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二○一○年十二月二十九日，中央存保公司公開標售中華銀行的不良債權，其中包括九萬多張的亞太電信股票，吸引元大、兆豐、富邦、台灣金聯等四路人馬搶標，最後由台灣金聯得標。

這九萬多張股票相當於二％以上的亞太電信股權，比現在代替官股經營的東元集團持股還高。為何過去被視為電信業後段班、連年虧損還被掏空的亞太電信，突然變成了搶手貨？

二○○八年一月，亞太電信前董事長賴春田突然請辭，亞太電信最大股東鐵路局等官股，委託董事之一的東元集團經營亞太電信，會長黃茂雄派出總經理邱純枝接任董事長，經營財務陷入嚴重危機的亞太電信，「我們是來提供短期協助。」邱純枝說。

兩大勢力正面對決 泛官股砍董事席次，王家搶下六席

台灣金聯總經理趙榮芳表示，這批股票正待價而沽。至於，這批股票會流向何處，正引發同業的關注。另一種聲音是，王令麟家族一直有重返亞太電信的企圖心，從亞太的董事會股權結構變化，就看得出來王家的勢力正逐步重返亞太。

二○一○年六月，亞太電信董事會原有三十三席，席次突然縮減為二十一席，縮減前，王令麟控有的鼎豐傳播只占有兩席，無足輕重。董事會改組後，鼎豐傳播的席 次卻逆勢增為六席，已占有董事會近三分之一席次，新任監察人也是王令麟最信任的幕僚，東森媒體集團前副執行長蔡高明，是最大股東交通部加上泛官股之外最大 的勢力。

這次的董事會改選，官股代表和泛官股代表東元最關鍵的動作就是減少董事席次。由於鼎豐傳播透過收購委託書，試圖擴張在董事會的影響力，原本只要二％的股權，就能拿下一席董事，董事會決議卻突然把董事席次砍掉十二席，把董事門檻拉高到四％，否則王家席次可能過半。

亞太電信董事長邱純枝分析，官股的做法，就是確保官股能控制三分之二的董事席次，目前官股也擁有絕對的經營權。而這次的動作，也成為黃茂雄和王令麟的較勁正式檯面化。

「鼎豐對自己的股份，希望有些主張，」鼎豐傳播的法人代表之一，前立委劉文雄表示，「王令麟不是問題，問題是政府態度如何，」他力主交通部要對亞太電信經營權表態，「如果有比較正常的CEO，（指亞太電信）前景會比現在更好。」劉文雄說。

醜小鴨改造變天鵝 亞太從虧損六年，到連續兩年獲利

事實上，王令麟和其他市場派有意爭奪亞太的經營權，主要是因為亞太已經從醜小鴨變成了美女。

邱純枝接手後，總共交出三張成績單。第一，亞太開台後前六年本業持續虧損，最高峰虧損數字一年達四百五十六億元，○九、一○年已連續兩年出現獲利；第二， 亞太的負債數字從最高峰二○○六年的一百五十一億元降到二○一○年上半年的七十七億元，減少了一半（見七十二頁圖）；第三，亞太電信過去三年的用戶數，從 一百二十萬人，增為二百七十八萬人，增加超過一倍，僅次於遠傳。

正當營運進入正軌，亞太內部卻不如表面平靜。過去半年，亞太電信董事會裡，對經營權的爭議始終不斷，部分董事們重炮批評，「邱純枝一個星期只來公司兩個小 時，為什麼能擔任董事長，」鼎豐的董事聯合其他民股，在董事會發難，挑戰邱純枝董事長的經營權，要求力挺邱純枝的官股表態。一位鼎豐董事說，「那麼多退休 次長、部長，為什麼非她不可？」要求交通部派任新的經營團隊。專訪邱純枝時，她也坦言，「我一個星期會花一天在亞太，其他時間會把公文帶回家處理，」她同 時兼任東元總經理。

諾基亞西門子台灣、澳門和香港區總經理王建亞觀察，亞太電信其實從一開始，就握有其他電信公司沒有的優勢，因使用頻段較低，亞太基地台能覆蓋比別人更大的 範圍，「別人要一萬個基地台，才能覆蓋全台灣，它只要三千個，」同樣一個基地台，能比別人覆蓋多八成的區域，營運成本先天就比別人低。

另一個優勢是，台鐵是亞太電信的大股東，台鐵用光纖網路作價入股，讓亞太不用花大錢蓋骨幹網路，就能使用貫穿全台人口稠密地區的光纖系統，「現在就算有 錢，你也不見得能在全台灣布下這樣的網路系統，」亞太電信前監察人李宗黎分析，這些優勢，讓亞太被視為是「小中華電信」。「那時（亞太電信）是一個 balance sheet（指資產負債表）的問題，」邱純枝回憶，黃茂雄派她來就是因她的財務背景，而亞太最嚴重的問題，就是財務問題。

