在美買房容易養房難：房產稅一路上漲 隱性開銷費用不菲

在美買房容易養房難：房產稅一路上漲 隱性開銷費用不菲

第一財經日報 閻彥 何一丁 2015-07-02 06:00:00

“中國人有錢，有需求，但是普遍對美國的生活模式不了解，再加上地理距離的遙遠，在美國買房和養房都不像想象的那麽簡單。”

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一房難求！車展經濟引爆酒店入住高峰

日前， 第十七屆上海國際汽車工業展覽會(下稱“上海車展”)拉開帷幕，上海地區的酒店也迎來入住高峰。

根據攜程、同程旅遊、途牛、驢媽媽等大數據統計顯示，2017上海車展期間，展館周邊酒店預訂緊張度高，不少酒店早已被預訂一空，上海的酒店整體預訂情況比上月同期有超過50%的增長，尤其是地鐵沿線和舉辦地上海國家會展中心的周邊酒店，不少早已被搶訂一空，且酒店價格比平時有明顯幅度的增加。

公開資料顯示，作為全球規模最大的車展之一，本屆上海車展共吸引來自18個國家和地區1000多家國內外知名企業參展。預計車展將吸引100萬人次的觀眾。

第一財經記者了解到，大量人流湧入上海，再次引發“車展經濟”的火爆，加之今年車展上彭於晏、王凱等明星的到場，涉及展位收入、汽車產品訂單，乃至展會周邊餐飲、住宿、交通、購物粉絲經濟相關等各項服務。

不少參加上海車展的旅客表示，很多參展企業和車展愛好者都會提前考慮行程安排包括酒店預訂，會展周邊，價格合適又位置方便的酒店早已經很難訂到，只能退而求其次，住的會遠一點。

攜程方面表示，每逢上海車展，得益於全國各地觀眾旺盛的住店需求，上海酒店預訂量都會同比快速增長，展館附近的酒店十分搶手，往往出現“一房難求”的情況，今年也不例外。

同程旅遊酒店事業部表示，上海的酒店成了關註熱詞，此前，用戶對相關酒店的搜索、咨詢和預訂都有大幅的增多，隨著車展到來，上海本地酒店尤其展會周邊的酒店都“一房難求”。

從時間來看，清明小長假過後，上海酒店已經迎來預訂高峰。根據攜程大數據顯示，截至今年4月12日，展館周邊酒店最受青睞，預訂量同比增長超過70%，許多熱門酒店基本上接近滿房狀態。與此同時，在本屆車展帶動下，上海市場整體的酒店入住熱度居高不下。

此外，接下來又將迎來“五一”假期。作為旅遊的熱門出發地和目的地，上海的酒店預訂熱度持續攀升，一些熱門酒店的預訂量和價格都有不同程度上升，有些價格漲幅還比較大。熱門酒店出現預訂量和價格同步上升的情況。

值得關註的是，根據用戶預訂數據顯示，更多消費者關註住宿品質，青睞入住高星級酒店的占比超過40%。同時，熱門酒店所在區域與上屆車展相似，主要集中在距離展館5公里內的酒店。

旅遊業者提示，國家會展中心(上海)靠近地鐵2號線徐涇東站，這意味著乘坐地鐵即能直達展館。所以，未能成功預訂到展館附近酒店的消費者，還可選擇地鐵沿線的酒店，享受便利的交通和實惠的價格。目前，中山公園、靜安寺、徐家匯等區域酒店入住熱度都非常高。

什麽情況？租金比周邊貴20%，可這種房子還是“一房難求”

易居研究院於近日發布的《全國50城房租收入比研究》中認為，6月份全國50個城市中超七成的房租相對收入較高，即個人租房費用占個人可支配收入的比重超過25%。其中，深圳、三亞和上海的房租收入比超過45%，北京更是達58%。

——這意味著在上述四座城市里，很多人要用近五成收入租房。

而在北京、上海和深圳等一線城市，部分長租公寓一居室月租動輒5000元以上，租金比周邊同類型個人房源高一、二成，可出租率依然很高，甚至出現“一房難求”的局面。

這是什麽原因呢？

租金普遍高於周邊個人房源

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者近日走訪了北京、上海和深圳等一線城市中的部分長租公寓，對公寓以及其周邊出租屋的租金現狀進行了調研，以還原長租公寓的真實租金水平。

北京

以北京樂乎青年社區鼓樓大街店為例，其租金在5688~6788元/月，而周邊出租屋租金價格在3000~6000元/月左右。

對於公寓租金如何定價，樂乎青年社區創始人羅意坦言，公寓租金定價最大的困擾在於，租金定高了，市場難以接受；租金低了，成本很難收回。

萬科泊寓相關負責人也曾表示，泊寓的定價標準一定不會超過市場價格。以勁松店為例，其周邊精裝修的一居室最多7000元/月，泊寓的定價基本不會超過這個價格。記者調查發現，泊寓勁松店租金價格在3800元~6000元/月，另外會有10%的服務費，其周邊出租屋租金價格在5000~7000元/月左右。

