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中環在線：吳光正行衰運身家縮摩通落井下石叫沽會德豐(20) 李華華

“新江湾档次高”会德丰称没换亏

林少陽忘記了-盈大地產(432)、永發置業(287)、湯臣集團(258)、天安中國(28)、會德豐地產(49)(更新於8月27日)

買方看賣方，賣方看買方-會德豐地產(49)、英皇國際(163)(補充)

七、會德豐／九龍倉

http://stockalchemist.blogspot.com/2010/12/blog-post_8176.html

會德豐／九龍倉集團形成於80年代初中期，是香港大型的綜合性企業集團之一，大股東 是「世界船王」包王剛及其女婿吳光正夫婦。會德豐的前身是香港英資四大洋行之一， 而九龍倉則是置地的聯營公司，在尖沙咀海旁持有龐大物業。1980及1985年，包玉剛部 署「棄舟登陸」，先後收購了九龍倉和會德豐，其後經過多次資產重組逐漸形成現時的 集團結構。其中，會德豐前稱隆豐國際，是集團的上市旗艦和控股公司，會德豐持有九 倉的控股權，後者作為大型綜合企業，重點發展香港地產、酒店、電訊及基建；會德豐 並持有上市地產公司新亞置業（前稱置業信託）和聯邦地產，分別專責地產投資及地產 發展。 80年代中後期以來，會德豐系在地產業的重點，是透過改建或重建九倉旗下原有物業， 用盡地積比率，擴大集團的優質投資物業規模。首個大型地產重建計劃就是雄踞於銅鑼 灣繁華商業區的時代廣場。時代廣場舊址是位於銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠，早 在70年代已列入發展計劃，不過當時的計劃只是發展一幢小型住宅樓宇，由香港電車公 司與合德豐旗下的聯邦地產進行。1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局，被委派接手 電車廠址的重建發展，吳發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力地區，要求公司重新檢 討。1980及1985年，包玉剛先後收購九倉、會德豐，該項計劃便一再押後。 1988年，吳光正出任九倉董事局主席，時代廣場正式動工。整項計劃包括兩幢46和36層 高的寫字樓蜆殼大廈和西敏寺大廈，以及一座16層高的綜合性商場，共容納300間商 店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位，總樓宇面積240萬方呎。時代廣場的興建歷時5 年，於1993年底落成揭幕。該建築物可謂氣勢恢宏，外牆以花崗石及無框玻璃建成，牆 上最矚目處設有全港第一部巨型室外電視幕牆，大廈四周是3.3萬方呎的開放式庭園廣 場，廣場一角設有大型鐘樓，其美輪美奐的外觀傲視同儕，立即成為銅鑼灣區最優質商 度及該區的標誌。時代廣場的興建由於不須補地價，整項投資僅建築費24億元，而每年 為集團帶來的租金收入就超過9億元，可謂相當成功。 就在時代廣場興建的同時，九倉亦展開對尖沙咀海港城的龐大重建計劃。海港城一期重 建計劃是將兩幢住宅物業重建為兩幢樓高36層的港威大廈。一期重建工程於1994年完 成，為集團提供了113萬方呎的寫字樓物業。海港城二期重建工程隨即在1994年展開， 將原址3幢住宅物業拆卸重建為3幢甲級寫字樓，為集團再增加270萬方呎的寫字樓和商 場面積，以進一步鞏固九倉作為「尖沙咀地王」的地位。二期工程已於1999年陸續完 成。據統計，1998年九倉旗下的投資物業組合已高達950.7萬方呎，已超過置地而成為 與太古地產並駕齊驅的大型地產投資集團。 1989年，會德豐系亦開始加強地產發展的業務，初期以旗下的聯邦地產作先鋒，與信和 等集團合作，在九龍亞皆老街、京士柏道、沙田等地購地建屋。1990及1992年，九倉及 會德豐又先後投得土地發展又一居和倚龍山莊，地產發展業務漸見活躍。1993年，會德 豐系大舉出擊，當年會德豐與九倉、置業信託合組財團以35.3億元的高價擊敗南豐、新 世界、長實等財團，奪得鑽石山地王。該幅土地面積約28萬方呎，計劃建成5幢面積達 120萬方呎的住宅大廈和65萬方呎的荷李活廣場，總投資近55億元，平均每方呎樓價約 3,000元，整個計劃於1997年8月完成。1994年，會德豐系再接再厲，以35億元高價再下 一城，奪得深井海旁生力啤酒廠址，該幅土地面積近50萬方呎，計劃發展250萬方呎住 宅樓宇。到90年代中，會德豐已成為香港活躍的地產發展商，1996年該集團在市場推出 的住宅單位達617個，在香港十大地產發展商中排名第六位，僅次於新地、恆地、長 賞、新世界及恆隆。

四、會德豐

http://hk.myblog.yahoo.com/scbtest/article?mid=22

4.1海陸並進

會德豐是香港知名的老牌英資洋行，其附屬公司連卡佛，早在1868年已紮根香港。到二十世紀六十年代，會德豐已發展成為香港最大的企業集團之一，旗下擁有的附屬及聯營公司超過200家，經營業務遍及地產、航運、零售業、製造業及貿易，投資的範圍從遠東伸展到東南亞及澳大利亞。不過，七十年代初期以後，會德豐的業務明顯放緩，其發展勢頭遠不如怡和、和黃及太古，號稱「藍燈籠」。

會德豐公司由英籍猶太商人佐治．馬登（G. E. Marden）於1925年在上海創辦，當時公司的名稱是G. E. Marden Ltd.，主要經營航運、貨倉等業務。1932年該公司與加拿大商人湯姆士．魏爾洛克（Thomas Wheelock）經營的上海拖駁船有限公司（Shanghai Tug & Lighter Ltd.）合併，正式改組成會德豐有限公司（Wheelock Marden & Co.Ltd.），經營的業務亦推廣到鋼鐵、保險、地產及投資信託管理等領域。

1941年太平洋戰爭爆發後，會德豐將其總部及航運船隊遷往英國，繼續經營。戰爭結束後至中華人民共和國成立期間，會德豐的業務陸續從英國及上海轉移到香港發展。五十年代，佐治．馬登因目睹中國的巨變，對香港的前景信心不足，故將集團的業務重點放在機動性較強的遠洋航運。

