房企辦學校並不稀奇，但萬科（000002.SZ）不走尋常路，它希望能夠包辦國內青少年的素質教育。

在今年中期業績說明會上，萬科首次透露教育已是一個比較有序的業務，形成了社區營地、城市營地、戶外營地以及一些全日制學校的多元化教育體系，萬科教育的目標是成為中國首席的素質教育產業服務商。

按照萬科的設想，這套體系將解決當前教育領域的諸多痛點，例如孩子的擇校問題、放學後無人看管、培訓班報名難與體驗差、寒暑假的孩子安置問題等等。這項業務也將成為萬科轉型城市配套服務商、打造萬億上市平臺的重要一環。

事實上，營地教育在歐美國家的發展已非常成熟，但在國內尚屬新生事物。隨著越來越多的父母關註孩子的健康人格與意誌品質的培養，萬科教育將為中國的教育產業帶來怎樣的轉變？

直擊教育痛點

處於轉型期的萬科正在嘗試多種業務，教育是其中已被驗證和確立的重點業務之一。

萬科總裁郁亮談到萬科教育時稱：“對萬科來說，我們需要的不只是蓋房子，我們更需要房子里面的內容，我們提供的不只是房子，還有生活方式，甚至為業主、客戶的孩子成長提供空間，這是我們明確做城市配套服務商這個戰略之下采取的行動。”

不過，與碧桂園（02007.HK）等房企辦學思路不同的是，萬科選擇了營地思路，通過社區營地、城市營地、戶外營地來解決教育痛點。

萬科董秘譚華傑告訴《第一財經日報》記者，最初，萬科也討論過各種可能的教育模式，包括辦學校，但通過對客戶的大量訪談和調研之後，萬科發現最讓家長焦慮的並不是學校，而是孩子放學後的照看問題、素質教育問題等。針對家長的不同痛點，萬科才慢慢摸索出了教育營地的模式。

據悉，社區營地依托於萬科的住宅社區，主要為社區內子女提供教育和托管業務。萬科獨創了“四點半學堂”，有效解決孩子下午放學後無人接、作業無人管的問題。

“很多家長面臨一大難題：孩子放學後不能由自己照看，讓人不放心。而且孩子自覺性差，家長下班後需要花費大量時間敦促孩子做作業。長期下來，家長辛苦，與孩子的關系也很對立。”譚華傑說，萬科社區營地正是基於這一痛點，由老師輔導孩子做作業，家長下班後來接，為家長和孩子提供更多親子時間。

目前，萬科廣深區域有15家社區營地開業。

城市營地定位於素質教育的培優基地，可稱之為城市教育綜合體。與教育相關的一系列業態將會在這里呈現，如不同類型的培訓機構、私立學校，解決社會培訓機構報名難、太分散的難題。餐飲、電影院等體驗式消費業態也會有，解決家長在孩子學習期間無事可做的難題，改善家長體驗。

佛山萬科塾項目是萬科在國內的第一個城市營地，目前正在建設中，將於2017年開業。它的業態大致是：地下有3層都是停車場，1~4層全部是各種各樣的培訓機構，5~7層可整租給一所學校，8~10層用來做餐飲、電影院等體驗式消費強的商業。

戶外營地是目前萬科教育中最為成熟的模式，致力於培養孩子的戶外生存能力、合作探索精神，並不局限於萬科業主，而是面向全社會。

目前，萬科在三亞、廣州、深圳、吉林松花湖、東莞開業了6個戶外營地，預計2015年戶外營地接待人數將達1.5萬~2萬人。譚華傑稱，萬科已經是國內最大的戶外營地運營商。

與地產協同

跨界玩教育，對萬科來說是雙重利好：既能與地產主業協同，又能分享教育產業的紅利。

譚華傑對《第一財經日報》記者透露，社區營地與住宅業務結合緊密，能夠為住宅帶來更高溢價，萬科和業主都能從中分享價值。萬科曾經評估過，知名教育機構學而思新開一家分店，通常能為周邊的住宅帶來5%的升值，但學而思不能分享這個價值。萬科希望創造自己的閉環，通過社區營地為業主提供良好的素質教育體系，吸引更多目標客群，讓萬科住宅價格比周邊住宅高出20%以上。

城市營地則是一種新的不動產類型，萬科將以出租作為盈利點，通過為培訓機構降低租金成本、分時租賃等方式，提高不動產坪效（單位面積的營業額）。

一般來說，培訓機構的租金支付能力較差，因為孩子只有周末才能上培訓班，周一到周五人很少，導致閑置率高、坪效低。多數培訓機構因而只能租用位置較為偏遠、較為簡陋的物業。

萬科城市營地將解決上述問題，讓培訓機構租得好、租得起。譚華傑說，城市營地會選擇相對核心的位置，提供設計、建設優良的物業。

“關鍵是如何讓培訓機構租得起，我們的解決辦法是分時租賃。”譚華傑舉例說，一個場地在周一至周五租給固定的學校，周六周日租給有需要的教育機構，場地的使用效率被大大提高，教育機構所需要支付的租金會比原先租用更差的物業租金還要低。

有未經證實的消息稱，城市營地可以為培訓機構降低租金成本30%，提高不動產坪效300%。

除了教育業態之外，城市營地還會為家長提供一些體驗服務，如主婦培訓、美甲、家長俱樂部、電影院等。

在萬科教育體系中，戶外營地基本與萬科主業無關，這是面向全社會的一項教育服務，也是目前萬科教育中盈利能力最好的業務。

“作為純粹的創業型業務，一開始並不要求盈利，而是註重規模、品牌與競爭力，但出乎我們意料的是，戶外營地從一開始就是盈利的。” 譚華傑告訴本報記者。

除了教育營地，萬科在辦學方面也有所嘗試。早在1996年，萬科就與複旦大學附屬中學合辦了上海市複旦萬科實驗學校。今年9月，深圳市三所由萬科開發並全權管理的學校也同時開學，它們分別是梅沙書院、萬科麓城小學、萬科天譽學校。

不過，學校在萬科教育體系中是相對次要的部分。譚華傑說：“萬科辦學校的公益性質相對更強，在一定程度上也是為了保持我們對教育的理解與熟悉。”

按照萬科的設想，到2018年，萬科要在11個城市開150個社區營地，在9個城市開12個城市營地和12個戶外營地，戶外營地的接待人數將超過20萬人次，成為國內該項業務的領跑者。

未來，萬科的地產開發業務收入占比將降至50%，另外一半將來自教育、物業、長租公寓等服務。

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