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街王再起

亨得利鐘錶標下台北市忠孝東路四段原安泰銀行舊址，帶來的不僅是價格刷新紀錄，更看出中資卡位台灣房地產，以及搶占未來陸客自由行商機。

除了亨得利進駐以外，包括港資的藥妝店莎莎、服飾店佐丹奴、ESPRIT等，未來將有更多中資、港資進駐忠孝東路四段，形成台北「新銅鑼灣」的縮影。

製作人．吳美慧　撰文‧梁任瑋　研究員．陳兆芬十月十一日，香港貴婦們最愛的服飾品牌MOISELLE、慕詩國際，其總裁陳欽杰、徐巧嬌夫婦，與二十多位好友悄悄抵台。

這一行人成員，包括香港零售業者、珠寶商、律師和醫生等，由富御珠寶創辦人胡焱榮夫婦、台灣作家蔡詩萍領隊考察「台灣投資環境」。這次來台，最重要的行程就是考察台北市忠孝東路四段店面，以及信義計畫區、永康街和京站購物中心。

為了物色投資標的，他們興致高昂地詢問租金行情與報酬率，以便找到最佳的物件。據了解，陳欽杰極有興趣在台北設點，也不排斥買下值得開店的物件。

而且這些港商，除了考慮開店地點外，連住的問題都一併考量，具有代表性的住宅如「宏盛帝寶」與「一品苑」等豪宅，也是參觀的標的。

贏第二名七千萬元

亨得利志在必得的原因

同 一天上午十一時， 安泰銀行台北內湖總部六樓會議室，決標者拆開信封宣布，「台灣亨得利以新台幣九億零五百元，得標安泰銀行忠孝東路四段一六二坪店面。」在場一位穿著深色西 裝男士，旋即面無表情地拿出行動電話用上海話回報，電話那頭，是香港尖沙咀總部；他掛上電話後，隨即快步離去。

「中國最大的名錶代理商，買下台灣最大地主林堉璘的店面，代表『大鱷』開始浮上水面了。」一位到場看開標的房仲業者這樣表示。

長 期觀察台北市東區商圈變化的欣元商仲總經理焦文華分析，「雖然亨得利出價足足比第二高標的中美鐘錶，多出了七千多萬元；但他們深知，如果現在不忍痛拿下， 未來要付出更高的代價才能在忠孝東路取得一席之地。」在中國大陸與香港擁有許多分店的亨得利，為了搶標忠孝東路四段店面，可說是有備而來，不但在八月底舉 辦十．四四億港元現金增資，又在九月二十一日發了二十五億港元的可轉換公司債，總計相當於台幣一四○億元，就是為來台買店面鋪路。以九億元買下忠孝東路四 段店面，對亨得利來說，才只是開始。

其實，從開放陸客自由行，以及兩岸關係持續改善下，類似MOISELLE的參訪團，或是中資、港資來台的房地產考察團越來越多，不少接待單位甚至用「手軟」來形容絡繹不絕的景況。

在看準兩岸開發陸客自由行商機，一股「中資獵店潮」正席捲台灣；從陸客最熟悉的台北一○一為延伸起點，忠孝東路四段因具交通便利性，又有忠孝復興、忠孝敦化以及國父紀念館三個捷運站，成了搶灘的前哨站。

「十年來，信義計畫區大型百貨公司一家接著一家開，台北購物商圈從西區更迭興替到東區，但以太平洋ＳＯＧＯ百貨為核心的東區，依舊是象徵高消費指標的黃金商圈！」高力國際台灣分公司總經理劉學龍這樣表示。

歷史環境、捷運交會

屹 立不搖的忠孝東路四段商圈劉學龍又說，信義計畫區以商辦、百貨公司為主，但忠孝東路四段——從復興南路到光復南路這段沿街櫥窗店面，充滿多樣性，這才是真 正「逛街的樂趣」。加上大安路「名人巷」、二一六巷美食街內，有許多家高級餐廳、精品名店，與信義計畫區商圈連成一氣，自然形成完整的消費聚落。

值 得觀察的是，二十年前因忠孝東西路開挖捷運，以住宅為主的仁愛路、商辦林立的信義路，也由雙行道改為單行道，商業氣息逐漸轉淡。相對的，原本就是百貨公司 一級戰區的忠孝東西路，則因板南、文湖雙捷運開通，交通便利性提高，更加穩固黃金商圈的龍頭地位，也成了港資、中資眼中值得投資和卡位的黃金寶地。

