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在建房夠賣5年：買房別再搶了！ 第一財經財商

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前些年經常看到「日光盤」，開盤首日就被搶買一空，那種通宵排隊的場面真是壯觀。有時這是一種假象，尤其是2011年以來，個中貓膩媒體拆穿了不少，無非就是農民工可以很廉價地被僱傭，或者是地產商將新房輸送給腐敗官員等關係戶再讓真正的需求者向這些關係戶買。
今天，筆者繼續用數據說話，至少在目前，買房真的不需要再搶了！


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既然有那麼多的存量房了，中國還缺房子嗎？

半個月前，筆者在第一財經日報《財商》上發表的《中國到底有多少房子？》一文中計算，2013年底，中國城鎮住宅面積約175.2億平方米～240.24億平方米，農村為233.67億平方米，合計起來上限值高達474億平方米。

474億平方米是什麼概念？相當於中國115萬平方公里的平原上4%的面積是住宅。有讀者會說，你這麼算是都當作平房來算了，確實應該考慮容積率，但如果算上農村，這個容積率比1也高不了多少。

回到開頭那個問題，房子是不缺了，但人口遷徙、分配不均、拆遷等因素的存在，住房需求還是大量存在的。這又引出一個問題？買房還需要搶嗎？

前些年經常看到「日光盤」，開盤首日就被搶買一空，那種通宵排隊的場面真是壯觀。有時這是一種假象，尤其是2011年以來，個中貓膩媒體拆穿了不少，無非就是農民工可以很廉價地被僱傭，或者是地產商將新房輸送給腐敗官員等關係戶再讓真正的需求者向這些關係戶買。

今天，筆者繼續用數據說話，至少在目前，買房真的不需要再搶了！

3.24億平方米待售

第一個數據是待售面積，顧名思義即是準備出售的住宅量，此數據從2001年9月開始統計，但有意思的是該數據2001年～2004年、2010年的數據又無從可查，圖中顯示的缺失部分即是。

好在影響不大，截至2013年12月，全國住宅類商品房待售面積為3.24億平方米，創歷史新高。從圖中可以看出，待售面積近幾年持續攀高，說明供給很充足。

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圖1：2001年～2013年住宅類商品房待售面積（平方米）

也許有人說，按2013年住宅銷售面積11.57億平方米計算，3.24億平方米的待售住宅只夠賣3個多月的，不算啥。這顯然是靜態的眼光看問題了，因為還有40多億平方米的房子正在施工呢！而且這是全國平均數據，杭州之類的部分城市壓力可不是一般的大。

中國在建住宅至少夠賣5年

第一財經日報《財商》（微信號：caishang02）再計算了一下中國目前到底還有多少住宅類商品房正在建設？

這個數據來得比想像中難多了，琢磨良久也難找到合適的數據項。如果直接用住宅類商品房施工面積計算，考慮到部分已經建好甚至預售，個中誤差不好統計。

一位地產公司研究總監也是望而興嘆，他稱業界一般通過代表性地產提供潛在供應量及全國份額來推算。

但這顯然也比較粗略的，因為月度的竣工比率都是在變化的，即開發商會根據房地產市場形勢來加快或推遲開盤。看1995年以來的年竣工率走勢，非常不穩定，何況月度了。

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圖2：1995年～2012年房屋建築面積竣工率

筆者最終找到這樣一種計算方法，即用1997年以來的每年新開工面積，減去每年的竣工面積，當然這裡也有個誤差，即1997年是沒有竣工數據可查的，不過1996年之前新開工面積都是有限的，所以就此忽略。

計算得出，1997年~2013年住宅新開工面積累計為115.63億平方米，1998年7月~2013年12月住宅竣工面積累計為69.28億平方米，兩者差值為45.35億平方米。

即截至2013年底，在建住宅面積約為45.35億平方米，當然這個數據還應扣去爛尾樓，數據無從可查，就此略過。

再對比2013年住宅累計施工面積48.63億平方米，兩者相差在3億平方米多，誤差尚在容忍範圍內，而且此誤差很可能是這部分已得到預售許可，進入待售統計項目中。

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圖3：1997年～2013年住宅類商品房新開工、竣工面積（萬平方米）

