拆解「隱形債」 鐵路內房最狼死
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一間公司是否值得投資，負債高低是重要指標之一。作為上市公司，負債原是公開資料，但投資者眼見的數字，卻未必是全部。在內地調控及收水的大環境下，企業債台高築，一發不可收拾，「冚唔住」，惟有扭盡六壬遮醜，「㩒」低負債比率。本刊找來基金經理及會計專家，拆解金魚缸中最熱門的三招「隱形術」。是龍是蟲，通通現形。第一招改名換姓應付賬 股價沉寂多年的鐵路股，近日終於炒起。上週五內地傳媒報導，今年鐵路投資目標上調至逾八千億元（人民幣，下同），為今年內第三次調整。消息一出，中國中鐵（390）單日急升逾百分之九，中國鐵建（1186）升逾百分之七，一眾財演出力唱好，連炒唔上的中交建（1800），都被吹捧為可追落後。不過，熟悉資本市場的基金經理Martin就踢爆，部分鐵路股的負債率比年報、大行報告顯示的更高，他解釋：「喺財務學上，要俾利息嘅欠款，好似銀行貸款、債券，先會計入負債。而有鐵路股嘅應付賬，雖多到離譜，但因為唔使俾利息，就唔計入負債比率，變相隱藏咗啲債。」在計算負債比率時，普遍用兩種方法，即財務學計法及會計學計法。前者不包括應付賬等不計息欠款，後者就計算。以中交建為例，因用財務學計法，年報上顯示的負債率僅為百分之五十，但若用後者，加上逾二千億元應付賬，負債率便急升至百分之八十。有會計師指出：「如果想顯得負債少啲，梗係用財務學的計法啦，所以見到負債率要睇清楚計法。」 鐵道部拖數 基金經理Martin指，除了鐵路股外，基建股的應付賬都特別龐大，「因為佢哋都係幫政府做嘢，政府一年先找一次數，佢哋收唔到錢咪唯有拖數囉，佢哋應收賬都特別大o架。」他指，用財務學計法，對於應付賬龐大的企業，便不能完全反映負債的嚴重。有會計師指，以會計學的計算方法，負債率超過六成已算高，但還要看營運現金流是否正數。營運現金流意即「賺咗嘅錢，有幾多真係落袋」，如果公司有盈利，但營運現金流為負數，代表公司該年沒有真正現金進賬。「如果負債率高又加上負營運現金流，間公司就好危險。」根據一三年年報，中鐵建負債率高達八成五，同時出現九十三億的負營運現金流。 第二招乾坤大挪移永續債券 「永續債券（perpetual bond）即是我問你借一百蚊，但一世唔還錢，只要每年俾九蚊息你。」基金經理Martin表示。由於不用還本金，又不用贖回，所以永續債券在財務報表上，不會列入債務，反而一個乾坤大挪移，放入股本權益內；公司持續有人還息，不叫「利息支出」而叫「分紅」，成功轉移視線。即使公司大發永續債券，仍令人有債務回落的錯覺。 內房「救星」 這種避債方法，被債台高築的內房股視為「救星」。Martin解釋：「因為內房本身嘅借款槓桿已好大，再發債嘅利息會好高，仲會再推高負債比率。所以，雖然永續債券嘅利息都唔低，要九至十釐，但唔使還本，無到期壓力。」當中最進取一定是恆大地產（3333）。去年已發行十五億美元債的恆大，同年再為旗下二十四個項目，發行二百五十億元永續債券。以財務學方法計算，去年恆大負債率約為百分之七十，按年大跌近十五個百分點，乍看以為減債成功。但若計及永續債券，負債率即激增至近百分之一百五十，創上市後新高。同樣情況亦在雅居樂（3383）及瑞房（272）等內房股出現。其中雅居樂去年發行四十四億元永續債券，成功將負債率由實際的百分之九十六，「美化」至百分之七十二。而去年備受上海釘子戶困擾的瑞房，一二年發行三十一億永續債券，利率高達十釐，但遮一遮醜後，負債率減少至百分之六十。 第三招隱惡揚善聯營公司 聯營公司，通常是指上市公司持股五成以下的投資項目，由於被視為沒有控制權的投資，在年報上，以權益法入賬，即將資產減去負債，再列入母公司的「應佔聯營公司權益」。