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換馬也要計算機會成本──市建局樓換樓當然有差價(2011/03/26) 脫苦海

1 : GS(14)@2011-03-27 16:25:50

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=20615
      
經過個多星期，樓市比之前更加淡靜，不單少賣盤，連買盤及睇樓量都減少，
很多屋苑上周末均出現零成交。此乃人之常情：逆市而行、火中取栗的人畢竟是少數，多數人看到威脅生命的危機，即使是機會那麼小，距離那麼遠，一樣會影響入
市心情，所謂驚弓之鳥、杯弓蛇影，莫講大多數人作壁上觀，即使希望擇肥而噬者，亦會靜待較低價格出現。
市勢要逆轉的時候，往往就是價格偏高遇上突發利淡消息，眼前市況就是一例；為甚麼流感潮、杜拜危機、乜招物式，又不見如此看法？筆者以前講過，銀行閂水喉就是樓市罩門，因為此浪樓價上升，供應面固然重要，更重要是資金泛濫還要息低。銀行加H按，雖然影響只是半厘，而P按沒有大變動，但這表示銀行不願多做微利的H按生意，不是變相閂水喉嗎？
今次日本要自救，環球抽資班師回朝，令日圓匯價被炒高，究竟會否令到流動資金減少，甚而提早減息？還是像某些言論所講，日本政府也要量化寬鬆一下，央行不是注資入銀行體系嗎？筆者看到的是，資金泛濫之餘，還要看看究竟流到那裏，目今樓價估值高企，而恆指市盈率只有13倍，正正反映雖有資金，卻只願流入樓市及商品市場，股市遠沒有受惠。正因如此，即使日本也來量化寬鬆，製造出來的流動性也用於重建，對日本經濟或有提振作用，未必流入投資市場。
上周市建局推出「樓換樓」先導計劃，2011年2月24日以後住宅自住業主，可選擇購買在原址重建的單位或啟德發展區的單位，詳情可參看「住宅單位認購意向安排」(http://www.ura.org.hk/html/c906000t14e.html)。
事後有言論謂，樓換樓「應該」是淨換，要額外付出樓價差價，與部份小業主心目中
「不須花費一分一毫」的期望有所出入云云。市區重建局的前身是土地發展公司，之所以要改組，就是因為土發當年蝕得太厲害，不得已要變身為半官方機構，換言
之又是要政府「執手尾」。雖然近年樓市壯旺，令到市建局大幅盈利，但市建局亦要遵守市場遊戲規則，新舊樓宇有折舊差額，亦有設施上的不同，要求無需補錢就
能舊換新，未免太大想頭。雖然市建局以實用面積計賠償，被人認為是搵小業主著數，可是數十年樓齡的樓宇，現在以七年同區樓價計算，同樣地因為樓齡與設施上
的出入，達到一種微妙的平衡。
另一種聲音說樓換樓計劃面對樓價下跌時沒有補償，又是另一種的不公平，筆者認為，正正因為沒有選擇是十全十美的，所以才需要多種選擇！接受賠償的話可以即時買樓或作其他投資，接受換樓的就可以得回一個物業，只是不同的選擇，無所謂著不著數。再加上自置居所津貼(HPA)及補助津貼(SA)，市值八十萬的單位，往往可以收到140-200萬（見附圖），需要補的差價已有所縮減。


住宅單位收購準則舉例(http://www.ura.org.hk/html/c906000t8e.html)
筆者又要拿西九龍頂心杉為例，當年的收購價比同區港灣豪庭還要高，事隔經年，港灣的樓價已由當時的三千多元升到現在六千多。即如看電視有觀眾問百多元時買了某股，現在三塊多應否賣，財演先生答曰三個幾與三個零幾差不多，不如等等有無新消息。筆者心中即時彈出一句：「輸oc都輸死！」甚麼是oc？請睇標題。      
    

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