上海

在上海，記者在調研萬科泊寓、鏈家自如、魔方和YOU+等長租公寓品牌後也見到同樣情況。

以位於虹橋機場附近的萬科泊寓虹橋南華園店為例，該店房型主要為12~31平方米的一居室，最低租金為2680元/月。其周邊距離地鐵站更近，面積在90平方米左右的三居室租金在5600~7500元/月；鏈家自如在寶山區楊行板塊的一套60平方米左右的整租公寓，租金為3860元/月，其周邊面積類似的二居室租金在2800~3700元/月；魔方在浦東新區塘橋板塊的一居室租金為4270元/月，周邊類似的一居室的租金為3500~3800元/月。

深圳

在深圳，長租公寓高租金的現象也不例外。以魔方公寓民治萬眾城店為例，其戶型多為30平方米左右的1室1廳，租金為2800~4000元/月。其周邊3室2廳約90平方米的小區房租金約在5500元/月。魔方公寓相關負責人表示，魔方公寓的租金一般是根據地段來定價，區間約在3000~6000元/月。

18Plus公寓品牌總監吳丹也坦言，目前市場上品牌公寓的租金確實比周邊房租要高，但是品牌公寓提供了各種硬件和軟性的配套，而且租住的客戶也是經過篩選，其實是物超所值的。

綜合多地調研情況來看，長租公寓的租金普遍要比周邊同類型個人房源租金高一、二成。而長租公寓的高租金，在一定程度上與其白領客群定位有很大關系。從租戶的角度來看，月收入在1.5萬元以上者，對公寓租金價格的敏感度實際並不高。

易居研究院研究員賴勤告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者：

“長租公寓提供的精細化服務，如管家服務、免費健身房等等，都是需要成本的，而這些往往也都是白領租客所看重的。”

同時，他認為，長租公寓的整體租金較同類出租房屋高並不難理解，因為其主要面對的是註重租住體驗的年輕白領，他們有較強的租金承受能力。

房租雖高仍現“一房難求”

盡管長租公寓的租金普遍較周邊同類型房屋租金高，但品牌長租公寓的出租率卻很高，甚至出現一房難求的情況。

記者在調研時發現，北京魔方公寓紫竹院店和三元橋店僅有一間空房，建國門店已經滿房。望京自如寓工作人員告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者，目前公寓只剩下一間空房。這種情況在北京泊寓、樂乎城市青年社區都有出現，而泊寓舊宮店和勁松店都已經是滿房狀態。

在上海，萬科泊寓安亭店共有800個房間。盡管其距離上海市中心的人民廣場超過30公里，而且距離最近的地鐵站超過3公里，但目前的出租率達到90%。這主要得益於安亭上海國際汽車城的產業帶動，泊寓超過700個的租戶中，僅僅在汽車城工作的租戶就多達562個。同樣，目前魔方公寓可對外出租的房屋只有147間，而其多個門店中的空置房間甚至只有1間。

深圳部分長租公寓也是“一房難求”。魔方公寓相關負責人稱，深圳的出租率還是蠻高的，公寓經過3個月的爬坡期後基本就是滿租狀態了，有些房間會因換租因素出現短期的空置。就魔方公寓來說，深圳運營門店17家，籌備開業門店10家，房量共4272間。其中運營門店出租率基本上都是95%以上，目前就橫崗店和萬眾城店還有少量空房。

吳丹也表示，18Plus公寓目前共約1350間房，出租率達90%，而且每家店均有特色。例如橫崗店就是以網紅和做音樂為主的；橋頭店就是在南山上班的青年為主；天臺派對、線上情侶CP活動等都是租客的最愛。

之所以出現“一房難求”狀態，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者也從租戶嚴先生那里找到了答案。

“之前跟別人合租，最頭疼的就是碰到生活習慣和規律差異太大的租戶了。”外地來滬工作的嚴先生目前在上海租房已近7年、先後搬了4次家，說起自己的租住經歷，嚴先生很是無奈，“有時候房東再漲漲房租、臨時賣掉房子，提著大包小包往外搬家，那種滋味不好受。”

嚴先生告訴記者：

“長租公寓的價格透明、私密性好，還有一些基本的管家服務，有的還有廚房和健身房，租金雖然高，但能免去許多煩惱，為什麽不選長租公寓呢。”

在北京國貿擁有個人工作室的“85後”王先生則坦言，長租公寓的價格雖然比市場要高，但是綜合對比環境和服務，這個溢價可以接受。

找房難、價格不透明、高中介費、無服務等等，恐怕是大部分租戶必須要面對的租房痛點，而一些長租公寓無中介費、管家服務、提供公共空間等，很好地解決了這些痛點，這也成為它們受到租客歡迎的重要原因。

值得註意的是，近兩個月以來，全國多個城市先後出臺文件鼓勵發展租賃住房市場，尤其是8月28日，國土部、住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，計劃到2021年底，在選取的13個試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，此舉也被業內解讀為既可盤活存量土地資源，又有利於加大租賃住房供應，對穩定房屋租金和房價具有積極意義。

那麽，房租未來會降嗎？

鏈家研究院院長楊現領此前在博鰲接受每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者專訪時表示：

住房租金價格主要取決於租戶的收入水平，租戶並不會因為政策的寬松與否而在租金上有較大的支出，並認為租金很難降低，將會保持穩定。

每經實習記者 程成 董青枝 舒曼曼

每經編輯 曾健輝 李凈翰