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財爺曾俊華初頭話入6000蚊落打工仔嘅強積金戶口，結果全城喊打，其後轉軚現兜兜派錢，仍俾人鬧。其實有冇人like佢嘅方案呢？有！希慎（014）行政總裁嚴磊輝話，派6000蚊緊係好啦，市民要有現錢先可以有能力消費嘛！ 不過，希慎係銅鑼灣大地主，可以立足嗰區嘅商舖都唔嘢小，唔係點頂得順高昂租金，難怪嚴磊輝話，其實政府派錢，希慎受惠程度有限，因為直接受惠嘅未必係佢哋商場target嗰批客。話晒希慎旗下嘅商場好似利園咁，名店林立，揸住6000蚊入去都唔知買到乜。 順帶一提，噚日希慎宣佈，利蘊蓮將會接替退任嘅鍾逸傑，做希慎非執行主席。自從利定昌09年10月離世後，就搵咗鍾逸傑暫代，一直到家陣，先至再由利氏家族成員做番當家，但仍然係非執行主席，唔知幾時先有個正式主席呢？ |
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金管局近期罕有地連續兩星期，對銀行貸款情況表示關注，尤其是當局管不着的財務公司（俗稱財仔），懷疑銀行借錢予財仔再濫借出去，令已收緊的按揭風險加劇。 自從辣招一出，銀行按揭生意無啖好食。本刊調查發現，原來近期銀行界新興了一種叫「sub-mortgage」（再按）的按揭模式。當業主把物業抵押給財仔借錢後，財仔會將手上一籃子物業捆綁，再抵押予銀行借錢擴展業務，形式就如「按中按」。其中在物業一按市場極進取的財仔康業信貸及GIC環球信貸，大造這類「再按」；幕後泵水者，竟是東亞銀行（23）。亦即東亞兜個靚彎，便繞過了金管局，大模廝樣在樓按市場搵食。 現時猶如「港版影子銀行」的財仔，已開到成行成市，名字千奇百趣，如「疊水」、「醉瓊樓」等，辦公室是唐樓天台或商場死場一角。究竟底子是否豐厚、財政是否穩健，往往爆煲才知。 記者翻查土地註冊處資料，發現部分經由財仔造一按的物業，註冊記錄上出現「sub-mortgage」的字眼，記者問過多名資深銀行家，及前線的按揭職員，大都表示聞所未聞。一名不願透露姓名的財仔說，sub-mortgage（又或sub-charge，再按），近期才在物業市場上出現。與二按不同之處，是「二按」經由業主，將一按後的物業向財務機構抵押借錢，但「再按」卻是由借出一按的財務機構，再抵押物業給同行借錢，猶如「按中按」，業主不涉其中，可以毫不知情。 業主懵然不知 在眾多sub-mortgage中，以東亞銀行造得最多。記者在西貢一獨立別墅找到業主Gloria Law，她今年三月以一千五百多萬，買入這個背山面海的別墅一個單位自住，並於同月向財仔GIC借一千二百萬元樓按。根據金管局按揭指引，這類千萬豪宅，銀行最多只可借五成，不受監管的財仔，則借幾多都有！羅小姐便借足八成。只有三十多歲，打扮入時的羅小姐說：「搵GIC都係貪方便，夠簡單。見佢賣咁多廣告唔會有咩古怪，但利息貴銀行六釐！」按土地註冊處資料顯示，GIC在今年六月，再將這物業連同豪宅紀雲峰及元朗工廈等，共七個由其他不同業主持有的已抵押物業，再抵押予東亞銀行，亦即sub-mortgage。記者向羅小姐透露此情況，她驚訝地表示毫不知情：「真係o架？」她更乘機向記者投訴GIC：「我唔知！