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5月房企融資成本增17% 地王制造者風險正上升

通過發行公司債，不少房地產企業有了頻繁拿地的底氣。然而，5月起房企的平均融資成本開始提高，它們的拿地節奏是否會緩和一些呢？

易居研究院數據顯示，2016年5月份，A股市場共7家房企發行了公司債，發行規模為180億元。其中A股市場上市房企公司債的票面平均利率為6.16%，相比4月增加了0.9個百分點，增幅為17%。

A股上市房企公司債的票面利率

“觀察今年1-5月份公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現出利率上升的態勢，這也暗示著目前上市房企的直接融資成本正在加大。”易居智庫研究總監嚴躍進告訴第一財經記者。

從房企排行來看，今年1-5月份發債規模排行前五的房企為保利地產、華夏幸福、金科股份、泰禾集團和信達地產。這五家房企在今年1-5月份的債務融資規模較大，凸顯了較為積極的戰略擴張態勢，也體現了相對充足的發債與償債實力。

第一財經記者統計發現，上述發債規模較大的房企也在土地市場表現突出，頻繁制造地王。以保利地產為例，今年在上海、南京、合肥、廈門等幾個熱門城市的土地市場幾乎從未缺席，制造了多幅地王，溢價率都在150%以上，合計拿地金額超過160億。

3月18日，南京浦口G03地塊經過46輪激烈競拍，最終保利地產以31.2億競得，樓板價22320元/平方米，溢價率達到163%。4月22日，經過253輪競價，保利力壓陽光城以總價54.26億元競得福建廈門2016TP02地塊，樓板價25838元/平方米，溢價率150%，成為廈門島外單價最高和廈門總價最高“雙料地王”。4月28日，保利地產又以19.44億競得合肥瑤海區E1603地塊，樓板價12180元/平方米，溢價率高達383.33%，再次刷新瑤海單價地王新紀錄。就在5月18日，保利再度震驚業內，上海浦東新區周浦地塊被保利以54.5億元的總價、296%的溢價率奪得，實際可售面積部分的樓板價高達5.5萬元/平方米，將未來上海外環外公寓售價拉升到8萬元/平方米的新高度。

同時，泰禾集團、信達地產也是地王“制造機器”。第一財經記者梳理發現，5月19日，泰禾集團下屬公司聯合體以47.44億元取得上海長興島兩宗土地，溢價率雙雙突破200%;5月20日，泰禾又以57.2億元拿下深圳坪山新區G11336-0066地塊，溢價率74.23%;5月24日，再次以30.99億元、溢價率118%取得蘇州尹山湖地塊。

克而瑞研究中心房玲認為，國內融資環境寬松，企業公司債發行井噴，央行先後五次降息，上市房企的融資成本普遍下降，而且現金流增多。進入2016年，寬松的融資環境得以延續，這也是推動這一輪企業搶地、地價上漲的原因之一。

同時，信達地產這個去年規模不足百億的房企更是在近期的土地市場賺足人們眼球，並不斷制造地王。2015年至今，信達通過公開拿地新增9宗地塊，其中7宗是地王。分別位於廣州天河、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州濱江地王和上海顧村地王。而今年上半年，信達在土地市場上已經豪擲超過200億(杭州濱江區奧體項目按100%權益計算)。

但是隨著房企的發債成本提高，這些拿地企業則需要更加警惕。

“對此類發債兇猛房企來說，需要警惕的是相應的償債壓力和風險。對A股市場上市房企公司債的發行數據進行分析，可以看出5月份發債成本略有上升，這和近期投資者對房企大規模融資等持謹慎態度有關，同時也暗示了房企直接融資成本有上升趨勢。”嚴躍進指出。

1-5月份A股上市房企公司債的發行規模排序

易居研究院數據顯示，對1-5月份A股上市房企公司債的票面利率進行排序可以看出，票面利率最高的5家房企分別為銀億股份、中天城投、中弘股份、大名城和華業資本，其利率分別為8.20%、7.96%、7.63%、7.50%和7.00%。而票面利率最低的5家房企分別為上實發展、金地集團、中航地產、世茂股份和保利地產，其利率分別為3.23%、3.28%、3.29%、3.29%和3.38%。

“資金成本的高低將直接影響企業的發展，比如保利地產的資金成本就屬於較低一類，其因此有了兇猛拿地的保障。”嚴躍進提到。

事實上，由於房企資金充足，作為上市公司也不得不將賬面資金進行使用，因此拿下地王也在所難免，而隨著未來的資金成本開始提高，拿下地王的房企成本將進一步提高，因此風險也開始出現。

“從A股上市房企公司債的發行市場來看，目前整個融資成本略有上升。對於房企來說，最為寬松的融資窗口期或已過去，後續的融資壓力將上升。”嚴躍進認為。

中原地產首席分析師張大偉認為，在行業平均利潤下調的情況下，房企將面臨核心盈利能力下滑、財務風險加劇等問題，這些風險雖然在2016年上半年並未出現，但是隨著行業周期調整上述問題將出現。