泛官股打上市算盤 一旦上市，公司被掏空機率將大減

「電信業是錢滾錢的生意，」邱純枝說，「我們能做的，是讓它（指亞太電信的現金）繼續流動，」邱純枝的兩個關鍵做法，讓亞太起死回生。第一，推出網內互打免費的超低價策略。二○○八年推出網內互打免費後，靠著用戶打網外的收入，二○一○年營收就突破兩百億元。

第二個做法，是和主要債權銀行德意志銀行談判。成功說服德銀，把銀行欠款從九十億元縮小到三十五億元。

接下來，邱純枝將讓亞太電信減資，也考慮再次減少董事席次，同時推動亞太電信上市，「二○一一年年底，亞太電信就會上興櫃，」她表示，目標是三年內讓亞太電信上市，官股的算盤是，一旦上市，公司被人為掏空的機率將大減。

王令麟非省油的燈 萬一官股真出脫，情勢可能大逆轉

王令麟也不是省油的燈，「我的了解，他們（王家）有一○％（股權）的實力，」一位鼎豐董事表示。這也意味王令麟對亞太的營運基本是樂觀的，他分析，「亞太 電信還沒有真正營運就賺錢了，」很多資產還沒動起來，和中國電信的合作案還沒開跑，亞太就已經獲利，要是有全職的經營團隊，「那還得了！」

未來，官股態度將影響亞太命運。在立法院壓力下，交通部長毛治國也曾一度表示，要鐵路局研究出脫手上的亞太電信股權，「回歸專業，」萬一官股真的出脫，情 勢將大幅逆轉，邱純枝則低調表示，在公司上市前，官股應沒有出售的計畫。 亞太獲利後，吸引力大增，二○一○年曾傳出私募基金凱雷有意投資，但因找到新投資標的，不了了之；這次參與投標的富邦，先前也傳出有意入主，再加上王令麟 在董事會的勢力不可輕忽，東元集團和官股要捍衛亞太經營權，挑戰才剛開始。

【延伸閱讀】王家勢力大增！近兩屆亞太電信董事會席次變化：

第4屆泛官股席次：16席其他：15席王家席次：2席

第5屆泛官股席次：9席其他：6席王家席次：6席

註：亞太電信'10年6月改選後，董事席次由第4屆33席降為第5屆21席

號稱皇冠上珍珠的中信松壽大樓，終於出嫁，娶親的是私募基金子樂開發，其操盤手，正是近年屢屢在台灣商用不動產市場寫下傳奇的外資不動產投資金童——詹偉立。

十月三十日，延宕近兩年的中信松壽大樓（舊總部）順利以一五一．二億元售出，這個由外資子樂投資（Riant Capital ，簡稱RC）所另組及管理之專案不動產私募基金｜｜子樂開發（Green Heaven Limited），結合大陸建設籌組的投標團隊，不僅完封台北信義計畫區最後一棟擁有完整土地所有權的商辦，也寫下外資在台投資不動產金額的新紀錄，幕後 的操盤手，是今年才剛滿四十歲的子樂投資總裁詹偉立。

過去八年來，詹偉立一直是不動產外資私募基金界的投資金童，他曾帶領花旗銀行、亞太置地私募基金（APL）投資台北內湖亞太經貿廣場、西門町萬國大樓等商 用不動產，經手投資的金額高達五百億元，至今無人能出其右；而這次拿下中信舊總部，更讓他戰功彪炳的成績單上再添一筆。

積極準備》

兩年來持續展現得標誠意

「兩年前，中信第一次招標時，我就已開始準備！」坐在信義計畫區子樂開發辦公室十四樓，詹偉立望向只有兩街之隔的中信松壽大樓（以下簡稱Ａ7）說，儘管這兩年歷經新舞臺出售風波，標售案走走停停，但他從來沒有想過要放棄，並持續向中信展現高度得標的誠意。

在講求財務效率的私募基金圈，詹偉立願意花時間磨案子的功力，連擔任Ａ7標售顧問的戴德梁行總經理顏炳立都佩服。

「他很像獵豹，只要是他想拿的案子，從來沒有失手過。」顏炳立說，兩年來有意爭取Ａ7的買方超過十組，包含知名上市建設公司、美日外資私募基金都曾努力評估過，但投標條件中要求買方承諾「新建大樓比照現有新舞臺空間規模、席次及設備條件設置藝文展演空間，並且營運」，讓不少買家打退堂鼓，卻只有詹偉立將這個劣勢扭轉成得標的關鍵。

為了拿下Ａ7，新舞臺出售風波的那兩年爭議期，反而給詹偉立充分的時間準備。

膽大心細》

三步驟說服賣方與投資人

首先，他找上在台灣營造工程界頗受好評的大陸工程與大陸建設擔任合作夥伴，由於過去八年他與亦師亦友的大陸建設董事長張良吉在投資案上有多次交手經驗，讓他在籌組團隊過程中省下不少力，也讓他在資格標上挾著品牌優勢大大加分。