1959年，會德豐創辦人佐治．馬登退休，其子約翰．馬登(John L. Marden, 1919-)出任會德豐董事局主席。上任後，逐步改變集團經營方針，壓縮海外業務，加強在香港的投資。他透過發動連串收購活動，加強集團在香港地產、零售百貨方面的業務。1961年，會德豐將旗下上市公司香港麻纜有限公司改組，易名為香港置業信託有限公司，作為集團發展地產業務的旗船，1971年置業信託以發新股及換股方式，收購華商張玉良家族的聯邦地產有限公司，該公司擁有中區兩幢高級商廈：國際大廈和聯邦大廈，張氏家族因而成為會德豐主要股東。1972年置業信託創立夏利文發展有限公司，在港、九各區發展住宅樓宇。1974年，置業信託將中區所屬運卡佛大廈交換畢打街對面的怡和大廈(後改名為會德豐大廈)和畢打行（後改名為馬登大廈），並在皇后大道中興建連卡佛新總部大廈。到七十年代中期，會德豐在港島中區已擁有多幢高級商廈，成為香港主要的地產集團之一。

在零售百貨業方面，1968年，會德豐收購了歷史悠久的連卡佛有限公司，其後透過連卡佛吞併了華資四大百貨公司中的大新百貨公司和中華百貨公司，又成立全資附屬的連卡佛古董有限公司及佔60%股權的翠源有限公司。七十年代，連卡佛的業務有較快的發展，除經營高檔消費品外，還拓展室內設計業務，銷售古董、珠寶及化妝品等，成為香港最大的零售百貨集團之一。

六十年代中後期，國際航運業蓬勃發展，會德豐亦加強了航運業務。1967年，中東戰爭爆發，埃及宣佈封鎖貫穿歐亞的航運動脈蘇伊士運河，歐亞間航線大幅拉長，對航運業的需求突然增加。1971年會德豐將旗下上市公司鋼業有限公司改組為會德豐船務國際有限公司（Wheelock Maritime International Ltd.），作為發展航運業務的旗艦。鋼業公司原來的業務主要是拆卸船隻，把拆卸後的廢鋼鐵供香港建築業使用。1974年，會德豐又與華商包玉剛領導的環球航運集團合組環球會德豐有限公司（World-wideWheelock Shipping Ltd.），佔51%股權。

從1972年至1974年間，會德豐船務連續多次發行新股，吸收逾3億港元資金大規模擴展船隊。會德豐的另一家聯營公司聯合企業，原來的主要業務是證券投資，但在馬登的領導下，亦漸漸轉向投資航運業，1973年聯合企業將旗下船集組成「寶福發展」在香港上市。到1976年，據馬登透露，會德豐旗下的航運公司，包括會德豐船務、環球會德豐、聯合企業及寶福發展等，共擁有近30艘輪船，載重量超過140萬噸，其中80%船隻是1971年以後新建的。可是，1973年爆發的中東石油危機及其後的世界性經濟衰退，嚴重打擊了國際航運業的發展，首當其衝的是油輪，漸漸影響到其他類型船集，加上蘇伊士運河重開，自1974年以後，航運業便在時好時壞的環境中發展。受此打擊，會德豐的業務和盈利大受影響。1973年度，會德豐的經常性盈利曾達1.8億港元，但1974年度已降至6.900萬港元，1975年度更跌至2.900萬港元。

這時期，會德豐主席約翰．馬登一度意興闌跚，有意放盤。1976年10月21日，怡和及置地聯合宣佈有意收購會德豐集團，而會德豐亦同意被收購。消息傳出，市場頗為轟動，倘若怡和收購計劃成功，無疑實力將超過匯豐，這顯然是匯豐所不願意見到的。果然，1976年10月26日， 和記國際（當時匯豐銀行已入主和記）宣佈介人收購戰。期間，市場傳出太古、英之傑、南洋財團以及華資公司均有意問鼎，一時沸沸騰騰。為此，會德豐聘請獲多 利公司出任顧問，獲多利的意見是，和記和怡和所經營的業務，與會德豐相近，如果將具體計畫的資料提供給它們，對會德豐的業務有損。結果，會德豐拒絕向兩集 團提供資料。同年12月4日，怡和、置地與會德豐決定，10天內無法達成協議，有關收購計劃將取消。12月14日及15日，和記及怡和相繼宣佈退出，一場預期激烈精彩的收購戰戛然而止。

4.2棄陸登舟

1976年以後，香港經濟逐漸復甦，地產市道再度蓬勃發展，會德豐集團旗下的置業信託、聯邦地產、夏利文發展以及寶福發展等地產公司相繼展開龐大地產發展計劃，地產業務並且做得有聲有色。1977年，置業信託、聯邦地產與香港電燈集團合作，在北角發展富澤花園第一期，又在荃灣興建工業大廈出售。夏利文及寶福發展也在新蒲崗及觀塘等工業區發展工業大廈出售，獲取豐厚利潤，兩家公司的資產淨值大幅增長。

會德豐集團似乎對獨立發展地產信心不足，這時期的主要策略，是與其他實力雄厚的地產集團合作，將旗下擁有的物業地皮重建出售，套取利潤。其中，華資地產商李嘉誠領導的長江實業在協助會德豐的地產發展中扮演了十分重要的角色，從中也賺取了豐厚的利潤。1979年置業信託、錦興置地（會德豐另一大股東張玉良家族的私人公司）與長江實業合作，組成資產達10億港元的美地有限公司，先後將會系屬下9處物集重建出售。同年，置業信託再與長江實業組成華嘉地產有限公司，將會德豐大廈及馬登大廈拆卸重建。1980年，置業信託與長江實業、香港電燈合組國際城市集團有限公司，集資30億港

元重建物業出售。

會德豐的策略，是將旗下物業作「資產重估」，然 後撥作資本，與外間財團合組聯公司。在組成聯營公司的過程中，會德豐先獲取一筆「重估資產」的非經常性盈利，在聯營公司將物業售出後，又再獲得分成利潤。 在會德豐的損益賬中，聯營公司提供的盈利十分豐厚。這種故法最典型的例子是1980年聯邦地產與長江實業組成卓見投資有限公

司，各佔50%股權。卓見投資以10億港元購入聯邦地產持有的中區兩幢商廈—─聯邦大廈和國際大廈，結果聯邦地產先收取5億港元現金。卓見投資成立後不久，便成功將這兩幢大廈售出，售價為22.35億港元。因而聯邦地產再分得11億多港元現金。在這樁交易中，聯邦地產憑藉著長江實業的聲譽和實力，將上述兩幢商廈售出，收回16億多港元現金。而長江實業則是先墊付5億港元，很快即收回11億多港元，短短數月間便賺取了6億多港元。這種做法反映出會系的地產發展策略極為保守，不但無法像長江實業、新鴻基地產等華資地產公司作大躍進式的發展，就運置地也望塵莫及。這種策略，實際上是乘地產市道高潮將旗下物業拋售，套取現金，它深刻反映出會系首腦對香港前景缺乏信心，對在香港的投資深存戒心。