二○○六年，投資客劉月釵以一．八億元買下忠孝東路、復興南路口三角窗，並以每月租金八十七萬元租給雄獅旅行社，替東區這波店面行情起漲開了第一槍。

位在錢櫃ＫＴＶ台北ＳＯＧＯ店隔壁的僑怡大樓，原本因產權爭議，完工十多年沒辦法取得使用執照。在雄獅旅行社高價租金的誘因下，在○六年底，僑怡大樓順利完成建物登記，出租給歐洲另一大鐘錶品牌歐米茄，每月租金高達七位數，正式為忠孝東路四段鐘錶一條街商戰揭開序幕。

○八年初，中美鐘錶嗅到陸客商機蠢蠢欲動，以每月兩百九十萬元租金、長達十年的租約簽下忠孝東路、復興南路口「小雅大樓」一樓三角窗，替勞力士開設在台首間專賣店，寫下當時東區租金新紀錄。

在此之前，這間店面的租戶是台灣現金卡發卡量第一的萬泰銀行，在租約到期後，卸下招牌換人做。

勞力士天價插旗的效應，很快就在東區擴散。

緊接著○九年十二月，亨得利以每月四百萬元租下忠孝東路、敦化南路口的原台灣中小企銀店面，不但再度改寫忠孝東路租金行情，至今仍為東區月租金最高店面。

區域租金行情即將上漲

頂級名錶店進駐的意義

劉學龍私下表示，在香港銅鑼灣開設有旗艦店的英皇鐘錶，這幾年也頻頻來台探路，不願在這波賺中國錢的列車中缺席。

為什麼精品鐘錶業者一致看好台北市東區店面，並視為進軍台灣市場的首選？

「鐘錶店是零售業的火車頭！」第一太平戴維斯零售部主管田揚明說，由於鐘錶業者重視外牆廣告、商圈人潮密集度，它們只挑黃金地段，所以，商圈內一旦有高檔鐘錶店開幕，代表區域租金行情即將上漲。

雖然台北商仲圈常形容，「在忠孝東路四段開店不會賺錢，但廣告曝光度超強，各大品牌仍不放棄搶奪一席之地。」東區ＳＯＧＯ百貨本來就是台北市最熱鬧、人潮最多的商圈，因此是精品、服飾與藥妝業者卡位的一級戰區。

田揚明說，目前東區還有不少本土銀行據點，這些銀行因為長期持有店面，但坪效不似珠寶手錶業者高；未來中資、港資零售大軍登台，這些銀行有可能因為付不起高昂租金而被汰換。如果是銀行的自有店面，也可能因租金收益比經營分行還好賺，寧願轉租給服飾業者。

「在香港商人眼中，忠孝東路四段匯集的品牌、客層消費力，就跟香港的銅鑼灣一模一樣。」戴德梁行研究部協理薛惠珍說。

薛惠珍表示，香港比台灣早十二年見識到中國錢的威力，尤其在○三年簽定ＣＥＰＡ（更緊密經貿關係安排）與陸客自由行嘗到甜頭的香港零售業者，更嗅到這股商機也正在台灣發酵，很快就把當年大賺人民幣的經驗複製到台灣。

一旦港資、中資大軍入侵，一位難求的忠孝東路店面戰火將更形火熱，甚至一路延燒過光復南路口，直至基隆路口的捷運市政府站。

複製香港簽定ＣＥＰＡ的甜頭

港商瞄準中國旅客商機

「UNIQLO 開幕後，我們這邊租金大漲，以前一坪租金才五千元，現在沒有八千元根本租不到。」住在近捷運市政府站、忠孝東路五段十幾年的老房東說，「以前老鄰居機車 行、油漆行一家家關門了，現在都變成餐飲連鎖店、牙醫診所，只剩一家機車行夾雜在壽司店與旅行社之間，顯得格外醒目。」這位老房東臆測，這家機車行在不久 的將來，會因為租金高漲遷移他地開店。

田揚明說，最近的確有不少國際連鎖服飾品牌，專門鎖定捷運市政府站的店面，條件是一樓面寬愈寬愈好，且要有一到三樓可以打廣告的牆面；過去的小型店面，顯然無法滿足外資、港資的需求，目前行情已到半山腰，未來店面市場將呈現大者恆大的局面，而且單一業主的店面最值錢。

「一旦開放自由行，陸客花錢就不設限！」薛惠珍說，她曾接待過一位中國企業主，來台考察時到台北市信義計畫區的BELLAVITA購物中心買個「紀念品」，回來拎著的愛馬仕（HERMÈS）提袋，裡頭裝的竟是一只八十六萬元的手錶。

相較於奢侈品在中國須繳交高額稅金，該名中國企業主直說台灣的名牌精品，「便宜、便宜，又不用擔心買到假貨，卡拿出來就刷了。」這件事讓薛惠珍與同事至今仍印象深刻。

根據旅行社所做的統計資料之中，○九年中國團體觀光客（不含自由行）的購物分析來看，在客來台灣的消費中，其中的三四％是用於採購珠寶與玉器，顯示他們對上述產品的喜愛，更重要的是，他們捨得花大錢採購。