這樣入賬的好處是自動將負債隱藏，母公司可以利用聯營公司不斷發債，只要負債總額不超過資產總額，列入母公司的「應佔聯營公司權益」都會是正數，所有債務都是「你睇我唔到」。將此招玩得出神入化的表表者，非長實（1）莫屬。由於長實只持有和黃（13）百分之四十九點九股權，僅零點一個百分點之差，長實就不用將和黃的負債記入資產負債表內。須知道長實去年計息負債只有四百二十億港元，但和黃的負債卻高達二千三百多億元。若以會計學計法，按比例計入和黃的負債，長實的負債率將由百分之十三，急升至百分之二十七。睇來「隱惡揚善」不單適用於賣樓，投資者無論買樓買股，都要打醒十二分精神。 優先股實為債 永續債叫「債」，但在財務報表上被當作「股權」；相反，優先股叫「股」，但其實被列為負債。去年一月，手機遊戲股網龍（777）的全資附屬公司，發行可贖回優先股，集資超過一億元人民幣。有會計師指，有些優先股可以贖回，又要定期派息，性質同債券一樣，只係「個名唔同」，是一種過氣的掩飾債務工具，「香港公司依家唔興啦，呢十年、八年發債息率低，只有五至六釐，發債容易好多。」由於優先股索償權次於債權人，又沒有投票權，要吸引買家，息率就要高達九至十釐，以網龍為例，其優先股的年利率竟高達百分十七。會計師解釋：「其實都正常，因為佢用附屬公司發行，風險好高；再加上佢做遊戲，無資產，一隻game死就可能無錢還，連銀行都未必敢借。」 |
南昌一號未賣先加價4% 4房最貴折實943萬 下周二全推首批50伙
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GS(14)@2016-10-13 07:42:06【明報專訊】市况熾熱，再有新盤未開賣先加價。恒地（0012）以實用595方呎4房戶作招徠的深水埗南昌一號，突修訂價單，顯示未上載銷售安排的22伙加價約4%，部分4房戶加價後的折實價，比更高樓層的同類戶高3%，最貴達943萬元。恒地表示，未賣樓先提價是因應項目收票反應理想。市場消息稱，該盤過去5日累收約310票，超額5倍。
明報記者 林可為、謝穎怡
樓花期28個月的南昌一號，上周以折實平均實呎1.54萬元首推50伙，其中28伙已上載銷售安排，定於本月18日發售，包括價單內售價最貴、折實售919萬元的32樓實用595方呎A室。恒地昨修訂價單，將另外22伙實用364至595方呎、仍未上載銷售安排的單位加價4%，但維持最高5%折扣，相關單位加價後折實價由593萬至943萬元。
藍塘傲首日收780票 超額5倍
南昌一號亦更新銷售安排，本月18日發售首批全數50伙，估計市值3.7億元。恒地營業（一）部總經理林達民表示，集團是次舉措是有見項目收票反應良好。可留意的是，部分單位加價後的折實價，比樓層更高同類戶的價錢更貴；以新加價30樓A室4房戶為例，現折實價943萬元，比32樓A室折實價919萬元高出2.6%。
南區‧左岸次輪26伙近售罄
至於周二開價、麗展（0488）與郭炳湘合作的將軍澳藍塘傲，市場消息指，首日收逾780張入票，以首推131伙（折實平均實呎1.32萬元）計，超額5倍。另一邊廂，已近現樓的中海外（0688）鴨脷洲南區‧左岸，昨展開次輪銷售推26伙，雖然加價2%至4%，但無阻銷情。市場消息指，整批單位開售近3小時，共售出約25伙即近清袋；以每伙平均售價5000萬元計，預料單日套現12.5億元，連同首輪30伙沽清套現約15億元，累積套現料達27.5億元。中海外地產董事總經理游偉光表示，項目九成買家為用家，顯示市場對豪宅剛性需求強烈，而需付買家印花稅BSD的境外買家，比例佔約20%。
君柏累沽41伙 套現14.6億