與此同時，會德豐將地產發展所套取的資金大舉進軍航運業，實行所謂集團資產的「戰略性轉移」，即將陸上的固定資產（物業）轉換成浮在海上的可移動資產（船舶）。1979年至1980年間，約翰．馬登與「世界船王」包玉剛對國際航運業前景的看法剛好相反，就在包玉剛大量出售船隻、「棄舟登陸」的時候，會德豐大量訂購散裝貨船，擴充船隊。1979年，會德豐船務先後訂造及購入7艘散倉貨船，1980年又分別向日本、丹麥，及中國訂這6艘散倉貨船，1981年再向西班牙及中國訂這5艘散倉貨船.3年間購入貨船18艘。到1982年底，會德豐集團擁有的船隻固定資產賬目淨值共16.33億港元，比1979年3月底的9.41億港元大幅增加七成以上。這時期，國際航運業的衰退已經逐漸表面化，會德豐首腦對國際航運業前景判斷錯誤，為此付出沉重代價。1981年度，會德豐船務盈利達8.570萬港元，到1983年，已轉為虧損6,000萬港元。

正因為會德豐的業務差強人意，會系上市公司的股 票價格在英資四大行中表現最差。資深的投資者都稱它「壞得兇」，因而敬而遠之。會德豐還有個「藍燈籠」的雅號。根據中國的傳統習俗，凡有喜慶事時，必然張 燈結彩「大紅」燈籠高高掛，只有在辦喪事的時候才掛藍燈靠。原來，會系股票在股市的上升熱潮中，往往是最遲起步的，當怡和、

和黃、太古這些藍籌股節節標升之際，會系股票往往抆風不動或僅上升數個價位。只有在怡和、和黃、太古等股票的升浪接近尾聲時，它們才慢吞吞地起動。資深的投資者一看見會系股票上升，便知道股市即將下跌，於是會德豐被稱為「藍燈籠」。

會德豐董事局的辦事作風也常常令小股東們不滿。六十年代會德豐多次利用供股集資或發行新股收購其他公司，令董事局對公司的控制權漸失。1972年，會德豐宣佈發行B股，B股的資產值僅及A股的十份之一，但卻和A股 享有相同的投票權，令董事局重獲對公司的控制權，此舉令小股東大為不滿。會德豐的一些附屬公司，如聯邦地產，長期坐擁巨資，又無發展計劃，但股息長期不 變，積累的龐大資金卻以「通知存款」形式長期存人母公司，其利息甚至低於一年期定期存款，實際上令母公司得益，附屬公司受損。因此，資深投資者都認為，會 系股票對股民來說形同雞肋，「食之無味，棄之可惜」。

儘管如此，會德豐仍是香港一家不容忽視、規模龐大的英資財團，旗下的上市公司多達9家，以會德豐為首，包括會德豐船務、置業信託、聯邦地產、夏利文發展、連卡佛、聯合企業、寶福發展及香港隧道。以上市公司數目計算，會德豐在英資四大行中倒是高居榜首的。

4.3棄舟登陸

1978年， 對於「世界船王」包玉剛以及九龍倉的命運來說都是一個關鍵的年份。這時，包玉剛的環球航運集團正步人巔峰，成為世界航運業中高踞首位的私營船東集團。然 而，就在巔嶺峰時期，包玉剛作出了一項後來令所有人震驚的大膽決定：棄舟登陸。其實，早在七十年代第一次石油危機之後，包玉剛已敏感地覺察到世界航運業將 出現衰退，他曾表示：「70年代的兩次石油危機大大刺激了航運業的發展，油輪需求大大超出了範圍，經過繁榮之後，油輪運輸市場必定下降，情況必定會越來越糟」。

1978年 發生的兩件事，加強了他實施「棄舟登陸」戰略的決心：第一件是同年環球航運集團的二大客戶之一的日本輪船公司因經營不善瀕臨倒閉，當時，取代桑達士上任不 久的匯豐主席沈弼已明顯減低對包氏航運業的興趣，他要求包玉剛對其船隊租約的可靠性作出書面保證，後來，日本輪船公司因得到日本銀行界的支持而渡過危機， 環球航運集團得以免遭巨大損失。自此，包玉剛對世界航運業的戒心更深。第二件是同年11月，包玉剛在其姨房表兄、中國政府經貿部部長盧緒章的安排下，秘密與剛復出的鄧小平會面，這次會面明顯加強包氏對香港前景的信心。

包玉剛果斷地實施他的「棄舟登陸」戰略，首先是「棄舟」，以低價賣掉需求過剩的油輪，甚至不惜拆卸超級油輪作廢鐵出售。在賣掉部份油輪後，包玉剛又著手為旗下的亞洲航業等公司「減磅」。到1986年，環球航運集團船隊已減至65艘，載重噸位約800萬 噸，僅相當於高蜂期的四成。匯豐銀行一位首腦事後曾說：包玉剛「這個舉動當時令人十分驚異，一年前，他仍是世界上最大的船主，一年內他賣掉了很多的船隻， 減少了借貨數目。在別的船主仍在買人之時，他沒有乘機要高價，他要價很低。那段時間，他十分冷靜，這正是他的成功的原因」。憑著他敏銳的觸角，包玉剛成為 八十年代航運業，低潮中，少數有幸能夠避免遭到沉重打擊的船東，順利逃過航運業大蕭條時期的災難，並積聚實力向香港地產業進軍。而其他的一些主要的航運集 團，如董浩雲的東方海外、趙從行的華光航業等均泥足深陷，被迫債務重組。

包玉剛從李嘉誠手上購入九龍倉股票之後，即開始實施「棄船登陸」戰略的第二步：「登陸」。1978年9月5日，包玉剛宣佈已持有九龍倉「15%至20%」的股票，成為九倉最大股東。稍後，包玉剛及其二女婿吳光正獲邀加入九倉董事局。期間，香港股市大幅回落，九倉股票價格亦從每股49元跌至每股21元，九倉事件漸趨沉寂。

事實上，九倉的爭奪戰並未結束，只不過雙方從明爭轉為暗鬥，包玉剛繼續不太著跡地吸納九倉股票，怡和為保衛九倉的控制權，透過旗下上市公司怡和證券，大舉拋售匯豐銀行、維達航業等股票，將所得資金盡數購入九龍倉。在有關各方的吸納之下，從1979年3月起，九倉股票再度輾轉上升，到年底，九倉股價再創新高，一度突破每股60元的水平。期間，市場盛傅包玉剛及其女婿吳光正曾在九倉董事局提出一連串改革建議，但均為九倉董事局拒絕，雙方關係漸趨緊張。