這尚未完工的45.35億平方米意味著什麼呢？夠賣多久呢？

若以2013年全國一般住宅類商品房銷售面積11.57億平方米計算，如此龐大的在建面積需要賣4年左右。但2013年商品房銷售面積又是創歷史最高的。

若以2009年～2012年之間約9億平方米的銷售面積，這部分房子要5年多才能賣掉。

而上述預計是基於2014年起新開工面積為0，而這顯然不太可能。需要說明的是，在建的不代表沒有完成售賣，因為商品住宅銷售中60%多為期房，所以小部分在建住宅可能已經售出。

在建的房子需要好幾年才能消化，供給還不過剩嗎？而且還不算大規模興建的保障房。

35城市新建商品住宅庫存創歷史新高

不過，各個城市又是有差異的。哪些城市供給不足呢？哪些城市又過剩呢？

供給情況可以用存貨去化月數來衡量，等於某一區域有效可售存貨總量除以之前一段時間平均月度銷售量。通俗點講，就是庫存的房子要賣多少個月。

存貨去化月數指標的合理範圍，萬科給的是5～10個月。低於5個月說明存貨嚴重不足，如果該指標高於10個月，則說明市場存貨相對比較充分。

萬科副總裁毛大慶在4月末被曝光的一個內部發言中提到，現在庫存的問題事實上是挺尖銳的，萬科做了統計，與往年的3月去化加快不同，2014年3月27個主要的城市中，多數的存銷比在上漲，21個城市超過12個月，9個城市超過24個月。

具體到城市，深圳存銷比29個月，長沙24個月，無錫在上海區域中，57個月，很嚴重，寧波36個月，杭州33個月，上海33個月，天津39個月，唐山28個月（唐山整個城市加起來計算，已超過100個月，28個月是城區裡），瀋陽23個月，西安30個月，鄭州23個月。

據毛大慶講，在萬科內部，按照公司資金來源的成本和對股東收益率進行倒算，以平均21個月為一個風險警戒線。

另外，6月10日，上海易居房地產研究院發佈《5月份新建商品住宅庫存報告》。監測數據顯示，截至5月底，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在內的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環比增長2.7%，同比增長20.1%，庫存再創歷史新高。

具體來看，35個城市中，有29個城市庫存同比增長。其中南昌、寧波和九江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到77.4%、60.9%和56.9%。

鑑於5月份市場成交並沒有預料中的大幅反彈，上述這些城市的房企可謂「壓力山大」了。

此外，申銀萬國證券2014年初統計出一個供需比，全國房地產市場目前供需比在119%，供給過剩的城市比例為37.14%。

具體來看，申萬的結論是一線城市明顯供給不足，整體供需比為64.5%；22個二線城市，平均供需比155%，其中44%的城市屬於供給過剩，尤其是太原、西寧、武漢、濟南；34個三四線城市平均供需比125%，屬於輕度供給過剩，但其中分化相當嚴重，以營口、鄂爾多斯、張家界最為嚴重。

(作者為《財商》主編助理，微博@艾經緯CBN，即將出版《房市大衰退》一書。)

深圳樓市巨變前的眾生相：保障房夠不夠分？大戶型出手速度加快

在深圳發布擬推房改新政消息的第二日，“未來18年將新增170萬套住房，其中100萬套為保障性住房”這一消息，引發市場諸多關註。

土地資源一向緊張的深圳接下來要面臨諸多問題，比如，如何保證保障房的土地供應，100萬套保障房夠不夠分，未來房價走向如何？

在這些問題待解之時，市場各方情緒也開始顯現，比如有人歡呼，因為“住有所居”將逐漸成為現實，深圳不會因高房價、高租金而留不住人才，應屆畢業生也能留在深圳了；也有人存有隱憂，比如部分保障房申請者擔心配售價會上漲，小戶型商品房業主發愁房子可能會被套住，大戶型需求者開始焦灼是否會錯失最後的購房機會。