長實地產（1113）、郭炳湘合作的亞皆老街君柏，周六開售新一批34伙，整批以定價計市值逾15億元。長實地產投資董事黃思聰表示，項目推出的「Z138先住後付」12年特長成交期付款計劃，名額增加34個；項目上周六至今累售41伙、套現14.6億元，逾七成買家選用「Z138先住後付」計劃。
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0577&issue=20161013
Grand Yoho 4個月貴21%2期呎價1.45萬 一房最癲叫646萬
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GS(14)@2017-01-05 08:04:04■Grand Yoho2期開價後，隨即開放示範單位予準買家參觀，售樓處現場亦算墟冚。
【本報訊】2017新盤第一擊、新地（016）元朗Grand Yoho2期昨開價，首批166伙折盡優惠平均呎價近1.45萬元，較四個多月前推售的1期首批單位貴逾兩成，最癲一房戶嗌價近646萬元，挑戰新界西北區紀錄。項目料下周進行首輪銷售，受消息刺激，同區二手業主心雄反價。記者：陳東陽
去年11月初港府加辣後至今，元朗Grand Yoho2期是首個開價的全新盤，定價備受關注。至昨日發展商終公佈首張價單，雖然166伙屬一手新例的最低要求，但戶型涵蓋一房到逾千呎的四房間隔，更出乎意料地晒冷推出全數40伙一房單位。60天即供方案下，發展商提供最高19.5%折扣，首批166伙折實平均呎價14,488元，較去年8月份1期開價時首批呎價11,968元高出逾21%。
新地：有加價空間
最平的一房單位折實價近538萬元，位於8座7樓B室，實用面積416方呎，呎價近1.3萬元，無論總金額抑或呎價都貼近市區樓，如大角嘴帝峯．皇殿，實用面積301方呎一房戶，去年底成交價徘徊570萬至600萬元水平。至於最貴的50樓鳳凰層一房戶折盡優惠，價錢仍逼近650萬元，呎價逾1.56萬元，一旦成交將成為新界西北最癲價一房戶。再仔細對照Grand Yoho兩期的同類型單位。例如今次Grand Yoho2期兩房入場單位折實價661.2萬元，為8座10樓G室實用545方呎，呎價約1.21萬元，同時是首張價單呎價最平單位。比較1期首張價單中毗鄰的9座同層G室，面積間隔景觀均相若，實用543方呎，折實呎價僅約1.07萬元，2期同類單位貴近14%。新地副董事總經理雷霆形容Grand Yoho2期整體條件比1期略佳，而今次2期首張價單與第1期最後一批單位價錢相若，往後有加價空間。集團代理總經理胡致遠補充，項目最快今日開始收票，料下周發售。被問到近期多個新盤之間的競爭，雷霆回應指市場上多盤推出反而會帶旺市況，有利交投。
元朗二手業主反價
Grand Yoho2期高價推盤，同區二手放盤馬上有反價個案。新元朗中心4座中層D室，實用485方呎，業主原叫價570萬元，昨反價廿萬至590萬元。樓齡較新的Yoho Midtown2座低層D室，實用972方呎，原以市價1,100萬元放盤，昨日叫價調高足足一球至1,200萬元，呎價12,345元。新地無懼新辣招高價推盤，署理財政司司長陳家強昨出席立法會財經事務委員會時，仍然堅稱新辣招奏效，樓價指數於去11月升幅放緩，不過，政府仍有密切留意樓市情況，在適當時再推出合適政策，以維持樓市健康平穩發展。
■楊同學
【市民意見】
楊同學：「現讀大學，自己距離30歲不夠10年，但希望30歲前買到樓，仲要靠自己，不想靠屋企人幫手，希望畢業後搵份好少少工作，達成夢想。Grand Yoho2期一房單位超過500萬，甚至是600幾萬，覺得非常貴，好難負擔。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170104/19885792
