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住宅轉商業：餡餅或陷阱？ 王威_永正資本

    載於2012年4月《新地產》

    近兩年來，有個明顯的現象，就是住宅開發商紛紛轉型做商業地產，至少是宣稱要做商業地產。如果僅是做做宣傳或只是散賣些寫字樓和商舖，在住宅限購的背景 下，也未嘗不是合理的選擇。但如果擬大規模做大型商業地產的持有及經營，特別是購物中心，我認為，這很危險，少數新進入者能吃著餡餅，但多數開發商只是在 跳陷阱。（限於篇幅，本文重點談商業地產中最難的大型購物中心。）　

    首先分析這個行業特點。從需求來說，一直是穩定增長，購物中心就是滿足吃喝玩樂需求，不可能爆髮式增長，不可能今天吃三頓飯，明天吃十頓飯。反觀住宅，在 限購之前，因為有投資投機需求，需求是無限的，但商業永遠不存在無限需求，這是兩者核心的區別。因為限購政策，住宅只剩下剛性需求了，做一個不很恰當的類 比，商業地產過去、現在和未來一直都是剛性需求。

    從供應角度來看，供應總體是過度的，而且已經泡沫化，現在各種統計數據都說明這點，不再贅述。我舉個6年前的例子。我2006年加入凱德商用，做的第一個 項目是望京凱德廣場。當時我做了一個調查，發現望京已有200萬平米的商業供應量，今天大家去看，到望京轉一圈，真正能夠活下來的商業最多50萬平米，其 餘百分之六七十都已死掉。這是商業的一個真實的縮影，即使在北京和上海，只要留心觀察，關門的商場比比皆是。商業供應過度的現象早已存在，但之前不受關 注，因為大家專注於住宅，而且房價高漲，開發商在商業地產犯下的錯誤都被掩蓋和彌補。

　　從商業本身的難度來看，王健林說：住宅是小學生，商務地產是中學生，商業地產是大學生。我絕對贊同，因為我原來也做住宅，到凱德商用後才做商業，在第 一年感觸特別深，就是一種小學生上大學的感覺。可能大家都知道難，但做過之後才知道它真的很難，超過你的想像。商業和住宅還有另外一個核心區別：商業做不 好會關門，變成負資產，但是住宅項目不會死，至少在過去十年，住宅做不好，打個折還是可以賣掉。對此，住宅開發商一定要有清醒認識。

    三年前做商業地產的開發商還屈指可數，為什麼這兩年突然有眾多住宅開發商紛紛宣稱轉型做商業地產呢？原因可以分成三類：主動、被動和盲目。主動轉型的少之 又少，近乎於無；被動轉型，是因為單純的住宅用地越來越少，現有的土地儲備中有數百萬平米的商業用地，因此不得不做，這是大型住宅開發商轉型的主要原因； 而中小型開發商則多為盲目轉型，以為商業地產很賺錢很容易做，一頭紮進來，這樣的案例比比皆是。

　　不管什麼原因，轉型的最佳時機已經過去。第一，這個行業裡已有眾多的強者；第二，商業不同於住宅，對地段的要求要高的多，優質的地塊和項目基本已經被 搶走，適合做商業的地塊已經越來越少；第三，規模是商業的核心競爭力，強者更強，贏者通吃，後來者很難超越；第四，在目前的市場和政策環境下，採用以住養 商的模式難度越來越大，住宅主業不穩，主動的從容的轉型實際並不存在。

    毫無疑問，商業地產的需求和機會是巨大的，未來也一定會出現新的成功的玩家，但對住宅開發商而言，特別是中小住宅開發商，如果之前根本沒做過商業地產，最佳選擇是不做商業地產，能不做就不做，如有商業地塊和項目，最佳做法是賣掉。

    如果非做不可，不管是被動還是主動，要解決以下幾個問題。

    第一，長期資本，尤其是當住宅的利潤不足以養商業時。

　　第二，運營能力，如何保證商業項目能夠真正活下來而非關門。

　　第三，商業本身一定要掙錢，以商業或奧特萊斯的概念圈地，這是短期行為，靠運營獲取良好的租金收益是長期發展的真正方向。

　　第四，規模，除非你能在西單或王府井拿著地，否則商業地產要麼不做，要麼就要有規模。

    第五，人才。一方面是人才很稀缺，另一方面則是住宅開發商老闆和高管對商業的認識、思路和心態，這也是屬於人的問題。住宅開發商不管住宅做得多好多大規 模，如果說根本沒有做過商業地產，你的經驗就是零，老闆和高管對商業地產一定要有謙虛和敬畏的心態，如果把握不好，結局會很慘痛。我做這樣的判斷是有根據 的，我至少接洽過兩百家住宅開發商，類似案例很多。

    第六、長期準備。即使解決了以上問題，依然要做好長期的準備，沒有5年時間，無法證明轉型是否真的成功。　

    商業地產的市場機會很大，新進入者中一定會有成功者，但如一窩蜂湧進，大多數人將發現原先期望的餡餅成了陷阱。如果一定要做，決策前，請不僅要考察成功的項目，務必重點考察失敗的項目。

