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潘石屹大甩賣

十天時間，潘石屹就甩賣了高達百億元的京滬地產項目。（視覺中國/圖）

（本文首發於2017年7月13日《南方周末》）

波士頓市中心向北20公里，靜謐的瓦爾登湖畔，5月最後一天潘石屹開始了他標誌性的十公里跑。這個擁有1838萬微博粉絲的中國前著名地產大亨，沒忘記帶上自己的私人攝影師。

“一個安心的人在哪都可以自得其樂地生活”。在梭羅200周年誕辰的特殊年份造訪，多少有些借古人明誌的意味，哪怕那身價格不菲的黑色系耐克專用運動服飾，與名著中擺脫物欲索求回歸自然內心的主旨頗有違和。

在美國，潘石屹貌似一身輕松。無論是在哥倫比亞大學聆聽李開複講解人工智能，還是在麻省有著139年歷史的菲利普斯學院旁觀畢業典禮，當然還有從文學名湖到紐約中央公園的一路暢跑，好不愜意。即便此後返回國內，他更熱衷的亦是點評長篇電視劇《白鹿原》里的演技得失，以及為兩個小兒組織的家鄉足球隊加油助威。

就像梭羅總在公開場合主張回到燧石與黑鐵時代但兜里永遠揣著一盒火柴隨時準備熟練使用，53歲的潘同樣喜歡隱藏他廣為人知偏又遮遮掩掩的生意本能。

十天里，先是以每平米5.1萬元均價共35.73億人民幣出售上海虹口SOHO項目，接著便是宣布放盤上海淩空SOHO和北京光華路SOHO2兩個項目，涉及金額預計高達105億至110億人民幣。而兩天後在關於SOHO3Q的發展戰略發布會上更是一語驚人。除了外灘SOHO和望京SOHO，“剩下的項目具體什麽時候賣，還要走一步看一步”。

當外界已習慣性將潘視作高曉松一般的脫口秀明星時，自6月26日發軔的資產處置風暴再度引來無數聚光燈，即便與此同時，有關樂視賈躍亭的退出，特別是萬達王健林630億元轉讓文娛、酒店項目的新聞，才是最大的頭條。

姜桂之性老而彌辣，“小潘”依然還在為他與妻子名下220億的財富戰鬥著。只是，SOHO中國，一家具有大象基因的企業，一家北京乃至上海十五六年里最風光的商業地產開發商，正在漸行漸遠退出市場。“60歲退休”，潘石屹的口風似乎更接近於SOHO中國的離開倒計時。

什麽時候開始的？有市場人士歸結於五年前SOHO中國的第二次重大轉型，即由散售轉型為全部物業自持只租不售。無論潘石屹如何強調脫胎換骨的決心——在此之前，長期跟隨潘負責主盯山西煤老板口袋的銷售骨幹已大部離去，但資本市場的棒喝或者真的令其感到了心寒。三天內港股股價下跌12%，兩個月內蒸發20%。註意，沒有惡意沽空報告找麻煩！顯然，投資者們內心深處不認同這類自斷所長的革新。

潘和潘夫人是在意股價的。2004年首次IPO失利，2007年10月8日維港掛牌成功，8.3港元的招股價取的更是最高上限，而128.6億港元的融資額放置在金融危機前夕的大背景下，已殊為難得。隨著奧運行情和接踵而至的單日、單項目銷售冠軍花落自家，10.10元的峰值股價匹配600億港元市值，至少不負這對明星拍檔夫妻的名頭。

為了某種光環的持久，有時得支付對價。數年間動用28.9億港元回購5億股便是明證。但是抱歉，SOHO中國早已被抽離了“神奇”二字的加持。72.9倍的市盈只在夢中，如今是20.7倍；市凈率也從2.35倍跌至0.54倍。至於股價，雖擺脫了每股3港元的惡魘，但4港元一股區間長久徘徊無非五十步笑百步。

不用責怪投資者為何棄如敝履，翻翻過去四年財報就明白了。年度營收一項上，分別是146.1億、61億、9.95億和15.77億元，而凈利方面則是73.9億、41億、5.38億和9.1億元。那個一度全年現金入賬222億且凈資產負債率僅錄得2.6%，被譽為中國最會賺錢地產公司的SOHO中國，真的存在過嗎？