大圍站項目劏房最細178呎
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GS(14)@2017-03-23 06:20:09【本報訊】新世界（017）夥拍港鐵（066）齊齊起劏房。據屋宇署批出的施工同意書資料顯示，新世界於2014年投得的大圍站上蓋項目，提供約3,000伙，當中7%單位（216伙）的實用樓面面積竟然只有178方呎（16.5平方米），有可能成為新界東最細鐵路上蓋項目單位。根據屋宇署定義的實用樓面面積，是指單位室內面積，廚房、廁所及牆身等設施並未計算在內，即是較新盤正式推售時價單列明的實用面積（Saleable Floor Area）為細。計及發水，幾可肯定該批單位細過300方呎，但最後數字待發展商公佈。對於單位具體面積，港鐵及新世界均未有回應。資料顯示，港鐵於2014年10月將大圍站上蓋項目批予新世界發展，項目補地價金額為103.56億元，當時被冠以「百億地王」，以總樓面270萬方呎計算，每呎樓面補地價3,800多元。同時，九建（034）油塘鯉魚門徑限量住宅項目，提供646伙，亦有69伙的實用樓面面積只有116方呎（10.8平方米），計及發水，或有可能少於200方呎。
今年私宅動工料逾2萬伙
另屋宇署1月份共批出19份建築圖則，當中包括嘉華（173）大埔白石角創新路項目，批建7座19層高，及2座18層高的分層住宅，樓面約66.3萬方呎。嘉華於2015年9月以30.3億元投得地皮，每呎樓面地價4,567元。華南城（1668）聯席主席鄭松興持有的大埔公路大埔滘段4781號一幢獨立大宅，於2014年8月以4.88億元買入，獲批建3幢3層高物業，總樓面1.56萬方呎。此外，私宅動工量連續7個月突破千伙水平，1月份全港共有9個私人住宅項目動工共3,213伙，較去年12月份的1,631伙大增97%，創自2015年3月以後的22個月新高。市場估計，今年私宅動工量有機會挑戰2萬伙以上水平，可望刷新17年以來的新高紀錄。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170322/19965894
沙頭角新盤 兩房最貴千萬尚澄平均呎價萬元 買家須有禁區紙
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GS(14)@2017-04-28 00:53:13■沙頭角新盤尚澄折實平均呎價10,175元，最貴兩房戶驚見千萬元。 倪敏慧攝
【本報訊】有專家曾指，香港賣樓實在太好賺，引來中資大舉來港搶地。沙頭角邊境禁區內樓盤也賣1萬元一呎，遠展（035）於3年前僅以每呎地價1,104元投得的一幅沙頭角地皮，現建成尚澄後，每呎竟賣10,175元，比地價貴八倍，賣出首批單位已收回地價；最貴兩房戶驚見千萬元，呎價1.6萬元媲美市區價。記者：朱連峰 陳家雄
不過，樓市瘋狂，沙頭角禁區盤照搶，有指昨首日已接獲約30個登記，最快下周開售。尚澄屬沙頭角17年來首個新盤，昨公佈首張價單，涉57伙，實用面積277方呎至636方呎，扣除最多9%折扣優惠後（大手客再平1%），折實平均呎價10,175元。最貴1伙定價逾千萬元，為1座6樓C室連平台（52方呎）及天台（1,140方呎），實用面積593方呎，兩房間隔，定價1,056.45萬元，呎價17,815元，屬這批單位定價及呎價最高；扣除折扣後，仍需961萬元，呎價1.6萬元。
■尚澄可享海景。 倪敏慧攝
■尚澄1座2樓B室示範單位，實用面積459方呎，屬1房間隔。 李潤芳攝
開放式戶257萬入場