SOHO中國轉型：估值至少跌一半！ 王威_永正資本

SOHO中國轉型：估值至少跌一半！

永正資本有限公司Wintrump Capital 總裁 王威

潘石屹終於要告別散售了！8月16日的消息著實讓大家興奮和熱鬧了一番，也讓資本市場熱鬧了一番，截止9月7日，21天裡股價已跌去20%。

各方評論甚多，公說公有理，婆說婆有理，但都不夠透徹，而且關鍵點沒抓住！本來不想把自己的看法寫下來，但如鯁在喉，實在忍不住，不吐不快！

SOHO中國絕對是中國房地產業的一朵奇葩！幾乎所有人都質疑其模式，但又羨慕其成功；痛斥其產品，但又佩服其能力！我也一樣！2006年我加入了凱德商 用，成了投資和資產管理團隊的第一個中國人，開始專注做商業地產，也開始重點關注SOHO中國。面對集中式商業散售必死的鐵律和無數血淋淋的現實，還是有 那麼多的人衝進去買SOHO中國的物業，而且價格奇高，讓人難以理解。SOHO的忠實擁躉前赴後繼，以捨身炸碉堡的勇氣，奮不顧身地往坑裡跳，著實讓同行 羨慕嫉妒恨了！每當我從原凱德大廈現在的SK大廈的辦公室眺望不遠處的建外SOHO，總忍不住脫口而出：產品真爛，賣得真好！

SOHO中國終於要轉型了！商業地產散售的模式終於難以為繼了！迷途知返，行業幸甚！經濟下滑，原來的客戶消失了，新的客戶還未出現；北京的政府對散售模 式早已不滿，上海的政府也越來越不能忍受散售帶來的弊病，不轉型不行了！從銷售到持有，從高周轉到低周轉，從輕資產到重資產，從高利潤到低利潤，從高現金 流到低現金流，從高增長到低增長。這樣的轉型誰真心願意呢？其實真不想轉，但不轉咋辦呢？

SOHO中國的轉型困境其實是當前所有住宅開發商在轉型商業地產時都會面臨的同樣的困境。SOHO中國名為做商業地產，實則把商業地產當住宅一樣賣，「一 平米都不保留，全部出售」，這是SOHO的理想，與住宅開發商一樣，都是銷售型開發商，都是在做動產，而非持有型開發商，非不動產商。SOHO的轉型具有 普遍的典型的意義，值得所有住宅開發商關注，也正因為這點，我才不說不行！

我曾把2009年以後住宅開發商轉型做商業地產分為三類：主動，被動和盲動。第一種主動型，我很難說服自己哪家開發商是真的主動轉型的。第二種被動型，被 動的核心原因是規劃和地塊供給，純粹的住宅地塊越來越少，為了拿住宅地，不得不做商業，被動轉型在幾個大的開發商中表現的比較明顯。第三種是盲動型，壓根 不知道商業地產怎麼回事，覺得萬達行自己應該也行，就衝進去，這種類型是非常之多，而且是以中小型開發商為主。

SOHO中國的轉型顯然是被動，但也不是盲動，其對轉型後的圖景有清晰的規劃，「5年後將至少持有150萬平米的優質物業」，其中70%是寫字樓，30% 是商業；其對轉型後對資本的需求也有所準備，不斷向外界強調「擁有150億元的現金，負債率20%」。但既然是被動的，準備就會倉促和不足，未來的挑戰非 常巨大，能否成功轉型還是個未知數。

轉型對財務的影響是顯而易見的，如現金流，原來銷售能產生100元的現金，租賃只有5元，相差20倍；如利潤，原來銷售有50%以上的毛利，租賃只有2 %-3%，相差也有20倍左右，至於資產周轉率和增長率，必然大幅下降。對於財務方面的影響，我不想多談，投行分析師已做過分析，雖然我自己也能分析。我 2005年時就做過住宅行業千億戰略的研究，還把研究成果發在《中國經營報》上-《中國房企：從100億到1000億的王者之道》，拙文現在還能在網絡搜 到，在文中，我根據萬科歷年的報表，模擬預測了2005年到2014年的完整財務報表。對財務的影響我能談但不多談，我要談更重要的問題，也是大家所沒看 到沒想到或談得不透徹的問題。

首要的問題是客戶變了！請注意，不是客戶的需求變了，而是客戶變了，是新的客戶，新的市場。SOHO中國的客戶主力一直是來自山西、內蒙等資源型企業主和 江浙的從事製造業和貿易的企業主，這些都是安全性的資本和投機性的資本。安全性資本首先求安全，其次是回報，所以SOHO的價格都高的驚人，而在銷售時所 預測的租金回報率也低的驚人，只有2%，投機性資本一味賭資產升值，期待短期內加價轉賣，忽略資產運營，忽視租金回報。轉型為租賃後，客戶變成了物業的使 用者和消費者，面對的是理性的需要節約成本的服務性企業（辦公樓）和需要賺錢的零售商（商場），以及挑剔的辦公室白領和商場的大眾消費者。

