會提出了新的要求，要切實貫徹好、落實好。修訂和實施《關於縣以上黨和國家機關黨員領導幹部民主生活會的若幹規定》，對堅持和完善民主生活會制度，加強和規範黨內政治生活，引導黨員領導幹部牢固樹立政治意識、大局意識、核心意識、看齊意識，嚴肅認真開展批評和自我批評，做到忠誠幹凈擔當，具有十分重要的意義。中央政治局要帶頭開好民主生活會。各級黨委(黨組)要抓好規定學習貫徹，組織開展學習培訓，加強督促指導，確保各項要求落到實處。

會議指出，要把開好2016年度民主生活會作為貫徹落實黨的十八屆六中全會精神的重要舉措抓緊抓好。要突出主題，對照政治合格、執行紀律合格、品德合格、發揮作用合格要求，進行黨性分析，開展批評和自我批評。要把忠誠老實、光明坦蕩、公道正派、實事求是、艱苦奮鬥、清正廉潔等作為對照檢查的重要內容。要加強督促指導，對搞形式主義的要促其糾正，對走過場的要責令重開。