4.4明買實賣

1979年底，包玉剛和怡和洋行的九倉爭奪漸趨表面化。12月7日，怡和旗下的置地宣佈收購怡和證券手上的九倉股票，令置地所持有的九倉股權增至20%，與包玉剛在1978年9月5日公佈所持九倉股權，十分接近。與此同時，怡和將所持英國怡仁置業股權全部出售，置地則將金門大廈賣給陳松青的佳寧集團，1980年4月9日，置地宣佈供股，連串措施明顯是要籌集資金加強對九倉控制權，與包玉剛一決雌雄。

包玉剛亦為最後決戰作出相應部署。1980年4月26日，包玉剛透過旗下一家原本不顯眼的上市公司隆豐國際投資有限公司(World International (Holdings) Ltd.)，作蛇吞象）式的收購，以發行新股，發行遞延股票等方式籌集資金，作價每股55港元，向包玉剛家族購入2.850萬股九倉股份。隆豐國際成立於1918年， 初期主要業務是貨款及投資證券，五十年代初成為會德豐集團旗下附屬公司，期後被包玉剛逐步取得控制權，轉歸包氏旗下。包玉剛利用該公司的上市地位籌集資金 貨款給旗下船務公司，並建立自已的船隊。包玉剛此舉取等了匯豐銀行的支持，匯豐認購了隆豐國際部份新股，而李嘉誠的長江實業則包銷隆豐國際20%新股；至此，包氏透過隆豐國際持有的九倉股權已增至30%左右，仍是九倉大股東。包玉剛將家族所持九倉股票售予隆豐國際，減輕了個人的財務負擔，有利於保留實力與置地周旋到底，是一著進可攻、退可守的妙著。

局勢的發展，漸漸到了攤牌階段。此時，置地陷於進退兩難的困境，置地雖然幾經艱辛增加九倉持股量，但包玉剛並不退讓，仍保持九倉大股東地位。在可見的將來，包玉剛極可能再增持九倉股份並要求參與九倉的管理。如果置地要爭持到底，又恐力有不逮。當時，九倉股價已升至每股67元，要增至包玉剛的持股量至少需動用7億港元。由於利率高企（最優惠利率達14厘），向銀行貨款代價高昂，而九倉的週息率只有1.8%，向銀行借貨對置地的財政狀況將有不良影響。若通過發行新股集資，又擔心重蹈九倉之覆轍，造成股價偏低，令華資大亨轉而打怡和或置地的主意，事實上後來怡和及置地的控制權都遭到挑戰，發明這種顧慮並非沒有根據。

1980年6月20日，陷於進退兩難困境的置地，趁包玉剛遠赴歐洲參加國際獨立油輪船東會議之機，搶先發難。置地執行董事兼總經理鮑富達宣佈，置地將以「兩股置地新股加76元6角週息10厘的債券」，合共以每股價值100港元之價格，購入九倉股票，預算增購3,100萬股，使置地持有九倉的股權增至49%。鮑富達表示，置地之所以現時提出增購九倉建議，是基於公司財政狀況理想，而將增購目標定為49%，一方面是要避免觸發香港收購及合併守則的全面收購點；另方面由於九倉經營良好，無意改變董事局結構及其管理方式。

面對置地的突襲，隆豐國際即與遠在歐州的公司主席包玉剛取得聯繫。當天傍晚，隆豐國際就有關九倉股份的建議發表通告，指隆豐國際已擁有九倉已發行股本的30%， 置地的建議內容繁複，條件無吸引力，要求九倉股東勿接受置地條件。翌日，《信報》政經短評以〈二鳥在林不如一鳥在手〉為題發表評論，認為置地此舉旨在趁高 拋棄九倉轉而購進置地以鞏固其控制權，並以「圍魏救趙」形容置地的「增購」手法，斷言置地如遇到反增購壓力必會壯士斷臂出售九倉。

6月22日， 包玉剛在倫敦約見匯豐銀行主席沈弼（顯然是取得了匯豐銀行的支持）之後，取消了星期一與墨西哥總統的約會，從倫敦趕回香港。他回港後即在希爾頓酒店租下會 議廳作臨時辦公室，與財務顧問、匯豐旗下的獲多利公司要員舉行緊急會議，商討對策。會議顧問指出，包氏只需提出以每股九倉100元現金的收購建議便可壓倒置地，包玉剛即提出確保萬無一失取勝的出價應是多少？於是顧問們建議每股收購價可提高至105港元，即多付1億港元。包玉剛毅然一錘定音，確定收購建議。下年7時半，包玉剛召開記者招待會，宣佈為「保障個人及家族本身的權益」，包玉剛以個人及家族名義，出價每股105元現金，增購2,000萬股九倉股份，限日完成。

翌日星期一開市後，大批九倉股東湧向獲多利公司總部爭相求售九倉股份，排隊的人潮洶湧；10時半，獲多利貼出通告，令九倉股東轉到新鴻基證券公司進行發記，但群眾鼓噪，獲多利遂繼續認購；11時半，獲多利宣佈完成增購目標。期閒置地亦將其所持的2.340萬九倉股份中的約1,000萬股售予包玉剛，套現資金約10.05億港元。包玉剛在數小時內動用現金約21億港元（據傳大部份來自匯豐銀行貨款），使控股權增至49%的預定目標。

包玉剛的豪舉不僅震動香港股市內外，而且一時成為香港街頭巷尾的談資。有人形容「包玉剛以迅雷不及掩耳之勢，打了一場漂亮、乾淨利落的世紀收購戰」。最有代表性的見解是「船王負創取勝，置地含笑斷腕」，意指包玉剛出價過高，而置地雖去失九倉，卻賺取了7億港元的厚利。不過，《信報》著名的政經短評家林行止則認為：包氏

的投資使他避過了一場令大部份船公司陷人財政困 難的航運大災難，使他得以利用九倉的基礎成為一位在地產、酒店及貨倉業舉足輕重的商家；試想當年如果斤斤計較股價上的得失而放棄收購，包氏的大部份財富可 能已和船業同沉海底。他的結論是：包氏的投資轉移，顯示了他過人的識見與遠見。

包玉剛收購九倉以後，同年即將九倉股權注人隆豐國際，翌年曾建議將九倉與隆豐國際合併，後因受到股東壓力而取消。稍後，包玉剛開始將收購的目標指向另一家英資大行會德豐。

4.5再下一城

收購九龍倉，令包玉剛成功搶灘登陸，開始建立其龐大的陸上王國。1985年，會德豐大股東約翰．馬登對香港及公司前景均喪失信心，將所持會德豐股票售予南洋財團邱德拔，觸發起另一場激烈的收購戰，為包玉剛入主會德豐提供了一個極為難得的契機。