若不計最貴4伙特色戶，其餘53伙標準戶的折實價全低於600萬元，當中46伙，即八成單位500萬元有找，300萬元內佔5伙。最平單位為2座2樓K室，實用面積277呎，開放式間隔，折實價257萬元。發展商為搶客，提供最高九成樓按。尚澄位於新界北的沙頭角禁區內，地契規定只限出售予持禁區「居民證」的居民。據知，目前沙頭角有兩個樓盤設相關限制，其中一個是尚澄，另一個便是毗鄰於1999年落成的順隆花園，惟二手交投疏落，平均1年僅兩宗買賣，對上一宗成交為A座2樓3室，實用面積779方呎，去年12月以428萬元成交，呎價5,494元，尚澄較之貴85%。近期開售而最近沙頭角的新盤，為恒地（012）的上水高爾夫．御苑，今年2月開售，首批折實平均呎價近1.6萬元。
區內17年首個新盤
遠東發展高級營業及市務總監方俊形容，自順隆花園後，尚澄是沙頭角17年來第一個新盤，今次定價屬「超值開心價」，目標客戶是持有沙頭角居民證人士。他又不認為定價偏高，始終沙頭角自順隆花園後17年來沒有新盤。目前沙頭角雖然為禁區，其歷史任務差不多完結，不排除禁區在不久將來解除，並不出奇。沙頭角有不少於3,000伙，約1萬人，不少居民搬離沙頭角，甚至居於海外。對上一次立法會選舉，鄉委會發出十萬封信，有三萬封回覆，方俊覺得不少持有居民證居民有意搬返沙頭角置業。他深信區內缺乏有海景有管理的屋苑，之前無得揀，?家有供應，相信有吸引力。相若價錢，市區搵不到；另新地（016）屯門珀御70伙售約67伙。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170427/20003004
近鑽石山站 開放式綠表叫100萬 鳳德邨兩房最平250萬
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GS(14)@2017-06-18 22:04:55■廚房改開放式，加強大廳空間感。
【搵屋指南】鑽石山鳳德邨為全港首批可供租戶選擇購入的租置公屋之一，物業鄰近港鐵鑽石山站，為區內熱門租置公屋。撇除客源較窄的實用面積100餘方呎開放式單位，以可間隔兩房的實用面積300餘方呎單位為例，只可售予綠表人士的第二市場樓價由約250萬元起，需要補地價的自由市場入場價約460萬元。記者：伍志輝攝影：黃耀興
鳳德邨於1991至1992年落成入伙，共建7座提供5,313個單位，實用面積126至598方呎，包括新長型、Y3型及Y4型三款公屋設計，自設商場及街市，另有社區會堂、平台花園、兒童遊樂設施、健身設施、各類球場、滾軸溜冰場等，屋邨外設有巴士及小巴站，提供多條路線來往港九新界多個地區，另建有行人天橋接駁至龍蟠街及商場荷里活廣場，5至10分鐘行程可抵鑽石山站，社區配套方便就腳。
■鳳德邨提供逾五千個單位。
■屋邨商場有各類商舖食肆。
三房綠表叫價近600萬
1998年政府推出第1期租者置其屋計劃，鳳德邨是其中一個可供租戶購入的屋邨，最早期的折扣率約55至56%，歷年來持續有租戶選擇購入租住單位，由於樓價高企，近年的折扣率已調升至60至70%以上。鳳德邨放盤集中第二市場，自由市場放盤多屬早期購入單位，多年前已經補地價轉為收租物業又或已經轉售，近年補地價成本太高，自由市場全新盤源可謂少之又少。物業最細碼單位為實用面積100餘方呎的開放式單人戶，第二市場放盤叫價最平100萬元，自由市場開價達220萬元。實用300餘至400餘方呎單位，可以間隔兩房，第二市場樓價由250萬元起，自由市場最低消費約460萬元。可以間隔三房的實用500餘方呎單位，盤源極之罕有，第二市場叫價貼近600萬元，自由市場幾乎沒有放盤。
睡房闊窗望翠綠樹景