面對散售的客戶和市場，SOHO中國武功獨步天下，自成一派；面對租賃的客戶和市場，SOHO中國的武功成了屠龍術，毫無用場。散 售到租賃的轉型，實際就是進入一個新行業。正如我時常提醒住宅開發商，進入商業地產就是在做多元化，因為雖然都要蓋房子，但住宅和商業地產完全是兩個行 業。萬達老闆王健林曾說過：住宅地產是小學生，商務地產是中學生、商業地產是大學生。我經常引用這句話，因為相當精闢，因為感受頗深，進入凱德商用的第一 年，從做住宅轉成做商業地產，就是一種小學生上大學的感覺！不管開發商把住宅行業做得多麼好做成世界第一，也只是小學生裡的三好學生，要上商業地產的大學 還得多讀6年書！而SOHO中國，則像是小學沒畢業就去混江湖了，轉型後，還得重新進學校！

SOHO中國的法寶之一就是擁有超強的銷售能力和渠道，任志強曾說潘石屹「能把土豆賣成黃金」。可面對租賃市場的客戶，SOHO中國原有的營銷優勢統統失效，能把種土豆的菜園當成黃金屋出租嗎？SOHO中國在散售領域是九段高手，而在租賃領域，則連段位都沒有。

法寶之二是另類前衛的產品外形設計，核心在於突出產品的唯一性，讓客戶無法比較，牢牢抓住了定價權。對租賃市場的客戶，外形的另類不是重點（還有可能是缺 點），更強調功能性和經濟性，如工程的質量，內部的動線和交通，平面佈局的便利和經濟，物業服務的品質，運營管理的效率等等，而這些全是SOHO中國的弱 點。看看建外SOHO，SOHO尚都，三里屯SOHO，前門項目等產品，就是只有土豆的品質！

我認為，SOHO中國轉型後應該做的第一件事就是更改產品設計，把原來按散售模式設計的產品按最終使用者的需求更改，首先把產品做好，提升物業的品質，否則5年後，SOHO中國所期待的「持有150萬平米的優質物業」，充其量只是「持有150萬平米的菜園子」！

其次是估值體系變了！SOHO中國總是能把產品賣個好價錢，至少能高出成本一倍！對資產的價值自然按預期售價來評估。轉為租賃後，資產價值就得按租金來評 估。兩者有著天壤之別。對整棟的租賃物業，投資者不再是前述安全型和投機型的個人投資者，而是機構投資者，真正的長期資本，他們追求長期穩定增長的租金收 益，只會按租金和現金流來評估，通行的要求是至少要有6%的net yield（毛收益率）或NPI yield(淨物業收入)。淨物業收入或毛利，是指租金收入減去運營成本、營業稅和房產稅之後的營業利潤。 也就是說，假如一棟寫字樓每年的營業利潤是600萬，則其價值最多為600萬除以6%=1億元。而長期以來，SOHO產品按售價計算的營業利潤率是多少 呢？2%-3%！也就是，1個億買的樓每年的營業利潤只有200萬-300萬！注意，是用營業利潤不是租金收入。

反過來，按售價評估的資產值1個億，但因為營業利潤只有200萬-300萬，因此按租賃物業評估，資產只值3333萬-5000萬，跌了一半到三分之二！ 比如SOHO中國的前門項目，18億的成本，而租金收入（不是營業利潤）只有9100萬，按此收益水平估值，前門項目最多值9個億。

所以說，SOHO中國轉型，估值至少跌一半！

這種估值的差異一直都有，但很多人很難理解，而我體會很深。我在凱德商用做了5年多的投資和資產管理，在全球最大的房地產基金公司保德信又做了1年的大中 華區投資總經理，6年多的時間投資和管理了超過20個商業地產項目，完成了超過200億元的投資，看過至少1000個項目，跟至少200家開發商洽談過。 在與開發商的談判中，最大的一個分歧就在於對項目價格的判斷，因為方法不同，開發商總是愛參照土地的價格，住宅的價格和散售商業的價格，結果屢屢開出高 價，而我總是不厭其煩苦口婆心的解釋凱德商用和保德信這樣真正的國際長期資本是如何估值，為什麼只能按租金和現金流來估值。

比如，一個二線城市郊區的10萬平米的購物中心，開發商一開口就是一平米3萬元，因為他的底商街鋪賣到一平米4萬元，我告訴他最多值1萬元，反覆多次，每 次我都講到口乾舌燥，但開發商不相信也不接受。一年之後，開發商又返回來找我，說願意接受1萬元的價格，而我回答最多8千。開發商很吃驚，怎麼降了？因為 我知道你已經沒有選擇了，已經沒有談判能力了。