連醫療診所都被鎖定

忠 孝東路四段一「店」難求薛惠珍說，相較於團進團出的中國觀光客，被帶到土產店、免稅店買鳳梨酥、茶葉，自由行的旅客消費項目將更具多樣性。如果說信義計畫 區是台北的中環，以東區商圈有雙捷運共構的交通便利性，與國際連鎖品牌密集度，不就等同於台北的銅鑼灣，各大精品業者當然要在此「結市」。

欣 元商仲總經理焦文華說，今年以來，為了在東區卡位，不少服飾業者鎖定地段好但業績不佳的東區店面，以高額頂讓金承租下來，等著日後人潮、消費聚集，再好好 的賺一票。例如近捷運國父紀念館站旁的大陸大樓樓下，原本的全家福鞋店，近日也已換成台灣女裝品牌SO NICE進駐。

另外，位於忠孝東路、復興南路口的雄獅旅行社店面，因廣告曝光效果好，有電信業者出價每月一百萬元向房東承租，比現在的行情高出一七％；但因租約尚未到期作罷，但也顯示忠孝東路四段店面一「店」難求的情況。

焦文華以港、澳開放陸客自由行為例，去年陸客觀光總人數已達一八○○萬人次，是陸客今年來台人數一五○萬人的十二倍之多，以中國新富階級強大的消費力，將對台灣的內需零售市場，有莫大的助益。

其中，以第一線知名度高的商圈將優先受惠，如信義區台北一○一、東區、士林夜市、西門町及永康街等商圈，並將推升其他的一線商圈店面租金行情上漲。

預期東區租金行情不斷上漲，不少服飾業者已經悄悄提高房租預算，從過去的每月四十萬元，大幅倍增至八十萬元；甚至有店面房東為了趕走舊房客，將租金調漲一．五倍。倍數翻升的租金，讓原本付租能力較弱的餐飲或便利商店業者知難而退，轉往巷內發展。

因 為忠孝東路四段頭的租金越來越高，不少成本有限的業者，只好逐步的「退守」到四段尾，夢特嬌（MONTAGUT）在近捷運國父紀念館站出口的地方開設新 店、「à la sha」則進駐阿波羅大廈一樓、網路服飾品牌「東京著衣」也在頂好大樓一樓開設實體店面，先行卡位，以便承接日後陸客自由行的商機。

港資來了、中資也來了

當操京片子客人出現在台北房仲店台面上大型連鎖業者大張旗鼓搶市，台面下有不少中資鴨子划水，私底下探路。曾在今年八月底在各大報頭版刊登廣告，替中資物色飯店、商辦與土地的勤實佳商仲董事長林敏弘，這兩年就遇到不少操著京片子的投資客，到他的房仲門市找店面與商辦。

「他們一次不只買一間，只要是忠孝東路四段的店面都要收購。」雖然最後簽約的通常都是台灣代表人，要不然就是以香港投資公司名義「繞道」購買；但很明顯的是，陸客來台效應早已成為市場矚目焦點，也顯見中資來台卡位並非空穴來風。

林敏弘說，這群中國客戶非常專業，不但會刻意選在晚間觀察人潮流量，連颱風天會不會淹水都特別注意，因為勤實佳提供不動產開發、外牆拉皮與招租「一條龍」服務，滿足不少大陸投資客全方位的需求。

類似像林敏弘這樣的「中資代言人」，還有世邦魏理仕台灣分公司總經理雲惟鴻。今年九月初，中國連鎖飯店業者錦江集團，主動透過世邦魏理仕找尋合作夥伴，要開設至少三百間以上的國際觀光旅館。

雲惟鴻表示，中資來台投資酒店是現在進行式，目前台灣的酒店業者，也持續與中國領導連鎖酒店品牌進行跨岸合作的機會，透過品牌的雙向合作，會加速彼此在兩岸市場的拓展，達到雙贏目的。

不只買地、買樓，連醫院、學校都有興趣。

土地仲介業者透露，東區某棟醫院經營權在去年已被外資買下，表面上是台灣財團，幕後金主就是中資。他們相中的是資產，而非實際經營權，這些布局為的是將來兩岸正式開放自由行先行卡位。

從忠孝東路四段頭到四段尾，這僅僅二公里的路程，已因為新店不斷進駐，形成「鐘錶商圈」、「百貨商圈」、「醫美商圈」、「餐飲聚落」等；加上附近的飯店、夜店和有特色的小吃店，走一趟「吃喝玩樂」一次滿足，聚客力夠下，忠孝東路四段，儼然成為台北市的新街王。