介紹單位為實用面積381方呎兩房戶，多年前已補地價，自由市場放盤叫價458萬元，為同類單位入場之選。單位兩間睡房有寬闊窗戶，向東北望附近山坡綠樹，觀感綠化無環境噪音。客飯廳無窗，由於廚房改開放式，大廳未致於完全昏暗無光，打開睡房門亦有光源入廳。全屋裝修企理，地磚及廚廁設備完好，可以節省翻新開支。世紀21富山地產劉倩彤表示，鳳德邨近期成交俱為第二市場，8座斑鳳樓實用366方呎單位成交價210萬元，7座銀鳳樓實用354方呎單位則以235萬元易手。自由市場成交要追溯至今年初，2座碧鳳樓實用147方呎單位，作價170萬元。
■睡房設有特闊窗戶，外望養眼樹景。
■睡房向東北，前臨山坡，環境清靜。
■廚房設備簡單，保養尚可。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170617/20058459
恒指乏力 創52周高位股份反大增中小股熱炒 內房最癲
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GS(14)@2017-09-17 13:47:32【本報訊】大市反彈乏力，資金續炒中小股，近30隻內房創52周高！大市仍未重拾升勢，恒指昨高開204點，以全日最高位27817點開市，其後不斷下挫並倒跌，最終收報27522點，倒跌90點或0.3%，失守20天線（昨處27537點）。不過，主板成交額再度突破千億元，29隻內房股更創52周新高，帶動大市共錄74隻股票價格突破52周高位，為一個半月來最多。記者：莫亦熙 余倩敏
中小價股昨仍受捧，恒生綜合中型及小型股指數繼續跑贏恒指，分別逆市升0.5%及0.3%。跌市下整體股票表現卻有所改善，約770隻股票錄得升幅，升跌比例為5.4比4.6，上升股份比下跌多；同時整體創52周高的股份多達74隻，為一個半月來最多。相反，昨有成交額中有約31.5%來自藍籌股，但累計本月至今藍籌股日均成交佔比只有約32.5%，較上月日均低約6.2個百分點。
內房憧憬金九銀十
投資者近日聚焦「金九銀十」，即九、十月的全年房屋銷售旺季表現，令內房股昨成最熱炒板塊，29隻內房股價創至少52周新高。當中雅居樂（3383）升6.8%，萬科（2202）急彈9.6%破頂，碧桂園（2007）揚6.5%；深港通新貴中國奧園（3883）錄逾8,000萬元北水湧入，股價升8.3%創九年高。反映板塊走勢的恒生中國房地產指數昨升2.9%至5881點，累計過去三日已彈半成。市場對高追內房有分歧，京華山一研究部主管彭偉新表示，內房估值已炒高，但在理想銷售數據支持下仍會有資金捧場，持貨者未到時候沽貨，追貨者則宜以一線股長揸、次線股短炒策略。時富資產董事總經理姚浩然則認為，現時不宜高追內房股，倘散戶有意投資相關板塊，他相對看好賣樓速度較快的大型內房股萬科。
北水交投持續活躍
除內房外，汽車及濠賭股亦有追捧，而紙業股昨亦有炒作，晨鳴（1812）與理文（2314）分別大升4.3%及4.4%，一同破頂；玖紙（2689）則彈7.8%創52周高。另外，H指昨收報11098點，挫0.3%。大市沽空佔比9%，連續四個交易日沽空率不足一成，全日主板成交額1,004億元。值得注意是，北水交投活躍，上海港股通錄超過28億元人民幣資金淨流入，為接近四個多月來最多，連同深圳港股通的6.7億元人民幣，昨共有約34.7億元人民幣北水流入。不過彭偉新表示，多隻股份競價時段被質低，短期下跌風險仍大，恒指或會下試50天線（昨處26977點）。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170908/20146633
單幢盤君豪峰 一房最平681萬