保障房土地如何供應？

深圳住宅市場將迎的巨變，始於深圳市住建局6月5日發布的《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》（下稱《意見》）。

《意見》顯示，到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。這意味著，保障性住房將占新增住房總量的近六成。

深圳此次的房改新政，明顯增大了保障性住房的建設比例，日後深圳保障性住房與商品住房的比例將進一步提高。外界樂觀估計，未來“住有所居”將逐漸成為現實。

不過，對於深圳這座土地資源極度緊缺的城市來說，一個關鍵的問題是，保障性住房的土地將從哪里來？如何保證供應？而且，《意見》中規劃涉及的時間長達18年，執行力度怎麽保證？

根據《意見》，深圳將通過多渠道來保障土地供應，比如說，增加建設用地，實施以公共交通為導向的住房開發模式，突出產城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、 坪山、光明和深汕特別合作區等區域建設大型安居社區；

還有，盤活存量用地，加大棚戶區改造力度，推進已批未建用地、社會存量用地、未完善征（轉）手續用地、征地返還用地等開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產業園區等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；盤活各類存量用房，推進社會存量住房租購等。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對第一財經記者表示，上述內容偏向概念性，需要更加細化之後才會有更大的幫助，“能否有充足的土地資源來完成18年的長遠規劃，這是一個讓人擔憂的事情。或者提高容積率、釋放集體用地也是途徑之一。另外，有規劃是好事，但要全部實施下來，政府嚴格執行是唯一保證。”

安居房價格走高？

不過，即便深圳有充足的土地保證保障房供應，但是未來新增保障房只有100萬套，有保障房申請者擔心，夠分麽？

何倩茹認為，100萬套保障性住房對深圳所有的居住人口來說，肯定是不夠的。其實政策只是釋放出一種信號，租購並舉、住有所居是未來房地產市場的主基調，可以防止恐慌性購房現象的出現，保證房價穩定；其次，這能滿足部分來深打拼人群的居住需求，降低焦慮、避免人才擠出之說。至於不足部分，就要靠目前已建成的住宅來完成了。

那麽，目前已建成的住宅能否滿足住房需求？何倩茹說，目前市場上也沒有出現有錢找不到房子住的情況，所以肯定是夠的，只是人均面積有多大的問題了。

也有人擔心，100萬套的供應可能會導致供不應求，進而推高保障房的價格。

從“求”的方面來看，現在有多少人在等待保障房？記者查閱深圳市住建局官網上安居房輪候信息公示的欄目後發現，截至目前，已經公示的目錄數量是79899條，這意味著有將近8萬戶家庭在輪候等待安居房。

高女士是深圳一名安居房申請者，她已經輪候近5年，排在第3萬多條。她對於目前所處的輪候位置比較滿意，“算是中靠前吧”。但是，什麽時候能輪到，即便輪到了，屆時安居房的價格會漲到多少，她心里也沒譜。

高女士告訴第一財經記者：“去年安居房的價格還普遍是7000~8000元/平方米，今年有的都已經漲到2萬元以上了。以後還會有更多的人申請，需求旺盛，這會不會將安居房價格推得更高？”

記者梳理當地媒體的報道發現，去年12月，深圳坪山區橫坪路推出認購的一處安居房的配售均價為7156元/平方米。而今年5月，在同屬偏遠地段的寶安區福永街道的一個安居房項目開始認購，單價均在2.1萬~2.4萬元之間。

大戶型將走俏

深圳的陳女士去年底以每平方米5萬多元的價格，購入了一套50平方米的住宅，不過她計劃在結婚後賣掉這套小戶型，換套大房子。

對此次房改新政的消息，陳女士擔心，將來投資客投資小戶型的比例會大大降低，她對第一財經記者說：“我的房子以後會不會賣不出去，套死在我手上？”