中、港資搶進插旗

忠孝東路四段名店雲集

東區最搶手店面

忠孝東路四段2-1號

租戶 雄獅旅行社

租金 87萬元/月

東區整棟租金最高大樓

忠孝東路四段

22號整棟

租戶

錢櫃台北SOGO店

租金

880萬元/月

歐米茄全台最大專賣店

忠孝東路四段30號1、2樓、外牆

租戶 歐米茄

租金

410萬元/月

勞力士在台首間專賣店

忠孝東路

四段1號

租戶 中美鐘錶

租金

290萬元/月

莎莎國際在台第一家分店

忠孝東路四段59號1樓

租戶 莎莎

租金 180萬元/月

中國鐘錶大王在台首間旗艦店

忠孝東路四段

142號1、2樓

租戶 亨得利三寶

租金 400萬元/月

東區第一間中資購買店面

忠孝東路

四段231-1號1樓

業主 亨得利三寶

售價 556萬元/坪

東區最老牌頂級鐘錶行

忠孝東路

四段235號

業主 金生儀（自有）

東區第一間租金站上300萬元店面

忠孝東路四段

183號1、2樓

租戶 ESPRIT

租金 340萬元/月

資料來源：欣元商仲、台灣房屋

搶賺來台陸客商機

──9家有意在台置產的知名港資、中資業者

飯店

董事長 品牌 說明

孫　堅 如家酒店 2009年開始來台接洽飯店合作對象、考察投資環境

錦江集團

酒店 委託世邦魏理仕台灣分公司找尋台北據點，已在桃園縣高鐵青埔站附近買上萬坪土地

服飾

陳欽杰 慕詩國際

MOISELLE 有意來台開設

獨立旗艦店

徐巧嬌 ENIGMA 已來台設點

鐘錶

潘迪生 香港迪生

創建集團 蕭邦錶、Brooks Brothers、TOD'S、Hogan、S.T. Dupont代理商，已來台設點多年張瑜生 新宇亨得利 購買台北市忠孝東路

四段店面

楊受成 英皇鐘錶 透過國際商仲公司

在台北找據點

餐飲

朱元豪 揚子江

餐飲集團 「冶春茶社」餐廳在京華城開設全球第一家分店，也是大陸國企投資台灣實體店面第一例

房仲

施永青 中原地產 預計明年初

在台開設第一家分店

資料來源：欣元商仲　《今周刊》整理本地商家在經營上仍有許多外商無法比擬的地方港資搶進 本土鐘錶行不怕此次台北市忠孝東路四段店面標售，參加競標的四家公司中，就有三家鐘錶店參加競標；競標的同時，鐘錶店逐鹿東區商圈大戰也即將爆發。

之前以約1.5億元賣掉北市林森北路店面的中美鐘錶董事長王文祥，坦承很意外亨得利會參與競標。他耳聞如東方錶行等許多香港鐘錶行，都將陸續來台，複製香港鐘錶業因開放陸客自由行而受益的模式。

但以「鯊魚聞到血味就會接近」來形容目前氛圍的王文祥認為，就算開放陸客自由行，台灣頂級鐘錶市場終歸還是將以本地金字塔消費者為主力。

長期觀察鐘錶市場變化的鐘錶專家曾士昕也強調，忠孝東路的確已經成為精品市場一級戰區，但是本土鐘錶行在經營上仍有許多外商鐘錶行無法比擬的地方，比如和品牌之間存在協議價格默契。

此外，會購買頂級錶款的客人，重視的是錶款稀有性，這一點在台北市民生東路和天母等地老字號頂級鐘錶行，也還有一定程度的競爭力。中美鐘錶在稀有錶款選擇上有競爭優勢，未來就看亨得利擺出怎麼樣的錶款陣容。

回歸到陸客的購買力對於精品頂級鐘錶市場有多少挹注？忠孝東路鐘錶商圈最大的競爭對手101購物中心表示，陸客目前占銷售總額的15％，雖然不是主力的購買者，但對業績的確有增分效果。

忠 孝東路四段30號的歐米茄（OMEGA）旗艦店，對亨得利進攻，顯得老神在在。斯沃琪瑞集團的總經理黃孔祥表示，由於亨得利店中也販售歐米茄錶款，站在品 牌角度，對於頂級鐘錶市場的版圖日益擴大，抱著樂觀其成的態度。同時因應陸客自由行商機，未來店內會多鋪陳一些中國觀光客喜歡的錶款形式。