這樣的例子很多。對估值理解的差異，或者說開發商對持有型物業估值的錯誤理解導致了很多惡果，這也是我為什麼決定創業做中國首家商業地產投資銀行的原因之 一，要為開發商做好全程的投資和融資服務，絕非是信息介紹和中介，而是包括分析評估、尋找資金方、談判、合同簽訂的全程的投資銀行服務。

開發商對估值理解的差異部分原因在於SOHO中國連續幾年創造的奇高售價。在交易談判時，開發商和我總是免不了要提及SOHO項目的售價，無形中給交易增加了些許困難。而今天，SOHO中國自己也必須面對這個估值的差異！不知潘總是否意識到了？

第三個重要問題是投資者變了！如前所述，轉型租賃後，SOHO中國的投資者將不再是前述安全型和投機型的個人投資者，而是機構投資者，是真正的國內和國際 的長期資本，他們追求長期穩定增長的租金收益。可以預見，SOHO中國的股東會變化，短期的投機性資本和追求成長性的資本將會離開，而長期的資本將進入， 這個過程需要幾年時間，這期間股價會大幅波動。

對於SOHO中國轉型，潘總說投資者「沒一個反對」，因為投資者無需反對，他們用腳投票，過去21天的股價表現就是證明。

在SOHO中國證明自己能夠做好租賃物業之前，長期資本不會進入，在SOHO中國的資產價值按照新的估值體系重新定價之前，長期資本不會進入，在股價不回歸到合理價值之前，長期資本不會進入。

而這些都需要時間。在未來的幾年，SOHO中國都處於一個觀察期，是資本市場對其轉型能否成功的觀察，對估值是否合理回歸的觀察，公司的投資價值不高，即使有也更多是被做空的價值。

「國師」曹永正

54歲的曹永正早年在新疆以特異功能大師聞名，及至京城，廣交人脈，完成了從特異功能人士到超級富豪的轉型。

2013年7月1日，北京後海北邊前馬廠胡同60號院，北京年代投資有限公司（以下簡稱「北京年代」）總部。

一輛加大號金盃車急速開進一個隱秘的院子，車門拉開，十多名身著便衣的警察鑽了出來，衝進位於1號樓的北京年代投資有限公司辦公室。一位四川口音的警官對在場的三十多名員工說，到這個地方集中起來，把手機上繳。這些員工隨即被集中到2號樓的一樓多功能廳。

在多功能廳度過煎熬的8小時後，大部分員工得以在晚上獲准回家，除了北京年代的董事長助理蔡洪武。警方當天查封了北京年代公司擁有的1號樓和2號樓，帶走了蔡洪武及所有的車輛（包括一輛價值1300萬的勞斯萊斯與兩輛寶馬），並凍結了北京年代公司的銀行賬戶。

被警方調查的北京年代成立於2003年3月，這家神秘企業的法定代表人是朱振華，但實際控制人卻是朱振華的舅舅曹永正。

北京年代投資創始人曹永正現年54歲，早年是「新疆三大仙」之一，據說他能通過一個人照片感知此人過去和未來，他甚至因成功預測1993年中國申奧結果而令社會名流和高官折服，圈內人尊其為「國師」。

南方週末記者從多個渠道獲知，曹永正旗下的北京年代因捲入腐敗案而被有關部門調查。據稱，能預測未來的大師曹永正似乎真的預感到了什麼，早早已經離境。

南方週末記者從北京年代內部人士處獲知，公司被調查，跟成都多宗土地項目，尤其是高新區土地問題有關。

過去九個月，圍繞著四川和中石油的反腐風暴正在持續發酵，眾多富豪與官員因為土地或者能源項目問題被捲入調查。成都市高新區則深陷其中，很多土地往事都被翻了出來。

這個區域，是四川省重點發展的天府新區的核心，房地產項目曾如雨後春筍般湧現。現在，包括成都會展旅遊集團董事長鄧鴻、四川郎酒集團董事長汪俊林、成都國騰實業集團有限公司董事長何燕在內的多位富豪，以及高新區園區公司成都高新投資集團有限公司董事長平興、副總經理徐亮等多人均被有關部門調查。

不過，四川省公安廳、四川省紀委的相關負責人均否認知曉調查，「或許是中紀委在介入」。

據北京年代一位內部人士透露，曹永正最後一次在公司出現是在2012年11月。曹永正妻子汪文勤在接受南方週末記者電話採訪時則堅稱，「我目前在醫院養病，公司沒有被調查。」

特異功能大師

從外表上看，曹永正是一個嚴肅的中年人。身材中等，體型略胖，衣著並不講究，就像在小區內隨隨便便會碰到的一個普通人。

然而，在1980年代末期「氣功熱」時，他在新疆以「特異功能」聞名，位列「新疆三大仙」之首。

1990年代末「氣功熱」散去後，曹永正轉而專注發展政、商與演藝界高端人群的關係，與多位政法、石油系統的高官結下深厚私交，在一個他精心維繫的名流圈裡，曹永正被人尊稱為「國師」。