事實上，早在1976年，約翰．馬登就曾一度意興闌珊，有意將會德豐售予怡和集團，只是由於匯豐銀行的介人，此事才不了了之。其後，隨著香港經濟轉趨繁榮，馬登信心有所增強。不過，怡和則並未打消收購會德豐的念頭。1980年9月，怡和為保衛置地控制權，宣佈將市值近2億港元的股票和物業售予置地，以換取置地的股票，這批股票中包括約3.300萬會德豐A股，相當於會德豐已發行A股的11.8%，佔有7.4%的投票權。此事令會德豐董事局大吃一驚，開始著手部署鞏固董事局的控制權。

長期以來，會德豐董事局均沒有公佈其持股量，但為鞏固其控制權早已發行了B股，這也是七十年代末至八十年代初期華資大亨沒有打會德豐主意的一個重要原因。不過，「B股保壘」並非牢不可破，任何私人或財團，若是取得足夠股權，可建議召開股東特別大會，建議取消B股，控制權便會落人持有大量A股的投資者手中。

會德豐董事局的主要部署，是試圖將旗下的聯合企業扶植為公司的大股東。首先，是會德豐減持聯合企業的持股量，將其從附屬公司轉為聯營公司（持股量少於50%），這樣，聯合企業便可購入會德豐股票（根據香港公司法，附屬公司不允許持有母公司股票）。其次。為了籌集資金購入會德豐股票，聯合企業先後向附屬公司寶福發展出售兩

艘船隻，又向置業信託出售大批連卡佛股票。到1985年，聯合企業持有會德豐的股權已增至11%。

自七十年代中後期起，會德豐的投資策略就是大量拋告地產物業，將套取的資金投資訂購散貨輪船，壯大船隊。到1983年，會德豐船務共擁有船隻29艘，載重量139萬噸。然而，踏入八十年代，世界航運業逐漸陷人衰退，會德豐集團深受打擊，公司的除稅前盈利從1981年14.31億港元下跌到l983年的3.68億港元，在英資四大行中從榜首跌至榜末，1983年會德豐主席約翰．馬登在公司年報中沉重地宣佈：「本集團之主要航運附屬公司，會德豐船務國際有限公司經歷最困難的一年」。船隊拖累會德豐之程度，由此可窺一斑。

會德豐的困境觸發了集團兩大股東馬登家族利張玉 良家族的矛盾，當時，張氏家族一要員即辭退會德豐董事職位，理由是集中精力管理會德豐旗下的置業信託系公司，形成兩大家族的分工：由馬登家族主管會德豐， 會德豐船務、聯合企業及香港隧道，而張氏家族則專責置業信託、聯邦地產、夏利文發展及連卡佛。表面上雖如此，內裡實則虎視眈眈。1983年，會德豐船務財務困難，要求置業信託提供1,200萬美元的備用貨款，以作周轉用途，結果遭到張氏家族反對，只得由會德豐直接借予400萬美元。這一事件更加深了兩大股東的矛盾。此時，雖然張氏家族一要員辭退會德豐董事職位，但董事會中張氏家族的影響力仍大，以投票權計，張氏家族比馬登遠多10%，馬登對會德豐董事局已開始失控。市場更傳出兩大家族將徹底分家的會系改組計劃。

約翰．馬登因對香港前途信心不足，結果全力投資 航運業，試圖以海外註冊、資產流動的船隊逃避政治風險。可是，人算不如天算，世界航運業低潮襲來，令會德豐船務瀕臨破產並引發會系兩大股東矛盾，在失意之 餘，加上年事已高，馬登意興闌珊，遂萌退意，將所持會德豐股權全部轉售告予南洋財團邱德拔。1985年2月14日，邱德拔宣佈已從約翰．馬登家族購入所持會德豐13.5%股權，計劃動用19億港元全面收購會德豐。南洋富商邱德拔（Khoo Teok Puat），是馬來亞銀行創辦人及汶萊國家銀行大股東，著名的星馬酒店業大王。這次出面收購的公司Falwyn，是邱德拔剛於數日前註冊成立的公司，是邱氏財團進軍香港的橋頭堡。邱氏的收購不但轟動香港，而且震動新加坡。

當時，包玉剛收購九倉已歷五載，早已養精蓄銳、 雄心勃勃，準備大肆擴展。會德豐的業務與九倉相近，包玉剛早有意收購，只是礙於與馬登家族的長期淵源，未便動手。當時，九倉的業務，主要是地產投資、酒 店、公共交通及投資等，而會德豐則主要經營地產投資、航運、零售百貨，以及貿易等。因此，九倉收購會德豐，將可彌補九倉業務的若干不足，使九倉成為一家綜 合性的企業集團。況且，會德豐無疑是一家優質公司，只是管理層不思進取，坐擁巨資而猶疑不決，投資決策又屢屢出錯，錯失利用地產市道高潮拓展業務增加收益 的良機，這與和黃、太古成強烈反差。

包玉剛與馬登家族的淵源，最早可追溯到五十年代初期，當時，包玉剛定居香港不久，創辦了一間貿易公司，與馬登家族曾有業務往來，包玉剛曾送給佐治．馬登一幅價值不菲的中堂壽軸，以慶祝他六十歲大壽。1955年，包玉剛開始涉足航運業，曾專程到倫敦拜會佐治．馬登，請馬登提供購船貨款。馬登表示同意，唯條件是船隻歸會德豐管理，包玉剛當即去示不能接受，並反駁說：「看來不是我向你借錢，倒像你向我借船」。結果，兩人不歡而散。1959年，約翰．馬登接替父親出任會德豐主席後，馬登家族與包玉剛的合作再度恢復，會德豐在包氏的環球巴哈馬及亞洲航業等主要航運公司都佔有不少股份，包玉剛亦成為會德豐董事。兩家族淵源深厚，故包玉剛從未主動提出過有關收購建議。

1985年2月邱德拔宣佈全面收購會德豐，對包玉剛來說無疑是一天賜良機。2月16日，包玉剛即介人收購戰，宣佈旗下九倉將以高於邱德拔收購價10%的條件，向會德豐提出全面收購，並表示已取得會德豐另一大股東張玉良家族同意，向其購入會德豐34%的股權。同時，由於聯合企業持有會德豐10.94%股權，聯合企業的意向成為關鍵。2月25日，九倉宣佈向聯合企業提出有條件收購建議。到3月初，九倉宣佈已持有會德豐38.9%投票權。同月15日，邱德拔財團宣佈放棄收購計劃，並將所持25%會德豐股權售予九倉。至此，九倉共動用25億港元，全面收購會德豐。

包玉剛全面收購會德豐後，隨即進行一連串重組，形成了一個以隆豐國際（1993年包玉剛繼任人吳光正將其易名為「會德豐」，重塑公司大行形象）為旗艦，包括九龍倉、置業信託、聯邦地產、夏利文發展、連卡佛、聯合企業、海港企業，及寶福發展等9家上市公司的龐大綜合性企業集團，旗下業務遍及地產發展及投資、酒店、碼頭倉儲、公共交通、零售百貨、貿易及製造業等多個領域。