據了解，比如品牌經典、K金或是鑲鑽等錶款，都是中國觀光客喜歡的錶款。

大 部分的鐘錶品牌或是鐘錶店認為，對已經趨於飽和的台灣鐘錶市場，中國觀光客可望帶來一些活力和生機。像是在忠孝東路上金生儀和101購物中心同時有販售的 頂級鐘錶品牌蕭邦，該品牌副總經理李明璇坦言，陸客購買金額已經占了整體營業額的20％左右，開放自由行之後，預期當然還會再增加。

（孫維敏）

三月十六日，大台中指標企業成霖、喬山、車王電、美律、達芙妮、宏全等約九十位企業主聚集長榮桂冠酒店，他們共同所屬的磐石會，會員市值合計上兆元；而這一天最重要的事，就是見證磐石會會長的印信，由美律實業董事長廖祿立的手中，交接給金可國際集團總裁蔡國洲。

會長交接盛況凸顯政商人脈外資也看好新會長，喊買金可

這場交接典禮，出動了副總統吳敦義、台中市長胡志強與全台政商名流到場祝賀，彰顯了全台最大區域性商會──磐石會的重要性。相比起高雄港都會、三月八日也才剛交接會長的台南億載會各六十餘位會員的規模，磐石會不僅會員數高出一截，總市值更是以倍數計。

彷彿是為之造勢一般，就在這場交接典禮前兩週，從未投注研究資源在隱形眼鏡產業上的外資，包括瑞信證券、美林證券、麥格理資本、巴克萊資本等，接二連三發表相關報告，喊買兩大隱形眼鏡──精華光學與金可國際，目標價高掛在五百元至七百元區間，令人咋舌。

算算今年以來，精華光學股價雖上漲三成，盤中最高價一度達六百元，但去年每股稅後純益十二．○九元的金可國際漲勢更加兇猛，同期漲幅超過五成，其間一度站上五百元大關，直逼去年大賺至少兩個股本的精華光。

談到股價飆漲，蔡國洲連忙推辭說，「今年我們正在起步啦！還不算成功。」他指著辦公室對面的廠房，「產線（第二季）到位了，業績成長才有動力。」磐石會第二屆會長、達芙妮集團創辦人之一的陳賢民則說：「當會長是好事，人在走旺氣時，什麼都會旺！」

磐石會會長的公司股價在任內飆漲，金可國際其實不是第一人。攤開過去十年磐石會歷任會長所屬企業，任內漲幅超越台股加權指數的機率高達八成（詳右表）；相較於磐石會，億載會雖同樣鎖定大台南上市櫃公司，但前後任會長──友信國際董事長吳榮彬、光洋應用材料科技董事長陳李賀任內的股價，最大漲幅不到一五％（光洋科計算至三月十二日），這讓陳李賀靦腆的笑說：「我們台南人比較含蓄啦！」

磐石會行情傳承會員金可被拉一把，站穩中國龍頭

重要幹部公司（包含會長、副會長與財經委員會主委）的股價上演慶祝行情，已成了磐石會獨有的特色。蔡國洲在接受《商業周刊》專訪時說，其實會長早在兩年前就已經決定，財委會主委是隔年的副會長、隔一年再擔任會長，已運作多年；但怎會眼光如此神準，總能選到最火紅的企業來當會長？蔡國洲連說，「是巧合啦」！

「（磐石會）會長要很有熱忱，而且有一個接班的過程，」陳賢民說，蔡國洲活動力很夠、又很熱心，陳賢民幾次為了政大EMBA課程，一週前臨時邀請蔡國洲演講，蔡總是排除萬難、一口答應，「被會中大老欽點為會長接班人，是很自然的事。」

人旺財旺的巧合也罷，資本市場追捧也罷，每年的「磐石會行情」，正是對這個台灣最大區域性商會雄厚實力的實質肯定。

蔡國洲在二○○四年加入磐石會，立刻就覺得將與它結下不解之緣。因為當年的會長、宏全國際總裁曹世忠，不僅在年度晚會把特獎液晶電視抽給了蔡國洲，更是他創業初期的貴人。

一九九一年，金可眼鏡業務應接不暇，亟須擴產，蔡國洲看上了宏全在彰化秀水、閒置兩年多的發跡老廠，宏全前董事長戴清溪雖然同意以三千多萬元出售，卻要求全數以現金立即支付；當時金可正值擴張期，規模小、又需要大量週轉資金，哪可能一次付出這麼大筆金額？最後是曹世忠幫忙，同意自銀行轉貸，才把這宗買賣給敲定。

因為秀水廠，金可不僅年產量擴大到一千萬副眼鏡，還賺到一筆足以支應隔年至中國江蘇丹陽設廠的資金，順利踏上如今的中國隱形眼鏡與護理液雙龍頭之路，「那個廠真的是風水寶地啊！我到現在還留著它，不會賣的，現在用來做物流。」蔡國洲笑說，曹世忠後來為此「虧」了他好幾次，說是自己把好風水讓給蔡國洲，當年苦哈哈的金可才有今天的局面。