《人民日報》主任記者賴仁瓊寫過一篇《奇人曹永正》（收入賴著《往事如潮》，1998），記述了他的神奇事蹟：他具有特異感知能力，對一個人的照片、一張名片，或者是一個人經常使用的東西，便可在幾秒、幾十秒之內，感知此人的過去、現在和未來；很多大醫院束手無策的疑難病症，能夠被他手到病除；他同時是專業作家、書畫家、心理醫生、風水大師、企業家……

這本書稱，上小學三年級時，曹永正就表現出特異感知能力。他曾經通過砍掉一棵枝幹彎曲的桑樹，治癒了一位脊柱彎曲的患者；他曾經提前一年預測1993年奧運會申辦哪座城市將勝出；而通過電腦記事簿上一位富豪的名字，曹永正甚至預測到該富豪在7天之內會有心臟問題——隨即果然應驗，那位富豪十分感激，幫助曹永正1997年在香港成立了「世界名人康復諮詢俱樂部」，會費80萬美元，會員有「外國總統、國務卿、大企業家和大藝術家」。

而據公開資料顯示，曹永正1959年生於山東青島，原名曹增玉，後來隨父親所在的新疆建設兵團到准葛爾盆地南緣的韃子廟，小時候靠父親在125團的微薄收入過日子。

1982年從新疆大學政治系畢業後，曹永正先後擔任過黨校老師、出版社編輯、史志工作者，後來憑著「特異功能」，成了新疆超越醫學研究所心理諮詢門診部「心理醫生」，也成為新疆地區諸多名流與高官的座上客。

「只要是新疆出來的名流，曹永正都很熟。」北京年代投資一位人士對南方週末記者稱。

神秘的前馬廠胡同60號院

1992年，曹永正的妻子汪文勤調入中央電視台海外中心節目部任編導，曹永正則自稱「中央電視台特約作家」，夫婦兩人在1996年前後離開了中央電視台，1997年入了加拿大籍。

2005年，曹永正斥資一個多億，在北京買下了前馬廠胡同60號院，作為北京年代的總部。

這是一個藏在後海深處的典雅院子，從外觀上看只是兩棟普通的四層小樓，但走上樓，方知別有天地。1號樓的三、四層，藏有數十間客房，裝修奢華程度，超過五星級酒店，服務員均著制服，訓練有素，這裡是曹永正接待各類來賓的地方——找上門來的有求醫問藥者，也有形形色色的官員，以及希望接觸官員的人。

據北京年代內部人士透露，僅2011年一年，就有四位省部級官員來過前馬廠胡同60號院。五六年前，他們還接待過一位來歷更大的老者。「老頭一過來，曹永正就幫他按摩。」這位曹永正曾經的下屬稱，曹永正對中醫按摩很有研究，至於「算命」，「這些年他不輕易算命了，至少一般人不會幫算，處級以下幹部他甚至不會親自接待」。

伴隨著前馬廠胡同60號院的車水馬龍，幾乎是在外人沒有察覺的情況下，曹永正依靠著政商關係搭建了一個龐大且隱秘的商業帝國，完成了從特異功能人士到超級富豪的轉型，在北京、四川和新疆等地涉足石油、房地產、影視甚至農業，財產分散而隱秘。「曹老闆尤其和四川官員熟，從銀行流水來看，他的財富要是公開，絕對能位居福布斯富豪榜前列。」上述內部人士說。

曹永正的女兒曹禪，是一位音樂劇導演，其2011年導演的音樂劇《時光當鋪》進行的全國巡演中，有一站是在成都。當時的四川省委常委、成都市委書記李春城，還親赴成都藝術中心捧場。

從飼料到房地產

在北京年代的崛起過程中，曹永正一直保持著低調，公眾場合鮮見其蹤跡。唯一有跡可循的是在2001年他以香港魯梅克斯中國有限公司董事局主席的身份出席了「四川·魯梅克斯綠色產業發展研討會」。

據當時《四川日報》報導，出席研討會的還有當時的四川省委書記、省委副書記等。

曹永正曾任中食產業集團魯梅克斯有限公司董事長，該公司四川辦事處設在高新區九興大道高發大廈306室，平日裡只有一名工作人員。該工作人員對南方週末記者稱，四川魯梅克斯綠色股份有限公司如今已經被中食產業集團控股，「曹永正當年只是牽頭過來辦過一個魯梅克斯研討會，當時大家都把他稱做『國師』，我們公司是小公司，只有他有能量幫我們辦這麼高規格的一個研討會」。

該人士還稱，魯梅克斯是一種新型的高產、高蛋白的飼料作物，1990年代中期由一位新疆商人熊軍功從烏克蘭引進，並通過新疆農科所雜交培育研製而成，魯梅克斯四川公司最輝煌時期在2001年到2003年，當時在四川省政府大力推廣下，各地畜牧局均購買了魯梅克斯牧草種，免費下發給農民，「當時一年銷售額能達幾百萬元，不過由於需要打理，當時這些種子送給農民，農民都不想種，現在政府不買了，我們一年幾乎賣不出去幾瓶。」