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GS(14)@2017-10-22 17:27:01■恒地林達民形容君豪峰日後加價空間大。周志堅攝
【本報訊】「四叔」李兆基旗下恒地（012）的鰂魚涌單幢新盤君豪峰，昨公佈首張價單93伙，折實平均呎價2.4萬元，較同區二手樓貴逾三成，290方呎一房戶入場費681萬元。樓盤最高可借足九成按揭，首期低至68萬元吸客，最快下周開賣。
最快下周開售
恒地營業（一）部總經理林達民表示，君豪峰首批推出單位，面積290至451方呎，全為一房及兩房戶，平均呎價25,493元，若計及即供付款最高5%折扣後，折實平均呎價24,218元，較意向價折讓逾一成。他形容首批是刻意低開，希望能對銷售起正面作用，強調日後加價空間大。首批最平單位為15樓D室，實用面積290方呎，折實價681萬元，呎價23,483元﹔最貴為27樓F室兩房戶，實用面積451方呎，折實價1,081萬元，呎價23,990元。呎價最貴為33樓D室一房戶，實用面積290方呎，折實價784萬元，呎價27,068元。目前同區單幢二手樓平均呎價約1.8萬元，換言之，君豪峰貴二手逾三成；若與新樓比較，則屬貼市價。四叔同系北角尚譽去年9月開售，首批折實平均呎價2.5萬元。四叔為搶上車客，提供超高成數按揭，首按加二按最高樓價九成，即首期低至68萬元﹔恒地旗下財務公司亦提供最高八成半一按。今日開始接受登記，本票10萬元，最快下周開售。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171021/20190195
馬鞍山新盤一房最平624萬新地雲海呎價1.7萬 貴絕同區
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GS(14)@2018-01-07 15:48:55■馬鞍山雲海享海景優勢，平均呎價1.7萬元，貴絕同區。資料圖片
【本報訊】2018年頭炮盤新地（016）馬鞍山雲海，昨公佈首張價單，平均呎價近1.7萬元，貴絕同區，比同區二手樓貴約16%，一房戶入場費折實624.03萬元。同一時間，恒地（012）同區迎海系列趁勢加價，昨修訂價單，最高提價13%。記者：葉煜燊
雲海首批涉及71伙，提供1房至4房間隔，即供最高享22%折扣，折實平均呎價為16,988元，折實624.03萬至1,715.75萬元，由於大多數單位銀碼較高，而且不足20伙的單位折實樓價在700萬元以下，發展商提供最高八成一按，料吸換樓客。最平單位為香海臺1座2樓D室，實用面積382方呎，採1房間隔，折實價624.03萬元，折實呎價16,336元；面積最大的4房入場單位香海臺第1座1樓A室，實用面積983方呎，折實售價1,552.7萬元，折實呎價15,796元。
同區迎海系即加價
新地副董事總經理雷霆形容定價「無與倫比」，又指一如既往首批單位定價較低，強調未來會有加價空間。新地代理總經理胡致遠表示，今日開放示範單位予公眾參觀，最快下周開賣。項目提供5種付款方法，包括3年免息貸款，其餘3種涉及不同稅務回贈，其中一款為買家印花稅（BSD）付款方法，只限15伙單位可選用。雲海公佈定價後，迎海一手貨隨即加價，包括第4期迎海．駿岸以及第5期迎海．御峰，其中迎海．駿岸7座19樓A室，實用面積1,453方呎，新定價升至2,585.9萬元，較2016年8月的定價2,280.4萬元，飆升13%。比較同區二手屋苑，按中原數據顯示，雲海附近數個二手樓盤，如迎海一期至三期二手呎價介乎14,657元至15,122元；銀湖．天峰平均呎價14,631元，雲海是次定價貴同區二手約16%。中原地產麥成輝表示，雲海首張價單提供戶型多元化，迎合上車及換樓人士需求，而近日由於有多個利好樓市因素，料第一輪銷售沽清的機會大。