4.6傳位後人

1986年， 包玉剛發覺身體不適，遂宣布正式退休，開始部署向家族第二代交班計劃，將其龐大商業王國，分交四位女婿掌管，其中，環球航運集團由大女婿蘇海文掌管，陸上 王國隆豐國際、九龍倉系由二女婿吳光正主理，家族私人投資基金由四女婿鄭維健管理，而日本的資產則由三女婿渡伸一郎管理，形成包氏集團的第二代領導層。1991年9月23日，包玉剛病逝香港家中，享年73歲。

接掌包玉剛陸上商業王國的是其二女婿吳光正。吳光正於1946年在上海出生，5歲隨父移居香港，曾先後就讀於美國辛辛那堤大學和哥倫比亞大學，獲工商管理碩士學位，1972年畢業後曾任職英國大通銀行，1975年加入岳父包玉剛的環球航運集團，出任董事。在九倉和會德豐的收購戰中，吳是包玉剛的主要助手，因而深得包玉剛的器重。包玉剛遂將其商業王國的最重要部分交由吳光正繼承。

八十年代中後期包氏集團交接班期間，隆豐國際及 九倉系一度頗為沉寂，甚至予外界一種坐擁巨資而不思進取的大企業形象。這一期間，隆豐國際及九龍倉側重進行連串的內部資產和架構重組，先後將被全面收購的 會德豐及其旗下的上市公司連卡佛、置業信託、聯邦地產及夏利文發展的控制權從九倉轉移到隆豐國際，又將夏利文發展私有化，形成以隆豐國際為控股公司，以九 倉為主力的企業集團。不過，自 1988年吳光正開始獨立領導隆豐國際及九倉之後，該集團的投資策略迅速轉趨活躍，並形成以地產發展及投資為主，以電訊和基建為重點拓展兩翼的多元化發展策略。

4.7重塑形象

1993年9月， 正當隆豐國際集團逐漸擺脫保守形象，業務搞得有聲有色之際，主席吳光正宣布將集團易名，從隆豐國際投資易名為會德豐有限公司，以配合集團投資策略的重新釐 定，令該公司從過去的控股公司轉變為商行。吳光正表示：以會德豐名稱代替隆豐國際，具有兩種作用，一方面是目前頗多海外機構投資者仍然誤解隆豐為一間船務 投資或是一個純粹的投資基金，更改公司名稱有助海外投資者正確地理解該公司的洋行恃色及業務性質；另一方面，會德豐一直具有長久而良好的洋行聲譽，並廣為 香港、大陸及海外人士所認識，有利拓展公司在大陸及香港的業務。吳光正並強調指出：「所謂商行的意思，是指會德豐要扮演中外兩地的橋樑和窗口的角色，與外 資企業共同發展區域內的市場。所謂商行，並不是只作為中間人，而是要做生意上的顆伴，合作建立一盤生意，並參與管理、開拓市場。」

為重塑大商行形象，會德豐自易名後展開連串投資 活動，重點是建立分銷網絡及系內金融部門。在分銷網絡方面，會德豐與英資的維珍集團合作，開設家庭娛樂連鎖商店，又與澳洲富仕達合資在中國天津開設渤海啤 酒廠。在金融業務方面，會德豐與英國國民西敏寺銀行合作創辦豐敏集團，最初的資本額為1億美元，各佔50%股權，目標是拓展中國及遠東市場，在2000年前成為亞太區五大投資銀行之一。然而，豐敏集團的發展差強人意，1996年底會德豐便中止該項投資，將所持股權售予國民西敏寺銀行。顯然，會德豐重塑大商行的前路仍然漫長。

為配合投資策略的轉變，會德豐自1994年 以來進行結構重組將旗下業務劃分成三大類：會德豐全資持有的會德豐發展持有上市公司新亞置業（前身是置業信託）及聯邦地產，分別專責發展亞太區及香港的地 產業務，會德豐全資持有的會德豐亞太，則持有連卡佛，專責香港及亞大區的金融、零售、服務及貿易，是會德豐重塑大商行的主力，而會德豐旗下的九龍倉則作為 綜合企業，重點發展香港的地產、酒店、電訊及基建。無疑，會德豐、九倉系已成為繼李嘉誠的長實和黃系之後另一家具舉足輕重影響力的綜合性華資大財團。

4.8創建明天

隆豐國際及九倉集團主席吳光正也相當看好香港經濟前景。1988年，即吳氏出任集團主席後不久，吳光正已明確表示：「香港是一個很特別的地方，其經濟增長率非常之高，在過去30至35年間，平均每年增長率以複利計亦達17%，因而三、五年內投資就可以收回成本。香港的競爭非常激烈，但卻是融洽競爭，到處充滿賺錢機會。」踏入九十年代，他又指出：「香港可以憑著其戰略位置，作為中國南部的金融和經濟首府」，並表示「我們願意對香港作出承諾，深信香港仍將存著大幅增長的機會。」

基於這種信念，以九龍倉為主力，以「創建明天」 為旗號，積極展開一系列令香港矚目的投資活動，在地產方面，重點是透過改建或重建旗下原有物業，盡用地積比率，擴大集團的優質資產規模。首個大型地產發展 項目便是雄鋸於銅鑼灣繁盛商業區的時代廣場。時代廣場舊址是位於銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠，早在七十年代已納入發展之列，初時的計劃只是在原址發展 一座小型住宅樓宇，由香港電車公司與會德豐旗下的聯邦地產合作進行。1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局，被委派接手電車廠址的重建發展，吳氏發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力的地盤，故要求公司重新檢討該項重建計劃。吳光正的這項革新建議，在當時並未被看好，加上適逢中東第二次石油危機爆發，故怡和、九倉主席紐璧堅亦贊同押後此重建計劃。至1980年及1985年，包氏集團先後收購九倉及會德豐，該項計劃便落入吳光正手中，成為吳氏入主九倉的首項大型地產發展計劃。

時代廣場1988年開始動工，至1993年落成，歷時5年。整座建集物包括兩幢樓高46層和36層的辦公大樓蜆殼大廈利西敏寺大廈，以及一座16層高的商場，共容納逾300間商店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位，總面積達240萬方呎。時代廣場建成後，即以其恢宏的氣勢、美侖美奐的外觀傲視同儕，成為銅鑼灣地區最優質的商廈和該區的標誌，出租率高達100%。由於不須補地價，整項投資僅建築成本24億港元，而每年為集團帶來的租金收入就超過9億港元。時代廣場可說是吳光正建立其在集團地位的首項大型計劃，取得完滿的成功。