這幾年金可事業範疇從眼鏡擴大到生技醫材，取自黑龍江湧泉的飲用水事業是重點之一。蔡國洲在中俄邊境蓋起中國最北的工廠，使用的瓶蓋就委由宏全國際生產。

分享中國經驗，鞏固交情會員出席因此高達七成

同為磐石會會員，主力戰場也是中國通路的陳賢民，一樣是蔡國洲經常請益的對象。陳賢民說，兩家公司的異業結盟關係已有七、八年，金可的平價（新台幣一千元以下）太陽眼鏡透過達芙妮的門市銷售，一年能賣出幾十萬副。

這幾年中國房租與勞動成本漲不停，會裡主打中國通路的成霖、巨大、喬山、百和等心有戚戚焉，經常一起討論對策，無形中更凝聚向心力。同時也參加扶輪社的蔡國洲說，很多商會社團的會員出席率遠低於五成，磐石會卻多達七成，特別團結。

「你要知道，這些大老闆在公司是很寂寞的，為了維持一定的機制，總是要戴上假面具；像我這樣（兩岸）跑來跑去，大家不知道你在哪裡，常常進了公司一整天一通電話都沒有，只能對自己講話」，蔡國洲有些落寞的說。

「（磐石）會裡頭四十歲到八十歲都有，可是大家都是老闆、都算平輩，八、九成也都是靠自己白手起家。一見了面，架子放下來，青澀、調皮的天性就跑出來了！」蔡國洲想起一位七十多歲董事長講笑話、逗大家開心的赤子神情，不禁笑了起來。

然而，金可股價勁揚，雖說有「磐石會行情」加持，若無基本面支撐，可是不行的。市場預期，金可今年營收可望挑戰五十億元，將較去年成長逾三成。

推升金可今年營運看俏的，是在中國強勢品牌的基礎上（詳後文），第二季大舉新增的產能，產線將從原本的六條一口氣擴增到十一條，不僅可紓解長期供貨不足的緊張，也將因提高自製率而拉升毛利率（市場估可拉高約十個百分點）。

身為磐石會長，蔡國洲去年帶頭響應回台投資，新增產能中，台灣中科廠占了五分之三的比重，明年此廠的規模還將超越大陸丹陽廠；金可在中科廠導入自動化，人力只需丹陽廠的三分之二，效益還更高。對蔡國洲而言，中科廠不僅是因應勞動成本上揚的積極對策，更是回頭搶攻台灣隱形眼鏡市場，與申請美國食品暨藥物管理局（FDA）廠房認證的利器。

儘管金可營運如日中天，但在蔡國洲心中仍有好幾個夢要圓，第一個是把起家的眼鏡框架事業群（現為江蘇東方光學），在三年內推動股票上市，第二個是設立控股公司整合集團內十多家品牌代理分銷公司，同樣尋求上市機會；再者則是讓集團布局六、七年的生技與醫材事業開花結果，達成集團販賣「健康」的整體定調。

「我們金可還不算明星產業，還有努力向上的空間，」訪談末了，蔡國洲含蓄的說，磐石會一個會員的公司，就代表一個產業，產業景氣輪動、此起彼落，有人當紅、也有人要休息。今年看金可表現，後頭就期待怡利電董事長陳錫蒼（副會長）、百容電子董事長廖本林（財委會主委），接棒演出磐石會行情。