而且我一直同佢哋講想借一千萬，點知到簽約時，先知佢哋預備咗一千二百萬，氹我借多啲﹗」 ○八年才成立的GIC，創辦人是只三十歲出頭的王瑤，本來在摩根大通做banker的她，向親友借來一千萬創辦GIC，幾年間總貸款額已逾三億，更計劃上市。對毫不知情的羅小姐來說，「大鑊」之處，是若果GIC走佬或財困，東亞銀行有權收樓。翻查GIC與東亞簽訂的sub-mortgage合約，其中一項寫明，假如GIC違約，作為借款人的東亞，可要求物業業主即時還清按揭，或由東亞把該按揭賣出。持有抵押品（物業）的東亞，身份便如物業擁有人，最終要買要賣，由東亞話事。大律師陸偉雄說：「普通嘅按揭，業主只有一個債權人，再按就變咗兩個債權人，一齊凌駕於業主。銀行有需要，絕對有權沒收物業，當然情況較少見。」記者找到GIC的王瑤回應，她聽到sub-mortgage字眼即表示：「唔答呀，你都睇到啦，我只可以講唔否認。」但她表示大家不要一刀切：「大家聽到物業按揭，就覺得我哋係壞人，政府又覺得係我哋support咗個樓市，我可以講借錢嚟炒樓嘅人，少過百分之五，好多人都係要借嚟生意周轉。政府喺中小企方面做得唔好，叫HKMA（金管局）同我哋傾吓！」 形同次級債 另一間大造「再按」的，還包括財仔康業信貸，同樣是把手頭一按物業「再按」予東亞銀行。債仔的「身世」更複雜，部分業主曾把物業三按甚至四按。其中觀塘裕民中心低層的業主郭先生最誇張，物業曾按予財仔及時雨、匯龍、GIC、康業等，一個單位前前後後、反反覆覆按足十次！最終財仔康業「再按」予東亞；若果樓市掉頭加息，東亞就形同攬住一批「次級債」，而這正是金管局關注所在。再加上東亞與財仔的再按合約中，並無寫明貸款形式，原來銀行若以工商貸款（commercial loan）形式，收下抵押品借錢予財仔，便可繞過金管局對住宅物業按揭的規定。據一名財務公司老闆說：「東亞有問過我要唔要錢。我借幾多出去俾個客，東亞可借出其中八成。一層樓值一千萬，我借足十成俾客，東亞就借八百萬俾我，利息只係高過同業拆息少少！」如何界定貸款性質，屬銀行內部指引，亦即又是銀行自己話事。本週一，本刊把sub-mortgage情況告知金管局，發言人罕有地發出聲明：「銀行如果提供資金予財務公司進行按揭，而這些財務公司又不依金管局指引進行貸款，可能減低審慎監管的效力。這做法並不理想，所以不鼓勵銀行提供資金予這類公司進行按揭。」上週四東亞銀行公布中期業績，個人樓按業務按年增長百分之零點二，然而香港工商金融的借貸增長卻高達百分之十，金額逾一千億，記者於業績會後，詢問副行政總裁李民橋有關樓按的表現，他說：「樓按業務固然無增長啦！」記者再問他有否借錢俾財仔造樓按，他表現謹慎：「我哋有嘅，不過唔係造二按嗰啲囉。」本刊本週一再向東亞查詢「再按」情況，發言人表示：「不論那一類型機構，均會詳細評估財務狀況、前景等，會嚴守金管局指引。」 財仔門檻低 事實上，金管局多番出招收緊物業按揭成數，令銀行生意大減，客仔轉而幫襯財仔，令後者開到如雨後春筍。根據公司註冊處的財仔名單，財仔名字光怪陸離，如「疊水發展」、「醉瓊樓」、「香港城市貸款集團」及「蛟龍集團」等。其中一間華泰財務，註冊地址為深水埗唐樓六樓，上到去該唐樓原來只有五層，六樓是空空如也的天台；喜喜財務的報址是元朗一個商場鋪位，但鋪位枱櫈鋪上厚厚灰塵，另外的財仔老闆由報住山頂到粉嶺公屋都有，相當參差。