要命的是，在市場信心最受打擊的2015年8月，也即該公司拋出史上最差業績中報當天，股價下探12.25%至3.94港元。而至2017年3月2016財報出臺，收入同比上升了58%，毛利同比上升了69%，凈利同比上升了78.7%，尤其是作為公司利潤主要來源的收租部分，更從上一年的0.52億元飆升至15.11億元，而78.7%的同期毛利率與69%的凈利率亦明顯擺脫了頹勢。

又如何？股價仍在同一位置。

轉型成功，這是潘石屹說的。冇曬興趣，這是用腳投票者的實際行動。

倒有兩類人士還在猶豫，只是心思各不相同。一廂想的是私有化，只消潘張開出合適價碼我們賺一票走人；另一廂盯著每年一至兩次的整棟項目出售，既改善了財報表現，多少還有些特別分紅。

也是，52.3億割棄了上海海倫廣場和靜安廣場；30.5億讓渡了淩空SOHO一半收益權；84.93億徹底了結與郭廣昌和戴誌康諸君有關外灘地王的紛爭；再到32.97億元將地段上佳的SOHO世紀廣場交付劉益謙旗下的國華人壽，潘石屹退出上海市場的速度，與其當初義無反顧一頭紮進黃浦江懷抱時旗鼓相當。

不會全賣了吧？！有大膽人士背身轉了轉腦筋。畢竟早在2011年和2013年，所謂“張欣家族”兩次出擊紐約曼哈頓均有過斬獲，包括那棟鼎鼎大名的五十層高通用汽車大廈的少數股權。但有兩個現實擺在面前。第一當然是對中國內地資金肆無忌憚收購海外資產史無前例的管控，就算已“出口”2500億人民幣的王健林，現在也要穩穩心神暫收腳步了。財富實力和政治影響力不在同一等量級且一貫小心謹慎的潘石屹，不至於讓自己觸這個黴頭。

同時，沒聽小潘講嗎，“在資產荒時，我擁有中國境內的房子比擁有中國境內的人民幣要好”。

當然，商人的話從來只能信一半。據傳，2017年3月SOHO中國突然放棄出售虹口SOHO項目的真實理由，是套現資金無法出境。既然已有三四年未在市場拿地，而一旦拋售項目，大筆資金又難覓更佳升值去處。

權且潛龍勿用。

然而，當潘石屹3個月後最終將虹口項目售予新加坡吉寶置業並準備沽清淩空SOHO剩余50%股權時，更重要的，當他同步決定首次放盤北京項目即光華SOHO2整棟樓盤時，市場接到了一個明確信號，某人真的已心意闌珊。盡管此刻他手中還有兩個項目尚未竣工，盡管至2018年時，其還擁有140萬平米可租物業。

全力打造SOHO3Q共享辦公間？努力爭取這個互聯網包裝下的共享經濟產品分拆上市？試問，已有的16000個工位果真需要過往幾年340億套現資金追加投入嗎？不再買地，不入二、三線城市，這個分拆計劃與瑞安地產羅康瑞心心念念中國新天地獨立上市的藍圖一樣，只是自我安慰和市場安神伴生下的產物。

1963年出生的潘石屹，肖兔，從甘肅天水到廊坊，到海口，到北京，到上海，再到紐約波士頓，以特有的精明狡黠，他已一路跑了三十年。有過5斤桔子“賄賂”規劃局官員查閱內部紅頭文件從而逃離海南房地產泡沫的運氣，有過在煙盒紙上簽下京城10億投資規模地產項目的豪氣，也有過看錯地產價格風向或者估錯對手實力丟失心頭所好的喪氣。以100萬元博取百億財富，他已註定寫入歷史。而同年上市的碧桂園如今市值2000億已是SOHO中國十倍，又不得不令人再次感嘆造化弄人。

“萬事萬物沒有變，是我們在變。”下一次暢跑的時候，正在力爭從“輕資產”進化為“無資產”的潘應當會想起梭羅寫在《瓦爾登湖》里的這句話。