【延伸閱讀】 磐石會眼光精準會長公司股價漲幅，強壓大盤

年度：2004會長：曹世忠公司：宏全國際股價漲幅%（註2）：18.33 當年大盤最大漲幅％：21.14

年度：2005會長：羅崑泉公司：喬山股價漲幅%（註2）：144.62 當年大盤最大漲幅％：7.51

年度：2006會長：李耀銘公司：廣隆光電股價漲幅%（註2）：163.24 當年大盤最大漲幅％：19.47

年度：2007會長：柯興樹公司：順天建設股價漲幅%（註2）：22.64 當年大盤最大漲幅％：26.03

年度：2008會長：曾穎堂公司：希華股價漲幅%（註2）：22.89 當年大盤最大漲幅％：9.44

年度：2009會長：紀敏滄公司：邦泰股價漲幅%（註2）：615.60 當年大盤最大漲幅％：78.36

年度：2010會長：蔡裕慶公司：車王電股價漲幅%（註2）：14.93 當年大盤最大漲幅％：9.79

年度：2011會長：張炳耀公司：彰源股價漲幅%（註2）：26.79 當年大盤最大漲幅％：2.76

年度：2012會長：廖祿立公司：美律股價漲幅%（註2）：78.14 當年大盤最大漲幅％：15.53

年度：2013（註1）會長：蔡國洲公司：F-金可股價漲幅%（註2）：58.64 當年大盤最大漲幅％：4.28

註1：2013年股價與漲幅計算至3月12日註2：該公司前一年股價收盤價到當年最高價

媒體近日報導「李鴻源、柯文哲相約碰面，引發國民黨高層關切，竊聽電話疑雲」，讓李鴻源卸任內政部長後，人氣熱度不減，再度成為媒體追逐的焦點。

「連勝文等一下會來，柯文哲也很有誠意！」七月初的一個午後，記者與李鴻源約在台大研究室訪問時，李鴻源透露，在我們的訪問之後，接著是連勝文來拜訪，問他除了連勝文之外，還有哪些人，他笑笑說：「柯文哲、沈富雄也都已經來過。」

到底讓連勝文、柯文哲、沈富雄三位台北市長參選人趨之若鶩的「好料」是什麼？

直指土地房價問題發想自一份地震中心警報

李鴻源在國土規畫方面的專業，以及手上可執行的方案，都是讓這些參選人有興趣的題材。而李鴻源手上現成的兩大方案，「防災型都更」以及「公設保留地解編」，更是直指土地、房價問題的核心。

大約在一年前，李鴻源還在內政部部長任內時，他請位於台大的國家地震中心做了一份報告。這份報告提到，如果台北發生六級地震，大台北地區會倒掉四千七百戶的房子。

他接到這個訊息後相當震驚，趕緊請營建署把全台灣若發生強震，最可能出現土壤液化（編按：在外力的作用下，原本固態的土壤會變成液態，或變成粘稠的流質）的地方給找出來，結果營建署的資料顯示，台北盆地遇到強震會產生土壤液化的地區，現在上面住了約三百萬人口。

同心圓置換方式用九公頃地活化台北老宅

雖然在過去的歷史文獻記載上，台北從未出現過六級地震。但在九二一大地震時，台北只面臨四級地震，就已經倒掉一堆房子，在有前車之鑑的情況下，他趕緊找國防部協商做「防災型的都市更新」。

根據規畫，當初李鴻源在內政部長任內，台北市的第一個「防災型都更」，是打算蓋在台北一○一旁、佔地逾九公頃的陸軍保養場。「首先，我先去拜訪國防部，跟國防部說，這九公頃給我用，我蓋一批二、三十棟大樓，這些大樓蓋完，我再把旁邊的住戶搬進來。」李鴻源說。

由於這些房子都是國家來蓋，當時他的想法是，周邊的住戶換進來之後，除了把一部分的房子給國防部，剩下來的就是社會住宅。而這九公頃蓋完大樓之後，旁邊的住戶搬進來住，就可把原本的老舊房舍拆掉，接著興建低密度、更耐震的建築物，接著再把周邊居民換進來住，一圈一圈有如同心圓一般的置換下去。等於把這原始的九公頃土地，變成活化台北市老舊住宅的一招活棋。

李鴻源認為，這樣的防災型都更有三大好處。

適用全台老舊社區未來二十年公共建設做不完

首先，讓老舊的住宅消失，確保民眾的生命財產安全。其次，社會住宅的概念就在這裡面，不用再特別在去蓋社會住宅。再者，除了台北市以外，新北市、桃園、台中、台南、高雄等，全台有老舊社區的地方都可以做，未來二十年台灣的公共建設就做不完。

都更專業律師黃坤鍵表示，現在都更會窒礙難行，是因為政府把全部的問題都丟給建商跟住戶自己去處理。如果由政府來主導會比較有公信力。

「而且，如果內政部在台北一○一旁邊蓋大樓且一坪賣八十萬，那旁邊的一坪兩百萬做得起來嗎？基本上，如果台北市多幾個地方可以這樣做，針對房價，政府就有發言權。」李鴻源說。如果是沒有大塊軍用地的縣市，他也想好了釜底抽薪的解套方法，那就是他在內政部長任內的最後兩週提出的「公設保留地解編」辦法。

李鴻源回憶，當天他在做這個報告時，央行總裁彭淮南聽了，眼睛瞪大的說，「這個案子推出去，連我的問題也解決，」會後，彭淮南還特別跟李鴻源表示，這件事我幫你敲邊鼓，我們兩個要坐下來好好談一談。

公設保留地起因於政府在四十多年前做了一個全國性的都市計畫，圈了很多學校、市場、機關等地方，當作預定地。這些預定地，都是屬於人民的土地，卻被政府圈了四十多年，沒辦法動，因此引起不少民怨。