與此同時，九倉旗下的多項大型物業重建計劃亦相繼展開，海港城一期重建工程，即將兩幢住宅物業重建為兩幢樓高36層的港威大廈已於1994年落成，為集團提供113萬方呎寫字樓。海港城二期即港威大廈第二期工程亦已於1994年動工，將原址3幢住宅物業拆卸重建為3幢高級商廈，全部工程將於1999年陸續完成，屆時將為集團增加270萬方呎寫字樓和商場面積，進一步鞏固九倉作為「尖沙咀地王」的地位，而屆時尖沙咀海旁的面貌亦將煥然改觀。

在地產發展方面，會德豐集團亦取得矚目進展，1993年會德豐、九倉、置業信託合組財團以35.3億港元的高價奪得鑽石山地王，該地段包括樓面面積達65萬方呎的荷李活廣場及5幢樓面面積達120萬方呎的住宅大廈，整項計劃預期將於1997年8月落成。1994年，該合組財團以35億的高價再下一城，奪得深井海旁生力啤酒廠址，該地段將發展250萬方呎住宅樓宇。

4.9有線電視

八十年代中期以後，香港的大財團在競逐傳呼服務 及流動電話市場的同時，目標卻是要指染香港被長期壟斷的電訊市場，包括專利經營的本地電話市場和國際電訊市場。其實，早在八十年代中期，國際電訊業已開始 形成放寬管制、引進競爭的大氣候，香港內部要求開放電訊市場、建立第二電訊網烙的呼聲日益高漲。

1987年港府委任Booz Allen & Hamilton公司就香港發展有線電視及第二網絡問題作出評估，著手檢討香港電訊政策。1988年3月Booz Allen & Hamilton完成檢討報告，建議鋪設第二網絡，打破電訊業長期被壟斷局面。同年9月，港府招標籌建有線電視及第二網，各參加競投的財團包括和記專線電視（和記通訊佔40%，英國電訊佔24%，太古洋行、嘉宏國際、中信集團各佔10%，匯豐佔6%）、香港有線傳播（九倉佔28%、新鴻基地產佔27%、美西電訊佔25%、高德有線電視佔10%、邵氏兄弟佔10%）、Windows Teievision System（新鴻基公司、恆基發展、恆隆各佔25%，新世界發展及潘迪生私人公司各佔12.5%），及跨國公司速達國際資源工程。參加投標的4財團中，以和記專線電視及香港有線傳播的建議書較佳，和記專線全新鋪設電訊網絡反建議及該財團的財力、股權結構被有關當局認為最符合有線電視經營招標指引的條件，至於另外兩家財團WTS及速達國際資源工程的建議書則被認為資料欠詳盡。換言之，和記專線已成為奪標大熱門。可惜，和記專線在最後關頭，拒絕港府所要求將資本保證額從原來的42億港元提高到55億港元及較高專利稅的條件，結果落敗，由香港有線傳播奪標。

有線傳播奪標後，計劃投資40億港元設立有線電視系統，1991年啟播，設立15條頻道，提供各種類型廣播節目，並經營非專利電訊服務，包括資訊及圖文傳真，以及住宅用戶互通服務。有線傳播主席吳光正指出：該項投資涉及100億元至160億元的龐大投資，預料平均每年回報率超過15%，估計可在7年內達到收支平衡。可是，香港有線傳播的起步一波三折，到1990年11月16日，終於宣布夭折，導火線是衛星電視的競爭。原來和黃落敗後，於1990年4月透過和黃與英國大東電報和中信集團合組的亞洲衛星通訊有限公司

（各佔三分之一股權），發展「亞洲衛星一號」，和黃並與李嘉誠家族成立和記衛星電視有限公司，斥資31億港元向亞洲衛星一號簽租12個轉發器，開辦6條頻道的衛星電視，並於同年11月10日領取港府頒發的以香港為基地發展衛星電視至泛亞洲地區的牌照。面對這種變化，香港有線傳播股東內部產生意見分歧，美西電訊決定退出，而新鴻基地產亦早萌退意，結果於11月6日宣布解散。

不過，九倉投資有線電視態度堅決，決心捲土重來。1991年1月，九倉組成九倉有線電視，5月並向港府呈交有線電視及第二網絡的建議書，期間經歷重重波折，終於1993年6月獲港府頒發有線電視，經營牌照，是項發展計劃總投資預計高達50億港元。1993年10

月，九倉有線電視正式啟播，初期推出8個電視頻道，其鋪設的互動式寬頻光纖網絡覆蓋約10萬個家庭。1995年，九倉有線電視以「新聞、電影、體育、有線全城矚目」為主題，發動推廣攻勢，節目頻道增至20個，並透過自選電視500推出亞洲首個近似自選視像服務的自選有線電視服務。到1996年底，九倉有線電視的訂戶已從開辦初期的5萬戶增至30萬戶，而其覆蓋網絡亦已擴展到香港135萬個家庭。然而，有線電視在競爭對手眾多的情況下進展尚欠理想，1995年度大幅虧損8.2億港元，1996年度估計仍虧損4億港元，預期要到1998年才能達到收支平衡，而總投資額則已超過60億港元。

就在九倉有線電視尚為收支平衡而苦苦努力之際，和黃開辦衛星電視卻取得很好的效益。和記衛星電視1990年起約投資1.5億美元，用3年時間將衛星電視辦成一個公認的地區性傳播活力站，它的5個頻道在亞洲和中東地區，吸引了4,500萬觀眾。1993年7月26日，和黃及李嘉誠家族將和記街衛星電視64%股權以5.25億美元售予澳洲報業大亨梅鐸（Rupert Murdoch）的新聞集團，獲利高達30億港元。是次交易由李嘉誠次子李澤楷主持，一時成為香港傳媒的焦點。稍後，李澤楷再以27億港元價格向新聞集團售出衛星電視其餘股權。1996年6月，和黃又與英國大東及中信集團聯手，將亞洲衛星在美國紐約

交易所掛牌上市，估計和黃特此可獲恃殊收益逾7億港元。

1992年7月，港府宣布將開放本地電訊市場，採用開放式發牌制度引進超過一個固定電訊網絡，與香港電話公司展開競爭。9月港府公開招標，參與投標財團包括和黃、九倉、新世界發展，訊聯電訊、冠軍科技、以及澳洲的Telstra等。同年11月30日，港府宣布將發出3個新固定網絡經營牌照予和黃的和記通訊（和黃佔80%、澳洲Telstra佔20%）、九倉的香港新電訊（九倉佔100%，但美國Nynex為技術伙伴，將投資若干股份），及新世界發展的新世界電話（新世界發展佔95%、英國電訊亞訊佔5%），從1995年7月1日起生效。3家獲頒牌照的財團中，和記通訊計劃投資35億港元為香港主要商業區提供電話、數據、圖文傳真及整系列的視訊和專用電腦服務，並為一般市民提供「個人號碼」服務。集團的優勢是擁有龐大流動電話業務客戶，並獲得澳洲Telstra的電訊技術支持，因此在與香港電訊這龐然巨物競爭中，不致處於被動地位。