熊軍功一度是四川魯梅克斯綠色產業股份有限公司的法定代表人。據知情人士稱，熊軍功是曹永正在新疆大學的同學，平時也在前馬廠胡同60號院1號樓上班，在曹永正的幫助下還做了一些外貿生意。

飼料業務對於曹永正來說並不是最重要的，他在成都更大的業務是房地產開發。北京年代一位員工對南方週末記者稱，北京年代被調查可能因為成都兩處房地產項目捲入腐敗案。

2003年6月24日，四川西部年代影視基地建設有限公司成立，法定代表人是王國巨，該公司由四川西部影視有限公司與成都博瑞房地產開發有限公司聯合出資成立，兩者分別出資675萬與325萬元。四川西部影視有限公司設立時法定代表人是王國巨，2003年變更為曹永正。成都博瑞則是成都當地一家小有名氣的開發商，在青羊區開發了多個大型商住項目。

成立兩週後，該公司就進行了一次股權轉讓，四川西部影視有限公司將18.5%的股份轉讓給四川年代投資有限公司。四川年代投資有限公司是曹永正在四川運作的主體。雖然曹永正是大股東，但設立時該公司的法定代表人、執行董事、總經理都是王國巨。直到2007年，曹永正與王國巨「關係」破裂，王從上述幾家公司中退股淡出，法定代表人均變更為曹永正。

南方週末記者拿到的資料顯示，四川西部年代影視基地建設有限公司專為青羊區的「西部影視基地」項目成立，這是通過了四川省計委立項審批的項目（川計社會2002·642號文件），並在2002年與成都市徵地事務中心簽署了拿地協議。

不過該項目在以西部影視基地名義拿地後，很快變更了立項，青羊區蘇坡街道辦副主任游天彬稱，「當時他們打著中央電視台的名義過來拿地說要建影視基地，後來很快都改了規劃，搞房地產開發了。」

站在位於成都三環邊的社區辦公室裡，蘇坡鄉清江村社區負責人亦對南方週末記者稱，「當年這片地全被他們以影視基地名義拆掉了，結果後來都成住宅項目了，農民回遷房直到去年才蓋好」。問到該影視基地圈了多少土地，該負責人往身後幾個房地產項目一指，說當年這些土地都是西部影視基地項目圈的。

神秘別墅群

和曹永正有交集的另一個房地產項目合作方——成都高新置業的老總如今身陷囹圄。

2013年7月份，平興與徐亮均被紀檢部門帶走調查。平興曾任成都高新區規劃國土局局長、成都高新區規劃建設管理局局長、成都高新置業有限公司董事長、成都高新西區開發建設有限公司董事長；徐亮則先後在高新區規劃建設局任主任科員、房產處負責人、城建處副處長、成都高新置業董事長、總經理。高新區管委會一位內部人士稱，這兩人被調查均因多年前的土地問題東窗事發。

公開資料顯示，平興、徐亮與曹永正的交集在天府國際社區。

2007年11月，四川年代投資公司與成都高新投資集團公司下屬全資子公司成都高新置業有限公司簽約合作開發「天府國際社區」項目。該項目總投資約8億元，佔地154畝，簽約儀式上，當時的成都市市長助理、高新區黨工委書記等出席了儀式，平興、徐亮與曹永正也都出現在這個儀式上。

當時成都高新置業有限公司與四川年代投資公司協議，各出資1億元成立成都高投年代房地產開發有限公司，股份各佔50%，法定代表人、董事長為曹永正，總經理是徐亮。成都高投年代房地產開發有限公司是天府國際社區項目的項目公司。

2011年竣工的天府國際社區一期，與成都市政府僅隔了一條繞城高速，並為鐵像寺水街和成都市有名的公園錦城公園簇擁。36棟獨棟別墅藏在3米高的白色圍牆裡，單棟最大面積超過600平米。社區內配套有幼兒園、圖書館、五星級酒店、商務中心、教堂、戶外運動場等公共服務設施。

蹊蹺的是，位置如此優越的別墅項目，竟然只租不售，且聲稱只針對外籍人士出租。據高新置業一位內部人士透露，這塊地是劃撥用地，不能賣。

天府國際社區的物業公司是上海上房物業管理有限公司。該公司一位人士稱，這個社區如今大部分別墅都空置，只有10套左右有人居住，其中包括英特爾公司成都老總、美國領事館大使以及一位加拿大籍華人，「上個月還有兩個陝西老闆開車路過，偶然看到藏在圍牆後的別墅，特別喜歡，問能不能買，我們只能告訴他們不對外賣」。

一位成都房地產從業者稱，天府國際社區在業內較為神秘，此地段獨棟別墅極為珍貴，周邊一個聯排別墅已經賣到二萬多一平方米，按市價天府國際社區至少能賣3萬塊錢每平方米，每套市場價估計近2000萬元。