基於現在少子化、軍事用地、機關用地越來越少，四十年前的計畫早已不符合現況。因此，李鴻源今年一月中旬在行政院院會中報告，提出全面檢討都市計畫，把不需要的公設保留地全面解編還地給民眾的計畫。

以新北市為例，新北市的公設保留地有六千三百公頃。民眾、新北市府可透過重劃，雙方各取得一半的土地，到時候，這些土地，新北市政府要拿來做防災型都更、做滯洪池、做公園等都可以。甚至出售一、兩百公頃就可以把新北市的負債都還掉。

只是沒想到，做完報告後不久，李鴻源就離開內政部了，留下沒有實現的想法。至於，李鴻源的夢幻計畫，能否獲得未來的台北市長的青睞，並實踐，就要看選情的變化了。

【延伸閱讀】新區換舊區，活化老宅一舉數得——防災型都市更新施行步驟

A區為民眾自有的老舊房舍 B區為政府主導興建的社會住宅

●第一期Step1：A區與B區跨區權利變換，同時公告招商Step2：第一階段興建B區住宅Step3：第二階段由第一期A區住戶進住已完工之B區住宅Step4：實施者興建騰空出的A區住宅

●第二期Step5：接著運用A區分回住宅做為第二期中繼住宅使用。

重複以上步驟，一步一步推動，逐漸取代不防震的老舊住宅。

整理：張瀞文

二○一五年，韓國三大無線電視台（MBC、KBS及SBS）共製播超過五十部戲劇，不僅在當地坐擁高收視率，外銷也獲傲人成績，屢屢刷新海外版權費紀錄。這波現象反映韓劇兩大特質：貼近目標族群喜好，以及內容能跨越文化、地域限制，涵蓋亞洲、甚至歐美觀眾。

有著「戲劇王國」美譽，曾推出《商道》、《我叫金三順》等膾炙人口劇集的MBC（文化放送株式會社），其製作總監兼全球戲劇聯合製作人朴洪均向《alive》透露韓劇成功的秘密：一切，就從「聆聽」開始。

「不同於中國、台灣的電視劇通常製作完畢再播出，MBC操作方式比較特別，是一邊製作、一邊觀察觀眾反應進行調整，讓負責製作團隊跟觀眾保持更密切互動。」深知戲劇往往是眾人茶餘飯後討論話題，藉由留意社群網站內觀眾的意見回饋，朴洪均能大致掌握時下話題趨勢的好惡風向，雖不至於一味迎合影迷喜好，但及時調整尚未播出的劇本，更動劇情細節、快慢節奏等面向確實有助於抓緊觀眾的心。

而緊盯網路動態還有一個重要原因，從網友交流中發掘新線索套入韓劇內。

「比方崔始源和黃正音主演的《她很漂亮》（編按，創下韓國網路收視率史上第五高），就用網路詞彙『逆變』當主題，描述小時候其貌不揚的醜小鴨女大十八變，成為萬人迷的過程，這類劇情讓觀眾十分認同，引發許多回響及討論。」從網路關鍵字衍生創新腳本，也是MBC的秘密武器，由於取材自普通閒聊時常用到的流行語，自然而然帶起關注風潮。

六○年代的韓劇多圍繞家庭倫理打轉，談論孝悌等傳統價值。隨時代演進，漸轉向擷取社會話題，呈現真實生活如核心家庭、晚婚情節。例如MBC最近播放的《媽媽》不再塑造男主角以事業為重心、女主角操煩家務事，讓說故事的角度更加靈活多元。

隨著韓劇主題漸趨多元，走出韓國以外的地域也能獲得回響，「我認為像戲劇這種『文化產品』是不分國界的，人們從中體會到的感動要素其實大同小異，只要外國人能對韓劇的真實性和親切感產生共鳴，無論外銷亞洲，甚至是歐洲也該能被接受。」朴洪均以MBC二○○三年製播的《大長今》為例說明，雖然「大長今」這號人物在歷史記載只有簡短兩行，全靠編劇發揮想像力，融入「傳統韓國料理」及「成為醫女奮鬥過程」兩項劇情重點。從結果來看，此劇獲得海外觀眾一致好評，關鍵除了在於故事核心主要表現大長今不屈不撓的毅力，更有欣賞異國文化的角度與層面，這類普世價值很容易被各國觀眾接納。同樣情況，如中國的穿越劇《步步驚心》，或是日本的《仁醫》，也深受韓國人喜愛。

憑藉快速掌握觀眾口味，適時調整製作步伐，加入強調引起共鳴的情感要素，讓韓劇宛若影視市場裡的變形蟲，在瞬息萬變的收視偏好中不斷挺進，持續抓緊人們目光。

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撰文者郭恆成