新世界今年擬推5盤
隨着首個新盤公佈開賣，其餘新盤醞釀起動，如新世界（017）今年計劃推售5個新盤，包括與新地合作的巴丙頓項目，及與恒地（012）合作的元朗大棠項目、北角繼園街Fleur Pavilia、土瓜灣上鄉道項目，以及傲瀧餘貨。恒地年內料推10個項目，涉約2,000伙。嘉華國際（0173）今年首季推白石角1,100伙的項目，最快第一季推出。中信泰富旗下何文田Kadooria嘉道理道119號7樓單位，實用1,676方呎，以9,548萬元沽出，實用呎價56,969元。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180104/20264481
雲海加推36伙 4房最貴2292萬 政府不減辣 新盤兩日176成交升逾倍
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GS(14)@2018-01-15 10:39:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1834&issue=20180115
【明報專訊】財政司長陳茂波強調港府目前無意「減辣」之際，新盤交投火熱；在新地（0016）馬鞍山雲海首輪推出118伙清袋帶動下，一手盤過去兩日合共錄約176宗成交，按周勁升1.2倍；事實上，雲海再加推36伙，個別4房單位定價逾2292萬元，為項目標準戶暫時最高定價。此外，恒地（0012）北角君譽峰、新地同系西半山巴丙頓山，日內公布具體開售部署，成今年新盤第二輪攻勢。
明報記者 甘潔瑩、林可為
作為今年首個開售大型樓盤，雲海紅盤高開，過去兩日首輪連招標共售119伙、連同上周五以招標售出的另5伙特色戶，雲海已累售124個單位。
新地副董事總經理雷霆以「強勢延續」形容銷情，而雲海昨日最新以以平均折實實呎17,664元，加推的36伙，雷霆強調屬原價加推應市，視乎收票情况再決定開售日期。
新地雷霆指屬原價推出
雲海價單顯示，最新加推的實用面積388方呎標準1房戶（榕海臺2座1樓B室），扣除最高22%直減折扣後，折實價640萬元（折實呎價16,495元）；相比第1號價單中的實用面積383方呎標準1房戶（榕海臺1座1樓B室），折實價630.5萬元（折實呎價16,462元），售價輕微提價1.5%。
1房折實入場費升至640萬 輕微提價
至於今批定價最貴單位，為香海臺3座7樓實用968方C室、屬4房1套連工作間設計，定價達2292.62萬元（呎價23,684元），屬雲海已開價標準單位中最貴；若買家享盡最高22%折扣，折實價1788萬元（折實呎價1.84萬元）。
新地代理總經理胡致遠補充，雲海首輪銷售中，有家庭客斥資約6000萬元購入4個單位自用，暫為最大手買家；另外，早前招標的11伙特色戶則售出6伙，最新沽出香海臺2座地下實用面積915方呎連花園特色戶，成交價2070.52萬元，實呎22,629元。
其他新盤方面，嘉里（0683）何文田分層豪宅皓畋，自開放現樓以來銷情不俗，昨售出3座19樓實用面積928方呎H室，3座15樓實用面積565方呎E室，成交價分別2813萬及1373萬元，實呎3.03萬及2.43萬元；項目兩日售3伙、套現逾7124萬元。
保利（0119）東九啟德龍譽兩日售16伙，亦屬銷情不錯的新盤。
君譽峰 巴丙頓山將對撼
另港島東、西區短期內將有兩個全新樓盤對撼；恒地北角君譽峰，新地與新世界（0017）合作的西半山巴丙頓山，繼早前已上載樓書後，均擬日內公布具體開售部署，及向傳媒開放示範單位。
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