細價樓無貨全城瘋狂劏磚頭

2014-08-28 NM

有錢，固然想買磚頭保值；但當屯門都無三百萬銀碼單位，香港人，已經玩唔起香港樓。在資金持續氾濫下，城中各路人馬，遂買入各類資產，並劏細拆契，包裝成「迷你磚頭」出售。當中有葵興師奶，買入工廈單位拆成迷你倉，每個入場費只需三十多萬，可謂「平」。豪宅天匯車位（嗱，係車位咋，唔好搞錯），一個賣四百萬！引來多個市區車場亦陸續分拆，可謂「靚」。而揸刀劏豬嘅「凍肉大王」佳寶，已兼做埋劏商場，往績全城最抵買，可謂「正」。不過在「平靚正」背後，暗藏殺機！師奶拆迷你倉回報無兩釐

近月記者在各報章上，都發現一則分類廣告，表示葵興有精裝迷你倉出售，回報高達五釐，兼且首創「智能監控系統、全新鮮風空調系統、高級牆磚連密碼鎖及電子感應開關」，相當高科技。記者以顧客身份放蛇，負責推銷的卓豐物業代理職員溫小姐表示，業主為吸客，還推出了「首年五釐回報保證」。「即係一個售價三十多萬嘅迷你倉，約九十呎，頭一年每月保證收到一千三百多元租金。之後一年開始，管理公司會幫你搵租客，回報都差唔多o架。我哋已賣咗一部分，有些客說三十零萬不是很多錢，願意一筆過付款。有些客則寧願借銀行，留些錢做流動資金。」代理聲稱找到大眾銀行為迷你倉造按揭，即買家付十多萬元就可「上車」揸磚頭，可謂全城最平「上車盤」。其後記者跟隨代理溫小姐參觀，原來這個「上車盤」位於葵興貴盛工業大廈，樓齡四十多年，升降機與外牆已相當殘舊。走入迷你倉，每個迷你倉都安裝大門，如一個個獨立房間，開了門就是八、九十呎空間及四面牆。不過廣告說的「智能監控系統」，只是家用監察外傭用的CCTV、「全新鮮風空調系統」即是冷氣、「電子感應開關」就是燈掣。據經紀透露，不少投資者貪這些迷你倉「細細粒容易食」，開售個多月來，共四十多個迷你倉已賣了十多個，業主套現約五百多萬。

業主娥姐：「只係有啲錢！」

翻查土地註冊處資料，諗出這條拆售迷你倉絕橋的，原來是三個師奶：姚利娥（娥姐）、許愛菊（阿菊）及葉燕嫺（阿嫺）。她們去年以八百多萬元，買入這個約四千呎的工廈單位，再改裝成迷你倉出售。而每個約九十呎的迷你倉，入場費三十二萬，部分「靚位」，更開價四、五十萬。若全數拆售成功，相信三人可套現起碼千五萬元，賺近一倍。三人於一二年開始，投資葵興一帶工廈，部分持有出租，部分則分拆成幾百呎的辦公室單位出售，收入可觀。現時這些辦公室的用途，也包括拳館、band房等。眼見分拆辦公室已屆水尾，她們進而大玩迷你倉，還大膽提供二按服務。不過行內經紀對她們所知不多，記者找到報住紅磡海名軒的娥姐，早年與丈夫投資住宅的她，坦言對迷你倉毫無認識，全數交由投資經理人負責，「我哋呢啲唔識乜嘢o架，只係有啲錢，俾人幫手做吓投資。」她又指自己最新的投資項目，是錦上路一帶農地，「我哋想買入農地分契，再賣予經營有機菜種植的商人。」

專家指：「回報低！」

不過，記者見他們聲稱拆售的迷你倉，根本仍未分契，買家現階段付錢有一定風險。而對於聲稱的高回報，曾買入她們「迷你辦公室」單位的洪先生「呻笨」說：「我用一百五十萬，買入佢哋改裝成嘅辦公室一個單位，原本業主話可以租到四千八蚊一個月，依家減到三千四蚊先有人租﹗」時昌迷你倉老闆時景恒，亦踢爆葵興區是迷你倉重災區，他開倉時已避得就避，「嗰度貨倉太多，競爭大，而且居民的平均收入亦不高。」他認為，當頭一年的五釐租金保證回報過後，根本難以每呎十六、七元租出，「依家市場最貴嘅迷你倉，市區都只係每呎十五、六蚊，有啲仲平，已頂爛市。」他指出沒有統一管理下，就會出現減價戰，「各個迷你倉業主唔會有共識租幾錢，隔籬單位業主減價，就個個都減。到時就無咁高回報。」而且市場上集團式經營的迷你倉，有倉務員管理，服務較好，拆散了的迷你倉競爭力相對較低。再計計數，業主收租金還有不少開支。一個持九十呎迷你倉的業主，每月要交一百三十多元服務費，另安裝閉路電視、每月上網費及網絡監控費，又要近二十元，水費及不定額電費，估計數十。正式分契後，差餉每呎約一元，即共九十元。假設閣下幸運地能以八百元租出，七除八扣後，實際回報少過兩釐。只不過在現時水浸下，仍有不少傻瓜落疊！扑傻瓜指數：★★★★★