上述人士同時稱，高新置業做的大部分項目在業內都較為神秘，幾乎不對外開盤，很多時候都是走內部認購。他同時稱，從2003年開始，國家就明確提出停止別墅用地（尤其是獨棟別墅）供應，這塊地還能通過審批令人費解。

成都高新區規劃局、國土局以及成都市國土局相關負責人，均對南方週末記者表示，未聽說天府國際社區項目。

「中紀委只來國土局調查過鄧鴻會展那塊地與萬科新都那塊地。」成都市國土局相關負責人稱，很多土地問題發生在土地招拍掛之前的手續環節上。

一位高新置業的內部人士稱，這塊土地性質是劃撥用地，至於後來為什麼做成一個如此豪華的別墅社區，他也不清楚。

工商資料則顯示，2009年8月，四川年代投資有限公司將成都高投年代的50%股權轉讓給了高新置業，法定代表人亦從曹永正變更為徐亮。

而一位成都當地房地產商稱，目前成都很多土地的問題，都是在土地招拍掛制度實行之前就存在了，從天府立交到麓山周邊的城南區域，大部分土地十年前就有主了，這其中以高新區的土地問題首當其衝。

據成都高新區管委會公告顯示，成都高新區1991年批准為首批國家級高新技術產業開發區，現有規劃面積130平方公里，位於規劃中的天府新區的核心區域。在2011年被科技部國家高新區最新排名中，成都高新區的可持續發展能力位居全國第二。

成都高新區之於成都而言，更非一般意義的行政區劃。據成都市高新區官網介紹，其實行省市共建、以市為主的領導體制，省市成立了共建成都高新區領導小組，成都市高新區的特殊設置間接造就了其省市兩級的政府屬性，從而使得高新區管委會與高投集團有了非一般的土地開發能力。

高新區的土地問題也成為此次反腐風暴的重要一面，富豪成都會展旅遊集團董事長鄧鴻、成都國騰實業集團有限公司董事長何燕據稱都因此涉案。

2013年7月底，曹永正助理蔡洪武被放了出來，不過北京年代的銀行賬戶依舊被凍結，據一位員工透露，蔡洪武逐個給一些公司中層打電話進行安撫，「要相信曹老闆，再等幾個月看，待銀行賬戶解凍後說不定能重整河山」。

大師曹永正分油空手道

何華章與曹永正的桌下交易

六問工業富聯上市，董事長陳永正稱與BAT不是競爭關系

6月8日上午消息，巨型“獨角獸”富士康於今天上午在上交所上市。公司A股股本為196.95億股，本次上市數量為11.18億股，證券簡稱為“工業富聯”，證券代碼為“601138”。工業富聯董事長陳永正出席上市儀式並致辭。

“上市不僅讓我們有了融資平臺，還有了更寬廣的舞臺”，陳永正在致辭中稱，工業富聯是世界最高級的科技公司，已經在四大州有廣泛布局。多年來，公司已經轉型升級且擁有大量數據，目前公司擁有工業機器人達6萬個。“今天，工業富聯站在新的起點，借助資本市場力量，提高自己的運營能力，打造成優質的上市公司，和投資者分享更多的價值”。

在隨後的記者問答環節，陳永正對包括第一財經在內的記者表示，工業物聯網未來的體量在5000億美金，是現在消費互聯網價值的100倍，比現在任何一個消費互聯網的價值都要大。

在談及戰略配售中與BAT企業的“合作”時，陳永正對記者表示，“我們是實體制造加上互聯網，網上網下的結合，兩個融合，我們跟BAT不是競爭關系。我們跟騰訊雲，阿里巴巴中小企業，百度自動駕駛項目的建設都是有深度合作結合空間。”

他表示，互聯網是人跟人通信，工業互聯網是物與物之間的通信，兩者在未來有結合很大空間。把實體經濟和數字經濟好好結合，是中國產業升級的關鍵。

工業富聯開盤價16.52元，最新價19.83元，直接漲停，市值達到3906億元。坐上了A股科技股的頭把交椅。此次募集資金凈額267.16億元。

數據顯示，今年以來上市且已開板的新股中，上市後平均連續一字漲停板數量為7.5個，如果富士康上市後達到這一平均水平，以7個漲停板計算，其市值將達到6916.99億元，超過中國人壽。此時中一簽富士康的盈利也將超過2萬元。

以下為現場媒體對工業富聯董事長陳永正以及總經理鄭弘孟的問答摘要:

問題： 上市之後對於投資者想說什麽？成立30年，富士康有什麽希望對外表達的？

陳永正：大家關註的是，我們是工業物聯網領域代表的企業，過去在沒上市的兩個月內，大家關註的是閃電過會，但其實在過去一年多我們已經在陸續做準備了。高興只要一秒鐘就好，心里感到的還是很大的責任，一個是股東和股民的責任，一個是對行業的責任，這個是一個新興行業，怎麽做第一個代表的企業，能把標準和廣大的中小企業，上下遊企業，其實是一個艱巨的工作，剛才講到深圳的40年改革開放，我們的母公司在6月6日開始在深圳有三天的慶祝，這里面有幾個比較有趣的數字，這些年，有1300萬的員工陸陸續續進來離開，可以說在精密工具結構上，我們是培養人才的黃埔軍校，發了5000億薪水。出口的3.9%是富士康集團提供的，累計外匯的7.8%。這些年真的不容易，17年，現在是1500億的公司，成長了50倍。如果再把深港澳加在一起，未來10年15年將會成長為活力最大的區域。人工智能和大數據上面，我們要創造出最低成本的工作，在深圳的轉型中，從騰籠換鳥到創新制造，我們希望有更多的累計在深圳。這30年走過來，富士康誠然不易，抓住了重點，希望工業互聯網能繼續前行。

問題：對工業互聯網的理解是怎樣的？

鄭弘孟：一方面是對內部的增效，過去我們的主營業務，不管是4G還是5G，我們在網絡通信這邊的增長，有很快的成長。現在數據越來越多，影像大數據會越來越多，會帶來更多工業上的應用。8K+5G用做未來的大數據的分析，可以應用到醫療上。兩公里外看到的是黑點，但是用8k可以看到一排字，我們有60家海內外公司，鴻海集團也有800多家公司，有相當大的工程去提質。

還有全產業鏈的價值鏈打通，從消費者到合作夥伴再到供應鏈，串聯起來形成價值，突出工業物聯網的價值。我們通過建立開放的工業物聯網來運行，工業物聯網未來的體量在5000億美金，是現在消費互聯網價值的100倍，切成100個行業，比現在任何一個消費互聯網的價值都要大。通過虛實經濟，軟硬結合，會帶動新一波制造升級，我希望透過合作夥伴打響全中國的品牌。

問題：想問一下智能制造這一塊大玩家還有很多，工業富聯的差異化優勢，戰略是否會調整？

鄭弘孟：我們從過去的機械化到智能化，其實很重要的是怎麽運用數據提升效能，我們提到數據采集是基礎，我們的主營業務中，和這一塊很契合。通過I層運算也好，虛機也好，都是支持的，也提供富士康雲，可以把數據不斷做采集，百萬開放商共同提供效益，我們在這方面的基礎是堅實的。機器人本來就是自動化很大的元素，我們全國超過6萬多機器人在做服務。通過這些，可以為中下企業帶來解決方案。百萬工業上雲，才能發展智能化。

問題：未來在工業互聯網相關的科技服務增量業務上，如何開發新的營收增長點？實現增長的路徑有哪些？

鄭弘孟：看這個數據采集，我們有自己的平臺可以開放互通互聯，我們的客戶不乏知名的互聯網公司和一級的設備公司，通過工業物聯網，我們可以通過“核心層”創造，城市安全上，創造很多營收。最近還有很多關於人工智能，無人的物流搬運車，我們也發展物計算。其實我們做了很多數據的規劃和數據的應用，基於開放的富士康雲，通過雲聯雲，提供獨特的工業雲，有很快的增長。我們現在在通信網絡全球的份額超過30%，服務器加存儲超過40%，如果單是服務器的話份額會更高，雙軌同步增長，來實現這樣的規劃。

問題：戰略配售中有BAT企業，作為智能制造企業，和這樣的互聯網巨頭合作，在戰略上出於什麽樣的考慮？

陳永正：我們需要加互聯網，互聯網的產業也需要往上往下走，這是兩個融合，我們和BAT並不是競爭的關系，是一個彼此依存發展的關系，舉一個例子，我們和騰訊雲、阿里巴巴的中小企業，百度的人工智能和工業互聯網必須結合，所以和互聯網企業的結合是非常自然的。人和通訊連接的，我們是物與物的，基於大數據控制物，這個和互聯網是不同的東西，希望和互聯網企業做一個融合，這個融合，必須要把人和物、工廠做一個結合。

問題：工業互聯網領域GE也在做類似的事情，工業富聯能不能詳細介紹有哪些上下遊的企業？前天郭臺銘也說要給中小企業賦能，我們如何賦能？

陳永正：我們發現大的企業都在做工業物聯網，有三一重工、美的，但是中小企業好像沒有太多的動靜。工廠里的設備不聯網，為什麽政府要說百萬企業上雲，我們認為要做到千萬企業上雲，富士康我們為什麽挑這塊來做？富士康是真的在做自動化，上市後還是希望對過去累計的經驗心得，來和中小企業做交換。這里面一個內容是培訓，我們成立了工業物聯網學院，這是最基本的。對於中小企業是一個，如果富士康的平臺，如果企業是用ABC的機器，富士康知道這個企業的特質。還有一個，中小企業有供應鏈金融的問題，在消防，中小企業也沒有特別重視，在這塊的服務上，富士康有比較足夠的經驗。

中小企業都有自己的核心技術，富士康希望做一個平臺公司，不碰核心數據，幫中小企業做一個轉型。