何倩茹認為，這個不用擔心，90平方米以下的小戶型從2008年以來便是深圳樓市成交的重點，未來依然會如此。這是因為2008年開始，90/70政策開始在深圳實施，意思是90平方米以下的戶型套數要占項目的70%以上，深圳近10年來的大部分住宅都在90平方米以下。

在何倩茹看來，因為目前處於調控的嚴控期，房價短時間內不會有太大變化；但長遠來看，由於可售商品住宅的數量增速放緩，價格未來有上漲的動力。至於小戶型價格，將會隨大市而變化。

她補充道，反而是大戶型產品未來將更加緊缺，價格上升的動力更大。

《意見》規定，市場商品住房將占住房供應總量的40%左右，明確深圳將繼續嚴格實施房地產市場調控政策，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持以中小戶型商品房為主，努力促進房地產市場平穩健康發展。

這讓準備再攢幾年積蓄換個大房子的楊女士焦慮起來。2015年尤其是下半年，深圳樓市在巨量信貸資金和金融高杠桿的推動下，量價齊飛，當時很多人擔心如果再不出手，將會錯過買大房子的最後機會。現在，楊女士有了同樣的感受。

第一財經記者從多個地產中介處了解到，目前大戶型價格還比較穩定，但購房者的迫切心情已經開始顯現。

深圳某新樓盤的一位銷售人員介紹，他們目前在售的戶型主要為大三房，130平方米左右，單價約4萬元，因為是去年的備案價，就剩下幾套了，也不會再漲價。

另一位二手房中介也表示，現在還沒看到大戶型漲價的消息，但已有了出手速度加快的苗頭，“上周末還有客戶過來看房子，當時猶豫不決，房改消息出來後，就果斷來定下了。”

投資band房夠畀首期供樓樂隊秋紅用音樂感染港人

1 : GS(14)@2017-06-10 12:40:55

本地獨立樂隊秋紅，成軍15年，成員以主音Jan、低音結他手Hippo、結他手Andrew、鼓手華、結他手Hei五位成員組成，音樂風格以Heavy Metal帶出生活中有感而發的事而令大家有所共鳴，你可能不認識他們，但他們確實堅持一樣東西15年……跟很多獨立樂隊一樣，秋紅成員各自也要工作來維持樂隊上的開支，以Hei及Hippo為例，Hei的正職是建築師，Hippo則為香港一間大型樂器中心的項目製作。Hei及華更合伙開設音樂室，設於人流極高的旺角區，兩人表示：「我哋算好彩喇，可以以興趣音樂方向開音樂室，不過兩間舖頭前前後後夾埋我哋幾個人，可以供到層樓俾到首期。我哋成日都講笑，我哋員工出嘅糧仲多過我哋自己，唔蝕錢已經好好喇，唔使自己攞錢出嚟，但又有個地方，提供到一啲地方俾有需要嘅band。」剛入行電影配樂工作的主音Jan表示，香港樂隊風氣越來越好：「如果你係鍾意音樂呢樣嘢係大家都要去參與，每個人都要出一分力，多啲黎睇local嘅show。呢個係生態鏈，如果你唔去支持佢，佢又點去維生？又點可以請多啲樂隊嚟呢？」講到band房的開支，Jan很滿意地說：「呢度五千幾蚊，每人千幾蚊，一個星期夾兩晚起碼，就平時唔夾嘢，我都會返嚟做下其他嘢，很滿足了。」Hei續說：「因為返office工，一個星期吊命去睇着呢啲日子，放工可以去夾嘢，其實幾開心嘅，呢個地方係我哋，除咗夾band之外，維繫我哋五個人嘅地方。」對於近年有不少樂隊成功突圍，都可以以夾band成為職業，Jan表示：「我哋暫未能夠可以以全職身份去做音樂，不過我哋以興趣去夾band，所以如果你保持到，我希望做音樂係興趣你就可以保持初衷，我地隊band個slogan都係話直到永遠。」採訪：吉吉攝錄：馮峰、Neo場地提供：觸Studio




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170606/20045558

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