癲價車位下行風險最大

講到現時全港最貴的車位，非西半山豪宅天匯莫屬。其位於停車場五樓的五○七號車位，於三個月前以四百二十四萬元成交！計計數，以合理回報為四釐計算，這個車位便要每月有一萬四千元的租金收入！花萬多元租一格車位，傻的嗎？車位的業主，正是○九年以九千多萬購入樓上住宅單位的富婆陳錫濱（Susan），當年她是唯一一個無撻訂的買家。而該個車位就如她所購的天匯單位一樣，沒有承造按揭，現兜兜俾錢，水源充足之極。天匯住宅共有六十六個，車位卻有九十九個。不過富貴人家，一戶人點只一輛車。想不到天匯停車場的保安，較住宅更嚴密，記者未能走入車場，一睹全港最貴車位「真身」。不過根據車場平面圖，格局、規模，與坊間停車場無異；既無高智能電動裝置、亦不是「易轉彎」。而且一律標準車位，即一百三十五呎。四百萬「天王車位」的唯一優勢，就是「對正升降機口」。而與其一個車位之隔的五○九號，「只」需二百八十萬元，皆因近年發展商恒基及培新為吸客，推出買樓可七折買車位優惠。無論如何，發展商在車場「間」些白格仔，屬低成本製作；若全數售出，套現可達三億！

生手拆車場

眼見車位有價有市，近月拆售停車場的熱潮，於是由豪宅殺到入工廈。這個月位於葵涌碼頭、位置偏遠的永得利廣場，亦拆售一百三十個車位，售價四十八萬至九十多萬元。同樣細細粒、容易食，兼有提供首兩年的五釐租金回報保證，結果不足兩小時便被搶購一空。然而五日後，市場就傳出賣方退票，原來該工廈地契條款中訂明，車位買家必須為持有該廈業權的業主。看來不單投資者盲搶，原來停車場業主亦盲拆！根據土地註冊處資料，該停車場於去年八月，由投資者陳家揚旗下公司以八千八百萬購入，再於近月分拆車位出售。行內指陳家揚從事物流，名不見經傳，拆場亦屬新手。最後他想出，每個車位「附送」一份士多房的「業權」，藉此避過地契問題。大部分買家都接受，繼續交易。回顧車位市場，雖然香港向來車位供應不足，回報相對穩定；但經濟下行起來，跌幅一樣得人驚！例如車位需求熾熱的半山區，一個豪宅嘉雲臺的車位，九七年賣一百八十萬元，○三年時亦跌至只有五十萬元。經濟差要縮皮，房車屬非必需品，便會首當其衝。

劏售商場個個死場

這半年來，在資金無出路下，已有七個商場拆售，牽涉達八百多個「鋪位」。這類俗稱「劏場」，愈來愈多投資者分一杯羮，最新一個是「凍肉大王」佳寶超市的老闆林曉毅（毅叔）。去年底他以三億四千萬元，向華懋買下屯門華樂大廈一樓及地鋪，放聲氣要玩拆售：「哈哈！之前未試過，我見咁多人拆，咪想試吓囉！而家向屋宇署入咗則，都未知批唔批，批就即刻賣。唔批嘅，都只係花咗廿幾萬嚟入則啫，可以自己用番，開餐廳又得！開超市又得！」反應比毅叔更快的，是北角區經紀兼投資者蔡志忠。今年三月他以一億四千萬，買下北角英皇道一個大鋪位，今個月已劏出一百五十三間細鋪，並改名「英皇大道廣場」出售。根據價單顯示，該場面積大於一百呎的鋪位，只有十二個，最平九十七萬元的一樓鋪位，建築面積不到三十呎，實用面積更僅得十五呎，一般新盤的窗台比它還大！扑傻瓜指數：★★★

三對一硬銷

上週五，「英皇大道廣場」大搞開放日兼開售，不足一百呎的展銷廳逼滿人，惟留心一看，發現滿滿的盡是經紀，其中三名出盡力向記者硬銷，「遲啲呢個位就會有電梯！百幾萬投資商鋪，真係無可能咁抵！」經紀陳講到七情上面，「頭兩年管理公司會搵客，如任天堂一類公司，保證五釐回報。集友銀行仲肯提供按揭，買家申請最多四成按揭，利息兩釐半，最多分十至十五年還，真係好抵買呀！」負責銷售的美聯旺鋪聲稱，已賣出九十間鋪，並有一宗摸貨成交。過往曾劏場拆售的資深投資者黎永滔，坦言不是個個場都劏得，死場處處有：「呢類場最難搞，係管理及形象，過往無乜成功例子。當兩年保證回報期一過，租金的落差會好大。而且鋪位間得太細、得一張枱咁點做生意呀！」他指，劏場成本費用高，可過千萬，但利潤更高，一定賺凸，吸引不少投資者試拆場。他一再提醒有意買劏場的準買家：「喺閙市都無用。過去好多拆場失敗例子，如旺角東京銀座、尖沙嘴首都廣場、深水埗深之都等。買之前，去望吓啲死場先，望吓就知咩事！」扑傻瓜指數：★★★★

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=110057

📖 ZKIZ Archives

Random Tags