九倉的香港新電訊則計劃在10年投資60億港元，首3年投入20億港元，在5年內為香港主要地區提供地面雙向多媒體服務。香港新電訊的優勢，是可借助九倉屬下有線電視所發展的光纖網絡，達到相輔相承的效果。九倉的雄心可說比和黃有過之而無不及，香港新

電訊的中文名稱與香港電訊僅一字之差，大有推陳出新之意，其英文名稱New T & T，則與美國電訊巨人T & T相似。於1995年10月啟業，初期覆蓋觀塘、尖沙咀、中環及銅鑼灣的30幢商廈，主要提供商業電話服務，期後相繼推出「聲訊縱橫」、「數據傳送」、「商務國際線」及「IDD009」國際長途電話等服務。

4.10現代貨箱

現代貨箱全稱現代貨箱碼頭有限公司，創辦於1969年。1970年8月，港府在葵涌貨櫃碼頭招標，現代貨箱即投得葵涌一號貨櫃碼頭的發展經營權，二、三號貨櫃碼頭則分別由日本大山船務公司及美國海陸聯運公司投得。1972年，現代貨櫃再投得葵涌五號貨櫃碼頭。1980年，包玉剛收購九倉後，其時，現代貨櫃已成為九倉的聯營公司。

八十年代，九倉透過現代貨箱積極拓展貨櫃碼頭業務，1985年以港府授權的葵涌六號貨櫃碼頭半數權益與於1975年購得日本大山船務株式會社二號貨櫃碼頭的國際貨櫃交換，至此其所擁有的一、二、五號貨櫃碼頭連成一體。1991年，現代貨箱再獲得八號貨櫃碼頭4個泊位中的兩個，成為香港貨櫃碼頭業僅次於國際貨櫃的另一大集團。1995年，現代貨箱的貨櫃處理量達211萬個標準箱，約佔葵涌貨櫃碼頭吞吐量的二成半。

現代貨箱原來僅是九倉的聯營公司，九倉持有其25.6%股權，但1994年後，現代貨箱的兩個股東歐洲航務公司馬斯基和英國鐵行輪船公司先後多次出售其所持股份，令九倉持有現代貨箱的股權大幅上升到50.84%（其他股東包括持20.31%的招商局、持17.65%的太古洋行、持6.3%的匯豐及4.9%的捷成洋行），現代貨箱遂成為九倉的附屬公司。

4.11海外酒店

1988年，包玉剛已透過旗下的隆豐國際及九倉斥資10.53億港元收購了美國東部的奧麗酒店集團（Omni Hotels Group），其時該集團擁有39間酒店，共16.684間客房的管理權，是英國第十四大酒店集團。1990年，隆豐及九倉再度聯手出擊，計劃斥資約10億港元收購美國另一家酒店集團Methotels Inc.，該集團在美國西部擁有67家酒店共17,540間客房的管理權，若收購成功，奧麗酒店集團將躋身英國十大酒店集團之列，不過是項收購無疾而終。

包玉剛除加強在北美酒店業發展外，亦極重視亞大區酒店業的發展。早在1986年，九倉已成立一酒店管理部門—─馬可勃羅國際酒店集團，接管香港大酒店集團對九倉屬下在香港的3家酒店（香港酒店、馬可勃羅酒店、太子酒店）及新加坡馬可勃羅酒店的管理權。1988年，九倉向新加坡馬可勃羅酒店提出全面收購，將持股量從42%提高到76.1%。1989年，九倉透過新加坡馬可勃羅酒店以3.08億新元投得該市烏節路地段，並將其發展為面積47萬方呎的商業大廈連卡佛廣場，該項計劃於1993年完成，總投資約24億港元。不過，九倉在北美酒店業的發展並不理想，多年來集團雖投下不少資金對酒店進行翻新，但盈利表現則長期欠佳。1996年1月，九倉終於將奧麗酒店集團在美國的9間酒店權益及其他26間酒店的管理權售予美國德州石油大亨Rowiing家族旗下的TRT Holdings Inc.，套現約39億港元，從北美撤出，專注中港及亞太區業務。目前，九倉正以馬可勃羅酒店集團為旗艦，重整其在亞太區業務，旗下酒店除香港的3間酒店外，尚包括新加坡的馬可勃羅酒店、越南胡志明市的奧麗西貢酒店、印尼雅加達的奧麗巴達維亞酒店，九倉計劃在2000年前至少將其在亞太區的酒店增加到15家。

4.12投資國內

踏入九十年代，吳光正就提出「創建明天」口號，他表示：「『創建明天』計劃，總的是以發展香港─武漢─上海經濟大三角為目標，其立足點牢牢扎根於香港。」1991年， 吳光正提出「香港＋」概念，認為香港與廣東的經濟合作關係將進一步擴展到中國的中西部，從而為香港帶來挑戰和機會。他表示：「照找看來，中國經濟在很大程 度上取決於香港／廣州、上海、北京／天津、成都／重慶、武漢這五個區域中樞的發展。」根據吳光正的構想，九倉將參與較北的4個區域中樞的基礎設施和房地產開發，會德豐將專注華南地區物業發展以及所有5個區域的零售、分銷、服務及貿易方面的投資。

自1992年 起，九倉先後與內地各有關方面簽訂協議，計劃參與武漢陽邏港集裝箱碼頭、陽邏開發區電廠、武昌及漢口輕鐵運輸系統、武漢國際機場貨運中心、寧波北侖港集裝 箱碼頭，四川省有線電視等項目。不過，九倉在內地的投資實際上仍以地產為主，目前開展的大型項目計有：大上海時代廣場、首都時代廣場、武漢時代廣場、大連 時代廣場、上海匯龍城、上海靜安花園、上海九洲大廈及寧龍花圍、上海匯寧花園、上海會德豐廣場及重慶時代廣場等，其發展樓面面積1253.3萬方呎，預期於1998年至2001年陸續完成。至於會德豐則透過會德豐亞太與百仕達合作，投資興建天油渤海酒廠，並在廣

州、上海、北京等地開設名牌專門店。

1981年11月: 九龍倉(0004)收購隆豐(0020，現易名會德豐)鬧劇(補上更多新聞)

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會德豐(20.HK)估值便宜, 股價未反映真正價值

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