跟財仔借錢買樓原來很簡單；記者曾以客人身份，致電GIC環球信貸，表示將買入一層五百多萬的住宅單位，並佯稱這是第二層樓，銀行最多只借五成，但記者希望可以借足八成，職員答道：「無問題o架！我哋亦無須入息證明，你只須要交住址證明，同臨時買賣合約，一個星期就批到o架喇，利息約十二至十五釐。」GIC近來在各大媒體大賣廣告，標榜「用心為你做好物業貸款」，還有「八分鐘即批熱線」，幾分鐘就知初步審批結果，雄心壯志搶佔樓按。另外亦有財仔，標榜內地人不用有香港樓作抵押，亦可借貸。近年放債人牌照數目逐年上升，由兩年前的只有七百多個，至今有逾一千個牌照。根據金管局數據，有四、五十家財務公司與銀行有貸款業務往來，截至三月底，財務公司的貸款總額為三百億元，其中八十億元屬於樓按。做財仔，只需要申請放債人牌照，並由警方進行背景審查。牌照批出後，警方的監管只在於財仔是否涉及高利貸，對於註冊資本或資本充足率等，都沒有規定，即是注資一蚊都可以做財仔！又沒有相關機構進行持續性監管，令財仔如內地的影子銀行。若遇上樓市急跌，勢將成為香港金融的一個大炸彈。 按揭解碼 一按（First Mortgage）即業主把物業作抵押，向銀行申請貸款。一般業主只會把物業按揭一次，稱之為一按或首按，按揭成數通常是物業市值五至七成。二按（Second Mortgage）又稱加按，即業主獲得一按後，再申請額外的貸款。貸款利息亦會較一按為高。再按（Sub-Mortgage）貸款機構把客戶抵押的物業，再抵押給其他機構如銀行，以獲得貸款。轉按（Transfer Mortgage）將現有貸款由原來的貸款機構轉到另一間，一般情況貸款剩餘金額和攤分年期不變。通常轉按是貪新機構利息較低。不過要注意，如提早還款可能給原來的貸款機構罰息。 放債人牌照申請SO EASY 負責部門由三個部門分掌，牌照法庭負責就牌照申請作出裁定及發出牌照，公司註冊處旗下的放債人註冊處，負責牌照續期及在牌照上簽註的申請，並備存放債人登記冊。警務處審查放債人牌照、續期及簽註的申請和投訴。申請程序向放債人註冊處及警務處遞交申請書後，由警務處就申請進行調查，以決定是否有理由反對有關申請。並會查看申請人經營放債業務的處所的租約、公契及財務狀況等文件。如無反對，便交由牌照法庭發放牌照。申請費用申請及發牌分別繳交$8,800及$1,910。最低資本要求沒有。申請續期牌照有效期12個月，如要續牌可在牌照期滿前3個月申請，需時2至3個月。 新興網上財仔 銀行無生意，銀行職員亦要走佬謀出路。曾任渣打銀行東北亞地區主管的龍沛智，今年跳出銀行，成立財仔WeLend，目標是在網上籌集資金，再matching（配對）及借出去，參與各方無須見面。「我哋賺嘅，係促成交易嘅手續費；唔似一般財仔，由銀行低息借錢，再高息借給債仔賺息差，所以我哋嘅息口一定較低。」龍沛智說。WeLend若網上集資，或違反香港《證券及期貨條例》。陸偉雄大律師表示：「一切籌集資金未經證監許可，均屬違法。即使資金係海外戶口（即成立BVI公司）籌集，再匯返香港；抑或話係『朋友間』借嘅，但如出資者對上述財產管理並無日常控制，出資行為是持續，而目的是獲利，仍屬集體投資計劃，須經證監審批。」無申請就會如長實雍晴軒，最終腰斬。 | ||||||