第二，詹偉立把同業視為負擔的新舞臺當作資產，他講究設計，蒐集、閱讀國外最新藝文場地資料，還邀請國際建築師團隊助陣，將新舞臺重新設計為符合國際展演標準的一流藝文空間，納入未來重建後的四合一複合大樓的一部分。

第三，他不斷與仍持有五％所有權的中信溝通彼此的夥伴關係，未來將重現松壽大樓的風華，而非純粹以財務考量切入。

然而，要說服精明的賣方點頭，並讓私募基金投資人完全信任，詹偉立多年來溝通的功力也在此刻展現無遺。

詹偉立說，他曾經花了半年時間親自與國際五星級連鎖品牌總部洽談進駐Ａ7，還特別規畫符合中國信託銀行需求的旗艦分行與辦公空間，並投入人力、資金拍攝了 一支說明影片，加上一幢建築模型，展現他志在必得的企圖心。「不可能會有私募基金為了一個不確定得標的案子，砸這麼多資源。」詹偉立充滿自信地說。

「這完全符合他膽大心細的個性。」認識詹偉立多年的第一太平戴維斯台灣分公司董事長朱幸兒，對於詹偉立拿下松壽大樓這一役，她直說，「他之所以敢挑戰，正是他總能看到別人忽略的細節。」詹偉立最經典一役是坐落西門町中心點的萬國大樓，當年正是他用科學方法打敗眾多競爭對手拿下。

經典一役》

萬國大樓投報率驚豔市場

○九年，大陸工程打算處分萬國大樓，但投報率及租客狀況讓不少買家卻步，當時，詹偉立到處向商仲打聽西門町租金，但每一家回報的行情都不同；為了找到答案，他乾脆自己找了一批工讀生逐街調查，發現萬國大樓租金明顯低於市場四○％。

另一方面，他長年觀察亞洲各國零售市場，也發現當時國際快時尚服飾連鎖品牌都有意進入台灣市場，但始終找不到一千坪以上的大型店面，於是，他「抓緊市場資訊不透明、租客需求存在」這兩點，成為成功拿下案子的關鍵。

拿下萬國大樓後，詹偉立開出一坪一萬多元的租金對外招租，卻不斷被零售業者打槍，「東區百貨公司一坪才七千五百元，西門町租金怎麼可能比東區還高？」沒想到，詹偉立堅信萬國大樓地下二樓到四樓超過千坪的獨立空間無可取代，最後果然招到優衣庫（Uniqlo）進駐作為全台最大的旗艦店。

經過詹偉立包裝，萬國大樓每坪租金跳上一萬元有餘，投報率也高達三．六％，受到追求穩定租金報酬率的壽險業者青睞，讓他在一二年以溢價近一二○％、約六十七億元的金額賣給富邦人壽，再度寫下市場紀錄。

朱幸兒說，優秀的外資私募基金操盤人，一定要在市場上有好的交易紀錄，詹偉立過去八年不僅從無失敗紀錄，並且都替投資人賺進豐碩利潤，更重要的是，他重信用，讓客戶放心將錢交給他管理。

重諾守信》

在商用不動產市場零負評

朱幸兒印象很深，○九年詹偉立替當時任職的APL買下世貿Tower之後不久，就有新的買家透過朱幸兒向詹偉立加價購買，沒想到當天下午又出現另一組買家 攔截，「當時我們只是口頭約定而已，他大可以選擇出價最高的買方，但Aaron（詹偉立英文名）一點都不為所動，還是信守約定將物件賣給第一位出價的買 方。」正是如此信守承諾的行事風格，讓他與台灣五大外商商仲顧問公司始終維持良好關係，「即使對仲介也同樣守信，你說以後只要有好案子，誰不會第一時間就報給他？」朱幸兒說。

在透明度相對不高的台灣不動產市場，外資私募基金要能在台灣找到好案子，除了比實力、情報力，更要比人脈力，在台灣出生的詹偉立，父親是台中知名骨科醫師，但因中學就被送出國留學，他在台灣房地產業的人脈也是十年前回台從零開始建立起來。

雖然手握上百億元投資資金，但詹偉立不論對賣家或商仲顧問都一樣有禮、不卑不亢，絲毫沒有高傲的架子，也正因為喜歡與銀行、建商「搏感情」，讓他在商用不動產市場幾乎沒有負評，每次出手前，在財務融資與經營管理上無後顧之憂。

順利拿下信義計畫區最後一塊黃金寶地，未來，Ａ7將由詹偉立統籌國際資金、專業團隊規畫為包含國際品牌飯店、頂級商辦、展演空間與旗艦店面四合一的複合大樓，在詹偉立的操盤下，這棟複合大樓的未來樣貌，也頗值得期待。

撰文 / 梁任瑋